桐乡市地块市调报告.docx

1、桐乡市地块市调报告桐乡项目地块市调报告市调报告目录1、市调总结及建设性意见1、商住部分规划建议2、住宅部分规划建议2、桐乡市商住项目市调情况（详见：附件一）1、戴得中心/金海大厦/金都花苑市调情况2、2016年桐乡市商住项目成功竞拍地块情况3、商住项目市调结论4、本案项目商住氛围综合分析3、本案周边酒店情况（详见：附件二）1、冠峰酒店2、黄金水岸大酒店4、住宅市场项目市调情况（详见：附件三）1、乌镇周边项目市调绿城乌镇雅园/乌镇子夜营销中心/乌镇康来登花园/乌镇御江南2、城北片区周边住宅项目市调中粮国宾府/巨成恒园/巨匠金鼎苑3、住宅项目市调结论市调总结及建设性意见：v 商业部分规划建议：1、

2、商业（零售）25000建议定位为墅式公寓，以居住功能设计，层高做足5米，采用楼中楼方式配采光小阳台，楼下1-5层部分可作为酒店或其它社区商业配套；2、依据当地炉头镇文化底蕴及明清大儒张履祥、宗扬庙等名人轶事，把本地文化及建筑风格植入本案（住宅和商业），借鉴明清江南建筑风格，定位特色文创项目，从地块码头处引入金牛塘河水构成活水水系景观，构筑文化木栈道，形成独特水乡江南文化。3、商业规划建议：借鉴乌镇景区及子夜商业中心项目的布局，以类似围合式风格，形成沿主干道步行内街步行外街的模式，以连廊的构造串联一起。商业规划内的装饰、建筑风格、用材等，建议以明清江南水乡风格，植入本地名人轶事的木雕/石刻/文化

3、走廊等装饰品，形成文创商业走廊。4、功能分割建议：住宅部分与商业部分需要进行半封闭式分割，后续在入口及动线上的设计要分开，一方面保障住宅品质，一方面减少交通压力。商业部分除了挂牌文件限定的商业基本配套外，把剩余部分商业做成墅式公寓、墅式公馆等，大体建议如下一栋15000左右酒店，风格可同整体定位一样一栋墅式公寓（1-4层为社区商业配套，5层以上为墅式公寓，面积建议以35-55为主）两栋中间以多栋2-6层沿街建筑，串联成围合式商业体，中间以沿街连廊围成。中间形成2-3条商业特色步行街，可规划为特色餐饮。而墅式公寓1-4层可作为酒店的配套或引入商超/美食/娱乐/鞋服等业态，满足小区及周边乡镇的消费

4、购物需求。2-6层的沿街商业建筑：借鉴乌镇沿街商铺模式，1-2层可规划为沿街商铺，3-6层可规划为面积稍大一点的墅式公寓，如50-802-3房（采光通风好，个别可打通形成大面积办公自住）社区中的其它商服服务配套，在允许的范围内，建议规划部分为住宅的需求配套，如医疗保健/运动健康会所等，配套游泳/棋牌/网球/医疗/养生等，一可满足定位和品质居住需求，二可提升项目档次，满足商业配套，同时消化政府规定的商业配套功能面积。v 住宅部分规划建议：1、功能性主题项目定位，需要深化居住功能。如运动健康智能生活（碧桂园），休闲养老（乌镇康来登、优优花园等），在前期功能模块规划上，园林景观、社区配套上符合项目功

5、能定位，才能吸引客群。本案项目建议植入本土文化（如大儒张履祥等），建议以古朴的江南古镇风格进行设计，如外墙、小区主入口、小区入户大堂、园林景观、引入水系木栈道、苏式园林景观、社区内装饰品、园林展示体验区等，以重现江南古镇风格，重塑桐乡市炉头镇（龙翔街道）运河文化的历史名宿，用文化名墅的概念来吸引桐乡市中高端客群。2、产品力及竞争力的提升，体现性价比在同等竞争条件下，高得房率有赠送面积的产品性价比较高，排屋名墅/多层/小高层的配比。本案建议多层与排屋根据实际多设计一些，然后配套1-2栋小高层消化容积率，排屋在设计上要把地下室考虑进去（当地销售地下室都是赠送），面积建议在220-260之间；小高层

