房屋征收评估技术细则.docx
《房屋征收评估技术细则.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋征收评估技术细则.docx（63页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房屋征收评估技术细则
附件1：
被征收房屋分类及其说明
一、住宅房屋分类
住宅房屋
成套住宅
指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。
独门院落
指办理合法手续后建造的独门独院二层（及二层以上）住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。
非成套住宅
以上两类房屋以外的房屋。
二、非住宅营业用房分类
营
业
性
用
房
商场类建筑
以百货商场、大型超市为典型建筑。
通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务之用。
商铺类建筑
以门面房、小商铺为典型建筑。
一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。
商务类建筑
以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。
通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。
通常内外装修的等级较高。
娱乐类建筑
各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。
电照设施较复杂。
旅馆类建筑
分为普通旅馆、招待所和准星级、三星级、四星级、五星级宾馆两类典型建筑。
前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。
内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。
餐饮类建筑
各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。
典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。
一般设有公共卫生间。
其他类建筑
上述类型之外的其他营业性质用房。
三、非住宅非营业用房分类
非营业性用房
工业性建筑
以工业厂房、仓库为典型建筑。
通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。
办公性建筑
以行政办公楼为典型建筑。
通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。
设公共卫生间。
室内普通装修。
公共性建筑
以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。
通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。
附件2：
可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。
一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。
二、可比实例应与估价对象的用途相同。
其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。
三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：
（1）钢结构，
（2）钢筋混凝土结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。
四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。
六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。
八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。
九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
附件3：
标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求
一、住宅标准样本房屋设定要求
采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。
设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：
1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。
3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。
4.成套住宅标准样本房屋设定说明表
是否成套
套型
结构
所在层次
已使用年限
朝向
成套
二室半一厅
混合5层
1-5
10年左右
一室朝南
坐落位置
小区配套
室内水电及装修
其他条件
征收范围相对中央位置
同征收范围内的配套情况
普通室内装修，普通厨卫设施
采光、通风、日照、休息等条件中等
建筑面积
70－100m2
分摊占地
权属及证照情况
产权，证照齐全
5.独门院落住宅标准样本房屋设定说明表
是否独门院落
套型
结构
已使用年限
朝向
独门院落
一层三间
混合一等或二等
10年左右
一间朝南
坐落位置
小区配套
室内水电及装修
其他条件
征收范围相对中央位置
同征收范围内的配套情况
普通室内装修，普通厨卫设施
采光、通风、日照、休息等条件中等
建筑面积
140-220m2
分摊占地
权属及证照情况
产权，证照齐全
6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.8m—3.0m，一等或二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。
二、住宅房屋评估中可比实例选择要求
1.可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。
2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。
3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。
4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。
5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。
7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。
9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
三、独门院落调整系数
合法院落
面积S（㎡）
S≤10
10＜S≤20
20＜S≤30
S＞30
调整系数Ｋd
106
108
110
112
合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积
附件4：
住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表
一、成套住宅房屋实体因素修正系数表
1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
结构类型
钢混结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
一等
二等
一等
二等
三等
一等
二等
三等
一等
二等
系数取值
110-114
106-110
103-106
98-102
93-97
97-101
92-96
85-91
79-85
74-79
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表
房屋成新
三成以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成及以上
系数取值
73-80
75-83
79-88
85-93
90-97
95-103
100-108
3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表
卧室朝向
北
西
东
一间朝南
两间朝南
三间及以上朝南
修正系数
