关于完善限价商品房政策的探讨与研究.docx

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关于完善限价商品房政策的探讨与研究

关于完善限价商品房政策的探讨与研究

摘要：

本文以限价商品房政策为研究对象，论文首先分析了限价商品房的核心内容和供地方式，进而探讨了各地限价商品房政策实际情况及问题，最后，给出了完善限价商品房政策的建议和对策。

相信对从事相关工作的同行能有所裨益。

关键词：

限价商品房政策问题建议对策

引言

2006年5月，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发【2006】37号）文件开启了限价商品房建设的契机，2007年国务院颁布的《关于解决城市低收人家庭住房困难的若干建议》再次重申，表明我国已基本确定了限价商品房供应的基本方略，为其供应体系的实践提供了最基本的前提条件。

随后各地纷纷出台了限价商品房建设政策，引起了各方广泛的关注，社会各界对其看法不一，不乏有提出限价商品房应退出市场的声音。

近年来，国家不断加大保障性住房建设工作的支持力度，胡锦涛在十八大报告中提出：

“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。

”首次将“保障性住房建设”写入党代会报告，可见其作为重大民生问题，保障房将是中央未来政策的重要着力点。

《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发【2011】1号文）、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）等相关文件不仅明确了限价商品房是保障性住房体系的重要组成部分，也要求各地政府应根据实际情况大力推广和继续限价商品住房建设，尤其是房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。

本文旨在对通过对部分城市限价商品房政策进行比较分析，针对现有问题，对限价商品房政策进一步完善提出建议和对策。

1限价商品房相关概念及意义

1.1限价商品房定位

限价商品房概念最早始于2006年5月九部委“十五条”（国办发【2006】37号文），文中要求保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，并明确提出“土地供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。

其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称之为“限价商品房”（简称“限价房”），其政策核心可以概括为“双限双竞”。

国内各城市限价商品房可主要概括为两种类型：

一种是限价安置商品住房，主要用于拆迁（征收）安置；一种是面对特定对象的政策性限价商品住房。

1.2限价商品房功能

限价商品房既有别于向低收入家庭供应保障性住房的政策,又有别于以市场为主导,面向改善性的商品房住房体系，限价房以市场机制为基础,并具有一定的政策导向，是政府公开出让商品住宅用地时提出限制性要求的商品住宅,说明限价房本质还是商品房,遵循市场机制；但同时又规定限价房在实施过程中政府采取限户型、限销售价格、限销售对象等措施进行适度调控,因此又具有一定的政策导向,可以说是兼具保障性和市场性的的住宅形式。

其实质是为解决中低收入家庭住房困难的政策商品房，政策目标是调整住房供应结构,与包括公共租赁房、廉租房、经济适用房的住房保障体系、市场主导的商品住宅，共同构建多层次住房梯级供应和消费体，是政府建立多层次、多渠道住房保障体系、实现“住有所居”的重要途径。

限价商品房不仅能有效化解房地产市场的部分刚性需求，在房价过高的城市中也对稳定房地产市场价格发挥了积极平抑作用。

2限价商品房的核心内容与供地方式

2.1“限”与“竞”是限价商品房政策关键问题

这两个方面分别体现了政府保障和市场机制的要求，而如何进行“限”与“竞”也是实践探索过程中需重点解决的问题。

合理做到兼顾市场与保障，有效融合计划与市场经济中的政府与市场功能，是限价商品房推进过程中亟需解决的问题，也是限价商品房能否发挥住房保障体系作用的关键所在。

一般而言，“限”主要是对地价与售价的限制,体现了政府的保障和导向职能。

除了价格的调控，限价商品房对销售对象、建设标准、建设工期等内容也有限制性要求。

“竞”是在地价或售价一定的前提下，压缩房地产商的利润，尽可能实现土地价值，实现房地产的良性发展，体现了市场经济的功能。

2.2限价商品房供地的两种方式

目前限价商品房主要有两种出让方式，即“限房价、竞地价”和“限地价、竞房价”。

《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》（国土资发【2011】63号）中针对这两种方式也分别进行了约定：

