秋艳小区廉租房工程可行性研究报告.docx

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秋艳小区廉租房工程可行性研究报告

一、总论

（一）项目背景

1、项目名称：

淮北市秋艳小区（二期）廉租住房工程建设

2、承办单位概况：

（1）项目承办单位：

淮北市房管局

（2）法人代表：

杨清富

（3）公司地址：

淮北市古城路

（4）单位概况：

淮北市房地产管理局，是隶属淮北市人民政府的正处级事业单位，代表市政府行使全市房地产管理职能。

与住房制度改革领导小组办公室、淮北市危房鉴定办公室属一套班子，三块牌子。

内设办公室、财务股、管理股、产权监理中心、档案室，辖市房地产交易所、房地产估价事务所、房产测绘有限公司、物业管理公司和房地产开发公司。

现在职工64人，其中：

大专以上文化程度有35人，高级以上技术职称13人，中级职称24人，初级职称27人。

淮北市房管局在淮北市委、市政府的领导下，局党组带领全局职工，坚持四项基本原则，坚持改革开放，落实科学发展观，奋力拼搏，不断开拓进取，成绩斐然。

产权产籍管理达国家标准，档案管理达省一级标准，爱国卫生获省级先进，精神文明建设获市级合格单位，交易所获淮北市优质服务示范岗单位，房地产交易与产权管理已经省市验收，自2000年以来，房地产评估量达149.5万平方米，房地交易额达91000万元，为政府代征契税达9600万元，房地产市场以年均47%的速度发展。

（5）项目单位的主要职责

①负责房屋所有权证、房屋共有权证、商品房预售许可证、房屋安全作业证的发放工作。

②负责房屋安全鉴定、房屋修缮、房地产市场估价、房地产交易、房地产中介服务、房地产经营单位和人员的资质管理工作。

③负责对房屋权属登记、房屋产权产籍、公有房屋、商品房预售、房地产广告、房地产转让、经济适用住房、私有房屋、住宅合作社、住宅小区、物业、房屋拆迁、房屋拆迁单位、民产毗连等管理工作。

④负责对民产毗连房屋纠纷和危险房屋治理纠纷的调处和裁决。

⑤负责对违反商品房预售管理规定、房屋产权产籍管理暂行办法、房地产开发经营管理条例、房屋修缮管理规定、住宅合作社管理暂行办法、城镇住宅物业管理暂行办法、公有房屋管理规定、房地产市场估价管理暂行办法、房屋租赁管理暂行办法、房地产转让管理规定、建筑装饰装修管理规定、房地产中介服务管理规定行为的处罚工作。

⑥会同有关部门管理房地产市场，指导房地产开发经营；指导和推动城镇住宅建设，加强物业管理。

⑦组织协调房地产业及住宅发展的交流和合作；形成和管理全县房屋档案；指导和管理全县住房制度改革工作。

⑧承办市政府交办的其它事项。

3、项目提出的背景和必要性

（1）项目提出的背景

淮北市位于安徽省东北部，地处苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南邻蒙城，东与宿州相邻，西连涡阳和河南永城。

地貌以平原为主。

作为一座新兴的能源城市，淮北市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的婉约，凭借着相山、龙脊山和采煤塌陷湿地大水面形成的内湖，形成独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，先后获得“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。

淮北缘煤而建，因煤而兴，1960年建市，辖三区一县，全市总面积2741平方公里，总人口212.2万人。

淮北地处北温带，属大陆性气候与湿润气候之间的季风气候，气候温和，年平均温度为14.8摄氏度；日照充分，四季分明，春秋季明显短于冬夏季，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，雨量适中，年平均相对湿度71%，日照时数2315.8小时。

廉租住房工程作为淮北市民心工程，是解决淮北市中低收入家庭住房难的重要途径，是市委推进的民生工程之一，对解决中低收入家庭住房及构建和谐社会具有重大意义。

（2）项目建设的必要性

淮北市委、市政府提出把淮北建设成为拥有百万人口的新兴工业、商贸游城市的目标。

1995年大幅调整了城市总体规划，已经国务院批准，根据《淮北市城市总体规划》、《淮北市交通工程规划》，淮北城区跳出南部发展受到符夹铁路线的制约，制定了“城市中心南移”的战略构想，使城市格局由目前的“带状”逐步演变成为“块状”，现有的城市基础设施已不能适应经济社会发展的需要。

随着城市化的发展，城市文明的进步，城市居民充分享受水气电热等各种现代化的文明生活，但在淮北矿区受到多种因素的制约，很难体验到城市现代文明的气息，矿区居民居住条件落后，多数房屋仍然是建矿初期建成的，部分新建楼房，从单体来看，房屋设计造型新颖别致，造价较高，内设豪华，体现了现代化的城市文明，但从矿区的总体来看，由于规划相对滞后，交通拥挤，供水、供气、排水、通讯等基础设施几乎是空白，供电也缺乏统一规划。

矿区居民很难享受城市公共服务的文化娱乐生活，不利于构建和谐的城区，不利于城市的协调发展。

因此，实施廉租住房工程是从根本上改善矿区居民生活现状，构建和谐城市的当务之急。

秋艳小区（二期）座落在淮北矿业集团岱河煤矿工人村内，服务于岱河煤矿职工住房特困户。

总占地面积：

8513m2，总建筑面积：

10000m2，户数：

200户。

建筑户型：

全部为二室一厅，建筑面积：

每户50.00m2。

岱河煤矿是六十年代投产的中型矿井，投产几十年来，为国家作出了较大的贡献。

由于国有企业多年来受“先生产后生活”的影响，在职工生活福利上投入少，欠帐太多，在职职工、离退休职工尚有1400多户缺房户和住房特困户的住房亟待解决。

秋艳小区（二期）为配建廉租住宅房，座落在岱河煤矿工人村内，可利用其原有医院、商业服务、农贸市场、中小学、幼儿园等公共配套设施。

市委、市政府、淮北矿业集团在财力比较困难的情况下，统一思想认识，下定决心更新和改造矿区，本着高起点规划，全盘考虑、量力而行、分步实施的原则，规划用5年左右的时间，彻底改善矿区居民的生活条件。

