执行程序中人民法院审查虚假租赁合同的五大标准法官说法.docx

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执行程序中人民法院审查虚假租赁合同的五大标准法官说法

执行程序中人民法院审查虚假租赁合同的五大标准法官说法

为了帮助当事人解决问题，律师除了法庭上的工作，还有大量的执行工作需要处理。

不管是律师还是法官，在不动产执行过程中经常会碰到租赁合同，尤其是长期租赁合同。

实践中被执行人为逃避履行债务，经常通过倒签合同等方式编造虚假的租赁合同，由于此种行为取证难度极大，人民法院执行程序中对此类租赁合同之效力的审查标准如何确定？

文/赖华平厦门市中级人民法院法官授权公众号法律天使（tianshifalv）首发。

一、不可能订立的租约--租约订立行为的真实性审查司法解释明确指出，人民法院执行程序中有权对被执行不动产物权上设定的租赁合同进行实质审查，包括合同的合法有效、租赁物占有、合理履行等方面作出实体审查裁决。

认定租约的真假固然不易，但是，根据人民法院执行工作实践调查，对于部分明显不可能签订或严重违背生活常理不可能签订的租约，仍然可以直接作出审查判断。

1、倒签的时间案例一厦门中院在执行孙某某与杨某、张某债权纠纷一案过程中,依法查封了被执行人张某名下房产，并委托进行了两次降价拍卖，拍卖过程均告知被执行人张某，被执行人张某未提出该房屋存在租约。

在该房第三次拍卖成交后，案外人吴某某向法院提出异议，认为其已经与张某签订10年的租约，并向法院提交房屋租赁合同，显示租期从2012年10月到2022年10月，10年租金共计36万已经一次性付清。

为此，法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对该房屋租赁合同签署时间进行鉴定，《司法鉴定意见书》认定：

'送检的标称签署日期'二0一二年十月一日'的《房屋租赁合同》原件上的'吴某某'署名字迹与标称日期'二0一五年八月十九日'的《委托书》上'吴某某'署名字迹应为同期形成'。

据此，厦门中院依法分别对被执行人张某与案外人吴某某处以罚款1万元处罚，被执行人立即主动腾退了被执行房屋。

倒签时间是虚假租约最常见的形态。

当事人在纠纷发生之前，一般情况下并没有动力制造虚假的租赁合同，也不可能预计到人民法院的查封执行。

只有当人民法院采取查封措施（包括保全查封）时，当事人为对抗法院查封执行，避免其财产被强制执行处分，才倒签时间，伪造相关的虚假租赁合同。

对于此类倒签时间较长的虚假租约，一般可以通过对签名与时间字迹进行司法鉴定的技术手段，检定签订合同的真实时间，从而作出真实性或虚假性判断。

因此，只要能够查明证实被查封不动产上设定的租赁合同系倒签伪造的，就可以认定整个租赁合同的虚假性质，当然排除其对执行的干扰。

2、冲突的租约执行实践中，被执行人伪造虚假租约，为了对抗法院的查封行为，往往需要编造虚假的事由，发生'租赁'期间内行为与其他民事行为的冲突现象。

案例二思明法院在执行兴业银行、交通银行与风驰公司金融借款纠纷案件中，对被执行人风驰公司提供的抵押店面（抵押于交通银行）依法启动执行拍卖程序，并在抵押店面张贴公告，要求店面承租人快意公司限期搬离，腾退清空房屋。

承租人快意公司向执行法院提出执行异议，主张其在2008年3月15日即与风驰公司签订租赁合同，租期20年，租赁时间早于抵押登记时间2008年7月16日，故要求停止案件执行。

执行法院审理认为，从快意公司在工商局备案登记的租赁合同认定，快意公司与风驰公司签订租赁合同时间为2009年1月25日，晚于抵押店面的抵押登记时间，故裁定驳回快意公司的执行异议。

快意公司不服执行裁定，向思明法院提起执行异议之诉。

思明法院一审审理认为，快意公司提供的2008年3月15日签订的租赁合同及银行付款凭证，无法证明其已支付租金，更无法证明其按照租赁合同约定支付方式、期限履行，其预先缴交长达10年租金与常理不符；另查明快意公司在工商局备案登记的租赁合同签订时间为2009年1月25日，故认定快意公司与风驰公司签订租赁合同时间晚于抵押登记时间。

因此，思明法院认为快意公司签订租赁合同时间晚于抵押权设立时间，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故驳回快意公司的诉讼请求。

