养老公寓开发案例研究.docx
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养老公寓开发案例研究
养老公寓开发案例研究
商业地产部
2009年10月
养老公寓开发的案例研究
一、前言
我国正在快速进入老龄化社会，养老需求日趋增加①，相应市场上也出现一些针对老年人的地产项目。
本文就3个开发案例进行研究，了解其各自的开发运作模式及相应的盈利水平，为公司业务拓展提供借鉴；并提出利用老年服务机构作为大型社区配套，探讨其对住宅类产品销售的增进作用。
（注①：
关于我国养老服务的现状及需求前景详见附件1）
二、老年公寓项目的特性和相关政策
（一）土地性质
土地
获取
土地性质
投资
主体
养老机构性质
土地成本
税费减免
经济补贴
财务审查
退出机制
建设
补贴
经营
补贴
划拨
——
政府
非盈利性质
无偿
享受
——
——
接受审查
不可以销售
协议
综合用地
企业
非盈利性质
协议价
享受
享受
享受
接受审查
可以整售但无法散售
综合用地
企业
经营性质
协议价
不享受
不享受
不享受
不接受审查
可以整售但无法散售
招拍挂
综合用地
企业
非盈利性质
市场价格
享受
享受
享受
接受审查
可以整售但无法散售
综合用地
企业
盈利性质
市场价格
不享受
不享受
不享受
不接受审查
可以整售但无法散售
注：
养老机构用地此后将一概采用招牌挂的方式出让，或通过协议收购建筑物的方式间接取得土地利用权。
综合用地应当是指同一宗地包括两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，工业用地等。
由于养老公寓的特性（社会福利与保障），通常其实际用地为公共设施用地。
公共设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和利用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
公共设施是指为市民提供公共服务产品的各类公共性、服务性设施，依照具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务等。
据北京市土地储蓄中心了解情形，单独建设的老年服务机构，应申请综合用地，一概采用招拍挂的出让方式。
或在生活社区内利用公共设施用地，配建老年服务机构。
（二）相关政策
在公共设施用地上建设的养老项目，按照其经营主体的性质，分为非盈利性和盈利性老年服务机构，政府将给予不同的政策。
养老服务机构：
由社会集体、其他社会力量或个人举行，对知足条件的老年人提供住宿、看护、医疗、日常护理等方面的服务机构。
非盈利性养老服务机构主要特征：
经营进程中形成的利润只能用于本项目的产品更新、设备保护、规模扩张等，而不能挪作他用。
盈利性养老服务机构的主要特征：
政府部门不对经营进程中形成利润的利用方式及资金流向进行约束。
非盈利性老年服务机构将享受政府在土地供给、建设及经营补助、税费减免等方面的优惠政策。
各地域政策安排略有不同，以下为北京地域对非盈利性老年服务机构的主要扶植政策：
1、建设补偿：
符合条件的老年服务机构，在新建或扩建进程中，可享受政府依照每张床位8000-16000元的一次性建设资金补助。
2、经营补助：
符合条件的老年服务机构，每收住一名老人，享受政府提供的100—200元/月的经营补助。
3、税费减免：
对非盈利性老年服务机构，暂免征收企业所得税、房地产税、城镇土地利用税、车船利用税等，经审批的可免征营业税。
非盈利性老年服务机构因享受政府多项优惠政策，因此其运作开发进程中也受到一些政策的约束，北京地域对非盈利性老年机构有如下限制：
1、非盈利性老年服务机构经营中的利润，只能用于该项目的扩建、保护等。