6、则兼顾拓客客源基数，面积建议在120-160之间，客厅及主客卧最好都向南，客厅一定带观景阳台，在面积上，最好做到一定面积的赠送空间。3、尊重当地改善居住观念由于当地经济较富裕，很多居民都是改善型居住的多次购买房子，在品质上和面积上都要求较高。功能上都是以享受型为主，在面积配比上，本地客群改善居所普遍在150-180之间，需综合考量目标客群及项目属性定位，确定产品面积范围。附件一：商住项目市调一、桐乡主要商住项目情况 戴德中心（商务办公写字楼用途）地理区位：桐乡两大城市主干道崇福大道和庆丰南路交叉口，桐乡市行政审批中心斜对面戴德中心项目是桐乡市第一个以总部经济项目，投资6亿元，土地性质为写字楼办

7、公，于2013年6月8日奠基，展示中心及样板房于2013年10月28日对外开放，2014年11月份首期产品（LOFI及办公楼）对外开盘，2017年3月交房。土地宗地编号：桐土储【2010】24号桐乡经济开发区金鼎苑西侧地块拍卖信息：挂牌时间：2012年8月17日 出让时间：2012年9月14日出让面积（）27682容积率2.2-2.8成交价（万元）6750用地性质商业起价（万元）6650成交楼面价（元/）871溢价率1.50%竞得单位浙江戴德实业有限公司戴德中心项目设计方案及相关预售许可等证件工程规划：地面建筑5幢2层（6/7/8/9/10#楼），3幢4层（3/4/5#楼），1幢20层（2#楼

8、），1幢24层（1#楼）。地下1层为车库及1/2#自行车库夹层。前期规划：1#楼规划为5A级写字楼，配套8米挑高精装大堂，8部高速运转品牌电梯等2#楼20层精品复式空间，4.95米的复式空间，产品面积为40-50；3/4/5/6/7/8/9/10#楼规划为低密度花园办公楼，产品面积为600-4000独栋，别墅花园办公。现销售模式：靠中庭中心位置的3/6/7/9/10#楼规划为别墅花园办公楼（含地下室）；5#位金融银行用途，3-4层目前还有空间，规划为企业办公出租/销售；11#楼规划为中高档餐饮，目前小面积店面已售罄，剩余300-500大面积。沿街商铺，一层2万/二层1.5万/三层1万/。8#楼

9、规划为专业的月子服务中心及配套业态。2#楼规划为LOFT办公公寓1#规划为4星酒店（开元大酒店）及企业总部办公大楼基本概况：项目总建筑面积约10万方，地上面积7.7万方，地下2.3万方。1号楼规划为酒店及企业办公总部，拥有5A甲级智能配置， 8.4米挑高奢装大堂，7部高速品牌电梯。2号楼商业用地改为20层的LOFT创意SOHO，层高4.95米，买一层享两层。1-4层是商业配套，5层及以上将拿来出售，主力面积是50。2号楼LOFT基本指标：占地面积：27681.7 建筑面积：99916.2得房率：70%（公摊30%） 层高：4.95米绿化率：25% 容积率：2.8 梯位：5梯28户 产权：40年

10、 总户数：约500户物业：第一太平戴维斯 物业费：2元/月/车位：931个地下机械车位及54个地面车位 车位：10-12万交房时间：2017年3月LOFT户型： 毛坯房（屋顶有消防管道/验收完统一拆除+安装水电气等管道）样板房装修效果： 一层效果（开放式厨房/餐厅/客厅+卫生间） 旋转木护梯 二楼效果（主卧+卫生间+赠送衣帽间） 赠送衣帽间（8）销售均价：LOFI目前价格9300元/（2014年均价6500元/） 市调情况：该项目2014年开始入市，目前基本售罄，主力店招商布局基本成型。借助三叉路口及市行政服务中心对面的有利区位，1#楼商业中心目前已招入四星开元大酒店，剩余楼层戴德集团自持办公

11、。2#楼为LOFT办公公寓，目前剩余少部分，18层南面约9500元/，总价47万，5层北面约9300，总价45万。其交房后有指定统一的装修公司，普装4-6万/套，精装10-12万，交房后，装修公司提供多套装修方案供客户选择.沿街商业小面积基本售罄，剩余300-500大面积销售，已引入部分银行、月子中心、企业办公、中高档餐饮。靠中庭位置分布部分别墅办公楼。项目市调小结：该项目地块性质有点类似本案商业规划性质，其销售方式把商业性质作为LOFT住宿性质销售，但层高要做足，采用提前消防等验收统一拆除消防管道统一安装水气等管道交房指定装修团队装修。其它商业用地根据项目属性及区位进行规划，片区内工厂企业多