快意公司不服提起上诉，厦门中院二审审理认为一审判决正确，予以维持，故驳回快意公司上诉请求。

案例二中，被执行人与案外人先后提交了两份租约，一份租约显示租赁合同签订于抵押权人抵押登记之后，一份租约在工商局登记报务，显示合同签订于抵押登记之前。

两份矛盾租约，明显互相矛盾冲突。

笔者认为，若被执行人与案外人无法作出合理的解释，或者作出自相矛盾的虚假陈述，则可以判定其提供了租约系虚假租约，排除其对执行的干扰。

3、租金一次性支付案例三厦门中院在执行陈某某与李某某债权纠纷一案中，依法查封了被执行李某某名下一处商场，经委托评估价值2500万元，在公告清场准备委托拍卖时，被执行人李某某与案外人刘某向法院提交租赁合同一份，约定刘某已承租该商场，租期20年，已一次性支付10年租金1500万元，并向法院提供了刘某向被执行人李某某支付1500万元的转账凭证。

刘某对法院执行清场拍卖行为提出异议，要求法院保护刘某租赁物权。

承办法官经向该商场所在物业公司走访调查，查明法院采取网络查封措施之时，该商场系由被执行人李某某实际控制经营，法院现场查封之时，该商场亦非处于刘某经营之下，证明刘某所谓承租行为并不存在，所提交的租赁合同显系虚假合同。

经法院明示调查笔录之后，案外人刘某立即撤销了执行异议。

执行实践中，被执行人编造虚假租约的主要形态是长期租金一次性支付（还有极少数先支付大额租金情况），相当于透支被查封不动产的长期使用权益与收益权，既达到阻碍被查封不动产拍卖处分的目的，也试图继续占有被查封不动产的长期收益收入。

长期租金的一次性支付，特别是较大金额的现金支付，除非土地出租等需要长期投资的项目，否则，明显违背生活常理，当然属于'不合理租约'，应排除其对执行工作的干扰！

当然，如果被执行人与案外人串通，根本没有租金支付的事实，而伪造租金支付行为活动，则属于恶意伪造'虚假租约'范畴，更应当承担相应的法律责任。

笔者认为，被执行人与案外人约定，一次性支付大额租金，特别是大额现金支付方式，明显违背生活常理，属于'以明显不合理低价承租'现象，应当遵照不合理租约的审查原则，排除其对人民法院执行工作的干扰。

若被执行人与案外人并未实际发生租赁关系，不存在租金支付的事实，而是伪造虚假的租金支付情节，则也已构成以编造虚假租约方式干扰法院执行工作，情节严重，应追究其法律责任。

4、租约部分文本'剪接'案例四厦门中院在执行厦门某技术公司申请执行厦门某商贸有限公司、黄某某一案中，依法查封了被执行人厦门某商贸有限公司名下一间商铺，案外人张某某提出异议，认为其已经与该公司签订十四年租约，并向法院提交租赁协议与房屋移交确认书一份。

经委托司法鉴定，发现案外人与被执行人厦门某商贸有限公司提交的租赁合同中，前几页文字系喷墨打印形成的，而最后一页系激光打印形成的，明显不符合同一时间形成的文件资料，签名笔迹也与落款时间不一致。

据此，法院认定被执行人厦门某商贸有限公司与案外人串通编造虚假租约干扰执行，分别对案外人张某某、厦门某商贸有限公司法定代表人黄某某予以拘留十五天并罚款五万元处罚。

厦门某商贸有限公司法定代表人黄某某立即表示将腾退被查封房产交法院执行，并主动缴交了罚款。

上述案例四中，被执行人与案外人串通，采用保留租赁合同的最后一页关于签名盖章和签订合同时间的条款，伪造合同的主要条文的方式，编造虚假的租约，改变租赁合同的租期、租金、付款方式等核心条款，意图对抗人民法院对该房产的强制执行程序，当然没有法律效力，甚至已经构成拒不执行判决裁定共同犯罪。

二、不履行的租约：

虚假租约履行真实性审查1.租赁物占有租赁合同是实践性合同。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，出租人将租赁物交付承租人占有使用，是租赁合同的必备要件。

[1]不存在不交付租赁物的租赁合同。

因此，审查租赁物的交付占有是判断租赁合同真实性以及是否真实履行的一个关键要素。

案例五厦门中院在执行某商业银行与翔安某公司借款合同纠纷一案中，依法查封了被执行人名下写字楼一幢，案外人李某某提出执行异议，认为其与被执行人签订租赁合同，约定'待该写字楼现有租赁到期之后，由李某某租赁20年，租金抵偿被执行人所欠债务。