97
98
99
100
101
102
注：
上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。
4.住宅房屋层次因素修正系数p4表
楼层数
楼层系数（%）
所在楼层
一层楼
二层楼
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
七层楼
一
100
100
100
100
100
100
100
二
100
110
105
105
105
105
三
90
110
110
115
115
四
85
105
110
115
五
80
100
105
六
70
95
七
65
说明：
a.底层为车库的，底层系数增加0.5，顶层系数减少0.5。
b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2-5，具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。
但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综合价格由评估机构评估确定。
c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少0.5。
上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。
二、独门院落住宅实体因素修正系数表
1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
结构类型
钢混结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
一等
二等
一等
二等
三等
一等
二等
三等
一等
二等
系数取值
110-114
106-110
103-106
98-102
93-97
97-101
92-96
85-91
79-85
74-79
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表
房屋成新
三成以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成及以上
系数取值
73-80
75-83
79-88
85-93
90-97
95-103
100-108
3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表
卧室朝向
北
西
东
一间朝南
两间朝南
三间及以上朝南
修正系数
96
98
99
100
101
102
注：
上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。
4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p4表
套型等级
一等
二等
三等
四等
五等
系数取值
100－110
96－100
94－96
92－94
90－92
住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：
等级
内容
一等
二等
三等
四等
五等
说明
设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁。
设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整洁。
内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱。
内部功能布局凌乱，房间比较分散。
不满足上述要求的独门院落。
三、非成套住宅房屋实体因素修正系数
1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
结构类型
钢混结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
一等
二等
一等
二等
三等
一等
二等
三等
一等
二等
系数取值
110-114
106-110
103-106
98-102
93-97
97-101
92-96
85-91
79-85
74-79
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表
房屋成新
三成以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成及以上
系数取值
73-80
75-83
79-88
85-93
90-97
95-103
100-108
3.住宅房屋檐高因素修正系数p3表
檐高
＜2.6
2.6-2.8
2.8-2.9
2.9-3.1
3.1-3.3
3.3-3.5
3.5-3.7
3.7-4.0
＞4.0
系数取值
94
97
100
102
104
106
108
110
113-115
4.住宅房屋功能因素修正系数p4表
住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。
功能等级
一等
二等
三等
四等
五等
系数取值
101－103
99－101
97－99
95－97
93－95
住宅功能因素等级说明表如下：
等级
内容
一等
二等
三等
四等
五等
说明
通行方便，二室朝南，阳光充沛，空气流畅，房间大小合适。
通行较为方便，一室朝南。
设施不全，无朝南房间。
内部功能布局凌乱，房间大小不一，通行不变。
不满足上述要求的非成套住宅房屋。
四、有关说明
1.K31i的取值范围应该界于80～120之间。
2.可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。
3.实体因素修正系数采用计算方式为：
Ps、Po、Pb＝
可比实例实体因素调节系数为Ps，标准样本实体因素调节系数为Po，被征收房屋实体因素调节系数为Pb。
可比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数K31=Ps/Po×100
标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数K31i=Pb/Po×100
4.成套住宅层高超过2.8m、独门院落住宅房屋层高超过3.0m、三层及以下框架结构房屋层高超过3.6m、砖木结构房屋层高超过相应等级基本层高的，每增加10cm,另按各自相应结构等级建安价结合成新的2%增加补偿。
五、房屋建筑结构等级及建安成本价说明表
单位:
元/㎡
结构
等级
结构、装修及设施
建安价
框架
一等
（高层）
层高2.8m以上，整板基础、桩基础，框剪结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。
1150
二等
（多层）
四层及以上，层高2.8m以上，整板基础或独立基础，框架结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯设施齐全。
三层及以下，平均层高3.6m以上，钢筋混凝土条形基础或独立基础，框架结构，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。
1020
砖混
一等
层高2.8m以上，钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，设置构造柱、层层圈梁，钢筋混凝土现浇楼层及层顶，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯齐全。
920
二等
层高2.8m以上，砖基础或部分钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板楼层及层顶，内墙抹灰，外墙混合砂浆，水泥地面，钢门窗或较好的木门窗，有水电，单独或合用卫浴。
850
三等
层高2.8m以上，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，内墙抹灰，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。
780
砖木
一等
层高（檐高）2.8m以上，砖或钢筋混凝土条形基础，有圈梁实砌240mm或以上砖墙，直径20cm以上较好松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦或小瓦屋面，内墙抹灰，较好木门窗，室内采光通风良好，水电设施齐全。
800
二等
