惠州市业主大会和业主委员会指导规则样本.docx
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惠州市业主大会和业主委员会指导规则样本
惠州市业主大会和业主委员会指引规则
第一章总则
第一条为规范我市行政区域内业主大会及其业主委员会设立、活动及其监督管理，依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指引规则》等法律、法规和政策规定，结合我市实际，制定本规则。
第二条本规则所称业主是指房屋所有权人。
依法登记获得或者依照《中华人民共和国物权法》规定获得建筑物专有某些所有权人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有某些，但尚未依法办理所有权登记人，可以认定为业主。
法律、法规规定可以确以为业主，从其规定。
第三条业主大会由同一种物业管理区域内全体业主构成。
业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中合法权利，依法履行相应义务。
业主依法成立业主大会，业主委员会是业主大会执行机构，由业主大会依法选举产生。
第二章业主大会、业主委员会成立和备案
第四条业主大会依照物业管理区域划提成立，一种物业管理区域成立一种业主大会。
第五条业主可通过如下方式向关于部门申请成立业主大会：
（一）百分之二十以上业主可以联名向乡镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会书面规定（附件1）。
（二）已交付使用物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上，业主可以向乡镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会书面规定（附件1）。
符合本条上款规定条件之一需成立业主大会，应当向乡镇人民政府（街道办事处）提供规定协助成立业主大会书面报告和与规定条件相应有效房产证明、身份证复印件等资料，有效房产证明、身份证复印件应当提供原件核对。
第六条乡镇人民政府（街道办事处）经初步审查以为符合业主大会成立条件，应当在30个工作日内会同物业所在地市、县（区）房产管理部门指引、协助业主推荐产生业主大会筹办组（如下简称筹办组）。
第七条筹办组由业主代表、建设单位以及乡镇人民政府（街道办事处）代表7至15人构成，其中业主代表应当不少于筹办组总人数百分之六十。
筹办组组长由乡镇人民政府（街道办事处）代表担任。
第八条乡镇人民政府（街道办事处）应当书面告知建设单位授权委托一名代表参加筹办组工作，建设单位收到告知后5日内应及时回答乡镇人民政府（街道办事处），建设单位已不存在或者在收到告知后5日内未及时回答乡镇人民政府（街道办事处）告知，视其为放弃筹办构成员资格，建设单位放弃筹办构成员资格，仍应履行其提交有关资料义务。
第九条建设单位和物业服务公司应按照物业所在地县、区房产管理部门或者乡镇人民政府（街道办事处）规定，及时向筹办组提供下列资料，并在物业管理区域提供相应人力、场地支持：
（一）物业管理区域证明;
（二）房屋及建筑物面积清册;
（三）业主名册;
（四）建筑规划总平面图;
（五）交付使用共用设施设备证明;
（六）物业服务用房配备证明;
（七）其她关于文献资料。
上述资料由筹办组组长保管或由筹办组组长指定筹办组其她成员保管，筹办组不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关活动。
选举产生首届业主委员会之后，筹办组组长应将关于资料移送给首届业主委员会。
第十条筹办组业主代表应具备下列条件：
（一）具备完全民事行为能力;
（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具备较强公信力和组织能力;
（三）履行业主义务，准时缴纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;
（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域物业服务公司及下属单位任职;
（五）具备必要工作时间。
第十一条筹办组业主代表选定。
乡镇人民政府（街道办事处）会同联名业主拟定《关于推荐业主大会筹办组中业主代表公示》（附件2）。
由乡镇人民政府（街道办事处）将《关于推荐业主大会筹办组中业主代表公示》、《×市×区业主大会筹办组业主代推荐登记表》（附件3）、《推荐筹办组业主代表候选人业主签名表》（附件4）等在物业管理区域明显位置公示7日以上，告知全体业主筹办成立业主大会事宜。
《关于推荐业主大会筹办组中业主代表公示》应当明确业主代表人数、业主代表候选人条件、提交资料方式和时间期限等。
第十二条推荐筹办组业主代表候选人。
公示公示期内，筹办组业主代表候选人可以采用业主自荐或者推荐等方式产生。
筹办组业主代表候选人将填写好《×市×区业主大会筹办组业主代表推荐登记表》和《推荐业主代表候选人业主签名表》、本人和推荐其本人成为业主代表候选人业主有效房产证明及身份证复印件等资料提交给乡镇人民政府（街道办事处），有效房产证明、身份证复印件应当提供原件核对。
