桐乡市地块市调报告.docx

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桐乡市地块市调报告

桐乡项目地块市调报告

市调报告目录

1、市调总结及建设性意见

1、商住部分规划建议

2、住宅部分规划建议

2、桐乡市商住项目市调情况（详见：

附件一）

1、戴得中心/金海大厦/金都花苑市调情况

2、2016年桐乡市商住项目成功竞拍地块情况

3、商住项目市调结论

4、本案项目商住氛围综合分析

3、本案周边酒店情况（详见：

附件二）

1、冠峰酒店

2、黄金水岸大酒店

4、住宅市场项目市调情况（详见：

附件三）

1、乌镇周边项目市调

绿城乌镇雅园/乌镇子夜营销中心/乌镇康来登花园/乌镇御江南

2、城北片区周边住宅项目市调

中粮国宾府/巨成恒园/巨匠金鼎苑

3、住宅项目市调结论

市调总结及建设性意见：

v商业部分规划建议：

1、商业（零售）≤25000㎡建议定位为墅式公寓，以居住功能设计，层高做足5米，采用楼中楼方式配采光小阳台，楼下1-5层部分可作为酒店或其它社区商业配套；

2、依据当地炉头镇文化底蕴及明清大儒—张履祥、宗扬庙等名人轶事，把本地文化及建筑风格植入本案（住宅和商业），借鉴明清江南建筑风格，定位特色文创项目，从地块码头处引入金牛塘河水构成活水水系景观，构筑文化木栈道，形成独特水乡江南文化。

3、商业规划建议：

借鉴乌镇景区及子夜商业中心项目的布局，以类似围合式风格，形成沿主干道—步行内街—步行外街的模式，以连廊的构造串联一起。

商业规划内的装饰、建筑风格、用材等，建议以明清江南水乡风格，植入本地名人轶事的木雕/石刻/文化走廊等装饰品，形成文创商业走廊。

4、功能分割建议：

住宅部分与商业部分需要进行半封闭式分割，后续在入口及动线上的设计要分开，一方面保障住宅品质，一方面减少交通压力。

商业部分除了挂牌文件限定的商业基本配套外，把剩余部分商业做成墅式公寓、墅式公馆等，大体建议如下

一栋15000㎡左右酒店，风格可同整体定位一样

一栋墅式公寓（1-4层为社区商业配套，5层以上为墅式公寓，面积建议以35-55㎡为主）

两栋中间以多栋2-6层沿街建筑，串联成围合式商业体，中间以沿街连廊围成。

中间形成2-3条商业特色步行街，可规划为特色餐饮。

而墅式公寓1-4层可作为酒店的配套或引入商超/美食/娱乐/鞋服等业态，满足小区及周边乡镇的消费购物需求。

2-6层的沿街商业建筑：

借鉴乌镇沿街商铺模式，1-2层可规划为沿街商铺，3-6层可规划为面积稍大一点的墅式公寓，如50-80㎡2-3房（采光通风好，个别可打通形成大面积办公自住）

社区中的其它商服服务配套，在允许的范围内，建议规划部分为住宅的需求配套，如医疗保健/运动健康会所等，配套游泳/棋牌/网球/医疗/养生等，一可满足定位和品质居住需求，二可提升项目档次，满足商业配套，同时消化政府规定的商业配套功能面积。

v住宅部分规划建议：

1、功能性主题项目定位，需要深化居住功能。

如运动健康智能生活（碧桂园），休闲养老（乌镇康来登、优优花园等），在前期功能模块规划上，园林景观、社区配套上符合项目功能定位，才能吸引客群。

本案项目建议植入本土文化（如大儒张履祥等），建议以古朴的江南古镇风格进行设计，如外墙、小区主入口、小区入户大堂、园林景观、引入水系木栈道、苏式园林景观、社区内装饰品、园林展示体验区等，以重现江南古镇风格，重塑桐乡市炉头镇（龙翔街道）运河文化的历史名宿，用文化名墅的概念来吸引桐乡市中高端客群。

