房地产与旅游业.docx

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房地产与旅游业

房地产与旅游业

房地产与旅游业（西部地区）结合开发的初探

关键词：

房地产  旅游  旅游房产  开发  西部地区                                        

                       房地产与旅游业（西部地区）结合开发的初探

                                                     于今

   房地产与旅游业结合开发成为房地产开发的一种模式，对于房地产业和旅游业发展来说能够实现"双赢"的效应，在分析房地产与旅游业结合开发的必要性（意义）、可能性（基础）的基础上，提出了中国房地产与旅游业结合开发存在的问题以及解决问题的对策，并就西部地区的房地产与旅游业结合开发作了一个简要分析。

　　从世界范围看，房地产开式已经逐渐抛弃过去单一的房产开发模式，而开始寻求与其他相关产业的结合。

　　20世纪初开始，法国地中海沿岸开发的大量海滨度假别墅成为房地产与旅游业结合开发的先驱。

随后，欧洲、北美各国先后引入分时度假、时权酒店等概念，大量开发商、投资商纷纷进入这一领域，房地产与旅游业结合的新的房地产开发模式--旅游房地产市场逐步形成并迅速扩大。

我国的旅游房地产开发始于20世纪的九十年代。

在国内一些城市房地产开发出现"泡沫"的时候，以"健康、运动、休闲"为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。

一、房地产与旅游业结合开发的意义

　　房地产与旅游业结合开发，既使单一的房地产开发和旅游业走出了独立发展的困境，而且通过两者结合，可以起到"双赢"效果，具有十分重要的意义，突出表现在以下几个方面：

　　--提高城市土地的开发价值

　　目前城市土地的高价值性促使土地开发处于高密度和集约化开发中。

在这样的环境中大面积的休闲活动和公共活动的场所的开发将造成城市土地的利用的不经济。

如果通过市区和近郊乃至远郊房地产的开发影响居民的外出活动，不但可以促进房地产的多领域开发和发展还可以减低市区土地利用的压力，让市区的土地价值得到最大的开发和利用。

设计集中到一个楼盘给予展现，犹如一个建筑博物馆，让人们不用出国也可以了解世界。

相应的产生一系列的以各种不同主题为背景的房地产主题公园的开发。

　　--提供解决就业的新思路

　　旅游房地产的发展，无形中将增加房地产开发的人员的规模。

除了在建设一线中的工人和技术人员外，还提供了大量的后续服务工作岗位，包括楼盘的解说员，接待工作人员，司机，导楼小姐等等，在一定程度上能够解决一部分社会的就业压力。

　　--成为解决空置房的一种新尝试

　　目前房地产开发中空置房的现象比较普遍，而且越来越严重。

空置房面积的大量增加无疑对房地产开发商来说是很大的威胁。

因此如何解决空置房问题是很多部门和人员思考的问题。

通过发展旅游房地产的休闲度假旅游方式，通过"分时度假"来激活楼房的使用，对房地产开发商来说,这样能够盘活大量的积压房地产,加快资金回收。

相应而言，一方面能够带动地方上的建筑、装饰行业发展,另一方面可以促进地区旅游业的进一步升温,搞活地方经济,增加财政收入。

二、房地产与旅游业两者相结合的基础

　　房地产与旅游业结合可以产生"双赢"效果，两者的结合具有重要性和必要性，而房地产与旅游业在许多方面的相通又为两者的结合提供了可能性，这些可能性主要表现在以下几个方面：

　　--特点的类似性

　　旅游具有的主要特点和房地产的部分特点具有相似性，使他们初步具有结合开发的基础。

例如：

旅游的异地性和房地产的位置固定性，旅游资源需要一定的载体，而这个载体主要的就是一定范围的地理位置，房地产的位置固定性也体现了一定范围的地理位置；旅游的暂时性和参观楼盘的暂时性具有时间的相似性，目前人们看楼的时间是暂时性的，并不是到了楼盘就不再返回；旅游的消费性和房地产的消费性的相似性，人们在参观楼盘的同时需要一定的时间，而在这个时间里就有可能进行消费，如解决饮食的问题；旅游的综合性和房地产的综合性就具有更多的相似性，他们都是多产业的集中体现，包括建材、交通、娱乐等。