公示公示期满后，由乡镇人民政府（街道办事处）依照业主物权份额和物业用途、业主代表性和广泛性等因素拟定符合条件筹办组业主代表。
业主代表候选人人数局限性，乡镇人民政府（街道办事处）组织业主再次推荐;经再次推荐，业主代表候选人人数仍未达到规定人数，筹办初次业主大会工作终结。
业主代表候选人人数较多，由乡镇人民政府（街道办事处）组织业主代表候选人协商拟定筹办组业主代表人选。
经协商未果，由乡镇人民政府（街道办事处）拟定筹办组业主代表人选。
第十三条筹办组业主代表异议解决。
产生筹办组业主代表后，乡镇人民政府（街道办事处）应当将业主代表名单以书面形式在物业管理区域明显位置公示3日以上。
公示期间，业主对业主代表有异议，应当在公示期满后7日内向乡镇人民政府（街道办事处）提出书面意见。
筹办组应当记录并作出书面答复。
业主代表存在不符合担任筹办组业主代表条件情形，由乡镇人民政府（街道办事处）取消其业主代表资格。
空缺名额按筹办组候选代表推选程序重新选定。
第十四条确立筹办组。
筹办组业主代表名单公示期满，业主无异议或者经调查异议不成立，乡镇人民政府（街道办事处）应当将《关于初次业主大会会议筹办组和构成人员名单告示》（附件5）在物业管理区域内明显位置公示，筹办组自构成人员名单告示之日起成立。
筹办组应制定筹办组工作人员证，筹办组工作人员工作期间须佩戴工作证参加业主大会筹办工作。
筹办组应当于业主大会依法设立或业主委员会换届改选完毕之日起10日内，将业主大会会议资料、业主名册等关于资料移送给业主委员会，其职责自行终结。
第十五条 业主大会筹办组应当自成立之日起6个月内，组织召开初次业主大会会议。
业主大会筹办组履行下列职责：
（一）拟定初次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容;
（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;
（三）确认业主身份，拟定业主在初次业主大会会议上投票权数;
（四）拟定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
（五）召开初次业主大会会议其她准备工作。
前款
（一）至（四）项内容应当在初次业主大会会议召开15日前在物业管理区域明显位置公示并书面告知全体业主。
第十六条 初次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。
第十七条 业主大会决定如下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则;
（二）制定和修改管理规约;
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
（四）制定物业服务内容、原则以及物业服务收费方案;
（五）选聘和辞退物业服务公司;
（六）筹集和使用专项维修资金;
（七）改建、重建建筑物及其附属设施;
（八）变化共有某些用途;
（九）运用共有某些进行经营以及所得收益分派与使用;
（十）法律法规或者管理规约拟定应由业主共同决定事项。
第十八条管理规约应当对下列重要事项作出商定：
（一）物业使用、维护、管理;
（二）专项维修资金筹集、管理和使用;
（三）物业共用某些经营与收益分派;
（四）业主共同利益维护;
（五）业主共同管理权行使;
（六）业主应尽义务;
（七）违背管理规约应当承担责任等。
第十九条业主大会议事规则应当对下列重要事项作出商定：
（一）业主大会名称及相应物业管理区域;
（二）业主委员会职责;
（三）业主委员会议事规则;
（四）业主大会会议召开形式、时间和议事方式;
（五）业主投票权数拟定办法;
（六）业主代表产生方式;
（七）业主大会会议表决程序;
（八）业主委员会委员资格、人数、任期和职务终结等;
（九）业主委员会换届程序、业主委员会委员补选办法等;
（十）业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用和管理;
（十一）业主大会、业主委员会印章使用和管理。
（十二）划分为一种物业管理区域分期开发建设项目，先期开发某些符合成立业主大会条件，初次业主大会会议应当依照分期开发物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员办法。
（十三）未参加表决业主，其投票权数与否计入已表决多数票，由业主大会议事规则规定。
第二十条公示管理规约和业主大会议事规则。
筹办组应当将拟订管理规约和业主大会议事规则以书面形式在物业管理区域明显位置公示，向全体业主征求意见。
公示时间不少于15日。
业主对上述公示内容有异议，应当在公示期内以书面形式实名向筹办组提出。
筹办组应当在收到书面意见后5日内予以书面形式答复。
对业主异议，筹办组应当集体讨论并书面记录，经超过半数筹办构成员批准，应予采纳。
经征求意见，筹办组对管理规约和业主大会议事规则有修改，应当将通过修改后上述征求意见稿在物业管理区域明显位置公示，公示时间不少于15日。