2、非盈利性、享受政府补助的老年服务机构，其收费标准由政府指导制定。
3、非盈利性老年服务机构在保证功能不变的前提下，原则上能够整售，但不能分割产权出售。
三、案例分析
案例一：
北京寿山福海老年公寓
——企业自有土地、享受补助和税费减免、非获利性养老机构
一、项目简介：
寿山福海养老服务中心位于北京市石景山区，建于2006年。
该项目占地36亩，建筑面积25,000平米，设床位700余张。
定位为面向高收入家庭的老年人，提供颐养、照料、医疗、护理、康乐等服务。
该中心是经北京市民政局认定审批的，非盈利性养老服务机构，向社会提供公益性养老服务。
配套设施：
医务室：
由北京市石景山医院24小时直接为老人提供高水平的医疗服务。
餐饮部：
具有符合老年人配餐标准的厨房和餐厅，提供适合的营养配餐。
娱乐区：
室内设有书画室、阅览室、健身房、多功能厅、教室、乒乓球室、棋牌室等，室外设有百果园和修建健身运动场。
二、整体开发模式
经北京市民政局批准，北京寿山福海养老院属于公益性质、非盈利的老年服务机构。
由北京恒坤投资集团利用自有土地投资建设投资，在经营中享受政府补助。
3、经营状况
Ø收费标准：
费用种类
费用标准
押金
本市人口
50000元/床
外阜人口
80000元/床
床位费
大标准间
1800元/月/床
标准间
1600元/月/床
小标准间
1300元/月/床
套间
4900元/月/床
一次性安置费
单床
700元
包房
1000元
双床
1400元
套间
1800元
其他费用
取暖费
单床
10元/天
双床
20元/天
套间
24元/天
电话费
按实际发生费用
免费项目
送开水送饭
换洗床被被罩
卫生间打扫
血压、脉搏、体重、体温测量
养老院内一切文体娱乐设施
Ø目前经营水平
寿山福海老年公寓于2008年1月开始营业，共700个床位，最初启动项目一期部份，目前已经入住200余位老人，经营状况良好。
Ø收益水平推算
大体假设：
假设服务本钱为元/月/平米（物业管理费）
假设建设本钱为6000元/平米，总投资约亿元
假设经营补助为150元/老人/月
盈利水平推算：
收支项目
效益水平
计算公式
入住率100%
入住率75%
入住率50%
入住率25%
收入
床位费收入
700床*1600元/床/月*12月*入住率
1344万元/年
1008万元/年
672万元/年
336万元/年
一次性收入
700床*700元/床*入住率
49万元
万元
万元
万元
其他收入
700床*10元/床/天*90天*入住率
63万元/年
47万元/年
万元/年
万元/年
政府补贴
一次性建设补贴
700床*16000元/床
本项目未享受
本项目未享受
本项目未享受
本项目未享受
经营补贴
700床*150元/月/人*12*入住率
126万元/年
万元/年
63万元/年
万元/年
支出
初始投资
亿元
亿元
亿元
亿元
亿元
物业管理投入
元/月/平米*25000平米*12月*入住率
45万元/年
万元/年
万元/年
万元/年
收益
年净收益
（床位费收入+其他收入-物业管理投入）
1362万元/年
1021万元/年
681万元/年
万元/年
收回初始投资
（初始投资-政府补贴-一次性收入）/年净收益
11年
15年
22年
44年
注：
本项目建设时，市政府尚未执行对非盈利性养老机构提供建设补助的鼓励政策。
由以上分析可见，寿山福海项目当前入住率约25%，每一年可取得净收益约万元。
估计3年内可实现成熟运作，届时整体入住率约75%左右。
投资回收期估计为18年。
另外考虑，该养老机构在餐饮、医疗方面取得的收益，估计投资回收期大约在15年左右。
恒坤集团投资建设、经营的养老机构，目前可大体实现盈亏平衡，后期有望慢慢实现适当盈利。