以“限房价、竞地价”方式出让土地使用权的，各地方政府应在土地出让前，按相关政策规定确定住房销售条件，根据所在区域商品住房销售价格水平，合理确定房屋销售价格上限，作为土地转让的约束性条件，符合条件、承诺地价最高的作为土地竞得人。

以“限地价、竞房价”方式出让土地使用权的，各地方政府应在土地出让前，根据拟出让土地的征地拆迁安置补偿费、土地前期开发成本、同区域基准地价和市场地价水平、土地使用权转让条件、房屋销售价格和政府确定的房价控制等因素，综合确定土地的出让价格，同时确定房价的最高控制价（低于同区域、同条件商品住房市场价），按照承诺销售房价最低者（开发商售房时的最高价）确定为土地竞得人。

各城市根据当地土地市场、住房建设发展阶段，结合实际对需要出让的限价商品房用地选择恰当的土地出让方式和政策。

3各地限价商品房政策实践情况及问题分析

3.1各地限价商品房政策对比分析

2008年初，广州、北京率先出台了限价商品房的管理办法，宁波、天津、青岛、成都、厦门、温州等城市也相继发布了限价商品房政策。

各地政策在销售对象、房屋套型建筑面积、价格确定机制等部分内容均有约定，同时也具备了各自特点。

1、销售对象。

大多城市对销售对象进行限制，体现政府意图将限价商品房划归于保障性住房属性，多以户口以及中低收入行为为限制的主要客体，如北京、厦门、温州等城市主张“本市户口，中低收人及拆迁户优先购买”，年收入也成为申请的标准等。

另有部分城市对引进人才、外来务工人员等特定对象有倾斜。

2、房屋套型建筑面积控制。

大多数城市以中小户型为主，北京、广州、天津等城市均要求房屋套型建筑面积控制在90平方米以下，青岛控制在85平方米以内，宁波要求在60-80为主。

如有对接城市建设、旧城改造等拆迁（征收）的，会考虑拆迁（征收）需求，如福州对拆迁户安置的限价商品房按照“就近上靠”的原则，武汉则规定可与拆迁（征收）需要对接。

3、销售价格确定。

几乎所有城市的销售价格均实行政府指导价管理，实行政府定价。

大部分城市规定根据房地产运行情况，一般按照同区域、同地段、同类型商品住房价格的20%-30%左右比例考虑，同时也综合考虑土地成本、建设成本及合理利润等因素基础上确定房屋销售价格上限。

4、供地方式。

目前，国内大部分城市采用的“限房价、竞地价”方式出让限价商品住房用地，“限地价、竞房价”模式目前较为少见。

2011年8月，全国首例“限地价、竞房价”项目在北京正式上市，虽然最终地块未有竞价，由中国铁建底价获取，但这种模式也是积极探索的创新。

3.2限价商品房政策实施中存在的问题

1、限价商品房销售对象的准入标准有待进一步规范。

部分城市限价商品房供给对象的准入标准不清晰，或有失公正、公平、公开的原则。

目前推行限价商品房的城市，皆严格设定购买门槛，从户均人口结构到户均收入比重、家庭总资产净值等多项标准，尤其是部分城市对购买人的户籍、年龄和婚配作为必要限制标准，有干预过甚至至制造歧视的可能。

还有海口等部分城市的限价商品房被演绎成为公务员的“特供房”，这也引发社会舆论争议。

推行限价商品房的主要目的是以增加中低价位住房供量、丰富住房供应种类的手段,应切实保障中低收入家庭，而不应变成变相的福利房和特供房。

2、限价房的定价机制不合理,未有效发挥限价作用。

大部分城市原则上按照同区域、同地段、同类型商品住房价格的20%-30%左右比例考虑，但是这一定价方式在实施过程中也会出现了问题:

首先，限价商品房定价受周围商品房价格影响较大，定价原则实际上是承认了虚高房价的合理性,由此而定出的房价难说合理;其次,限价商品房本身是为解决中低收入家庭住房困难的,然而在定价时却忽略了中等收入家庭的可支付能力,部分价格仍然超出接受中低收入人群的接受范围；再有,供地时政府限定销售价格，但限价商品房从开发到竣工基本需要2年左右的周期,这种方式带有一定的滞后性,未考虑市场的预期。

。

3、后期销售管理及监督机制不完善,建筑质量无法保证。

从全国首个限价商品房广州保利西子湾,一度深陷“维权门”,被业主以房屋质量问题、逾期交房为名被告上法庭；到今年7月北京限价商品房项目同馨花园因暴雨引发的顶楼漏水、墙面渗水等问题曝光，限价商品房频频曝出质量问题，这也是近年来一些地方的保障房陷入“质量无保障”困局的一个缩影。

造成这种问题的根本原因是各执行主体的逐利性致使没有形成对限价商品房合理的监督机制。

4进一步完善限价商品房政策的建议和对策

4.1规范准入制度，完善限价商品住房分配、使用管理体系

限价商品住房应真正惠及中、低收入群体，强化限价商品住房管理机构的职责，坚持公开、公平、公正的原则，建立有序有效的管理机制。

当地政府应严格规范房源使用管理，及时制止和处理违规行为，确保保限价商品住房优先供于住房困难家庭或政府公益性项目的征收（拆迁）对象。

同时要完善和对限价商品住房销售对象的准入和审核制度，为避免“不患寡而患不均”，建立规范的收入、财产和住房情况审查制度，健全限价商品住房准入与退出管理机制，形成科学有序、行为规范、信息共享、公开透明的工作制度，严把中、低收入群众住房入住标准，实行动态跟踪管理，对存在转租、转卖的行为应采取综合措施坚决予以纠正。

4.2建议完善的土地市场机制，合理制定销售价格

限价商品房政策实质，是在政府经营土地获利、开发商商业利润以及满足市民住房保障之间找到一个平衡点。

所以，要想让限价房政策执行不变味，需要防止政策推行的随意性，制定一个有章可循的价格生成机制。

这种价格机制的起点，就是限价商品房房价该如何限制和确定。

限价商品房的推出价格应该控制在一定的合理范围之内，能被当地的中等收入住房困难家庭所接受，切实体现其在价格方面相对于商品房的优势。

同时，各地方政府应完善土地市场机制，为限价商品房构建良好的土地供应平台。

在土地出让前，国土资源部门应会同规划、房管、民政、物价部门按照政策规定，合理确定限价房平均销售价格、最高销售价格、套型比例和建筑面积标准、销售对象等住房销售条件。

4.3严把销售许可和质量关、严格违约责任和处罚责任

为保证限价商品房建筑质量，各地政府有必要成立质量监督管理委员会，加强对限价商品住房等保障性住房质量监管工作的领导和组织推动，并加强勘察、设计、施工、监理、验收等过程管理，落实质量监督责任制。

同时加强限价商品房后续监督管理配套措施研究，质量标准以明确条款形式写入政府与开发商签订的土地出让合同中，具有法律效应。

建立开发企业诚信档案，在选择开发商过程中，建筑质量优良率的保证应作为一个重要的影响指标，只有那些在地基、水电安装等分部分项工程均获优良者才能竞得开发土地。

在限价商品房建设施工全过程中。

政府一方面要加强工程监理和验收管理工作，同时督促开发商在开发模式、流程管理等方面加强成本控制，在房地产项目规划、设计、材料、销售等方面把成本降低。

开发商应在保证有利润前提下，缩小利润空间，将部分利润还给消费者，把经济效益与企业社会责任真正结合起来。

参考文献

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