工程管理指导书初稿.docx
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工程管理指导书初稿
小区
工
程
管
理
指
导
书
批准：
审核：
编制：
房地产开发有限公司
编制日期：
2013年3月5日
1.工程简况
2.公司对本项目的基本要求
3.本工程的管理重点和难点
4.工程管理架构
5.工程质量控制
6.现场成本控制
7.工程进度控制
8.材料进场计划
9.安全生产文明施工
10.成品保护
11.配合销售策略
12.工程资料管理
13.监理公司的工作要求
14.工程移交
一、工程概况
1、基本概况
序号
项目
内容
1
工程名称
住宅小区
2
工程地点
3
建设单位
房地产开发有限公司
4
设计单位
中国中建设计集团有限公司
5
监理单位
监理公司
6
总包单位
建设集团
7
合同工期
8
质量目标
结构优良
2、建筑设计概况
序号
项目
内容
1
总建筑面积
100000m2
地上建筑面积
80000m2
地下建筑面积
20000m2
2
建筑层数、
高度
6栋高层住宅下地下两层，地上18层，建筑高度54米，纯地下室车库一层。
S2、S3为两层框架结构，建筑高度8.7米
3
±0.000
绝对标高
16.706米
4
基底标高
塔楼及车库-7.7米；S1-8.2米；S2、S3-2.1米。
5
耐火等级
一级
6
非承重墙
300厚加气砼砌块、200厚加气砼砌块、100厚加气砼砌块、100轻集料混凝土砌块。
7
保温
外墙
80厚岩棉复合板薄抹灰
屋面保温
100厚岩棉复合板
8
装修
门窗工程
塔楼为断桥铝合金门窗，进户门为四防护门，户内为木门，竖井为防火门
楼地面
花岗岩地面、细石混凝土楼地面、水泥楼面、陶瓷地砖楼面。
外墙面
仿石涂料、干挂石材
内墙面
贴瓷砖墙面、白水泥浆墙面
顶棚
乳胶漆顶棚、白水泥浆顶棚
屋面
不上人屋面为涂料保护层屋面
9
防水工程
室内需做防水之房间
10厚无机盐防水砂浆
屋面
二道3.0厚SBSⅡ防水卷材
3、结构设计概况
序号
项目
内容
1
结构形式
基础结构形式
筏板基础
主体结构形式
S1、地下车库为全现浇钢筋框架结构；塔楼为剪力墙结构
2
地下防水
混凝土自防水
底板、地下室侧壁，地库顶板
柔性防水
二道3.0厚SBS防水卷材
3
混凝土等级
基础及地下室外墙抗渗混凝土抗渗等级
S6
基础垫层
C15
塔楼
-2--3层墙柱为C40、4-11墙柱为C35、其余为C30。
地下车库
除框架柱为C35外其余为C30
4
抗震设计
工程设防烈度
8度
抗震等级
二级
5
主要结构
尺寸（mm）
剪力墙厚度
100，200，300
底板厚度
700
楼板板厚
100，140，150，等
框架柱断面尺寸
塔楼800×800，800×550，800×700550×600等；地下车库300X300
6
楼梯形式
板式楼梯
4、施工条件
（1）目前三通一平已基本完成，施工用水、用电情况良好。
基坑开挖、护坡已经施工完毕，进场后即可组织施工。
（2）工程所处位置道路畅通，交通比较便利，各种原材料及半成品来源充足有保障。
（3）市场货源充足，完全满足工程施工需求。
二公司对本项目的基本要求
1.一期1、2#楼2013年4月10日完成主体结构（含屋顶造型结构），2013年8月6日完成装修，2013年9月15日交付使用；
2.二期2013年10月3日完成主体结构（含屋顶造型结构），2014年6月30日完成装修，2014年8月底交付使用；
3.工程质量达到优良，减少投诉率；
4.力争节省施工造价。
三本工程的管理重点和难点
1、工程质量：
树精品工程是公司质量方针，打造优质工程，树立良好品牌也是公司发展方向和动力；
2、工期并不宽裕：