投资方北京坤恒投资集团有限公司，是于2000年成立于石景山区的一家民营企业，目前其业务范围还涉及商品混凝土生产、商贸物流地产开发、非煤矿山开采、网球俱乐部经营等，且业务公司多设立于石景山区。
咱们分析以为，恒坤投资集团投资兴办社会公益事业，有利于与政府成立良好关系，取得相关优惠政策。
同时，有助于企业树立良好的社会形象和企业品牌。
另外，还能够与在集团内统一进行税务规画。
4、小结
非盈利性老年服务机构虽然享受政府补助和税费减免等优惠，但仅从项目本身的投资回报角度看，投资回收期较长，收益率水平有限。
另外，政策要求非盈利性老年服务机构取得的利润只能用作项目本身的保护和扩建，不得挪作他用。
但从市民政局了解到，目前我市养老机构进展尚不成熟，为鼓励社会投资，对非盈利性养老服务机构的财务审查会适当宽松。
案例二：
上海亲和源老年国际公寓
——协议出让土地、不享受补助、享受税费减免、获利性养老机构
一、项目介绍
亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，占地8.33公顷，10万平方米建筑，由12幢多层电梯住宅楼组成，老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人利用，居室建筑面积由66-143平方米不等。
亲和源老年公寓项目公建配套面积占到30%，提供全方位高品质的配套服务：
一幢多功能综合楼（老年大学、老年活动中心）；
一所配餐中心（就餐、配送）；
二处休闲茶栈（品茗、座谈、棋牌等活动）；
一所老年医院及护理院（300个床位）；
一座会所（一楼游泳池、二楼健身房、三楼水疗馆、四楼会务活动中心）；
商业街（设有小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等）；
绿化景观，上海市一级生态小区，（绿化覆盖率达51%；乔木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、喷泉、凉亭等）；
风雨连廊（公寓与公寓，公寓与会所、配餐中心、老年医院及护理院之间彼此连接）；
户外活动场地、停车场。
二、开发模式
亲和源老年公寓项目的运作环节中，仅对外销售公寓的利用权，通过收取入会费的方式收回初始投资。
这是该项目最有特色的环节，也是决定项目经营成败的关键因素。
3、经营方式
◆会员卡的销售
会员类型
入会费
年费
年费内容
权利
A卡会员
63万
2-6万
根据房间大小确定，包括房屋租赁费和日常生活料理，不含餐费及额外医疗费用。
居住权可继承、转让
B卡会员
79万
2-6万
未住满15年，折算到月按比例退回部分入会费用；超过15年，免费享受社区服务。
目前已经销售153张卡，其中大部份为A卡会员。
项目已经入住70余户，约140位老人。
◆配套公建的经营
据实地考察，亲和源项目能够形成经营收入的配套公建包括：
配餐中心、健身会所、社区医院及商业街。
公建种类
建筑面积
经营方式
经营收入
经营现状
备注
配餐中心
2574平米
向社区内部老人及工作人员提供就餐服务
7%流水抽成
目前月流水约6万元，以实现盈亏平衡
设备完全由亲和源方面投资，索达斯餐饮管理公司仅提供管理
健身会所
8000平米
对内对外营业
5%流水抽成，会递增
总设备投入1000万元，目前对外年费6000元/人，亏损中。
健身设备完全由亲和源方面投资，美格菲健康会所仅提供管理
社区医院
9736平米
对内对外营业
5%流水抽成
设备投入约500万，目前仍出入亏损中
医疗设备完全有亲和源方面投资，上海曙光医院仅提供管理服务。
商业街
1450平米
对内对外营业
元/天/平米
已出租约500平米，为美发店、饭馆，其余尚未出租。