　　--资源的共享性

　　旅游资源是指对旅游者具有吸引力的各种要素的总和。

而房地产的物质资源和非物质资源完全可以找到旅游吸引力的归宿。

房地产开发中的楼盘设计、楼盘单体的颜色的搭配、楼群形成的景观，居住区环境的设计等等均为旅游提供了物质和非物质资源的载体。

而旅游区的部分也可以被房地产开发所借用。

　　--相互促进性

　　当前房地产开发具有普遍的特点，就是尽量选择在交通位置方便，周边环境良好的地段。

如北京市区的早期房地产开发中比较有影响，受市场青睐的高档楼盘起步于北京方庄，1990年前后，方庄逐渐形成高档居住区的氛围。

1995年，方庄高档公寓销售达到顶峰的2000美元/平方米后迅速跌至谷底，之后亚运村以其酒店、娱乐等齐备的配套设施在京城楼市脱颖而出，演艺圈、文化圈及一些外来的有钱人陆续在此购房。

1999年开始，高档居住区过渡到以景观资源为特色、以别墅为主要产品的阶段。

具体体现为"一山"（西山）、"二河"（潮白河、温榆河）、"三线"（立汤、京顺、京通）、"四高"（京昌、京沈、京开、京密四条高速路）。

此后，由于生活方式的改变，不少成功人士开始"返城"寻找景观、交通优势兼备的高档住宅，朝阳公园、万柳、昆玉河迅速成为新的高档居住区。

2001年开始，主要集中市区内的公园周围。

例如朝阳公园南门的棕榈泉国际公寓、公园大道、观湖国际、东山墅、维多利亚公寓，就是因为紧靠被称为"城市绿肺"的朝阳公园。

面对风景如画的亚洲最大的城市公园，同时紧邻四环，交通便利性突出的位置优势和景观优势，卖得如火如荼。

同时在一些度假区，如西山是北京自然景观和人文景观结合最好的地方。

历史的沉淀、人文的熏陶给这块古有的上风上水的板块增添很多的神秘，使它与大都市的浮躁形成强大的反差，也因此成为理想的聚居地。

檀香山、西山美墅馆、香山甲第、西山庭院等项目纷纷推出市场，吸引了不少购房者的目光。

通过适量的房地产开发，通过提高生活便利性和舒适性来增加旅游区的竞争能力。

　　--相似的市场波动性。

　　房地产业与旅游业容易受经济大环境的影响，经济的波动直接影响着居民的收入，进而影响居民消费水平。

而房地产和旅游市场，都是与居民消费能力密切相关，消费水平高市场就大，相反，消费水平低市场就会萎缩，因此，两个产业的市场随着居民消费水平的变化而波动。

三、房地产与旅游业相结合的开发模式和特点

　　应该说房地产旅游更多的属于国内、短途、短期的旅游性质。

因为由于房地产开发本身的特点，人们在选择楼盘时通常是有目的的参观，而能够滞留游客较长时间的主要依靠房地产项目的综合环境，包括相关的配套的设施，居住环境的设计特色等。

概括而言，房地产中能够开发为旅游资源的主要体现在以下几种模式：

　　--园林绿化旅游

　　目前房地产开发具有旅游开发前景的主要体现在大中型项目中。

小型楼盘由于资源的稀缺性，暂时还不能被大众化旅游所接受。

而房地产的开发吸引力首先体现在居住环境的设计中，主要是园林和绿化的设计和营造,包括植物景观、江河景观、山川景观、湖泊景观、园艺景观等。

　　--建筑风格旅游

　　房地产开发中另一个主要特色就是建筑风格的体现，包括建筑的内部设计，建筑外墙的颜色，建筑风格和相关小品的设计等。

据统计，目前北京市10大楼盘中，第一城、现代城的建筑风格和设计占主要地位。

　　--文化氛围旅游

　　居住区设计的总体设计有一个主题，例如北京华侨城主题公园有一个方面是针对奥运主题，里面的相关体育设施比较齐全，文化氛围中的"运动"成分就比较浓，自然对崇尚运动的人们有很大的吸引力。

