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某房地产项目投资分析可行性研究报告

城市花都、桃花岭项目投资价值分析

（预可行性研究）

一、项目概况

（见项目调研报告）

二、项目公司基本情况

（见项目调研报告）

三、国内政策环境及当地房地产市场现状

（见项目调研报告）

四、财务测算及经济评价

（一）基础条件

1.本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。

2.本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。

3.本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保持连续，并保证其获利能力。

4.未来的税率将在正常范围内变化。

5.建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。

6.资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现

7.无其它人力不可抗拒的重大影响。

（二）项目计算期

项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。

预计城市花都项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。

第一部分城市花都项目财务测算

（三）主要技术指标

项目主要技术指标一览表

（城市花都）

项目

用地面积（万M2）

建筑面积（万M2）

容积率

小高层

6.7

21.5

1.8

多层

27.1

44.5

0.9

独立别墅

22.2

5.55

0.45

联排别墅

12.95

公建

5.6

绿地

42.1

道路广场

10.1

（四）项目总投资估算

项目总投资估算表

（城市花都）单位：

万元

序号

项目

总投资

占总投资比例

单位成本（元/平方米）

开发建设投资

165,672.48

100.00%

1,960.62

1.1

土地开发费

57,231.58

34.55%

677.30

1.2

前期工程费

14,427.23

8.71%

170.74

1.4

建筑安装工程费

48,550.00

29.30%

574.56

1.5

公用配套设施及非营业性公建费用

12,675.00

7.65%

150.00

1.6

管理费用

1,500.00

0.91%

17.75

1.7

销售费用

5,949.00

3.59%

70.40

1.8

贷款利息

11,901.29

7.18%

140.84

1.9

不可预见费

13,438.38

8.11%

159.03

注：

具体数据计算过程见第页《城市花都经济测算表》

（五）销售收入与经营税金及附加

1、销售定价：

小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。

别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑

2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。

3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。

销售收入与经营税金及附加估算表

（城市花都）单位：

万元

序号

项目

合计

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

一

销售收入

237945.00

35691.75

59486

95178

47589

销售建筑面积

845000

126750

211250

338000

169000

销售比例

100%

15%

25%

40%

20%

二

经营税金及附加

3400.00

营业税

0.00

城市维护建设费

0.00

教育费附加

0.00

（六）项目盈利测算

利润测算表

（城市花都）单位：

万元

序号

项目

合计

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

销售收入

237945.00

35691.75

59486.25

95178

47589

经营税金及附加

3400.00

3400

开发建设总费用

164106.39

40987.25

43720.76

32924.68

40795.10

5678.60

利润总额

70438.61

-40987.25

-8029.01

26561.57

54382.90

38510.40

所得税（33%）

23244.67

0.00

10536.24

12708.43

税后利润

47193.94

-40987.25

-8029.01

26561.57

43846.66

25801.97

（七）项目总体财务测算

城市花都项目总体财务测算表

（城市花都）单位：

万元

占地1548.7亩（103公顷），建筑面积住宅84.5万平方米，容积率0.82（其中小高层1.8，多层0.9，别墅0.45）

编号

项目

投资金额

说明

备注

一

土地费用

57231.58

七通一平

750亩苗圃补偿费

20250.00

27万/亩

711亩农场、88亩学校补偿费

23970.00

30万/亩

750亩苗圃出让金

6000.00

8万/亩，其中4万/亩返还给项目公司，返还时间未定

711亩农场、88亩学校出让金

6392.00

8万/亩，可抵扣建路、桥投资

防洪保安资金

123.90

800元/亩，可抵扣建路、桥投资

土地契税

495.68

4%，可抵扣建路、桥投资

二

火星北路、浏阳河大桥建设资金

0.00

用799亩土地出让金、全部的土地税费和报建费逐步抵扣，经计算最后仅应缴纳可抵扣项目中的营业税3400万元

三

前期费用

14427.23

工程设计费

3000.00

工程勘察费

139.65

0.30%

工程监理费

302.58

0.65%

报建费

10985.00

130元/平米（含长沙当地建设各项收费），可抵扣建路、桥投资

四

房屋建设费

48550.00

建安费

46550.00

小高层700元/平米（框架结构、外墙涂料局部墙砖、含电梯、户门、一般塑钢窗）；多层500元/平米（砖混结构标准同上不含电梯）；别墅500元/平米（砖混结构标准同上）室内全部为毛坯，水电入户支管由住户装修时解决。