2、产品力及竞争力的提升，体现性价比

在同等竞争条件下，高得房率有赠送面积的产品性价比较高，排屋名墅/多层/小高层的配比。

本案建议多层与排屋根据实际多设计一些，然后配套1-2栋小高层消化容积率，排屋在设计上要把地下室考虑进去（当地销售地下室都是赠送），面积建议在220-260㎡之间；小高层则兼顾拓客客源基数，面积建议在120-160㎡之间，客厅及主客卧最好都向南，客厅一定带观景阳台，在面积上，最好做到一定面积的赠送空间。

3、尊重当地改善居住观念

由于当地经济较富裕，很多居民都是改善型居住的多次购买房子，在品质上和面积上都要求较高。

功能上都是以享受型为主，在面积配比上，本地客群改善居所普遍在150-180㎡之间，需综合考量目标客群及项目属性定位，确定产品面积范围。

附件一：

商住项目市调

一、桐乡主要商住项目情况

●戴德中心（商务办公写字楼用途）

地理区位：

桐乡两大城市主干道崇福大道和庆丰南路交叉口，桐乡市行政审批中心斜对面

戴德中心项目是桐乡市第一个以总部经济项目，投资6亿元，土地性质为写字楼办公，于2013年6月8日奠基，展示中心及样板房于2013年10月28日对外开放，2014年11月份首期产品（LOFI及办公楼）对外开盘，2017年3月交房。