一期工程还剩下5个月施工时间，而主体结构还未完成，外线、绿化又需提前插入施工，多工种交叉作业不可避免；二期工程有12个月施工时间，但工程量较大；
3、配合销售：
为配合现场销售展示，公司对现场文明施工要求越来越高，配合内容也越来越多，在施工计划中应充分考虑这一因素；
4、一期未完、二期又开，两期穿插施工，施工栋号多，施工班组多，施工人员多，工序交叉多，进度与质量，交叉作业与施工场地各种矛盾需协调解决。
5、防渗漏：
5.1地下室外墙渗漏预防措施：
首先注意抗渗混凝土配合比设计，尽量减少混凝土水灰比，严格控制外加剂的渗量，加强混凝土浇筑振捣管理，确保抗渗混凝土连续浇筑且振捣密实，加强混凝土养护等措施，加强对穿墙管道、套管预埋预留打口等工序质量验收，加强对外墙防水层施工质量检查和控制及防水层的保护措施。
5.2外墙渗水预防措施：
注意外墙材料质量、砌筑质量、穿墙螺栓及预留洞口的处理；
5.3外窗渗漏的预防措施：
注意外窗三性检测、外窗安装质量、周边嵌缝材料及施工、密封胶质量及施工质量的控制；
5.4楼地面的渗漏预防措施：
注意楼板上荷载的时间控制和加强楼板混凝土养护，注意厨房、厕所内穿楼板管道及管道周边填缝材料及密实性；
5.5屋面渗漏的预防措施：
主要是控制防水材料、防水施工方案、防水施工质量以及管道及细部处理等环节；
5.6管道安装渗漏预防措施：
主要控制管道材料质量、管道接头安装质量、做好气密性试验和灌水试验。
6、桩基础施工
7、楼板结构面平整度及标高控制；
8、地下室、屋面防水工程；
9、卫生间防水；
10、水、暖、电管线预留、预埋；
11、配电箱、配电柜安装；
12、装修及成品保护；
13、外挂石材；
14、外墙保温；
15、外墙涂料。
四工程管理架构
五工程质量控制
1、工程质量目标
A.对施工质量进行有效监控，房间检查率100%，问题处理率100%。
竣工验收：
核验优良、8个分部工程优良，观感88分以上；
B.施工过程中，各验收的分部分项工程合格率为100%；
C.保证工程的使用功能，特别是屋面、外墙、厨卫、地下室等渗漏水（以户为单位，渗漏率要求小于1%），墙面裂缝，给排水通畅等等。
2、质量管理制度
D.成立专门的质量检查组，专职负责工程的施工质量检查工作；
E.全面贯彻“100%检查”的质量管理措施，建立起《每户质量检查档案》，力求从主体钢筋绑扎、混凝土浇注到最后的装修阶段，对每一个分项工程质量都进行记录，做到少出错、不出错，每户的质量自始至终有人跟踪落实，责任到人头；
F.制定详细、可操作的质量奖罚细则，对检查施工过程中出现的分项工程质量问题进行奖罚；
G.完善质量管理体系，加强三检制度；
H.对达不到甲方要求的管理人员（质量不合格、进度达不到计划、不配合、不遵守工地纪律），应要求施工单位予以更换；
3、质量管理技术措施
I.材料选用方面，应优先考虑提高工程质量方面的因素；为保证工程质量，对外墙砌体、外墙装饰材料、铝合金门窗、屋面隔热材料、防水材料等重要的建筑材料，在成本可以接受的条件下，尽量采用质量更可靠的新产品、新工艺进行施工；
J.加强材料的取样、送检、试验的管理，提前作好送检工作，重要材料的取样监理必须见证取样；
K.采取具体有效的措施对成品进行保护；
L.甲方和监理人员应充分熟悉图纸，在总承包工程和甲方分包专业开工前，应组织人员进行图纸会审，并对分包与总包图纸的吻合性进行核对；
M.施工难点及业主易投诉的地方（渗漏，空鼓裂缝，建筑尺寸标高，成品保护等），乙方先报施工方案，做样板（含标准间），确认后方可大面积施工。
4、质量管理措施
A、施工单位需加强现场质量交底及督促工作，现场发现问题及时反馈监理协调解决。
B、关健工序、隐蔽工程、闭（试）水试验等重要工序施工前，施工单位需提前1天以书面形式上报监理，监理必须组织验收旁站检查，并编制相关记录，现场拍照存档，验收合格后，方可进入下道工序。
