农家乐可行性研究报告.docx

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农家乐可行性研究报告

XX星级农家乐建设项目

可行性研究报告

二○一二年九月

附表

附表1项目总投资估算表

附表2项目建设期利息估算表

附表3资金使用计划与资金筹措表

附表4营业收入、营业税金及附加和增值税估算表

附表5总成本费用估算表

附表5-1固定资产折旧费、无形资产和其他资产摊销费估算表

附表6项目投资现金流量表

附表7利润与利润分配表

附表8借款还本付息表

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称

X星级农家乐项目

（二）项目业主

X土家风情旅游发展有限公司

（三）法定代表人

马健

（四）建设性质

新建

（五）建设地址

市石柱县南宾镇红星村花院组宝鼎山（县城至沪蓉高速连接路，距县城约2公里）。

（六）主要建设内容及规模

X星级农家乐项目由宾馆区、餐饮区、娱乐区、陈列区、停泊区及区内绿化区等。

新建宾馆楼、玉音楼（戏楼）、碉楼、博物馆（秦良玉及土司文化陈列）、停车场等，规划用地面积50亩。

1、宾馆楼：

建筑面积3093.0平方米，共5层，其中一层设置餐饮接待区，2-4层设置住宿区。

2、土家特色餐饮街：

餐饮区建筑面积4536.9方米。

3、玉音楼（戏楼）：

建筑面积2500平方米，共5层，集文化展示、土家民风民俗表演、休闲娱乐、综合办公一体。

4、碉楼：

建筑面积2000平方米，楼层共4层。

主要设置品茶区、咖啡区、休闲区、会议培训区。

5、博物馆（马氏土司陈列馆）：

博物馆建筑面积2400平方米，楼层共5层，主要用于展示明末清初著名巾帼英雄秦良玉时期文物和土司文化。

6、厨房：

厨房建筑面积700平方米，共一层。

7、停泊区：

项目区内布置一个停车场，面积6000平方米。

8、楼道连接廊桥：

楼道连接廊桥建筑面积700平方米，共三座，采用土家建筑风格。

9、酒厂作坊：

酒厂作坊建筑面积500平方米，共一层。

作为X配套项目，主要生产玉米、高粱发酵的土家白酒。

10、门卫室：

门卫室建筑面积65.1平方米，共一层。

11、给排水工程：

给水泵站1座；一体化污水处理设施1座。

（七）建设期

根据项目特征以及项目建设的规模，项目建设期拟定为17个月，即2012年10月——2014年2月。

（八）项目总投资

项目投资估算总额为9083.0万元，其中工程费用7258.2万元，工程建设其他费用1098.7万元，基本预备费350.2万元，建设期利息213.9万元，铺底流动资金162.0万元。

（九）资金筹措

项目总投资9083.0万元，主要通过业主自筹、申请三峡后续扶持资金和银行贷款三种渠道筹集资金，其中：

（1）通过业主自筹4583.0万元，占总投资的50.5％；

（2）申请三峡后续扶持资金1500万元，占总投资的16.5%（占建设投资的17.2%）；

（3）申请银行贷款3000万元，占总投资的33.0％。

二、报告编制依据

《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

《国务院关于加快发展旅游业的意见》；

《市国民经济和社会发展第十二个五年规划旅游业发展重点专项规划》；

《市渝东南地区旅游发展规划（修编）》；

《市人民政府办公厅关于加快渝东南地区旅游业发展的意见》；

《石柱土家族自治县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

《石柱县旅游“十二五”发展规划》；

《市石柱县南宾镇红星村规划（2011—2020年）》；

项目业主提供的其他资料。

三、报告研究内容

可行性研究报告主要研究内容包括：

项目背景、建设必要性、市场预测、建设条件、工程建设方案、环境影响分析、节能方案、投资估算及资金筹措、实施安排、经济及社会效益评价等。

四、简要结论

作为渝东南偏远山区的石柱县，近年“四高一铁一港”交通的大发展带动了城市经济的快速增长，区位优势在发展蓝图中更加突出。

面对石柱发展面临的新形势、新机遇，石柱县确立“商旅活县”战略，要将民俗生态休闲旅游业培育成为石柱县新的支柱产业，提出要着力构建“绿色风情石柱、休闲养生之都”的旅游总体形象，努力把石柱建设成为旅游特色鲜明、产业体系完善、文化内涵丰富、服务质量优良的全市旅游强县、西部地区民俗生态休闲旅游高地、全国优秀旅游目的地。

