老城区工业区改造综合案例研究.ppt

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国内外老城区工业区成功改国内外老城区工业区成功改造综合案例研究造综合案例研究A-021-GW-080527-0202008-09-182选择案例的标准：

选择案例的标准：

老城区：

老城区：

p区位区位：

属于城市中心区域或是城市原有的核心区域。

p交通交通：

具有良好的交通条件，在铁路、公路、高速或是航运方面具有优势p历史基础历史基础：

因为资源或是交通优势，曾对城市经济和产业发展增长做出重要的作用。

老工业区：

老工业区：

p地位地位：

曾在一个城市的产业发展过程中处于重要的地位，做出重要贡献。

p基础基础：

具有一定的产业和企业，集中度较高。

p背景背景：

因为面临技术落后或产业衰退或是环境污染等问题。

亟需改造：

亟需改造：

以改善环境提升土地价值；解决就业；实现产业持续发展3产业结构调整产业结构调整现有产业升级现有产业升级构建产业集聚构建产业集聚发展服务业发展服务业产业调整压力产业调整压力项项目目自自身身条条件件和和市市场场背背景景城市环境压力城市环境压力？

项目的思考项目的思考点：

点：

如何改造自身，实现价值最大和持续发展4更换现有产业更换现有产业1改进技术和工艺改进技术和工艺2延伸产业链延伸产业链3改造手段改造手段改造方向改造方向现有产业升级现有产业升级根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，总结出根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，总结出老工业区改造的四个方向：

老工业区改造的四个方向：

产业结构调整产业结构调整构建产业集群构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能转化园区功能4都市型服务业都市型服务业功能转化5德国德国.鲁尔老工业区鲁尔老工业区鲁尔是德国，也是世界的鲁尔是德国，也是世界的工业重地工业重地。

是德国经济。

是德国经济发展的一个发展的一个核心区核心区。

p区位：

区位：

位于德国西部、莱茵河下游支流鲁尔河与利珀河之间的地区p交通：

交通：

水陆交通便利。

沟通莱茵河、鲁尔河、利珀河和埃姆斯河的4条运河网；巴黎通往北欧和东欧的铁路，德国西部通往柏林和荷兰的高速公路。

p规模：

规模：

面积4593平方公里，占全国面积的1.3。

区内人口和城市密集，人口达570万，占全国人口的9。

p成绩：

成绩：

曾经生产全国80的硬煤，90的焦炭，集中了全国钢铁生产能力的2/3，电力、硫酸、合成橡胶、炼油能力、军事工业等均在全国居重要地位。

产业变化过程产业变化过程面临问题：

面临问题：

经历着资源开发到资源枯竭、由钢铁振兴到企业没落的经济阵痛。

环境差，污染严重。

浓烟蔽日，煤渣满地。

居住、企业交叉分布，人口稠密。

6发展历程发展历程鲁尔工业区在鲁尔工业区在产业危机和环境压力产业危机和环境压力的驱动下，的驱动下，产业淘汰和引进产业淘汰和引进并举促进改造并举促进改造。

阶段阶段特征特征关键关键举措举措阶段阶段问题问题19501950以前以前1950195019701970年代年代19901990现在现在阶段阶段成果成果阶段阶段初步阶段初步阶段发展阶段发展阶段衰落阶段衰落阶段调整发展调整发展煤炭的开采。

以煤炭业为主导，延伸出机械、化学等重工业的发展。

炼油业和石油化工业的发展产业结构逐渐变化，电气、电子工业有了很大发展高新技术产业和服务业的发展，产业技术含量和附加值提升。

大肆开采丰富的煤炭资源，促进产业的发展大学、交通基础设施、技术研发中心等陆续建立；1968年开始转型。

传统产业的调、并、转、关等淘汰措施淘汰措施。

新型产业引进政策引进政策。

开展工业政治，发展科研，重点引进和引导技引进和引导技术型产业术型产业经济增速减慢。

煤炭业面临危机，失业加剧。

钢铁危机发生，面临结构性危机。

煤矿基地140个，全国80%的煤；81座炼钢炉，2/3的钢铁量；几十万工人。

信息类企业超过11万；电信类企业达380家。

煤炭和钢铁从业人数减少50%。

环境的改善；新开发的产业将在未来几年创造20万个工作岗位1970197019901990年代年代7采煤采煤机械工业区早期工业区早期电子工业机械食品等轻工业电力钢铁工业区转化期工业区转化期电力石油机械电子化学钢铁采煤食品化学石油汽车化学工业区现在工业区现在生物技术产业技术含量提高和新型化过程产业调整产业调整鲁尔工业区由鲁尔工业区由传统产业为主导传统产业为主导逐渐转化成以逐渐转化成以高高新技术产业新技术产业为主导的为主导的新型工业区新型工业区。