土地宗地编号：

桐土储【2010】24号桐乡经济开发区金鼎苑西侧地块

拍卖信息：

挂牌时间：

2012年8月17日出让时间：

2012年9月14日

出让面积（㎡）

27682

容积率

2.2-2.8

成交价（万元）

6750

用地性质

商业

起价（万元）

6650

成交楼面价（元/㎡）

871

溢价率

1.50%

竞得单位

浙江戴德实业有限公司

戴德中心项目设计方案及相关预售许可等证件

工程规划：

地面建筑5幢2层（6/7/8/9/10#楼），3幢4层（3/4/5#楼），1幢20层（2#楼），1幢24层（1#楼）。

地下1层为车库及1/2#自行车库夹层。

前期规划：

1#楼规划为5A级写字楼，配套8米挑高精装大堂，8部高速运转品牌电梯等

2#楼20层精品复式空间，4.95米的复式空间，产品面积为40-50㎡；

3/4/5/6/7/8/9/10#楼规划为低密度花园办公楼，产品面积为600-4000㎡独栋，别墅花园办公。

现销售模式：

靠中庭中心位置的3/6/7/9/10#楼规划为别墅花园办公楼（含地下室）；

5#位金融银行用途，3-4层目前还有空间，规划为企业办公出租/销售；

11#楼规划为中高档餐饮，目前小面积店面已售罄，剩余300-500㎡大面积。

沿街商铺，一层2万/㎡二层1.5万/㎡三层1万/㎡。

8#楼规划为专业的月子服务中心及配套业态。

2#楼规划为LOFT办公公寓

1#规划为4星酒店（开元大酒店）及企业总部办公大楼

基本概况：

项目总建筑面积约10万方，地上面积7.7万方，地下2.3万方。

1号楼规划为酒店及企业办公总部，拥有5A甲级智能配置，8.4米挑高奢装大堂，7部高速品牌电梯。

2号楼商业用地改为20层的LOFT创意SOHO，层高4.95米，买一层享两层。

1-4层是商业配套，5层及以上将拿来出售，主力面积是50㎡。

2号楼LOFT基本指标：

占地面积：

27681.7㎡建筑面积：

99916.2㎡

得房率：

70%（公摊30%）层高：

4.95米

绿化率：

25%容积率：

2.8

梯位：

5梯28户产权：

40年

总户数：

约500户

物业：

第一太平戴维斯物业费：

2元/月/㎡

车位：

931个地下机械车位及54个地面车位

车位：

10-12万

交房时间：

2017年3月

LOFT户型：

毛坯房（屋顶有消防管道/验收完统一拆除+安装水电气等管道）

样板房装修效果：

一层效果（开放式厨房/餐厅/客厅+卫生间）

旋转木护梯

二楼效果（主卧+卫生间+赠送衣帽间）

赠送衣帽间（8㎡）

销售均价：

LOFI目前价格9300元/㎡（2014年均价6500元/㎡）

市调情况：

该项目2014年开始入市，目前基本售罄，主力店招商布局基本成型。

借助三叉路口及市行政服务中心对面的有利区位，1#楼商业中心目前已招入四星开元大酒店，剩余楼层戴德集团自持办公。

2#楼为LOFT办公公寓，目前剩余少部分，18层南面约9500元/㎡，总价47万，5层北面约9300，总价45万。

其交房后有指定统一的装修公司，普装4-6万/套，精装10-12万，交房后，装修公司提供多套装修方案供客户选择.

沿街商业小面积基本售罄，剩余300-500㎡大面积销售，已引入部分银行、月子中心、企业办公、中高档餐饮。

靠中庭位置分布部分别墅办公楼。

项目市调小结：

该项目地块性质有点类似本案商业规划性质，其销售方式把商业性质作为LOFT住宿性质销售，但层高要做足，采用提前消防等验收——统一拆除消防管道——统一安装水气等管道——交房——指定装修团队装修。

其它商业用地根据项目属性及区位进行规划，片区内工厂企业多，规划企业办公基地，同时借助酒店人流规划中高端餐饮，及部分的月子中心等，目前所有主力店招商基本成型。

由于土地性质为商务办公写字楼用途，改为LOFT商住模式，居住功能比较弱，在前期设计规划上，如卫生排水油烟管道铺设，对比办公公寓还是有一定区别。

戴德中心部分客户由于卫生排水及合同签订问题，出现较多退房转而认购金海大厦。

●金海大厦（商务旅馆用途）

地理区位：

位于桐乡市振东新区校场东路与环城东路交叉口，毗邻桐乡市第一人民医院新址（碧桂园项目周边），距离戴德中心约5分钟车程

金海大厦项目自2011年3月份成功竞拍拿地后，由于股东股权变更问题，闲置3年，2015年开始动工建设，约定交房时间为2016年3月，2016年3月份开始销售，2016年12月基本售罄。

土地宗地编号：

桐土储【2010】09号振东新区人民医院院区南侧地块

拍卖信息：

挂牌时间：

2011年1月26日出让时间：

2012年2月22日

交地时间：

2011年5月2日

出让面积（㎡）

7034.5

容积率

2.6-3.3

成交价（万元）

8750

用地性质

批发零售、住宿餐饮

限高

60米

成交楼面价（元/㎡）

3697

起价（万元）

2500

溢价率

1.50%

竞得单位

桐乡市金海置业有限公司

基本信息：

桐乡振东新区第一人民医院斜对面（世贸二期广场边）金海大厦由2栋大楼组成，1-3层为商铺4-11层为loft公寓，LOFT公寓层高5米，买一层享受两层的面积，部分带独立阳台，南北通透，极少数拥有独立阳台，面积30-67平方1-3房.

占地面积：

3494.35㎡建筑面积：

26955.94㎡

产权：

40年层高：

5米

梯位：

2梯14户容积率：

3.3

物业费：

2.15元/㎡/月交房时间：

2017年1月9日

户型产品：

5米层高LOFI，30-67㎡，一到三房

户型图片：

30㎡一房35㎡一房

60㎡两房67㎡三房

销售均价：

7500元/㎡左右

销售卖点：

低总价、买一层用一层、市第一医院旁、世贸广场配套

市调情况：

项目2015年11月份入市，300多套房源，目前已售罄，均价在7500元/㎡左右，有部分赠送空间（通过打通走廊的过道隔层做储物间，约2㎡），区位优势佳，有市第一医院和旁边世贸广场配套，所有房源产权全部办完，现场在提前交房中。

项目市调小结：

该项目土地性质为商务旅馆用途（1-3层做店面，自持出租，做医院配套业态），与本案项目接近，可借鉴该项目销售模式，扩大商务旅馆用地面积，前期规划时做LOFT商住办公模式，消化文件划定的商务面积。