X星级农家乐项目是“以文化展示表演为手段，以旅游观光为依托，达到保护传承土家族非物质文化遗产为主要目的”，集“吃、住、游、购、娱”旅游五要素为一体。

本项目的实施，有利于促进石柱县旅游产业发展，完善旅游配套设施建设，加快对土家民俗文化的深度挖掘，促进非物质文化传承，同时还将有利于推动新农村建设，有利于农民群众脱贫致富奔小康，有利于区域生态环境保护工作的推进。

第二章项目背景

一、石柱土家族自治县经济社会发展现状

“十一五”时期是石柱发展史上极不平凡的五年。

面对艰巨繁重的发展改革任务，在市委、市政府的正确领导下，石柱县县委、县政府坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照科学发展观的要求，全面贯彻落实“314”总体部署，紧跟全市“加快”和“率先”发展步伐，抢抓交通区位加速嬗变的历史性机遇，团结带领全县各族人民，围绕建设渝东枢纽门户和渝东地区绿色生态经济强县奋斗目标，大力实施“生态立县、工业强县、开放兴县”战略，开拓创新，扎实工作，全面实现“十一五”规划确定的主要目标，人民生活总体达到小康水平，胜利完成“改善环境、培植产业、积蓄后劲、加快发展”的阶段性任务。

主要体现为“六个翻番”、“六个零的突破”和“六个全面提升”。

“六个翻番”。

一是全县地区生产总值翻一番多，年均增长19.2%，达到64.5亿元；二是工业增加值翻一番多，增长28.2%，达到18.8亿元；三是社会消费品零售总额翻一番多，增长18.5%，达到24.7亿元；四是全社会固定资产投资翻两番多，增长44.3%，突破100亿元；五是地方财政收入翻两番多，增长47.6%，达到7亿元；六是招商引资实际到位资金翻六番，超过100亿元。

“六个零的突破”。

一是高速公路实现“零的突破”，沪渝高速公路石柱段建成通车，结束了境内无高速公路的历史，交通区位发生历史性跨越。

二是工业园区建设实现“零的突破”，工业园区从无到有，累计投入资金38.7亿元，建成区面积达到4平方公里，连续三年被市政府评为“优秀工业园区”。

三是实际利用外资实现“零的突破”，成功引进香港正高科技、迪昌纺织、柏卡红葡萄酒3家外资企业，实际利用外资累计达到195万美元，有效提升了全县经济发展的对外开放度。

四是机电加工业实现“零的突破”，成功引进万力联兴、荣易达铝业、德华机械、铭红电子等一批机电加工企业，结束了石柱一直依靠本地资源发展工业的尴尬历史。

五是辣椒产业出口创汇实现“零的突破”，“石柱红”辣椒系列产品成功走出国门，远销亚洲、东欧等国家和地区，为建设“全国辣椒生产第一大县”拓展了巨大的市场空间。

六是黄连产业深加工实现“零的突破”，引进温州国豪集团，投资12亿元建设以黄连为原料生产治疗糖尿病、高血脂新药的制药项目，让有近千年种植历史的黄连产业跨入新的发展阶段。

“六个全面提升”。

一是交通建设全面提升，沪渝高速公路建成通车，渝利铁路、丰石高速公路石柱段全面开工建设，成功争取沿江高速公路南线方案，梁黔高速公路纳入全市“十二五”规划建成项目之一，乡镇通畅率、行政村通达率实现100%，为构建“四高一铁一港”综合交通体系打下了坚实基础。

二是民俗生态休闲旅游业全面提升，千野草场、大风堡原始森林分别被评为“最美草场”、“最美森林”，黄水林海、西沱天街进入“巴渝新十二景”，成功举办市第三届森林旅游节、黄水林海消夏节、土家民俗文化节，全县游客接待人数、综合收入分别是2005年的8.3倍、27.8倍，旅游形象更加靓丽多彩。

三是农业产业化水平全面提升，继续保持和实现了黄连、莼菜、长毛兔三个全国县级第一，建成西南地区最大的辣椒生产基地县，成功引进小天鹅、贵州百花药业、北京国港、山东康大、山西兄弟实业等一批知名龙头企业，农业产业化水平跨入全市前列。

四是特色城镇品质全面提升，县城成功创建“市级山水园林城市”、“市级卫生县城”，黄水镇、西沱镇分别被评为“全市十大宜居小城镇”、“全市最具人气小城镇”之一，百里土家民居长廊建设取得重大进展。