由上表可见，配餐中心、健身会所、社区医院的一切设备全数有亲和源公司出资购买，各经营方仅提供相应的管理服务。
在项目目前的入住水平下，仅配餐中心实现盈亏平衡，健身会所及医院仍然处于亏损当中。
商业街体量有限，且租金水平偏低，对项目整体盈利奉献很小。
4、经营水平推算
大体假设：
假设科目
对应指标
总体规划
10万平，838户，户均面积70平米
投资规模
总投资亿元
收入假设
公寓部分收入
售卡收入
63万元/户
年费收入
万元/户
公建经营收入
商业街
元/天/平米
配餐中心
7%流水抽成
健身会所
5%流水抽成
社区医院
5%流水抽成
成本假设
物业管理成本
2元/月/平米
人工成本
2500元/人/月（目前约120人）
补充：
亲和源老年公寓项目属于盈利性老年服务机构，不享受国家的各项补助。
但据项目相关人员介绍，该项目免去一切税费。
经营水平推算：
收支项目
假设全部入住
当前经营状况
计算公式
结果
计算公式
结果
收入
售卡收入
63万元/户*838户
52794万元/年
63万元/户*153户
9639万元/年
年费收入
万元/户*838户
2933万元/年
万元/户*153户
万元/年
公建租金收入
（5万元+10万元+8万+万）*12月
354万元/年
仅有商业街租金收入
元/天/平米*500平米*365天
万元/年
支出
初始投资
亿元
亿元
亿元
亿元
物业管理投入
3元/月/平米*70平米/户*838户*12月
212万元/年
3元/月/平米*70平米/户*153户*12月
万元/年
收益
年净收益
年费收入+公建租金收入-物管成本-人工成本
3075万元/年
年费收入+公建租金收入-物管成本-人工成本
万元/年
收回初始投资
通过售卡收回投资约亿元，约亿元未能收回。
通过售卡收回投资约9639万元，约亿元未能收回。
由上表可见，若是项目能够全数售出的话，则其不仅能购收回初始投资，每一年还能有约3075万元的净现金流入，收益水平相当客观。
但依照目前的经营状况，项目投资四年来，仍有亿元资金未能回收。
5、经营的瓶颈
◆购买公寓利用权，不能享受银行贷款，直接影响了产品的销售。
◆属于盈利性机构，不享受政府的提供的各项补助。
◆档次定位较高，收费水平较贵，客户群体比较小。
◆仅销售项目利用权，且流转前景不明朗，大多数民众难以接收。
◆传统的居家养老观念的影响。
其中，由于仅销售公寓利用权，消费者不能享受银行贷款，这是制约项目进展的最核心因素。
6、新经营方向
受当前经营状况及资金压力的影响，亲和源老年公寓项目目前正在尝试新的经营方式：
（1）开始出售公寓产权
已经拿出一栋楼进行产权销售，均价13000元/平米，购房者可享受银行按揭贷款，购买产权后仍然要按照户型面积每一年交纳2-6万元的年费。
据调查，周边住宅售价在7500元/平米左右。
据介绍，已经有23套产权房成交。
（2）寻求合作方，整体出租
正与日本、新西兰国家的老年服务机构协商，将楼宇整栋长期出租，并按对方的要求提供装修。
鉴于以上经营思路的调整，咱们推断亲和源项目运作的资金压力庞大，正在寻求较快收回投资的运作方式，因此出售产权的方式极可能会是该项目的最终归宿。
7、小结
将高级老年公寓作为商业地产项目，通过持有方式经营获利，是亲和源项目最初的操作思路。
但实践证明，如此的经营方式在当前还无法真正实现盈利，具体原因如下：
Ø仅能取得利用权，且升值前景不明朗，大多数人不肯投资。
Ø在没有银行贷款的支持下，大多数消费者无力接收。
Ø传统的居家养老观念根深蒂固。
因此在现阶段持有经营高级养老服务机构，能够实现盈利的可能性较小。
案例三：
北京太阳城老年国际公寓
——招拍挂拿地、享受补助和税费减免、非获利性养老机构和销售性产品结合
一、项目介绍