12、，规划企业办公基地，同时借助酒店人流规划中高端餐饮，及部分的月子中心等，目前所有主力店招商基本成型。由于土地性质为商务办公写字楼用途，改为LOFT商住模式，居住功能比较弱，在前期设计规划上，如卫生排水油烟管道铺设，对比办公公寓还是有一定区别。戴德中心部分客户由于卫生排水及合同签订问题，出现较多退房转而认购金海大厦。 金海大厦（商务旅馆用途）地理区位：位于桐乡市振东新区校场东路与环城东路交叉口，毗邻桐乡市第一人民医院新址（碧桂园项目周边），距离戴德中心约5分钟车程金海大厦项目自2011年3月份成功竞拍拿地后，由于股东股权变更问题，闲置3年，2015年开始动工建设，约定交房时间为2016年3月，2

13、016年3月份开始销售，2016年12月基本售罄。土地宗地编号：桐土储【2010】09号振东新区人民医院院区南侧地块拍卖信息：挂牌时间：2011年1月26日 出让时间：2012年2月22日交地时间：2011年5月2日出让面积（）7034.5容积率2.6-3.3成交价（万元）8750用地性质批发零售、住宿餐饮限高60米成交楼面价（元/）3697起价（万元）2500溢价率1.50%竞得单位桐乡市金海置业有限公司基本信息：桐乡振东新区第一人民医院斜对面（世贸二期广场边）金海大厦由2栋大楼组成，1-3层为商铺 4-11层为loft公寓，LOFT公寓层高5米，买一层享受两层的面积，部分带独立阳台，南北通

14、透，极少数拥有独立阳台， 面积30-67平方1-3房.占地面积：3494.35 建筑面积：26955.94产权：40年 层高：5米梯位：2梯14户 容积率：3.3 物业费：2.15元/月 交房时间：2017年1月9日户型产品：5米层高LOFI，30-67，一到三房户型图片： 30一房 35一房 60两房 67三房销售均价：7500元/左右销售卖点：低总价、买一层用一层、市第一医院旁、世贸广场配套市调情况：项目2015年11月份入市，300多套房源，目前已售罄，均价在7500元/左右，有部分赠送空间（通过打通走廊的过道隔层做储物间，约2），区位优势佳，有市第一医院和旁边世贸广场配套，所有房源产权

15、全部办完，现场在提前交房中。项目市调小结：该项目土地性质为商务旅馆用途（1-3层做店面，自持出租，做医院配套业态），与本案项目接近，可借鉴该项目销售模式，扩大商务旅馆用地面积，前期规划时做LOFT商住办公模式，消化文件划定的商务面积。 金都花苑（工业厂房改商住用地）地理区位：桐乡市庆丰路与中华路交叉口基本信息：金都花苑由一幢高层住宅和一座72000平米的商业中心构成，主体大楼高24层，定位于一个休闲、现代、时尚的精致现代住宅项目。其中住宅共计126户。共由三种不同的精致宽敞的住宅户型组成，可满足不同需求的购房者。占地面积：7518.6 建筑面积：28866 产权：40年 容积率：3.154 绿

16、化率：20.1% 建筑密度：34.26%户型产品：126户，98两房，134两房，148三房户型图片： 98 两房 148 三房销售均价：6800元/左右市调情况：该项目在戴德中心斜对面，隔街相望。原工业性质用地后改为商住用地，50年产权剩30多年产权。2015年入市，由于户型设计不合理，126套户型还剩余一大部分。二、桐乡市2016年商服地块（40年产权）竞拍情况：2016年桐乡从3月底开始集中推出商服地块，总共成交17宗商业地块（含本项目的商业部分），共54.7万，其中12块为企业公司竞拍所得，5块为自然人竞拍所得。其中乌镇片区成交5块商服地块，共12.4万，土地用途集中在住宿餐饮用地/批

17、发零售用地/商务金融用地；濮院片区成交7块商服地块，共21.7万，土地用途集中在批发零售用地/住宿餐饮用地；本项目商业地块及经济开发区等5块商服地块，20.6万，土地用途集中在批发零售用地；1、乌镇片区5宗地块具体情况：宗地坐落乌镇镇南苑路南侧、新华路东侧土地用途批发零售用地、住宿餐饮用地竞得时间2016-3-29土地告号桐土储201603号地块宗地面积（）3248.86容积率1.6起始价（万元）580成交价(万元）1810成交楼面价（元/）3481.99 溢价率212.07%竞得单位蒋善斌、钱培强、朱汉明宗地坐落乌镇镇环河路北侧、乌镇大道东侧土地用途住宿餐饮用地（产权式酒店）竞得时间2016

