XXXX印象旅游城招商政策方案.docx

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XXXX印象旅游城招商政策方案

“印象”旅游城招商政策方案

（草案）

一、策略思路：

本项目商业部分所面临的市场情况：

、项目所处的新城区正处于开发建设阶段，商业投资、经营者对商业氛围的形成预期较长（普遍预期—年）。

、本项目目前是及新城区开发体量最大的项目，而本地市场容量有限。

、人的投资观念相对还较为落后，而本项目商铺总价都较高。

、国家调控政策以及最近全国房价的降价风波对投资客影响较大。

、旅游状况对外来投资客的吸引还不强。

因此，若本项目按常规销售方法，必将面临客户观望，销售周期拖长，资金回收较慢，商业价值被低估的状况；投资者在今后也面临寻租期长，租金较低，投资回报不高；经营者业态混乱，不能形成良好的商业氛围。

有鉴于此，我们选择了“招商返租”的操作方式，来解决公司、投资者、经营户三者的利益矛盾冲突。

二、策略内容：

、针对投资者

、强制返租：

三年保租，买就返租，投资无忧，坐享其成；

、非强制返租：

缴纳市场信誉保证金，按照公司业态规划要求进行自营的，三年内无违规行为，期满归还（给予银行利息补偿）。

、以租代售（此为招商出现瓶颈时的补救措施）：

在当前全国大炒房市降价风波期间，有可能对我公司项目招商带来一定的招商制约，使得诸多投资商进入观望期，使整体招商出现短期难以突破的尴尬，制约公司下一步开发和整体营销规划。