北京太阳城老年国际公寓作为综合性老年社区，其中即包括以销售方式盈利的老年住宅，也配备了非盈利性老年服务机构——银龄公寓，作为整个社区的配套之一。
北京太阳城国际老年公寓位于昌平区立汤路30号，项目占地42万平米，总建筑面积30万平米，绿化率达50%。
该社区配套完善，是一个规模化、专业化、功能化、人性化的综合老年社区。
配套设施
规模
服务项目
备注
太阳城医院
10,000平米
提供急救、医疗、健康维护及安养四大服务。
同时为社区老年人提供出诊服务。
为医保定点医院
太阳城购物中心
5,000平米
集综合超市、便民药店、邮政储蓄、洗衣店、房屋中介于一体。
为方便老年人，可提供免费送货上门服务。
阳光水世界
18,000平米
提供娱乐中心和会议中心两种服务。
社区居民可免费使用游泳池。
在建，预计09年底投入使用
文化教育中心
3,600平米
设计作为老年人图书馆，并作为舞蹈、音乐、花卉、书法、美术等教室。
已建成，但已经改为幼儿园功能，尚未使用。
国医堂
1,700平米
作为社区内的中医理疗中心，为老人提供按摩、针灸、药浴等中医治疗服务。
已建成，但尚未使用。
假日酒店
30,000平米
烂尾
2、开发模式
北京太阳城老年公寓的开发模式与传统的商品房开发模式完全相同，只不过其客户群体是针对老年人群，在配套公建、社区服务、产品设计上以知足老年人的需求为目标。
开发模式：
3、产品组合
北京太阳城作为一个大型老年人居住社区，产品组合是多样性的，请见下图：
居住类产品：
普通老年住宅联排别墅
独栋别墅非盈利性银龄公寓
配套公建：
社区医院社区购物中心
国医堂中医院幼儿园
4、开发顺序
项目整体的开发顺序值得借鉴：
由上可见，太阳城在建设进程中，第一知足购物、医疗等大体功能的完善，接着以养老院（银龄公寓）作为项目卖点，再开始住宅及其他配套的开发，以此增进销售，并在提高居住品质。
五、经营状况
◆销售型产品经营状况
北京太阳城项目开盘时刻：
开发阶段
建筑规模
开盘时间
项目一期
8万平米
2001年7月1日
项目二期
10万平米
2005年3月1日
项目三期
12万平米
2006年5月—2007年9月
2001年开盘的项目一期，由于地理位置较为偏僻，以老年人为主要消费群体。
2005年开盘的项目二期，项目仍以老年人消费群体为主，有部份年轻人选择置业于此项目。
2006年—2007年项目三期开盘，随着地铁5号线及多条公交线路的开通，且由于房地产市场火爆，价钱猛涨，有大量的年轻人选择在太阳城老年公寓项目置业居住。
目前整个项目约40%为年轻人。
至目前为止，太阳城项目已经全数销售完毕，成功收回投资并取得较好的营业利润，是产品定位及市场营销方面的成功案例。
随着房地产市场近期的再度火爆，太阳城老年公寓二手房市场也相对活跃，目前仅有二手房交易价钱如下：
房屋种类
户型面积（平米）
成交均价（元/平米）
普通住宅
70、106、143
11000
联排别墅
240
12000
独栋别墅
360-480
15000
◆持有型银龄公寓经营状况
公寓类型
房屋类型
户型
房间面积
会员费
管理费
备注
普通公寓
酒店客房式
酒店标间
40-80平米
20-50万元
2000-4000元/月
会员费在合同终止后全额退还，目前已经入住300余为老人。
高档公寓
家居式
一室一厅
56平米
50万元
5000元/月
会员费在合同终止后全额退还，总共41套，目前在建，尚未推广，已确定出租1套。
一室两厅
65平米
80万元
5000元/月
两室一厅
103平米
110万元
5000元/月
北京太阳城项目，按照不同阶级老人的需求，提供了不同档次的老年公寓服务，并成立专门团队负责银龄公寓的运营管理。
从目前的经营状况来看，普通公寓的出租率已达50%以上，高级公寓的市场认可情形待定。
银龄公寓作为太阳城老年公寓中配建的老年服务机构，是作为项目的一种宣传手腕和卖点。