第二十一条业主投票权数由专有某些面积和业主人数拟定。
拟定业主投票权数，可以按照下列办法认定专有某些面积、建筑物总面积、业主人数和业主总人数：
（一）专有某些面积按照不动产登记簿记载面积计算;尚未进行登记，暂按测绘机构实测面积计算;尚未进行实测，暂按房屋买卖合同记载面积计算;建筑物总面积，按照前项记录总和计算。
（二）业主人数，按照专有某些数量计算，一种专有某些按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付某些，以及同一买受人拥有一种以上专有某些，按一人计算;总人数，按照两者之和计算。
第二十二条业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
第二十三条业主大会应当在业主议事规则中商定车位、摊位等特定空间与否计入用于拟定业主投票权数专有某些面积。
一种专有某些有两个以上所有权人，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，由法定监护人行使投票权。
第二十四条业主委员会委员应当从具备如下条件业主中选举产生：
（一）具备完全民事行为能力;
（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具备较强公信力和组织能力;
（三）遵守管理规约，履行业主义务，准时缴纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;
（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务公司及其下属单位任职;
（五）具备必要工作时间。
第二十五条业主委员会普通由5~15人单数委员构成，每届任期不超过5年，可以连选连任，详细人数、任期由业主大会议事规则商定。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会委员与否实行差额选举以及实行差额选举差额比例由业主大会议事规则商定。
业主委员会实行差额选举，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。
候补委员人数由业主大会议事规则商定。
候补委员可以列席业主委员会会议，不具备表决权。
第二十六条业主委员会委员候选人可以由物业管理区域内住宅业主和非住宅业主构成，可以采用业主自荐或推荐等方式产生。
告知公示期内，业主委员会委员候选人将填写好《业主委员会委员候选人简历表》（附件6）和《推荐业主委员会委员候选人业主签名表》（附件7）、本人和推荐其本人成为业主委员会委员候选人业主有效房产证明及身份证复印件等资料提交给筹办组，有效房产证明、身份证复印件应当提供原件核对。
第二十七条拟定业主委员会委员候选人资格。
告知公示期满后，由筹办组依照已制定业主委员会委员候选人产生办法，拟定符合条件业主委员会委员候选人。
业主委员会委员候选人人数少于业主大会议事规则规定业主委员会委员人数，由筹办组继续组织业主推荐。
如候选人人数再次不满筹办组工作自行终结。
筹办组应当将拟定业主委员会委员候选人简历表在物业管理区域内明显位置公示，公示时间不少于7日。
公示期间，业主对业主委员会委员候选人有异议应在公示期满后7日内向筹办组反映，筹办组应在5日内及时答复。
业主委员会委员候选人存在不符合业主委员会委员条件情形，由筹办组取消其业主委员会委员候选人资格。
第二十八条发出会议告知。
召开初次业主大会会议15日前，筹办组应当将《关于召开×社区首届业主大会会议选举业主委员会委员告知》（附件8）、《业主委员会委员候选人简历表》、《推荐业主委员会委员候选人业主签名表》在物业管理区域内明显位置公示，公示时间不少于7日。
并将《关于召开×社区首届业主大会会议选举业主委员会委员告知》提前15日如下列方式之一送达全体业主：
1.当面递交书面告知;2.将书面告知放入业主信箱内或业主物业专有某些内;3.邮寄;4.向业主发送电子邮件，5.其她法定方式。
此外，会议告知还应当在社区公示栏或其她明显位置公示，告知应写明会议时间、地点、内容、形式、业主委员会候选人名单、总投票权数、投票人权利和义务，并做好收发登记工作以备核查。
采用书面征求意见形式，筹办组应当将《业主大会表决票》（附件9）《业主委员会委员候选人选票》（附件10）与召开业主大会会议告知同步公示并按前款规定送达全体业主。
第二十九条筹办组应当按照本规则规定期限，组织召开初次业主大会对管理规约、业主议事规则和业主委员会委员候选人进行投票表决。
业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式;但应当有物业管理区域内专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参加。
采用书面征求意见形式，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达，应当在物业管理区域内公示。
凡需投票表决，表决意见应由业主本人签名。
投票选举结束后，筹办组应在当天集中启动投票箱，公开清票、唱票、计票，并由计票人、监票人签字记录。