●金都花苑（工业厂房改商住用地）

地理区位：

桐乡市庆丰路与中华路交叉口

基本信息：

金都花苑由一幢高层住宅和一座72000平米的商业中心构成，主体大楼高24层，定位于一个休闲、现代、时尚的精致现代住宅项目。

其中住宅共计126户。

共由三种不同的精致宽敞的住宅户型组成，可满足不同需求的购房者。

占地面积：

7518.6㎡建筑面积：

28866㎡

产权：

40年容积率：

3.154

绿化率：

20.1%建筑密度：

34.26%

户型产品：

126户，98㎡两房，134㎡两房，148㎡三房

户型图片：

98㎡两房148㎡三房

销售均价：

6800元/㎡左右

市调情况：

该项目在戴德中心斜对面，隔街相望。

原工业性质用地后改为商住用地，50年产权剩30多年产权。

2015年入市，由于户型设计不合理，126套户型还剩余一大部分。

二、桐乡市2016年商服地块（40年产权）竞拍情况：

2016年桐乡从3月底开始集中推出商服地块，总共成交17宗商业地块（含本项目的商业部分），共54.7万㎡，其中12块为企业公司竞拍所得，5块为自然人竞拍所得。

其中乌镇片区成交5块商服地块，共12.4万㎡，土地用途集中在住宿餐饮用地/批发零售用地/商务金融用地；

濮院片区成交7块商服地块，共21.7万㎡，土地用途集中在批发零售用地/住宿餐饮用地；

本项目商业地块及经济开发区等5块商服地块，20.6万㎡，土地用途集中在批发零售用地；

1、乌镇片区5宗地块具体情况：

宗地坐落

乌镇镇南苑路南侧、新华路东侧

土地用途

批发零售用地、住宿餐饮用地

竞得时间

2016-3-29

土地告号

桐土储[2016]03号地块

宗地面积（㎡）

3248.86

容积率

1.6

起始价（万元）

580

成交价（万元）

1810

成交楼面价（元/㎡）

3481.99

溢价率

212.07%

竞得单位

蒋善斌、钱培强、朱汉明

宗地坐落

乌镇镇环河路北侧、乌镇大道东侧

土地用途

住宿餐饮用地（产权式酒店）

竞得时间

2016-7-1

土地告号

桐土储[2016]11号

宗地面积（㎡）

19981.12

容积率

2

起始价（万元）

2200

成交价（万元）

2320

成交楼面价（元/㎡）

580.55

溢价率

5.45%

竞得单位

桐乡乌镇乐加露营地度假有限公司

宗地坐落

乌镇镇子夜路南侧、工贸路东侧

土地用途

批发零售用地、住宿餐饮用地、文体娱乐用地（其中住宿餐饮建筑面积不大于15000平方米，康体娱乐建筑面积不大于23000平方米，建设剧院总建筑面积不小于5000平方米）