钢铁信息技术食品鲁尔现有新型产业鲁尔现有新型产业p产业中心转化：

产业中心转化：

以采煤、钢铁工业中心，发展成多种工业中心，以信息技术、机械等最重要。

p教育和技术的发展：

教育和技术的发展：

鲁尔区现在是欧洲境内大学密度最大的工业区；全区有30个技术中心，600个致力于发展新技术的公司。

p技术转化：

技术转化：

所有大学和研究所都有“技术转化中心”p1212个产业重点：

个产业重点：

信息技术、新材料、医药技术、环保等p服务业发展：

服务业发展：

零售业、旅游、法律咨询、广告、多媒体等新兴服务产业。

在原来炼钢厂的旧址上，现在是欧洲最大的购物中心。

重工业基地重工业基地引进新型产业引进新型产业调整内部产业布局调整内部产业布局发展文教科研发展文教科研8鲁尔工业区产业成功调整，实现新型产业引进鲁尔工业区产业成功调整，实现新型产业引进的关键点。

的关键点。

关键点关键点利用资源和利用资源和产业基础，产业基础，培育新产业培育新产业坚实的工业基础：

丰富的煤资源，煤炭、钢铁等工业产品占国内重要比例培育12个重点发展产业，比如电子、信息技术、环保等新型产业或高新技术产业，未来将解决20万个就业岗位欧洲境内大学密度最大的工业区各区域均建立技术开发中心，全区有30个技术中心。

建立把技术转化到市场应用的体系。

所有大学和研究所都有“技术转化中心”，帮助企业把技术转化成生产力12发展技术和发展技术和教育教育对失业人员的就业保障为落户的企业提供支持，新成立的公司能得到低息贷款或部分无偿援助等优惠，中小型公司尤其得到关照。

政府投入资金，改善环境。

建起了大量风景优美的产业园区。

制定环境政策，限制污染气体排放、建立空气质量监测系统3政府政策和支政府政策和支持持9武汉武汉.汉正街工业园汉正街工业园汉正街工业园，是武汉市汉正街工业园，是武汉市制造业五大板块之一制造业五大板块之一。

创造了创造了“汉正街模式汉正街模式”的改造方法。

的改造方法。

汉正街汉正街p区位：

区位：

位于汉口沿河大道以北，属于武汉市中心城区的硚口古田地区。

东邻江汉区，西、北接东西湖区。

p交通：

交通：

紧邻汉口火车站和天河国际机场。

107国道、京珠、沪蓉高速公路划过区郊，铁路、水路、公路、航空交通便利。

p规模：

规模：

2400公顷。

首期建成201亩。

p汉口街是武汉市老工业基地。

最早的中心街道，是万商云集、商品争流之地。

p汉口街以老工业区改造和新园区老工业区改造和新园区建设并重建设并重，采用工贸互动、退二进二的政策，用新工业带动老工业发展。

硚口区地图硚口区地图10汉正街工业区，面临着经济衰退、失业严重、汉正街工业区，面临着经济衰退、失业严重、环境差等问题。

环境差等问题。

面临问题面临问题产业失去竞争力产业失去竞争力百年辉煌：

百年辉煌：

100多年历史的老工业基地；武汉的第一度电、第一块肥皂和第一滴自来水；新中国的第一辆整装汽车、第一台手扶拖拉机；2002年年底，还有以机械电子、印刷包装、化工医药等为主的工业企业220家，产业工人10.5万人企业衰落，绝大多数企业停产或半停产企业衰落，绝大多数企业停产或半停产设备陈旧，技术落后，资金缺乏设备陈旧，技术落后，资金缺乏工人素质低下，失业严重工人素质低下，失业严重环境污染严重，厂房和土地闲置环境污染严重，厂房和土地闲置如何提升区域价值如何提升区域价值解决就业问题解决就业问题提升经济活力？

提升经济活力？

市场竞争加剧，产业升级和技术进步的压力市场竞争加剧，产业升级和技术进步的压力11汉正街工业园，经过几番周折，摸索出属于自己的改汉正街工业园，经过几番周折，摸索出属于自己的改造模式：