收集表决票多于发出票数，选举无效;每一表决票上所选人数多于应选人数，表决票无效。
表决票书写模糊无法辨认或不按规定符号填写，经2人以上监票人认定，对相应某些作废票解决，废票应当计入表决票总数。
筹办组应当当场确认并发布选举成果，同步将表决票封存以备核查。
（一）采用集体讨论形式，筹办组应当场发布选举成果，并填写《×社区首届业主大会表决票验票成果确认书》（附件11）和《×社区首届业主委员会选举验票成果确认书》（附件12），同步要将选举成果以书面形式在物业管理区域内明显位置公示7日以上。
（二）采用书面征求意见形式，筹办组应当在开箱验票当天填写《×社区首届业主大会表决票验票成果确认书》和《×社区首届业主委员会选举验票成果确认书》，并将记录选举成果在物业管理区域内明显位置公示30日以上。
公示内容应当涉及业主房号和专有某些面积，业主对业主委员会委员候选人赞同、反对、弃权意见，全体业主对业主委员会委员候选人赞同、反对、弃权意见汇总成果等。
（三）业重规定核查业主委员会委员选举成果，筹办组或业主委员会应当及时予以答复。
业重规定查验表决票，筹办组或业主委员会应当将业主表决成果供其查验。
业主本人查验表决票，应当持本人身份证和有效房产证明，业主委托她人查验表决票，委托人应当持业主出具《业主大会选举、表决投票委托书》（附件13），业主本人身份证和有效房产证明，《业主大会选举、表决投票委托书》应当载明委托事项、委托权限及期限。
（四）公示期满，经物业管理区域内专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主表决批准选举产生业主委员会委员后，筹办组应当将选举成果，及《首届业主大会会议决定》（附件14）及时在物业管理区域内明显位置公示。
自公示之日起，筹办组自动解散。
第三十条首届业主委员会委员应当自业主委员会选举产生之日起7日内，组织召开初次业主委员会会议，按照业主大会议事规则商定，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任和副主任。
第三十一条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料（一式三份）向物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）和市、县（区）房产主管部门办理备案手续：
（一）《惠州市业主委员会备案表》（附件15，一式三份）;
（二）管理规约、业主大会议事规则;
（三）业主大会会议记录和会议决定;
（四）业主大会决定其她重大事项。
物业所在地房产主管部门应当自收到惠州市业主委员会备案表和业主委员会备案材料后5日内发出备案回执（附件16）。
业主委员会收到备案回执后，应将备案状况告知物业服务公司，并在物业管理区域明显位置公示。
备案关于事项发生变更，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告物业所在地物业所在地房产主管部门和乡镇人民政府（街道办事处）。
第三十二条业主委员会办理完备案手续后，可持备案证明材料向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。
使用业主大会印章，应当依照业主大会议事规则商定和业主大会决定;使用业主委员会印章，应当依照业主委员会会议决定，违背印章使用规定，导致经济损失或者不良影响，由有关负责人承担相应责任。
第三章业主委员会及其委员权利义务
第三十三条业主委员会是业主大会执行机构，依法履行下列职责，并接受业主监督：
（一）依法召集和主持业主大会会议，向业主大会报告工作;
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则修改方案、业主委员会年度工作经费预算方案、决算方案和专项维修资金使用、续筹方案以及选聘物业服务公司或者其她管理人方案、选聘实行人及辞退物业服务公司议案和关于本建筑区划内物业共用部位和共用设施设备收益分派方案，提交业主大会会议表决;
（三）组织业主委员会换届、委员补选工作;
（四）执行业主大会续聘、选聘、辞退物业服务公司决定，代表业主与物业服务公司订立、变更、解除物业服务合同;
（五）及时理解业主、物业使用人意见和建议，监督和协助物业服务公司履行物业服务合同;
（六）督促业主准时足额交纳物业服务费及其她有关费用，督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调解决物业管理活动中有关问题及纠纷;
（七）及时将业主大会关于决定告知全体业主，并负责执行和组织实行。
（八）积极配合乡镇人民政府（街道办事处）、居（村）委会做好物业管理区域社区建设工作;
（九）建立、完善业主委员会信用信息;
（十）法律法规规章规定或者业主大会赋予其她职责。
第三十四条业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）。
业主委员会应当在任期届满之日起3日内，将其保管属于业主大会、业主委员会关于财物、文献资料、印章等移送给新一届业主委员会;业主委员会任期届满后，拒不移送所保管档案资料、印章及其她属于全体业主所有财物，新一届业主委员会可以祈求物业所在地公安机关协助移送。