另外，目前国家鼓励社会投资建设养老服务机构，财务审查相对宽松，也存在项目整体本钱转移和纳税规画的可能。
六、小结
北京太阳城房地产开发有限公司，针对日趋扩大的养老市场，采用市场化的房地产开发模式，成功运作了太阳城老年公寓项目。
通过量种产品类型及多样的经营模式，为不同阶级的老年人提供了居家式养老、租住式养老、安养式养老及度假式养老等多种养老模式。
太阳城老年公寓项目的启迪：
Ø太阳城国际老年公寓项目整体运作的成功，证明了“养老”能够作为住宅类产品的一种概念。
Ø在必然条件下，养老类型居住产品能够作为偏远居住用地开发的一种新思路。
Ø非盈利性老年服务机构，提供专业的养老护理服务，能够作为整个养老住宅项目的宣传亮点。
四、对开发老年地产项目的启发
（一）从养老服务机构自身经营角度看：
1、非盈利性老年服务机构，收益水平有限，投资回收期较长。
2、销售型老年公寓，能较大限度的实现非核心地块的经济价值。
而持有型盈利性老年公寓，在当前的政策背景及金融条件下，资金压力大，经营风险较高。
（二）从养老机构对住宅类产品开发的作用看：
1、土地获取：
养老机构自身的盈利水平有限，但能够在一些区域，可尝试通过为政府代建养老机构，进而获取周边土地利用权。
2、土地利用及增进销售：
对大型综合用地项目，可按照项目的定位及特点，将养老项目作为其中公共配套设施（如学校、医疗、文化活动、社区配套等）用地的开发分项之一予以考虑。
同时，为了知足购房者生活独立兼顾照顾老人的需求，可尝试在社区内配建养老服务已购，并以此为亮点，增进住宅部份的销售。
3、整体税务规画：
现阶段政府部门鼓励社会力量参与老年服务机构建设，存在通过老年服务机构经营获利或税务规画的空间，可尝试在整个项目内实现税务规画，合理避税，降低本钱。
附件一我国养老服务的现状及需求前景
一、我国传统的养老模式
我国目前主要有三种养老模式：
社会养老、居家养老、个人养老
养老模式
定义
当前状况
发展趋势
居家养老
依靠子女或其他亲属的赡养和照料，在家庭内完成对老年人的赡养。
当前主要的养老模式
家庭养老正日益退化，逐步让位于养老。
社会养老
由政府出资的社会养老,如民政部门开办的福利院、养老院等机构。
部分老人选择的养老模式
受经济条件的限制，社会养老在短期内不能完全取代家庭养老。
个人养老
老年人依靠自己的储蓄独立生活。
个别老人能享受的养老模式
随收入水平的提高，个人养老的比例有所提高。
二、传统养老模式面临的挑战
（一）我国养老服务的需求量猛增
一、我国正步入老龄化社会
由于生育率的快速下降和平均预期寿命的不断提高,我国人口老龄化的步伐加速,正在从成年型步入了老年型社会。
年份
老年人口
老年人比重
1990年
6299万人
%
2000年
8811万人
%
注：
规定65岁以上为老年人
据预测到2050年人口老龄化达到顶峰时,65岁及以上老年人口占总人口的比例将升至20%以上。
二、高龄化趋势进展迅速
目前我国80岁以上的高龄老人已经达到800多万,估计80岁以上高龄老人将以年均%的速度递增,在2050年老龄化顶峰到来时其绝对数量将达到亿,人口老龄化速度之快、基数之大、高龄人口之多前所未有。
（二）我国老龄化存在“未富先老”的特征
一、老人自身经济状况差
按照国际粮农组织标准，我国城市老年人口有%处于贫困，农村则高达%,按照2000年中国城市老年人口状况一次性抽样调查,城乡合计大约有1/3的老年人口经济状况不佳。
50%以上的城镇老年人口在银行中大体没有存款,只能靠子女或社会供养。
二、子女供养负担加重
独生子女成家后将会面对两边4位老人的供养,可是当前社会生存竞争加重，子女在保证自身生存的
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