就算经济实力不能去购房，也可以去那里享受现代化的体育设施和感受那里的体育氛围。

　　--特色设计旅游

　　有些房地产开发商为了增强自己的吸引力，搞了一些别出心裁的项目。

例如北京的门头沟永定河的龙泉生态山庄就是这样。

到那里参观的人们一定要去一次农庄去看看，去和大自然"0"接触，感受喧闹城市中不曾有过的清净。

　　--事件旅游

　　目前房地产项目在推盘过程中，喜欢举办一系列的活动，其中不乏一些具有影响力的区域性大型活动。

例如：

通州世纪星城配套了大型的文艺演出，模特大赛比赛场地，学校，培训等等。

这种具有广泛影响力的活动的举办将吸引较多的游客的光临。

　　--休闲度假旅游

　　旅游房地产可以抓住旅游业高速发展所出现的巨大契机,充分利用现存的空置房地产资源,将旅游业和房地产开发利用相结合,弥补市场出现的空缺。

旅游房地产在概念上引用和借鉴了近年来国际上流行的"分时度假"思路。

所谓分时度假,就是将酒店或度假村的房间使用权分时段卖给多个客人,使用期限可以是十几年甚至更长,顾客购买至少一个时段（例如一周）的使用权,此后每年在此酒店或度假村可免费享受所购买时段的住宿服务。

它最大的特色和吸引人之处在于它的分时度假交换形式,当某一年顾客决定不在其所购买了时段的酒店或度假村居住时,可以用拥有的时段去"交换"同属于一个交换服务网络中的任一家酒店或度假村的另一时段。

同时,顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等一系列权益。

对旅游消费者来说,购买旅游房地产产权所付出的支出远远低于入住酒店的费用,更重要的是,旅游消费者从此拥有了一部分房产的产权,该项开支属于投资而不是消费,还可能拥有升值的空间,而享受到的服务却相差无几。

因此,该项目的市场吸引力远远大于单纯的酒店住宿或是分时度假。

四、房地产与旅游业相结合开发存在的问题与对策

　　房地产与旅游业相结合开发具有很好的开发基础和市场前景。

但是目前两者的结合还存在一些问题，必须采取一定的措施加以解决。

　　--存在问题

（1）破坏景区氛围。

一些开发商在房产开发过程中，为了使旅游者取得较好的观景点和视角,，而忽视了观景点本身成为其他观景点的景观效果，随意开辟景点，如建在南京紫金山最高峰头陀岭的"观景台",只考虑观景效果，忽视了自身对环境景观的严重影响。

（2）无序开发，资源生态破坏现象严重。

一些开发商在修建房地产项目时，缺乏科学规划和论证，大兴土木，开山采石,伐木筑路，乱砍滥伐，导致山体破坏，水土流失加剧，植被破坏，生物多样性受损。

如陕西华山景区银河宾馆、气象招待所、镇岳宫（内设住宿、餐饮设施）建设期内在山上违规开山采石，形成了三个较大的料石场，山体资源遭到破坏，虽然进行了治理整顿，但植被恢复工作至今仍难以完成，南岳的三个山峰因建设宾馆、饭店被人为地削了"脑袋"。

　　（3）过渡开发，人工化现象严重。

一些开发商热衷于旅店、餐馆、商店等房地产项目的建设，在核心区大建楼、堂、管、所，盲目扩大旅游区、修建旅游设施，甚至不惜以牺牲具有多种生态功能的自然景观为代价，修建过多的人造房地产景观，造成景区在自然景观中演变出众多的城市化、商业化景观空间，使旅游区的景观功能发生错位,美学价值下降。

　　（4）粗制滥造，缺乏文化品位。

一些房产开发商和旅游开发者不顾环境、条件，房地产项目贪大、求洋、缺乏个性、趋同化、乱建寺庙、佛像和不伦不类的主题公园等，不仅破坏了风景名胜、古迹文物的原始景观的文化内涵,，也对旅游环境的生态格局和风景结构造成了破坏。

　　（5）以开发为幌子，为圈地提供机会。

一些房地产开发商以开发为幌子，事实上以圈地为目的，在旅游景区划定大面积的土地，而且更多的都是一个资源和地理条件非常优越的地区，造成国家土地资源的流失。

　　--对策

（1）统筹规划，合理布局。

规划先行，所有项目必须符合旅游大区的总体规划和控制性详细规划，规划中没有的项目坚决不能上，并确保项目布局合理，布点均衡，既着眼当前，又立足长远,防止过多过滥和破坏性开发建没，使房地产的开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合,实现经济效益与社会效益,环境效益的统一。