竞得时间

2016-7-8

土地告号

桐土储[2016]10号

宗地面积（㎡）

76083.93

容积率

0.8

起始价（万元）

8600

成交价（万元）

8700

成交楼面价（元/㎡）

1429.34

溢价率

1.16%

竞得单位

桐乡乌镇小城故事景区投资发展有限公司

宗地坐落

乌镇镇虹桥路西侧、凤仙路北侧

土地用途

住宿餐饮用地

竞得时间

2016-9-27

土地告号

桐土储[2016]20号地块

宗地面积（㎡）

6664.99

容积率

1.7

起始价（万元）

2300

成交价（万元）

8000

成交楼面价（元/㎡）

7060.60

溢价率

247.83%

竞得单位

李坤林、陈玉才、马崇春

宗地坐落

乌镇镇姚太线西侧、镇南路南侧

土地用途

批发零售用地、商务金融用地（金融大数据）

竞得时间

2016-12-21

土地告号

桐土储[2016]26号

宗地面积（㎡）

18000.93

容积率

3

起始价（万元）

5900

成交价（万元）

6000

成交楼面价（元/㎡）

1111.05

溢价率

1.69%

竞得单位

浙江乌镇大数据产业园开发有限公司

2、濮院片区7宗地块具体情况：

宗地坐落

濮院镇齐宏路西侧、金龙路北侧

土地用途

批发零售用地、住宿餐饮用地

竞得时间

2016-5-27

土地告号

桐土储[2016]04号

宗地面积（㎡）

23937.59

容积率

3.5

起始价（万元）

8200

成交价（万元）

8500

成交楼面价（元/㎡）

1014.54

溢价率

3.66%

竞得单位

浙江华越毛衫产业发展有限公司

宗地坐落

濮院镇永越大道南侧、聚成路西侧

土地用途

批发零售用地

竞得时间

2016-6-27

土地告号

桐土储[2016]09号

宗地面积（㎡）

2970.74

容积率

2

起始价（万元）

900

成交价（万元）

2890

成交楼面价（元/㎡）

4864.11

溢价率

221.11%

竞得单位

章景勇

宗地坐落

濮院镇齐宏桥港南侧、齐宏路东侧

土地用途

批发零售用地（市场）、住宿餐饮用地、商务金融用地

竞得时间

2016-8-11

土地告号

桐土储[2016]16号

宗地面积（㎡）

26244.69

容积率

4

起始价（万元）

18000

成交价（万元）

18600

成交楼面价（元/㎡）

1771.79

溢价率

3.33%

竞得单位

桐乡市濮院毛衫发展有限公司

宗地坐落

濮院镇濮院港西侧、环园北路南北两侧

土地用途

批发零售用地、住宿餐饮用地

竞得时间

2016-8-13

土地告号

桐土储[2016]19号

宗地面积（㎡）

141293.79

容积率

1.1

起始价（万元）

23100

成交价（万元）

23400

成交楼面价（元/㎡）

1505.57

溢价率

1.30%

竞得单位

桐乡市濮院旅游有限公司

宗地坐落

濮院镇永越大道南侧、工旺南路西侧

土地用途

批发零售用地

竞得时间

2016-8-20

土地告号

桐土储[2014]54-1号

宗地面积（㎡）

2370.81

容积率

1.8

起始价（万元）

700

成交价（万元）

2200

成交楼面价（元/㎡）

5155.29

溢价率

214.29%

竞得单位

沈永良

宗地坐落

濮院镇永越大道南侧、工旺南路西侧

土地用途

批发零售用地

竞得时间

2016-8-20

土地告号

桐土储[2014]54-2号

宗地面积（㎡）

1175.16

容积率

2.1

起始价（万元）

360

成交价（万元）

1480

成交楼面价（元/㎡）

5997.16

溢价率

311.11%

竞得单位

徐建国、胡秀霞、王少平

宗地坐落

濮院镇紫金路南侧、桐星大道西侧

土地用途

批发零售用地、住宿餐饮用地

竞得时间

2016-12-23

土地告号

桐土储[2014]42号

宗地面积（㎡）

19144.63

容积率

2.3

起始价（万元）

5400

成交价（万元）

5700

成交楼面价（元/㎡）

1294.49

溢价率

5.56%

竞得单位

浙商联盟服饰有限公司

3、本案及其它5宗地块具体情况：

宗地坐落

龙翔街道宗扬路南侧、盐湖公路西侧

土地用途

产权不分割比例：

