XX城市广场财务管理方案.docx

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XX城市广场财务管理方案

XX城市广场财务管理方案

一、财务管理工作模式、制度、预决算的方式、内容

（一）机构设置

在管理办公室内设专职财务人员，由公司财务部指导监督。

会计1人：

负责城市广场日常财务管理，会计核算、记帐，编制会计报表。

协调客户及部门间关系，编制财务预决算及财务分析报告。

出纳1人：

负责现金管理，登记银行存款和现金日记帐，保管和开具各类发票。

（二）财务制度

按照财政部财基字〔1998〕7号文《物业管理企业财务管理规定》和北京市财政局京财建（1999）543号文《北京市物业管理企业财务管理实施细则》的要求执行。

记账方法统一使用借、贷记账法，会计科目和会计报表以物业管理财务规定为依据，参照《房地产开发企业会计制度》结合城市广场的具体特点制定。

●流动资金的管理

1．现金的管理

1）建立现金内部控制制度，会计、出纳职责分清，不得兼任。

出纳和会计人员要相互配合，相互监督，防止差错，堵塞漏洞。

2）遵守国家规定的现金使用范围，尽量采用支票结算方式。

3）遵守库存现金限额保管的规定，不得超限额存储现金。

4）当日收到的现金，当日送存银行，不得坐支现金。

5）库存现金要做到日清月结，严禁以各种形式的“白条”充抵库存现金,坚持查库制度。

6）不得以城市广场的名义为外单位或个人代存现金或汇款，严禁为外单位或个人提取现金。

2．银行存款的管理

1）严格遵守银行结算办法的规定，不得出租、出借本单位账户，不得签发空头支票和远期支票,现金支票只准出纳员使用。

2）对收取的支票要严格审查。

日期、印鉴等，并仔细填写数字及有关事项，如发现因本单位原因造成银行退票的，应追究责任人的责任，并要及时处理退票相关事宜。

3）签发出的支票要注明日期、用途、限额。

4）支票与印鉴分人保管，每日离岗前要将空白支票和印鉴放在保险柜内保存。

5）按月编制银行存款调节表，找出查实未达账项的原因，及时加以调整。

3．有关收支管理规定

1）各部门的一切支出款项都要有计划。

用款计划经城市广场总经理审批后报财务部，财务部按用款计划安排使用资金。

2）资金的支出必须按照用款审批程序办理，凡城市广场的支出均应由总经理签字批准方可办理。

3）严格审查原始凭证。

审查其来源的合法性，数字的正确性，手续的完整性。

发现原始凭证被涂改或伪造必须拒绝收付，并及时向主管领导汇报,予以处理。

4）对不符合财务制度和开支标准的，应拒绝支付。

5）出差人员预支的差旅费，在返回后应及时报账，一次结清，逾期不报帐，财务部应及时按规定执行扣款。

6）对于采购的设备、低值易耗品、材料实物等实物，报账时要有验收单。

7）凡城市广场的收入均应开据发票、收据，据实入账，结转收入。

8）发票、收据要有专人保管，设置专用的发票领用登记簿。

各部门领用发票、收据时须由领用人签收领用数量并登记起讫编号。

发票收据存根用后，交由财务部收回并负责保管。

财务部定期核查发票收据的登记、使用、保管情况。

4．存货的管理

1）存货是城市广场在经营过程中为保证正常运营而储备的各类物资。

按照《房地产开发企业财务制度》，结合城市广场的具体情况，存货包括：

库存材料、低值易耗品。

2）存货的核算

①城市广场的存货采用实际成本进行核算。

②城市广场购入的存货，按买价加运费、采购保管费和税金计价。

③发出存货采用先进先出法

3）存货盘盈、盘亏、毁损、报废的处理

①城市广场对存货采用永续盘存制应当定期或不定期盘点。

年度终了前必须进行全面的盘点清查。

对于盘盈、盘亏毁损、报废的存货应当及时查明原因，分别情况进行帐务处理。

②盘盈的存货，冲减管理费。

③盘亏、毁损、报废的存货。

查明原因，经批准，扣除过失人或者保险公司赔款和残值后，计入采购保管或者管理费。

④存货毁损属于非常损失部分，经批准，扣除保险公司赔款和残值后进入营业外支出。

4）低值易耗品的摊销

①低值易耗品能在经营中多次使用，基本不改变原有的实物形态，在领用低值易耗品时，应选用一定的方法，将其价值一次或者分次摊入相关成本费用。

②凡100元以下的低值易耗品在领用时，采用一次摊销的方法，将其价值一次计入成本费用。

③凡100元以上的低值易耗品在领用时，采用五五摊销的方法，计入成本费用。

●固定资产的管理

1．根据《企业财务通则》的规定，固定资产应具备下列条件

1）使用年限在一年以上的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具及其他与生产经营有关部门的设备、器具、工具等。