C、监理每日检查现场施工情况，发现问题，需组织施工单位现场交底，及时整改，发现重要问题，需及时下发《监理通知单》，并及时上报甲方备案。
施工单位必须及时整改，并在规定时间内回复监理备案，对未及时回复情况，监理对施工单位处以工程罚款，报甲方备案。
D、监理每周二上午组织施工单位进行现场工程质量安全综合检查，对现场发现问题及时督促施工单位整改，并做好拍照记录，对于重要问题，下发《监理通知单》或处以工程罚款，监理及时编制《工程检查报告》，每周三上午上报甲方备案。
E、每周三上午9：
00监理主持召开现场工程例会，对现场进度计划、质量问题、各工种配合问题、安全生产文明施工问题进行各方反馈及协调，形成《会议纪要》，周四上午上报甲方、总包备案。
六现场成本控制
5.建立在保证工程施工质量、工期的前提下，最大限度节约材料，减少浪费；
6.对建筑材料的选用、施工工艺的选择上，应尽可能的考虑造价方面的因素；
7.在正式开工前，应组织专家对施工图纸进行会审，对图纸中不经济的地方进行调整。
七工程进度控制
1、进度控制目标（详进度计划表）
2、进度管理制度
A.加强工作的计划性，项目部每月底编制下月的工作计划，包括总承包施工计划、各分包单位施工计划、各种材料设备计划、资金计划等等；
B.加强对施工单位进度计划的控制力度，计划要求具体、详细，必须有确切可行的保障措施，例如人力安排、人力来源等；每周每月必须书面填报施工计划；
C.完善工程例会制度，工程例会上，应逐一核对上周计划是否完成，对未完成的计划应提出完成时间，以及保障措施，对屡次不能按计划完成的单位和个人，应通报批评乃至经济制裁；
D.加强分包单位（以及甲供材料设备）的管理，提前考察，提前签定施工合同，要求分包单位提前进场做准备工作，提前办理各项开工前手续；
E.严格控制乙方的施工人员、机械设备的数量和质量，密切关注工程进展情况，作好各种备用计划；
F.如进度严重滞后，要求施工单位撤换有关人员，并要求承包人进驻工地；
G.由工程管理部组织每月一次质量、进度大检查，并对当前的情况进行评估。
3、进度管理技术措施
H.考虑室外工程难度大、工程量大，室外工程应尽量提前交叉施工；
I.项目部、监理公司应经常对施工情况进行检查，如果发现有某个分部分项工程落后于计划，应从劳动力、材料供应、机械设备配置、设计图纸、材料定板限价、管理与协调、外界不可抗力影响等因素分析，对症下药，解决问题，确保工程（特别是关键工序）按施工计划进行施工；
J.项目总进度计划应征求由施工单位、监理公司及我公司其他相关部门意见。
总计划调整应知会本项目部全体人员（包括监理、施工单位）；分包计划包括分项工程名称、合同签订时间、施工队伍进场时间、工作完成时间等内容；
4、进度管理实施措施
4.1、工程总计划
4.1.1、施工单位根据项目进度要求，在开工前或遇到重大变动的情况下，需编制《工程总进度计划》，并附《计划报审审批表》，及时上报监理审核，由监理上报甲方备案。
4.1.2、监理需根据《工程总计划》核准及评估计划的可行性，对关健工序及重要工序编制监理旁站及验收工作计划，将关健疑难问题及时反馈总包及甲方。
4.2、工程月计划
4.2.1、施工单位根据月进度要求，编制《工程月计划》，并附《计划报审审批表》，每月24日上报监理审核，由监理上报甲方备案。
4.2.2、监理需根据《工程月计划》，核对上月实际进度及工程量，并核准及评估下月计划的可行性及关健疑难问题，对关健工序及重要工序编制监理旁站及验收工作计划，以《项目管理月报》形式每月25日及时反馈总包及甲方。
4.3、工程周计划
4.3.1、施工单位根据月工程进度安排，编制下周《工程周计划》，每周一上报监理审核，由监理上报甲方备案。