层高（檐高）2.6m以上，砖基础，实砌240mm或以上砖墙，直径17至20cm松杉木桁条或水泥桁条、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木门窗，水泥砂浆地面，内墙抹灰，室内采光通风较好，水电设施齐全。
700
三等
层高（檐高）2.4m以上，240mm砖墙、内墙抹灰，直径15至17cm松杉木桁条或杂木桁条、水泥桁条，稀疏的屋面或椽条芦席，平瓦屋面。
木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。
600
简易
一等
檐高2.2m以上，180mm或以上墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，较差杉木、杂木或水泥桁条，较差木门窗或水泥预制门窗框，砖、简易水泥地面，水电到户。
460
二等
檐高2.2m以上，空斗墙或土坯墙，砖、泥土地坪，简易门窗，水泥桁条或毛竹桁条。
390
注：
不包括工业及仓储用房的非住宅用房，房屋层高为地平面与上层板顶面之间的高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。
附件5：
住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表
一、住宅区位因素修正调节系数评分表
因素类别
因素项目
容
考察项目
评分等级
一等
二等
三等
四等
五等
征收
项目
周边
大环
境
自然环境
自然景观、风向a11
7
6
5
4
3
空气污染、噪音、水文a12
7
6
5
4
3
交通条件
离市区主干道的距离a21
10
8
7
6
5
公交线路情况a22
9
8
7
6
5
教育医疗设施
所在学区1公里内学校情况a31
10
9
8
7
6
医院及医疗机构分布情况a32
10
9
8
7
6
商业配套设施
重要商业配套设施a41
20
19
18
17
16
征收项目范围内小环境
规划设计
建筑小区布局与外形等a51
12
11
10
9
8
建筑密度、外型等a52
8
7
5
4
3
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53
11
10
9
8
7
物业管理
物业管理情况a61
11
10
9
8
7
配套设施
住宅区内配套设施完备程度a71
11
10
9
8
7
以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。
二、住宅区位因素调节系数评分等级说明表
序号
因素项目
考察项
目内容
一等
二等
三等
四等
五等
1
自然环境
自然景观、风向
公认的自然环境优越地区。
自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。
附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。
附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。
附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。
空气污染、噪音、水文
空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。
空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。
空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。
靠近污染源或重噪音源。
长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。
2
交通条件
离主干道的距离
离主干道的距离在50m以内。
离主干道的距离在50-150m之间。
离主干道的距离在150-300m之间。
离主干道的距离在300-500m之间。
离主干道的距离在500m以上。
公交线路情况
距离公交站点100m内，有2条以上重要公交线路。
距离公交站点100-250m内，至少有1条重要公交线路。
距离重要的公交线路的距离在250-
-350m之间，至少有1条公交线路。
距离公交线路的距离在350-450m之间，至少有1条公交线路。
距离公交线路的距离在450m以上。
3
教育医疗设施
所在学区1.5公里内学校情况
属于本市最好的重点中学（初中）和重点小学学区。
属于本市较好的重点中学（初中）和重点小学学区。
属于本市一般中学（初中）和小学学区。
一般中小学学区。
无中学或小学。
医院及医疗机构分布情况
距市级及以上医院500m以内。
距市级及以上医院500－1000m。
距市级及以上医院1000－1500m。
距市级及以上医院1500－2500m。
距市级及以上医院2500m以上。
4
商业配套设施
重要商业配套设施
在500m范围内有大型的市级商业配套设施。
在500-800m范围内市级商业设施较集中。
在800m范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。
在800m范围内基本上无商业网点。
在1000m范围内无商业网点。
5
规划设计
建筑布局、小区
外形等
布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。
布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。
布局一般，排列不整齐，外型较整齐。
任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。
建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。
建筑
密度
建筑密度40%以下。
建筑密度在40%
-50%。
建筑密度在50-60%。
建筑密度在60%-65%。
建筑密度在65%以上。
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观
绿地率在30%以上，室外公共活动空间丰富。
绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。
少量绿化，少量的公共活动空间。
无绿化，基本无公共活动空间。
无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。
6
物业管理
物业管理情况
全封闭物业管理。
半封闭物业管理。
有物业管理。
无物业管理。
无物业管理，无环卫管理。
7
住宅区配套设施
配套完善程度
在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。
在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。
三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明
1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，住宅房屋区位因素调节系数Q＝
，其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。
2.可比实例区位因素调节系数为Qs，标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修数K32＝Qs/Qo×100
标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，被征收房屋区位因素调节系数为Qb，标准样本修正为被征收房屋区位状况修正数K32i＝Qb/Qo×100
附件6：
非营业用房及其成本法评估说明
一、非营业用房的成本法评估应用
1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
本技术细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。
本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。
2.成本法评估的基本公式：
征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧
3.土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。
土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。
注：
土地重新取得价格的基准地价修正法公式为：
PD＝PO（1＋a）n×k1×k2×k3
PD—土地重
升级会员 