2）不属于生产经营主要设备，但单位价值在2000元以上，并使用期限超过两年的物品。

2．固定资产的计价

1）购入的固定资产，原始价值为买价加支付运输费、装卸费、包装费、途中保险费、安装调试费和交纳的关税等。

2）根据《房地产开发企业财务制度》及公司规定，对固定资产统一编号管理，分类建账。

3）固定资产的折旧提取采用平均年限法。

固定资产的折旧年限按照《房地产开发财务制度》中规定的固定资产分类折旧年限确定。

年折旧额=（固定资产原值-预计净残值）÷折旧年限

或：

月折旧额=年折旧额÷12

年折旧率=（1-预计净残值率）÷折旧年限×100%

月折旧率=年折旧率÷12

净残值按照固定资产原值3%-5%确定。

4）固定资产的清理

为了保证财产的安全完整，对固定资产每年清点一次，通过清点，核实固定资产的账面数与实物是否相符。

主管部门和使用部门要建账、建卡，做到账卡物相符。

对于清查、盘点时所发生的账卡物不符的情况要及时报城市广场总经理和公司财务总监，经批准后按规定进行账务处理。

●共用部位和共用设施设备维修基金

房屋共用部位和共用设施设备维修基金所有权属业主，由管理公司做为“代管基金”实施管理，对这部分基金实行专户存储，专款专用。

●递延资产

对不能全部计入当年损益，应当在以后经营年度分期摊销的各项费用，按递延资产处理。

1．递延资产包括以下内容：

1）开办费

2）其它需列入递延资产的项目。

2．开办费自收到第一笔经营收入起，按不得低于五年的期限分期摊入管理费。

3．其他列入递延资产的项目，应将项目名称、金额、摊销计划报财务主管批准后，在其有效期内摊入相应成本费用。

●成本和费用的管理

1．成本管理

1）成本管理须贯彻执行《财务通则》《会计准则》及公司财务的规定，遵守财经纪律、法规，按照权责发生制，正确计算运营成本。

2）健全成本管理责任制，总经理对城市广场的经营的经济成果负全部责任。

财务部经理协助总经理组织实施成本管理，并对城市广场的经济效果负责。

各部门经理对本部门的经济效果负全部责任。

财务部设专职或者兼职人员负责运营成本的管理工作。

3）各部门根据本部门的实际情况编制本部门的成本降低计划。

4）建立健全各项原始记录、定额管理、计量等制度，为正确核算成本，加强成本管理提供可靠依据。

5）严格按照成本核算办法进行运营成本正确归集和分配，不得任意待摊和预提费用。

6）以降低成本计划为目标，运用各种成本控制手段，开展事前、事中、事后的成本控制，对未来运营成本进行预测，为城市广场经营决策提供可靠的依据。

2．成本费用开支范围

1）一切与经营有关的支出，均按规定计入成本费用。

2）下列支出不得列入成本费用。

①购建固定资产、无形资产和其他资产性支出。

②支付的滞纳金、罚款违约金、赔偿金以及捐赠、赞助等支出。

●营业收入和利润

1．营业收入是管理公司从事物业管理和其它经营活动所取得的各项收入，包括：

主营业务收入和其它业务收入。

2．主营业务收入是指在从事物业管理活动中为业主、使用人提供管理、维修和服务所提供的收入，包括：

物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

物业管理收入是向业主、使用人收取的公共性服务费收入和特约服务收入。

物业经营收入是管理公司用物业产权人提供的房屋建筑物和公用设施所取得的收入。

3．其它业务收入是指从事主营业务以外的其它业务收入，包括：

会所经营收入、材料物资销售收入、废品回收收入。

4．收入的确定：

1）提供劳务同时，收讫价款或者取得凭证时，确认营业收入的实现。

2）按合同协议约定的受益方的支付日期，确认营业收入的实现。

5．企业利润总额包括：

主营业务利润和其它业务利润。

主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用。

其它业务利润是指其它业务收入减去其它业务支出和其它业务交纳的税金及附加后的净额。

（三）会计制度

执行依据《物业管理企业财务管理规定》和《房地产开发企业会计制度》而建立的荣欣公司《会计科目表》及《会计科目使用说明》,结合城市广场会计核算的基本任务和内容，正确进行会计核算。