18、-7-1土地告号桐土储201611号宗地面积（）19981.12容积率2起始价（万元）2200成交价(万元）2320成交楼面价（元/）580.55 溢价率5.45%竞得单位桐乡乌镇乐加露营地度假有限公司宗地坐落乌镇镇子夜路南侧、工贸路东侧土地用途批发零售用地、住宿餐饮用地、文体娱乐用地（其中住宿餐饮建筑面积不大于15000平方米，康体娱乐建筑面积不大于23000平方米，建设剧院总建筑面积不小于5000平方米）竞得时间2016-7-8土地告号桐土储201610号宗地面积（）76083.93容积率0.8起始价（万元）8600成交价(万元）8700成交楼面价（元/）1429.34 溢价率1.16%竞

19、得单位桐乡乌镇小城故事景区投资发展有限公司宗地坐落乌镇镇虹桥路西侧、凤仙路北侧土地用途住宿餐饮用地竞得时间2016-9-27土地告号桐土储201620号地块宗地面积（）6664.99容积率1.7起始价（万元）2300成交价(万元）8000成交楼面价（元/）7060.60 溢价率247.83%竞得单位李坤林、陈玉才、马崇春宗地坐落乌镇镇姚太线西侧、镇南路南侧土地用途批发零售用地、商务金融用地(金融大数据)竞得时间2016-12-21土地告号桐土储201626号宗地面积（）18000.93容积率3起始价（万元）5900成交价(万元）6000成交楼面价（元/）1111.05 溢价率1.69%竞得单位

20、浙江乌镇大数据产业园开发有限公司2、濮院片区7宗地块具体情况：宗地坐落濮院镇齐宏路西侧、金龙路北侧土地用途批发零售用地、住宿餐饮用地竞得时间2016-5-27土地告号桐土储201604号宗地面积（）23937.59容积率3.5起始价（万元）8200成交价(万元）8500成交楼面价（元/）1014.54 溢价率3.66%竞得单位浙江华越毛衫产业发展有限公司宗地坐落濮院镇永越大道南侧、聚成路西侧土地用途批发零售用地竞得时间2016-6-27土地告号桐土储201609号宗地面积（）2970.74容积率2起始价（万元）900成交价(万元）2890成交楼面价（元/）4864.11 溢价率221.11%竞

21、得单位章景勇宗地坐落濮院镇齐宏桥港南侧、齐宏路东侧土地用途批发零售用地（市场）、住宿餐饮用地、商务金融用地竞得时间2016-8-11土地告号桐土储201616号宗地面积（）26244.69容积率4起始价（万元）18000成交价(万元）18600成交楼面价（元/）1771.79 溢价率3.33%竞得单位桐乡市濮院毛衫发展有限公司宗地坐落濮院镇濮院港西侧、环园北路南北两侧土地用途批发零售用地、住宿餐饮用地竞得时间2016-8-13土地告号桐土储201619号宗地面积（）141293.79容积率1.1起始价（万元）23100成交价(万元）23400成交楼面价（元/）1505.57 溢价率1.30%竞

22、得单位桐乡市濮院旅游有限公司宗地坐落濮院镇永越大道南侧、工旺南路西侧土地用途批发零售用地竞得时间2016-8-20土地告号桐土储201454-1号宗地面积（）2370.81容积率1.8起始价（万元）700成交价(万元）2200成交楼面价（元/）5155.29 溢价率214.29%竞得单位沈永良宗地坐落濮院镇永越大道南侧、工旺南路西侧土地用途批发零售用地竞得时间2016-8-20土地告号桐土储201454-2号宗地面积（）1175.16容积率2.1起始价（万元）360成交价(万元）1480成交楼面价（元/）5997.16 溢价率311.11%竞得单位徐建国、胡秀霞、王少平宗地坐落濮院镇紫金路南侧

23、、桐星大道西侧土地用途批发零售用地、住宿餐饮用地竞得时间2016-12-23土地告号桐土储201442号宗地面积（）19144.63容积率2.3起始价（万元）5400成交价(万元）5700成交楼面价（元/）1294.49 溢价率5.56%竞得单位浙商联盟服饰有限公司3、本案及其它5宗地块具体情况：宗地坐落龙翔街道宗扬路南侧、盐湖公路西侧土地用途产权不分割比例：住宿餐饮用地（旅馆业）100%不分割竞得时间2016-11-29土地告号桐土储201630号宗地面积（）90463.61容积率2起始价（万元）16000成交价(万元）24400成交楼面价（元/）1348.61 溢价率52.50%竞得单位福