盘活和引进并举，走造模式：

盘活和引进并举，走新型都市工业园新型都市工业园路线。

路线。

汉正街模式汉正街模式措施：

措施：

“退二进三”，打开院墙办市场，引导企业利用闲置厂房自办工业园等效果：

效果：

短期拉动经济问题：

问题：

企业旧有问题没解决；污染环境；社会稳定问题（失业严重）。

打都市工业旗，退二进二，工贸互动打都市工业旗，退二进二，工贸互动；政府出资，以以35万万/亩回购土地亩回购土地，改善基础设施政府主导，促进企业改制企业改制，现有企业的兼并、淘汰等引进高科技中小企业，高技术外资企业等2000-2002年，初探：

打补丁式年，初探：

打补丁式方法一方法一方法二方法二措施：

措施：

融资3000万新征土地，建标准厂房，租售给中小企问题：

问题：

土地破坏，成本高，收效低，旧有问题不能解决2003-现在，汉正街模式现在，汉正街模式都市型工业园都市型工业园策略策略效果效果经济效益提升，环境的改善失业问题的解决，产业的活力。

12汉正街模式汉正街模式建成建成11平方公里的四个都市型工业园平方公里的四个都市型工业园：

印刷科技工业园台湾名品工业园机电加工园：

2003年底，园区机电企业全口径税收仅900万元，2004年跃升至2300万元高科技产业园后续还包括物流园区和生活配套区。

取得成绩：

取得成绩：

新引进入驻企业76户，企业新增投资5.75亿元。

2005年1-8月，实现工业总产值35.59亿元，其中规模以上企业实现总产值31.57亿元，完成税收近2亿元。

提供就业岗位2.6万个，安置下岗职工再就业近3万人次。

地价由30万/亩增加到50万/亩。

现有园区现有园区汉正街采用新建和改造措施，打造特色产业园，实现汉正街采用新建和改造措施，打造特色产业园，实现了经济的腾飞。

了经济的腾飞。

后后续续发发展展老工业老工业区改造区改造启动区启动区改改造造旧旧有有园园区区，利利用用闲闲置置土土地地上上新新建建园园区区13关键点关键点汉正街工业园成功实现产业调整的的关键点汉正街工业园成功实现产业调整的的关键点新产业新产业的引进的引进和孵化和孵化政府资政府资金和政金和政策策政府投入基础设施建设，新增绿化4460公顷，配停车场1161平米投入投入2.6亿回购土地。

亿回购土地。

对失业人员创业和中小型高新技术企业提供政策优惠重点引进高科技中小型民营企业，提升产业活力和降低引进难度。

构建中小企业的孵化器和解决国企下岗职工的就业基地、打造创业平台。

改造与改造与新建并新建并举的模举的模式式充分利用闲置设备。

企业之搬、转、并，国有企业股份制改革。

改造现有厂房，办公用房7800平方米，老厂房修缮整理32万多平方米利用闲置土地新建四大产业园区。

14更换现有产业更换现有产业1改进技术和工艺改进技术和工艺2延伸产业链延伸产业链3改造手段改造手段改造方向改造方向现有产业升级现有产业升级产业结构调整产业结构调整构建产业集群构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能转化园区功能4都市型服务业都市型服务业功能转化根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：

结出老工业区改造的四个方向：

15青岛青岛.四方工业区四方工业区四方区是青岛重要的老工业区，具有良好的传四方区是青岛重要的老工业区，具有良好的传统制造业基础。

统制造业基础。

区位：

区位：

位于青岛市市区中部，胶洲湾东岸。

连接市区、李沧区、崂山区。

交通：

交通：

紧邻308国道。

距海港2公里，距机场10公里，铁路纵贯全区。

具有青岛长途汽车总站。

问题：

问题：

高能耗、高污染型产业所占比重较大。

环境污染严重，产业面临巨大的改造压力。

四方区四方区老工业区老工业区四方区四方区高科技园区高科技园区机场机场胶胶州州湾湾背景：

背景：

重要的老工业区，形成了具有纺织、服装、食品、机械、化工、电子等支柱产业支柱产业；具有大量的大中型企业，形成一批龙头企龙头企业业，比如青岛海尔、四方机车厂、华能发电、华拓科技等公司。

具有良好的教育科研和技术资源教育科研和技术资源16四方区老工业区，利用现有的产业和科研的优势，主四方区老工业区，利用现有的产业和科研