4.2.2、监理需根据《工程周计划》，核对上周实际进度及工程量，并核准及评估下周计划的可行性及关健疑难问题，对关健工序及重要工序编制监理旁站及验收工作计划，在工程周例会上及时反馈总包及甲方。
八材料进货计划
1、施工单位每月需编制下月的《材料进货计划》，每月24日前上报监理审核，监理审核后，以《项目管理月报》形式每月25日及时反馈施工单位及甲方。
2、材料进场前一天，施工单位需及时编制《材料报验单》，上报监理准备材料验收。
3、材料进场时，监理根据《材料报验单》及质保资料对进场材料进行验收，验收合格后方可进场使用，监理要对进场材料进行拍照，必要时对材料进行封样保存。
九安全生产、文明施工
1、施工单位需加强现场安全生产文明施工管理工作，重视安全问题，加强安全防范措施，保持现场环境，材料堆放整齐，建设文明工地。
2、安全监理需加强组织现场安全交底工作，督促现场安全防范措施的落实，发现安全问题，拍照记录，及时下发《监理通知单》，施工单位必须按期整改回复。
3、安全监理需加强现场文明施工管理，对现场杂乱差等现象及时督促施工单位整改，并做好拍照记录。
8.每周二上午监理组织施工单位进行现场安全生产文明施工检查，发现问题拍照记录，及时下发《监理通知单》，或处以工程罚款，施工单位必须按期整改回复。
监理及时编制《工程安全生产文明施工检查报告》，每周四上午上报甲方备案。
十成品保护
1、合理安排各工种、各分包工程的进退场时间，减少互相破坏、互相污染的机会；
2、采取措施对成品进行合理的防护和包装，待用户入伙后方可拆除；
3、安排专人值班和巡逻；
4、建立责任制和奖罚制度，实行谁破坏谁负责、谁在现场施工谁负责保护和监督。
十一配合销售策略
1、配合销售及样板施工计划：
1.项目
开始施工
施工完成
2.确定样板房的位置和开放时间
待定
3.样板房土建、样板房楼梯施工
待定
4.销售用室外环境
待定
2、加强现场文明施工管理，对销售场地和施工场地进行分隔；
3、采取措施保证样板房的交楼时间、移交质量：
所有电气管线重新设计（提前到主体施工前）、顶板取消全部预留孔洞、取消天花和地面找平层（样板间地面在浇捣砼时及时找平，天花采用新模板）；
4、样板房的施工纳入项目部工程质量监管范围（全部管线如须改动应提前，烟道、防水等必须按图施工）。
十二工程资料管理
1、资料按现行《工程资料管理规定》进行管理，当日收发文必须当日登记；
2、工程资料分类保管，统一编号，实行签收制；
3、工程资料由专人保管，借阅和移交需办理有关手续；
4、工程竣工后，全部资料应按现行《工程资料管理规定》要求，分别移交公司有关部门、物业管理公司、市档案馆，并办理有关手续。
十三监理公司的工作要求
1、监理人员应按国家监理条例和本工程的监理合同对工程进行监理；
2、监理公司应充分保障现场监理人员的数量和素质；
3、应充分发挥监理在质量控制方面的优势和作用，要求监理公司拿出具体的质量检查数据；
4、在工程质量方面，应放手让监理人员充分发挥，并建立监督制度；
十四工程移交
1、工程竣工后，分三步验收合格后移交物业管理公司管理，第一步为项目经理部、监理、施工单位、业主服务中心联合检查，合格后由物业公司进行验收，物业公司验收后，由业主进行最后验收；
2、工程移交物业公司的同时，项目经理部须将竣工资料移交物业公司，移交资料目录参照《工程竣工资料移交目录》；
3、工程移交前，项目部负责对物业公司进行培训工作，重点是负责有关设备的维护保养交底等等；
4、工程移交物业公司后，项目部应会同业主服务中心，积极办理抄表到户、高压设备等移交工作的手续。
项目工程管理部
二0一三年三月五日
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