24、州长隆投资有限公司宗地坐落崇福镇世纪大道南侧、京杭大运河东侧土地用途批发零售用地、商务金融用地竞得时间2016-9-18土地告号桐土储201617号宗地面积（）5723.14容积率2起始价（万元）1650成交价(万元）2310成交楼面价（元/）2018.12 溢价率40.00%竞得单位桐乡市御城房地产开发有限公司宗地坐落桐乡经济开发区发展大道南侧、秦皇庙港西侧土地用途批发零售用地、商务金融用地竞得时间2016-4-11土地告号桐土储201602号地块宗地面积（）48196.32容积率2.3起始价（万元）9000成交价(万元）9100成交楼面价（元/）820.92 溢价率1.11%竞得单位桐乡市

25、乌镇互联网产业园投资开发有限公司宗地坐落经济开发区发展大道南侧、乌镇大道西侧土地用途批发零售用地（使用条件：产权不分割比例：不低于项目地上计容总建筑面积的40%，其余60%按楼层分割）竞得时间2016-12-12土地告号桐土储201627号宗地面积（）7996.67容积率4起始价（万元）2550成交价(万元）2600成交楼面价（元/）812.84 溢价率1.96%竞得单位浙江新加义实业有限公司宗地坐落桐乡市高桥镇高桥大道北侧土地用途其他商服用地竞得时间2017-1-5土地告号桐土储201641号宗地面积（）53196.2容积率1.1起始价（万元）11200成交价(万元）11350成交楼面价（元

26、/）1939.65 溢价率1.34%竞得单位桐乡市安盛投资有限公司三、商住部分项目市调结论：1、商务办公公寓的规划需依托周边配套及自身项目配套，在前期设计时就根据项目属性规划主题性公寓，锁定目前客户群体。如戴德中心定位总部经济区，引入4星酒店，定位办公自住型公寓；金海大厦毗邻市第一医院和世贸商场，锁定投资出租及低总价吸引青年客群。2、土地用途性质界定决定产品设计风格及后续产权分隔等销售问题。如戴德中心地块性质是写字楼办公，其规划的LOFT的功能就缺少居住功能，在排水排气等管道规划、过道公共空间利用上、电梯设计、消防验收等都受到不同程度的制约；而金海大厦地块为商务旅馆用途，其旅馆用途（据现场了解

27、，可进行产权分隔）原本规划为旅馆酒店，后改为LOFT模式，并以高性价比迅速去化。3、LOFT商住公寓，层高一定要做足，在空间设计上更灵动多变，供客户自行选择。在赠送面积，兼顾居住的阳台功能。4、地段区位对商住LOFT项目影响巨大，周边的商务生活娱乐配套。商住项目目标客群诱导因素： 青年/投资出租客群1、低总价优势，适合小投资的青年投资客群2、周边生活商业配套丰富，交通便捷，投资升值潜力大3、周边人流集中，或医院/综合商场/办公集群等，易出租 旅游度假式投资客群1、旅游资源要丰富，在景区附近，区位交通好2、休闲养老式度假，满足居住环境氛围优美，养老休闲生活等配套齐全四、本案商住氛围综合分析1、本

28、案地块周边龙翔街道社区商业及夜市：龙翔街道在老街区边（靠龙翔小学）有一条沿街商铺，据实地走访，基本处于营业中，其中以鞋服店/餐饮社区店为主，消费人口大部分为附近居民及部分外地租户。没有成型的商超综合体或成档次的餐饮服务业，在龙翔街道新办事处那边有一家1500左右的易捷购物超市，其它大部分为小门店，5公里范围内无大型美食城或商场（东兴生活广场要6-7公里）当地居民基本驾车到市区及城北区域进行中高端餐饮娱乐消费，购物也基本往城北及市区定期购买。因此，本项目限定的基本商业配套可规划为特色风情商业街，以中高档特色餐饮，囊括休闲美食/娱乐购物为一体，会吸纳周边3-4公里范围内的消费客群。2、龙翔街道历史文化：桐乡市炉头镇，现称龙翔街道。历史上炉头一地遍长柞树，故曾得地名柞濮。明朝时有沈氏自吴兴迁此开设冶坊，故称炉头。名人文化和运