住宿餐饮用地（旅馆业）100%不分割

竞得时间

2016-11-29

土地告号

桐土储[2016]30号

宗地面积（㎡）

90463.61

容积率

2

起始价（万元）

16000

成交价（万元）

24400

成交楼面价（元/㎡）

1348.61

溢价率

52.50%

竞得单位

福州长隆投资有限公司

宗地坐落

崇福镇世纪大道南侧、京杭大运河东侧

土地用途

批发零售用地、商务金融用地

竞得时间

2016-9-18

土地告号

桐土储[2016]17号

宗地面积（㎡）

5723.14

容积率

2

起始价（万元）

1650

成交价（万元）

2310

成交楼面价（元/㎡）

2018.12

溢价率

40.00%

竞得单位

桐乡市御城房地产开发有限公司

宗地坐落

桐乡经济开发区发展大道南侧、秦皇庙港西侧

土地用途

批发零售用地、商务金融用地

竞得时间

2016-4-11

土地告号

桐土储[2016]02号地块

宗地面积（㎡）

48196.32

容积率

2.3

起始价（万元）

9000

成交价（万元）

9100

成交楼面价（元/㎡）

820.92

溢价率

1.11%

竞得单位

桐乡市乌镇互联网产业园投资开发有限公司

宗地坐落

经济开发区发展大道南侧、乌镇大道西侧

土地用途

批发零售用地（使用条件：

产权不分割比例：

不低于项目地上计容总建筑面积的40%，其余60%按楼层分割）

竞得时间

2016-12-12

土地告号

桐土储[2016]27号

宗地面积（㎡）

7996.67

容积率

4

起始价（万元）

2550

成交价（万元）

2600

成交楼面价（元/㎡）

812.84

溢价率

1.96%

竞得单位

浙江新加义实业有限公司

宗地坐落

桐乡市高桥镇高桥大道北侧

土地用途

其他商服用地

竞得时间

2017-1-5

土地告号

桐土储[2016]41号

宗地面积（㎡）

53196.2

容积率

1.1

起始价（万元）

11200

成交价（万元）

11350

成交楼面价（元/㎡）

1939.65

溢价率

1.34%

竞得单位

桐乡市安盛投资有限公司

三、商住部分项目市调结论：

1、商务办公公寓的规划需依托周边配套及自身项目配套，在前期设计时就根据项目属性规划主题性公寓，锁定目前客户群体。

如戴德中心定位总部经济区，引入4星酒店，定位办公自住型公寓；金海大厦毗邻市第一医院和世贸商场，锁定投资出租及低总价吸引青年客群。

2、土地用途性质界定决定产品设计风格及后续产权分隔等销售问题。

如戴德中心地块性质是写字楼办公，其规划的LOFT的功能就缺少居住功能，在排水排气等管道规划、过道公共空间利用上、电梯设计、消防验收等都受到不同程度的制约；而金海大厦地块为商务旅馆用途，其旅馆用途（据现场了解，可进行产权分隔）原本规划为旅馆酒店，后改为LOFT模式，并以高性价比迅速去化。

3、LOFT商住公寓，层高一定要做足，在空间设计上更灵动多变，供客户自行选择。

在赠送面积，兼顾居住的阳台功能。

4、地段区位对商住LOFT项目影响巨大，周边的商务生活娱乐配套。

商住项目目标客群诱导因素：

⏹青年/投资出租客群

1、低总价优势，适合小投资的青年投资客群

2、周边生活商业配套丰富，交通便捷，投资升值潜力大

3、周边人流集中，或医院/综合商场/办公集群等，易出租

⏹旅游度假式投资客群

1、旅游资源要丰富，在景区附近，区位交通好

2、休闲养老式度假，满足居住环境氛围优美，养老休闲生活等配套齐全

四、本案商住氛围综合分析

1、本案地块周边龙翔街道社区商业及夜市：

龙翔街道在老街区边（靠龙翔小学）有一条沿街商铺，据实地走访，基本处于营业中，其中以鞋服店/餐饮社区店为主，消费人口大部分为附近居民及部分外地租户。

没有成型的商超综合体或成档次的餐饮服务业，在龙翔街道新办事处那边有一家1500㎡左右的易捷购物超市，其它大部分为小门店，5公里范围内无大型美食城或商场（东兴生活广场要6-7公里）

当地居民基本驾车到市区及城北区域进行中高端餐饮娱乐消费，购物也基本往城北及市区定期购买。

因此，本项目限定的基本商业配套可规划为特色风情商业街，以中高档特色餐饮，囊括休闲美食/娱乐购物为一体，会吸纳周边3-4公里范围内的消费客群。

2、龙翔街道历史文化：

桐乡市炉头镇，现称龙翔街道。

历史上炉头一地遍长柞树，故曾得地名柞濮。

明朝时有沈氏自吴兴迁此开设冶坊，故称炉头。

名人文化和运