第三十五条因客观因素未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数局限性总数一半，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地居（村）委会在乡镇人民政府（街道办事处）指引和监督下，代行业主委员会职责。
第三十六条业主委员会在规定期间内不组织换届选举，物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织，可以由物业所在地居（村）委会在乡镇人民政府（街道办事处）指引和监督下，组织换届选举工作。
第三十七条业主委员会委员有下列状况之一，其委员资格自行终结：
（一）因物业转让、灭失等因素不再是业主;
（二）丧失民事行为能力;
（三）依法被限制人身自由;
（四）法律法规规章以及管理规约规定其她情形。
第三十八条业主委员会委员有下列状况之一，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数业主建议，业主大会或者业主委员会依照业主大会授权，可以决定与否终结其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职祈求;
（二）不履行委员职责;
（三）运用委员资格谋取私利;
（四）拒不履行业主义务;
（五）侵害她人合法权益;
（六）因其她因素不适当担任业主委员会委员。
第三十九条业主委员会委员资格终结，应当自终结之日起3日内将其保管档案资料、印章及其她属于全体业主所有财物移送业主委员会。
业主委员会委员资格终结，拒不移送所保管档案资料、印章及其她属于全体业主所有财物，由物业所在地房产主管部门责令限期改正，并予以警示教诲;其她委员会委员可以祈求物业所在地公安机关协助移送。
第四十条业主委员会委员职务终结，有候补委员，由候补委员依次递补。
业主委员会应当及时将业主委员会职务终结和候补委员递补状况在物业管理区域明显位置公示。
业主委员会缺员，由候补委员递补后仍局限性5人，或者后期物业业主入住后需要增补业主委员会委员，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员，业主委员会委员集体辞职，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。
业主可以向物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）提出协助规定，乡镇人民政府（街道办事处）应当予以协助。
业主委员会任期内，委员浮现空缺时，应当及时补足。
业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。
业主委员会委员人数局限性总数一半时，应当召开业主大会暂时会议，重新选举业主委员会。
第四十一条业主大会会议分为定期会议和暂时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定由业主委员会组织召开。
有下列状况之一，业主委员会应当及时组织召开业主大会暂时会议：
（一）经业主委员会决定;
（二）经20%以上业主建议;
（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时解决;
（四）业主大会议事规则或者管理规约规定其她状况。
第四十二条业主委员会未按规定召开业主大会会议解决办法。
业主委员会未按业主大会议事规则规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会暂时会议状况，业主委员会不履行组织召开会议职责，物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）或者物业所在地房产主管部门可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开，可以由物业所在地居（村）委会在乡镇人民政府（街道办事处）指引和监督下组织召开。
第四章业主大会、业主委员会召开
第四十三条业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议，业主代表应当在参加业主大会会议前3日，就业主大会会议拟讨论事项书面征求其所代表业主意见;需要投票表决，业主赞同、反对及弃权详细票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第四十四条物业管理区域内下列事项，应当提交业主大会会议决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则;
（二）制定和修改管理规约;
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
（四）制定物业服务内容、原则以及物业服务收费方案;
（五）选聘和辞退物业服务公司;
（六）筹集和使
升级会员 