特后备“以租代售”补救措施。

具体如下：

●以租代售期限：

商铺年，大型客栈及餐饮年；

●以租代售租金：

表、表；

●以租代售政策：

·给予个免租；

·给予一年营业税、城建税、教育附加费免收；

●租金一次性收取，租约期间若租赁者购买按照合同售价销售，并一次性返还租赁期间所有租金（不计利息），如租赁者不愿意购买，则携租约出售予其他购房者；

、招商方面

合理业态规划，一年免租，统一定位、统一规划、统一宣传、统一招商，统一管理，统一运营，三年市场培育，锻造财富孵化器。

三、市场调查分析：

、县主要商圈的界定；

名称

位置

经营布局

经营状况

租金

老城商业区

建设路、人民路、健康路三路交叉地带；

便利店、特产店、学生用品、名牌服饰

县行政中心、学校、医院以及周围人口居住密度的影响，老城商业区一直以来人气旺、人流集中。

—元；

华润苏果

路

一楼：

首饰、化妆品

二楼：

生活用品、服装等

三楼：

以水果蔬菜为主

为县城区经营品种最齐全、经营面积最大的综合性商场，人气比较旺。

元；

乐天马特

人民路

一楼：

零食、水果

二楼：

生活用品等

紧结老城商业区人气集中。

—元；

黎城市场

长乐路

以小吃、地方特色餐饮为主。

餐饮的集中区，夜市比较热闹，摆摊式经营为主。

—元，其中居多。

、商业市场呈以下特点：

（）有专业房地产公司；

（）有百货商场、超市等大型零售业态，超市（如华润苏果，乐天马特）生意较好；

（）现有品牌较多，高档、中档、大众品牌，规模都在以内，进货渠道在杭州、广州；

（）有、茶室等休闲娱乐场所，档次普遍较低；

（）临街门面面积一般在㎡－㎡，以㎡居多；

（）租金在元╱㎡·－元╱㎡·之间；

（）出现专业售房机构，地处当地最繁华地段，但现场布置简陋、售楼人员不专、宣传资料粗糙、销售途径单一，不能营造良好销售氛围；

（）商铺结构单一，基本是纯营业用房；

、县主要街道租金水平分布；

、项目优劣势分析：

、项目优势：

（）项目地周边商业氛围正在逐步崛起，会对项目整体的招商有一定的带动作用；

（）项目域名本身在有一定的知名度，对项目营销运作有着一定帮助；

（）政府一直致力于旅游品牌的打造，但目前整个旅游配套服务项目一直未成形，这点对公司项目拓展带来了无竞争优势。

、项目劣势：

（）人口较少对购买力形成一定威胁；

（）由于政府出现的诸多因素，目前公司整体销售无宣传带动，为招商工作形成一定阻碍；

（）一期招商铺面整体面积较大，在无宣传的情况下、以及原有“尧帝古城”炒作中形成的一些负面影响，对招商带来了一定的制约；

（）当前全国一线城市正在大势炒作“房市降价风波”，在当前调查中该风波已经让县级购房及投资者形成观望状态，对招商形成一定的威胁；

（）目前项目所在地商业氛围尚未形成，对招商的开展带来了一定的难度；

（）其他一些因素带来的制约。

四、招商任务目标：

、争取完成返租目标；

、完成平方米销售任务，及元销售回款；

、实现家餐饮、家客栈、家商铺招商任务；

五、招商政策细则：

（一）、商铺销售价格：

、商铺均价：

元

、商住均价：

元

、餐饮均价：

元

、客栈均价：

元

（二）、商铺销售优惠政策：

、返租商铺：

给予元的购房优惠；（有待商议确定）

、其他酒店客栈、大型餐饮政策另订；

（三）、商家入驻共享政策：

、入住商家第一年给予城建税、教育附加费、个人所得税、营业税、堤围防洪费全面；

、入住商家第二年给予城建税、教育附加费、营业税全面；个人所得税、堤围防洪费给予减免；

、入住商家第三年给予城建税、教育附加费、营业税减免。

（四）、返租政策：

、返租方法：

销售房价给予优惠，返租业主需给我公司提供个的免租期限。

、租赁商户政策：

）租赁年：

、庙会小吃街进驻的商家可以享受个的免租期，进驻东盟风情街给予个的免租期，水岸酒吧街给予个的免租期；

、全部享受商家入驻共享政策；

、免费享受开发商提供的业态整体品牌宣传；

、给予其他免费支持；

）租赁年：

、给予年租金减免；

、全部享受商家入驻共享政策；

、免费享受开发商提供的业态整体品牌宣传；

、免费给于网络宣传及网站链接；

、不定期邀请国内管理及运营专家给予免费上门咨询培训；

、不定期邀请经营商免费参加物业管理公司组织的外出参观和学习；

、给予其他优惠政策。

五、返租租金策略

1、租金标准

三年的返租期按回报率、、回报给业主。

理由：

参考了本地大型商业的返租回报，如香港城、家和国际等新开发的商场给予的回报率都，说明本地市场回报达到，才能满足投资需求。

综合考虑本地市场及同类产品分析，认为我项目三年的返租回报在、、较为合适，分析的因素有：

旅游地产的物业形式，未来的预期收益，增值空间；

2、返租商铺汇总：

第一年给予回报，第二年给予回报,第三年给予回报，业主给予我公司个的免租期。

表一：

返租租金明细表（元㎡）

对象

的回报租金

的回报租金

的回报租金

一层

二层

三层

一层

二层

三层

一层

二层

三层

商铺

商住

一期返租商铺汇总

返租对象

建筑面积（）

套数

第一年总返（已扣除免租租金）

第二年总返

第三年总返

免个后实返总额

商铺

商住

合计

表二：

、租金

表、商铺

表、餐饮、客栈

、返租期内收益测算

返租期内收益测算

一

返租金额测算

备注

返租面积（㎡）

商铺，商住

销售均价（元㎡）

商铺：

商住：

返租回报率

三年：

、、

返租期限

三年返租租金（元㎡.）

见表一

优惠政策

业主免租个

返租金额（元）

（已除了个免租）

商铺：

商住：

二

租金测算

三年的租金均价（元㎡.）

见表

优惠政策

免租个

租金收入（元）

第一年：

第二年：

第三年：

按招商政策预计可收取租金（元）

三

需补贴金额（元）

四

返租期内预计收益（元）

备注：

三年中我公司需要补贴资金（招商成本没计入）。

六、招商部下步开展计划：

虽然当前我们在招商工作开展中，面临着无广告宣传支持所带来的工作难开展压力，但我们招商部仍然信仰“天下无难事，只怕有心人”的做事格言，积极调整工作开展方向，严格遵循“适时而变，严格计划”的原则，为整个招商工作的开展积极而向上的努力着。

为此，我们在掌握了市场信息后，了解了我们当前的优劣态势，经过招商部全体人员的共同商议以及群策群力的努力，就下一步的招商工作开展提出以下思路：

、高台蓄水，做好厚积薄发的准备：

当前，我们招商部计划联系的浙江商会，通过和商会互惠互利的合作进行浙商客户的开发，为下一步招商奠定基础。

、政策优先，完成终端客户拦截的布局：

为了加大我公司项目的招商政策力度，以大优惠政策吸引当前准备投资和正在选商铺投资的客户，我们招商部计划通过公关，完成政府税收减免政策的扶持申请，以强化招商政策的优势。

、做好档案管理，完成潜在客户拜访：

我们对原有客户进行客户档案的建立，并对这些潜在客户进行了一定的分计划管理，同时我们每周按照原则，有计划的对这些客户进行定期拜访于项目投资利益的宣传，以促进招商思路的落地，并强化执行力。

、先行，助推招商任务完成：

为你快完成招商任务，招商部计划在份组织开展“客户云南游”，计划组织当前的准客户前往“彝人古镇”体验客栈经营状况、“丽江大研古城”体验白天商铺经营和夜晚酒吧一条街经营状况、考察“丽江束河古镇”运营模式。

以现身说法的模式，奠定这些准客户的投资欲望，为招商任务的完成打下基础。

、预热炒作，完成人气汇聚：

为帮助招商及销售，招商部计划在项目地开展“小吃、购物商业街”，在项目地临时建立小型临街商铺—间，以免费形式招租，吸引烧烤、夜市摊、地方土特产、零食、男女饰品等商户进驻商业街进行人气汇集的炒作，为招商及销售奠定人气基础，为公司项目“隐性”宣传提供一个有力的主题。

七、结束语：

以上为招商部下步招商工作开展的一个提纲计划，以及围绕招商工作开展的招商政策细解。

由于各种因素本方案为草案，其中有很多不足和不当之处，敬请公司领导及各部门给予指正，以便我们完善和修正。