通过建设廉租住房、建设和完善公共服务的基础设施，让不同阶层的城区居民共同享受城市化发展的文明成果，节约建设成本，提高公共服务效率。

有利于创建文明、和谐的社区，有利于老矿区的更新和改造，有利于改善矿区居民的生活条件，有利于建设华东地区的煤电能源基地，确保华东地区能源供应，项目建设十分必要。

4、可行性研究报告编制依所据

（1）《淮北市城市总体规划》（2000—2020）

（2）《淮北市城市交通规划》

（3）淮北市国民经济和社会发展规划

（4）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法和参数》第三版

（5）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

（6）《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》

（7）《廉租住房保障办法》

（8）廉租住房制度

（9）《淮北统计年鉴—2009》

（10）项目承办单位提供的有关资料

5、研究范围

本项目可行性研究范围包括：

（1）项目建设背景

（2）淮北市社会和经济发展

（3）淮北市城市人口发展趋势以及对房地产和城市公共基础设施总量需求的预测

（4）廉租房制度

（5）廉租房保障工作政策、目标、措施

（6）廉租住房建设规模和技术标准

（7）廉租住房建设条件和设计方案

（8）投资估算和资金筹措

（9）工程实施方案

（10）国民经济评价

（二）项目概况

1、项目建设规模、建设内容与建设地点：

（1）建设规模、范围

项目建设总占地面积：

8513m2，总建筑面积：

10000m2，户数：

200户。

（2）建设地点

项目建设选址位于淮北矿业集团岱河煤矿工人村内，服务于岱河煤矿职工住房特困户。

（3）主要建设内容

淮北市秋艳小区（二期）廉租住房工程项目的主要内容，是通过有机疏散、疏解过高的矿区人口与建设密度，预留和控制公共开敞空间与公共建设用地，遏制以市场为主体的无序的旧城改造，通过整治、改善与适度的旧城更新，一是建设适用于矿区低收入住房困难家庭保障居住的廉租住房；二是建设适应大众需求的经济适用房，解决低收入家庭住房问题；三是建设矿区传统的商业贸易中心，保护传统文化。

本期工程主要建设廉租住房及辅助工程。

主要建设内容①占用土地8513平方米，②建设廉租住房10000平方米；③高标准建设矿区排水系统，切实保护地下水品质；④配套建设供水、供气、通讯、信息网络工程，建设道路、绿化、给排水等配套工程。

（4）建设目标

通过本项目建设，使淮北矿区及城区更加紧密联系，更有利于构建和谐社会，环境更加优美；促进矿区经济、社会、文化的协调发展，创建更加和谐文明的居住和创业环境；促进全民创业的协调共建与相互促进，共同提高。

为方便居民生产、生活，改善投资创业环境，实现矿区低收入住房困难家庭的居住保障，在科学保护文化历史遗产的基础上，为建设淮北现代工业、商贸、旅游城市和建设适宜人居、适宜创业的环境创造有利条件，发挥聚集人口和煤炭产业职工，吸引农民离开农村发展非农产业，加快城乡统筹发展，加快建设社会主义新农村，促进经济建设和社会文明与进步。

（三）主要技术经济指标

（1）本项目工程投资总额：

1046万元，其中申请中央财政专项补助资金400万元，配套资金646万元。

（2）项目建设期限：

1年

（3）安置矿区低收入住房困难家庭200户。

（4）占地面积8513平方米。

（5）建筑面积10000平方米。

（6）容积率1.17。

（7）绿地率36%。

二、项目区概况与建设条件

（一）自然条件

1、淮北市自然地理状况

淮北市位于安徽省北部，地处淮北平原（地理坐标：

东经116°25′—117°02′，北伟33°06′—34°14′），东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州，地处淮海经济区的中心位置。

全市辖3区1县和一个省级经济开发区，总面积2768平方公里，耕地面积235.6万亩，至2006年末户籍人口213万人，其中城市人口56.8万人。

目前，城市化水平达46.8%。

2、自然气候条件

淮北市地处北温带，属北方半湿润大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天，其他气象资料如下：

年均气温：

14.5℃

极端最高气温：

41.1℃

极端最低气温：

—21.3℃

年均相对湿度：

70%

主导风向：

东北风

平均风速：

3.1m/s

风压：

343KN/m2

年最高降雨量：

14411mm（1964）

年均降雨量：

862.9mm

日最大降雨量：

249.7（1957年7月14日）

最大冻土深度：

20cm

地震烈度：

6度

3、交通条件

淮北市交通极为方便，铁路运输方面，符夹线、青阜线东连京沪，北衔陇海，西接京九。

公路运输方面，105国道、202省道穿越而过，京福高速公路和连霍高速公路距城区分别为3公里、4公里。

水运方面，内河航运可直贯京杭大运河和长江。

空运方面，距徐州观音国际机场仅50余公里，水陆空对外交通极为方便。

（二）社会经济状况

1、优良的发展环境

在城市化发展中，淮北市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，按照市委、市政府的统一部署，全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。

充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。

二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。

推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：

招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。

三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。

出台了《关于严格控制各类检查活动的通知》、《关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见》，设立了“淮北市优化投资环境投诉受理中心，”严肃查处一切破坏环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。

2、雄厚的经济基础

长期以来，淮北市在坚持做大做强煤