五是民生事业全面提升，五年累计完成民生支出16.9亿元，占财政总支出的52.5%；城乡居民收入大幅增长；农村留守儿童、新型农村合作医疗、农房抵押贷款等工作率先在全市取得探索性突破；群众健康素质、安全感、幸福感明显增强；基本实现养老、医疗、低保等城乡全覆盖，社会保障更加健全。

六是基层建设全面提升，“三项活动”、“三项制度”工作成效明显，化解了一大批历史遗留积案；村民自治、社会管理明显加强，基层基础工作更加扎实；干部队伍建设深入推进，凝聚起加快发展的强大合力。

二、石柱县旅游发展现状及机遇

（一）石柱县旅游发展现状

石柱旅游资源非常丰富，集中体现出“绿色生态、土家风情、历史文化”三大特色。

最具代表性的旅游资源有：

“巴渝新十二景”-黄水国家森林公园、最美草场-千野草场、最美森林-大风堡自然保护区等自然资源和首批全国历史文化名镇及“巴渝新十二景”-西沱古镇、巾帼英雄秦良玉文化、川东名刹银杏堂、国家非物质文化遗产“啰儿调”和经典民歌《太阳出来喜洋洋》以及土家吊脚楼、哭嫁、盘歌、薅草锣鼓、土家摆手舞等历史文化资源。

2006年以来，石柱旅游成功协议引资50余亿元，完成旅游重点项目投资20余亿元，累计实现游客接待660余万人次，创旅游综合收入近25亿元。

目前，全县面向旅游市场开放的景区有大风堡景区、毕兹卡绿宫、千野草场、药用植物园4个，初步开放的有油草河、西沱古镇、银杏堂2个，在建或拟建的重点旅游项目18个，旅游业已经成为了统筹城乡发展的主打产业。

（二）“五大抓手”抓好旅游产业

抓环境，强领导，不断奠定产业地位。

2007年，该县确立了优先发展黄水区域旅游战略，集中全县之力促进黄水区域旅游大发展；2008年成立了旅游产业发展领导小组，定期议事；2010年，明确了国有企业参与旅游开发、县级领导"一对一"帮扶旅游项目发展等政策措施，并成立了黄水旅游景区管理委员会，统筹黄水区域旅游发展。

抓规划，明布局，不断明晰发展思路。

"十一五"以来，石柱县先后编制完成了《石柱县旅游业发展规划》、《黄水国家森林公园总体规划》（修编）等一系列旅游发展规划。

目前，以编制完善《石柱县"十二五"旅游发展规划》为基础，正在启动《石柱土家族自治县旅游发展规划》（修编）和《黄水旅游区总体规划》（修编）工作，委托南京大学编制的《西沱旅游区总体规划》已通过专家评审。

随着一系列旅游策划规划的完成和实施，进一步明确了石柱旅游的发展布局和战略思路，为全县旅游的加快发展奠定了基础、指明了方向。

抓开发，树精品，不断完善设施建设。

在不断完善旅游规划的基础上，石柱县精心策划包装项目，大力招商引资，实施大项目战略，加快了旅游开发建设步伐。

通过几年的努力，石柱县已经拥有巴渝新十二景-西沱天街（西沱古镇）、巴渝新十二景-黄水林海（黄水国家森林公园）、森林旅游-十大树王、中国一号水杉母树、最美森林-大风堡原始森林、毕兹卡绿宫AAA级景区、药用植物园AAA级景区、最美草地-千野草场等品牌景区（点）。

抓宣传，做营销，不断拓展旅游市场。

2007年以来，石柱县累计投入宣传营销经费1000多万元，加大了宣传营销力度，有效地拓展了客源市场。

以举办市第三届森林旅游节暨首届土家民俗文化节、辣椒文化节、土家美食文化节、中国·石柱第二届土家民俗文化节暨首届黄水林海消夏节和2011中国·黄水林海消夏旅游节等节会为平台，在强化报媒、电视等传统宣传方式的基础上，通过发布户外广告、印发DM单、制作LED广告、网络宣传、播放旅游宣传片、召开专题旅游推介会等方式，强化石柱旅游形象宣传。

抓行管，促规范，不断提高管理水平。

近年来，石柱县旅游主管部门充分发挥职能作用，强化对旅游从业人员的教育培训，提升了旅游从业人员的业务素质和