（2）准确定位，注重文化内涵。

要找准旅游房地产在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发项目中去，树?

quot;旅游"、"房地产"全盘思想，培植独特的优势，并注意挖掘文化内涵。

文化性主要通过项目的创意、服务的功能、承载的内容、使用的材料、施工的工艺、历史的传承以及建筑的形体语言等环境与意蕴来展现。

　　（3）不断创新。

创新意识在房地产开发中至关重要，要懂得在借鉴世界房产开发设计经验的基础上，体现中国特色的文化传统、结合当地的自然、人文资源进行项目开发与建设。

五、西部地区房地产与旅游业结合开发

　　我国正在大力发展西部，各地正在寻求新的经济增长点，市场需要创新，多元化旅游地产的出现和发展，将为西部的旅游市场和房地产市场找到切合点，并在互动中寻求更好的发展方向和更快的发展速度；当旅游与地产联姻、资源与资本携手之时，一次思维裂变正昭示着新兴复合产业的光明前景。

近日建成的大理市首席花园国际度假别墅"中和坊"被称为大理旅游房地产开发的一个典型代表。

这一项目位于大理古城西侧，占地54000多平方米，分为度假酒店区和联排别墅区，建筑采用了典型的白族民居样式。

因此，把两个热点结合在一起的旅游房地产，非常有价值，将是拓展市场很重要的一个方面。

　　--丰富的旅游资源

　　西部地区是我国旅游资源最丰富的地区之一，其自然景观和人文景观占全国的"半壁江山"，拥有九寨--黄龙、都江堰、乐山大佛、长江三峡、大足石刻、丝绸之路、兵马俑、布达拉宫等一大批世界级的景区景点和风景名胜区，不仅在国内其他地区罕见，在全世界也是独一无二。

　　--目前存在的问题

　　目前西部房地产与旅游业相结合开发主要面临的问题在于：

首先，西部地区的优质旅游资源所在地的可进入性一般较差，基础设施落后，地质灾害频繁，水电等能源供应严重不足，经济效益与社会、环境效应矛盾突出，再加上民族问题，成为制约西部房地产与旅游业结合开发的最大障碍；其次，旅游地产主打的?

quot;假日经济"概念，受经济景气与否的影响非常大，而中国目前的假日制度还不能满足度假旅游发展的要求，再加上中国经济发展水平与旅游资源分布的空间差异造成的时空局限性制约着西部地区旅游房产的发展；再次，西部地区相关法制建设的滞后也影响着旅游房产的发展。

　　--发展模式

　　因此，根据西部地区综合发展环境的特点，我们建议西部旅游房地产的发展主要集中在四大类：

第一类是旅游景点地产，主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质、非住宿型的建筑物及关联空间；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；第四类是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

　　--实施途径

（1）加强基础设施建设，优化投资硬环境

　　要推动西部地区房地产与旅游业结合开发，必须对西部地区的基础设施等硬投资环境进行改造，加大区域性基础设施的建设，提供高效快捷的交通体系，良好的投资环境将对西部地区房地产与旅游业结合开发起到重要的支持作用。

（2）加强相关制度建设，优化投资软环境

　　西部开发存在的问题除了硬环境滞后外，关键还是软环境，即制度的建设。

包括投资政策、优惠条件、配套的财税制度等。

广泛的，多渠道的筹集社会资金，在进行旅游房地产项目时，可以先做旅游再做地产。

　　（3）加强开发监管，旅游地产良性发展的保障

　　旅游房地产的开发在一定程度上会对旅游资源产生一定的影响，必须加强项目投资前、投资建设和经营过程的监管。

在早期项目计划中必须加强规划指导，严禁在资源核心区进行建设开发，地产选址必须经过严格的审批，建筑设计和风格必须与整个旅游景区和谐，建设材料提倡使用环保材料，经营过程中产生的垃圾等废物需要经过相关的技术处理，严禁造成环境污染。

　　从创新经济、创新旅游到创新旅游地产，这是时势所趋。

当以旅游地产为标志的复合型思维生根萌芽之际，我们相信旅游与房地产业的结合将会为西部地区的经济增长做出积极贡献。