●会计记账

1．城市广场采用借、贷记账法，以人民币“元”为记账本位币。

2．城市广场设置现金日记账、银行存款日记账、总账、明细账和必要的辅助账、备查账、台账等账簿。

3．账簿的启用、登记、交接均应按规定的方法即会计财簿的交接方法进行。

●会计科目

1．会计科目名称及编号按公司规定执行。

会计人员在填制会计凭证、登记账簿时，应同时填列会计科目的名称、编号，不应只填编号不填科目名称。

2．会计科目使用说明，详见《房地产开发企业会计制度》及《荣欣公司统一会计科目》

●会计报表

财务部应按规定的报表种类、格式和填报要求编制会计报表和其他会计资料。

1.会计报表的种类：

资产负债表

损益表

经营费用明细表

2．报送时间

月报应于月份终了10天报出。

季报应于季度终了15天报出。

年报应于年度终了20天报出。

3．计划财务部应严格遵守城市广场的保密制度，会计报表或其他会计资料不得私自向外单位或者其他部门传送。

●会计工作管理

1．会计人员要树立认真的工作态度，学好用好国家的财税政策、法规，做到及时准确的反映城市广场物业管理的财务状况。

2．记账规则

1）登记账目必须将记账凭证的日期、编号、业务内容、摘要、金额等逐项记载，准确无误。

月份终了及时对账、结账。

发现错误要用正确的方法更正。

2）账务经常核对，做到账账、账证、账表、账实相符。

3）会计凭证必须以审核无误的原始凭证为基础编制，按期装订成册，以整洁、查阅方便为原则。

会计凭证的封面要注明凭证的起止编号、张数、日期和经办人签章。

●会计档案的管理

会计档案是城市广场的重要档案之一，必须加强管理，建立健全档案管理制度。

有关会计档案的具体事项按财政部、国家档案局《会计档案管理办法》执行。

（四）税收制度

物业管理企业属服务行业，执行营业税“服务业”税目，按服务收入缴纳5%的营业税和按营业税额的7%、3%分别缴纳城市维护建设税、教育附加费，以及个人收入所得税、企业所得税。

按国税发〔1998〕217号文，对物业管理中代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税。

（五）财务监督制度

城市广场财务工作贯彻守法、合规、公开原则。

预算、决算：

在每一年度核算期均应报送财务预决算，经批准执行。

预算应于期前1—2月编制报送业主委员会；财务决算报告应于期后45天报送业主委员会。

报表：

每月后15日内应向业主委员会报送《损益表》、《资产负債表》及业主委员会要求的其它经营数据。

稽核：

财务部建立稽核制度，由财务部经理实施内部稽核，稽核的主要内容为：

1．稽核会计科目的使用和账簿设置是否符合会计制度的规定。

2．稽核各项经济业务是否手续齐全，所附原始凭证是否合法。

3．稽核会计报表是否按财政部和公司的规定编制，审查各表之间的对应关系，有关的补充资料是否齐全。

审计：

城市广场财务工作接受业主委员会和总公司的定期（不定

期）审计及专项审计，如有必要接受委托的社会会计师事务所的审计。

日常工作：

城市广场财务部的行政工作受城市广场执行总经理领导，业务工作受城市广场执行总经理和总公司财务总监的双重领导。

财务人员的选聘、任职需征求总公司财务总监的意见。

4．管理工作标准

1）收款率（月应收各相关费用）95%以上

2）审核把关率100%

（六）物业管理财务预算、决算的方式与内容

●预决算内容

1.收入:

包括物业管理费收入；特约服务收入；会所经营收入；其它单项收入；

2.支出：

按物业管理费明细（见“城市广场物业管理运营费测算”费用项目）和其它业务支出列示；

3.利润；

4.经营情况分析；

5.大修理基金的收支。

●决算格式

年度财务决算应按下列表报格式制作

1．资产负债表（会开01表）

2．损益表（会开02表）

3．运营费用总表

4．实际支出与计划支出对比表

5．固定资产清单

6．应付、预收明细表

7．应收、预付明细表

8．待摊费、预提费用明细表

9．拖欠物业管理费明细表

10．大修理项目支出明细表

11．决算分析报告

●预决算方式

1．年度预算分两次编制。

第一次为初稿，应于年度终了前做出并报业主委员会，业主委员会于接预算后20天内对预算提出意见和建议知达物业公司，物业公司结合上年决算和业主委员会意见进行预算的第二次编制为定稿，定稿的编制时间为15天，应于新年度的50天内报送业主委员会批准执行。

2．财务决算报表应于年度终了20天内报送业主委员会，主委员会审查后于10天内将审查意见知达，物业公司按有关部门规定进行帐务处理，于45天内报出决算报告。

二、物业管理代收代缴费用的收取方式与方法

物业管理中的收费分为三类：

1．公共性服务费即物业管理费，其费用构成：

1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

2）公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

3）绿化管理费；

4）清洁卫生费；

5）保安费；

6）办公费；

7）物业管理单位固定资产折旧费；

8）管理酬金；

9）法定税费。

物业管理费的收费标准，是由管理公司依据国家和当地政府部门的有关规定及业主对管理服务的要求，针对物业的具体情况按费用项目进行测算，报业主委员会批准确定。

其收取方式按季度预收。

2．特约服务费

特约服务包括代理出租（出售）房屋、房屋装修、室内清洁、室内维修、洗衣服务、汽车清洁维修、搬家服务、代购商品、邮政服务、家政服务等，以及住户提出的不违反中国法律的其它服务。

特约服务是为物业产权人、使用人个别需求提供的服务，其服务费用的收取遵照“谁受益，谁付钱”的原则，在提供服务后专项收取。

特约服务费的收费标准由管理公司参照国家及同类项目标准制定并公布。

3．代收代支项目

属代收代支项目有代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、电话费、有线电视收视费等。

其费用标准按照费用收取部门的规定执行，管理公司是履行代收职能。

三、基金类款项的管理及使用

1．代管基金是指企业接受业主委员会或者物业产权人或使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金（以下称维修基金）。

2．维修基金属全体业主共有，物业管理公司执行代管职能。

3．维修基金来源：

1）购房者应当按购房款的2%的比例向售房单位缴交维修基金。

（商品房在销售时购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共有，不计入住宅销售收入）。

2）维修基金的存款利息。

3）经业主委员会批准，在维修基金闲置时用于购买国债等的投资收益。

4）维修基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，按业主占有的住宅面积比例向业主续筹。

4．维修基金应专户存储专款专用，其银行存款帐户，设立业主委员会和物业管理公司双方印签。

5．维修基金的会计帐簿应按单栋住宅分别设置记帐。

6．维修基金的业主转让房屋所有权时节余的维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

7．维修基金的使用时，由管理公司提出大修理或更新改造实施计划报业主委员会批准后执行。

财务部以“专业化管理、至诚服务”为宗旨，贯彻“勤、严、细、实”为工作作风，以“全国物业管理优秀小区”为目标，严格执行荣欣物业管理公司已经通过的ISO-9002质量体系标准的工作程序，高标准、严要求，创造一流的服务质量和工作效率。

我们一定能把城市广场的财务管理工作做好，创造出物业财务管理的优秀水平。

四、物业管理运行费概算

根据城市广场业主提供的资料，我们按照如下原则进行管理费概算：

1．国家建设部、北京房地局有关费用文件

2．按城市广场需要的管理项目和标准。

3．在提供完善的管理与服务的前提下，人员按最低限配置，贯彻经济性的竞争性原则。

4．将城市广场总体分写字楼、公寓、商业三种不同类型分别测算。

依照上述测算原则，物业管理运行费概算率为：

写字楼：

23.5167元/m2·月

公寓：

5.7142元/m2·月

商业：

9.4005元/m2·月

（详见附件）