'经审查，执行法院认为案外人预期承租被执行标的，被执行房产尚未实际交付租赁使用，该租赁合同关系尚未生效，不得对抗法院执行。

如上述案例，因为被执行房产在人民法院查封时尚处于第三方占有使用过程中，被执行人与案外人签订租赁合同，约定案外人并非直接占有租赁物，而是案外人预期承租被执行人已经被法院查封的房产，明显不符合生活常理，也不符合租赁合同的生效要件。

笔者认为，此类合同要么尚未生效，不得对抗法院查封执行行为，要么违背生活常理，应排除其对人民法院执行工作的对抗效力。

同理，案外人必须承担证明已经合法占有交付使用租赁物的举证责任，未占有被查封不动产的，租赁合同并未生效履行；或在查封之后占有不动产的，当然不得对抗人民法院的查封执行。

2.租赁物转租当然，租赁物的占有，并非仅指承租人直接占有使用租赁物，还包括租赁物的指示占有。

特别是对于转租市场，租赁物经常发生承租人向次承租人交付占有的现象。

对此，应当分类予以辨别，判断其真实效力。

案例六厦门中院在厦门某金融机构与某公司借款合同纠纷一案中，依法查封了被执行人某公司名下的抵押房产一幢，被执行人某公司在办理贷款抵押手续时，签字确认该房产在抵押之时属于自用性质，未对外出租。

但是，在依法委托评估拍卖期间，案外人陈某某提出异议，并向法院提交一份租赁合同，约定案外人陈某某在抵押之前承租该房产15年，一次性现金支付租金50万元，后先后对外转租。

为此，陈某某提供了银行取款凭证、被执行人某公司租金收据等证据。

经承办法官向该房产所在物业公司调查，查明该房产要抵押登记之后一年才对外出租，之前一直由被执行人某公司自己使用。

为此，执行法院裁定案外人陈某某所提供租赁合同系虚假租约，驳回其执行异议请求。

本案中，针对人民法院对被执行人名下房产的查封执行，案外人提出执行异议。

在执行异议审查程序中，案外人主张其租赁物抵押之前，即已向被执行人承租讼争标的物，但并未实际占有该房产，而是按照合同关于转租的许可，直接将该房产转租给其他第三人使用，因此，其租赁合同可以对抗抵押权人的担保物权，也可以对抗排除人民法院的执行查封。

应该说，租赁合同中承租人依法享有占有使用以及转租使用租赁物的权利，但是，在人民法院执行实践中，不能排除被执行人与案外人串通，利用租赁合同的转租权利，以转租的形式，虚构租赁合同，以对抗干扰人民法院对被执行财产的查封执行。

其实，这种现象已经成为人民法院执行程序中遇到的一类新问题。

因为，被执行人与案外人串通编造虚假租赁合同，必须解决租金支付与租赁物交付问题，若要有效对抗强制执行拍卖，被执行人一般均试图编造长期租约并一次性支付大额租金，从而损害被执行财产的财产价值。

当法院采取查封措施时，若该不动产处于出租状态，则，被执行人与实际承租人无法编造虚假的一次性支付长期大额租金的事实。

此时，被执行人只有通过利用与案外第三人事前发生其他大额资金往来，假借第三人的名义承租讼争房产，虚构租金一次性支付，再由第三人对外转租的假象，实现对抗法院查封执行的目的。

笔者认为，对于被执行财产的转租行为，应当严格审查案外人（即承租人）与被执行人之间租赁合同的真实性，而且应当严格审查案外人与次承租人之间租赁合同的真实性。

案外人主张在法院查封之前承租执行标的物并出租的，应当对前述租赁合同与转租合同的真实性承担证明责任，不仅应当证明租赁合同签订的真实性，而且应当证明前后租赁合同履行的真实性。

否则，应当认定为虚假租约，不得排除人民法院对讼争标的的执行处分。

3.未支付租金案例七厦门中院在执行厦门某银行与禾达公司金融借款纠纷一案中，依法执行拍卖了被执行人禾达公司的抵押厂房。

执行过程中，案外人闽台公司向翔安法院提起诉讼，请求确认其与禾达公司签订的12年租赁协议有效。

该案一审第一次庭审中，禾达公司当庭对闽台公司提出的所有租