绿化工程费

2000.00

五

公用配套设施及非营业性公建费用

12675

150元/平方米

含托幼、中小学、医疗中心

六

管理费

1500.00

300万元/年

七

不可预见费

13438.38

10%

八

资金成本

11901.29

750亩土地费用、前期费用，部分建设投资资金成本

7205.78

开发期3年，考虑资金滚动开发，部分贷款，贷款利率5.49%，复利

建火星北路、浏阳河大桥资金成本

4695.50

因投资成本逐步回收，考虑时间因素，做保守估计，3年，复利

九

销售费用

5949

2.50%

总成本（不含两税一费）

165672.09

销售收入

237945.00

小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。

（独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售，考虑花园面积难以估算暂不考虑）

两税一费

13086.98

销售毛利

59185.93

单方成本

0.1961

总建筑面积84.5万平方米

单方成本（含税费）

0.2115

成本利润率

36%

（八）现金流量

全部投资现金流量表

（城市花都）单位：

万元

序号

项目

合计

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

一季度

二季度

三季度

四季度

现金流入

240945

38692

59486

95178

47589

1.1

出让金返还

3000

1.2

销售收入

237945

35691.75

59486.3

95178

47589

现金流出

190894

6948

10097

9124

14819

43721

32925

51331

21930

2.1

开发建设投资

164320

6948

10097

9124

14819

43721

32925

40795

5893

750亩土地费用

20250

4948

8096.6

7124

81.4

711+88亩土地费用

23970

0.0

7191

10786.5

5992.5

建造桥路投资

27000

2000

19000

建设费用

61225

9310

11638

13964.0

26313

其他费用

15680

3427

2988

3290

2988

销售费用

6163

1232

1540

2158

1233

财务费用

10032

1672

3344

1672

2.2

经营税金及附加

3400

2.3

所得税

23174

0.00

10536.24

12637.81

净现金流量

50051

-6948

-10097

-9124

-14819

-5029

26562

43847

25659

累计净现金流量

-6948

-17045

-26169

-40987

-46016

-19455

24392

50051

财务净现值：

33065.91万元；内部收益率：

29.8%；动态投资回收期：

3.8年

第二部分桃花岭项目财务测算

（九）主要技术指标

项目主要技术指标一览表

（桃花岭）

项目

用地面积（万M2）

建筑面积（万M2）

容积率

生态住宅

项目总用地

156.6

住宅建设用地

100

0.78

公共设施用地

绿化率

77.6

道路广场用地

高尔夫球场

项目总用地

93.4

0.3

休闲农业示范园

建设建设用地

0.3

公共设施用地

绿地

63.4

道路广场用地

（十）总投资估算

项目总投资估算表

（桃花岭）单位：

万元

序号

项目

总投资

占总投资比例

单位成本（元/平方米）

开发建设投资

303,321.33

100.00%

2,022.14

1.1

土地开发费

98,700.00

32.54%

658.00

1.2

前期工程费

24,892.40

8.21%

165.95

1.4

建筑安装工程费

106,700.00

35.18%

711.33

1.5

公用配套设施及非营业性公建费用

22,500.00

7.42%

150.00

1.6

管理费用

1,800.00

0.59%

12.00

1.7

销售费用

10,305.00

3.40%

68.70

1.8

资金成本

12,964.69

4.27%

86.43

1.9

不可预见费

25,459.24

8.39%

169.73

（十一）销售收入与经营税金及附加

1、销售定价：

生态住宅：

2500元/平米，配套商业性设施：

3300元/平米，高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。

独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑

2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。

销售收入与经营税金及附加估算表

（桃花岭）单位：

万元

序号

项目

合计

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

一

销售收入

412200

41220

103050

144270

61830

销售建筑面积

1500000

150000

375000

525000

225000

销售比例

100%

10%

25%

35%

15%

二

经营税金及附加

19270.35

2267.1

5667.75

7934.85

3400.65

营业税

17518.50

2061

5152.50

7213.50

3091.50

城市维护建设费

1226.30

144.27

360.68

504.95

216.41

教育费附加

525.56

61.83

154.58

216.41

92.75

（十二）盈利预测

利润测算表

（桃花岭）单位：

万元

序号

项目

合计

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

销售收入

412200.00

41220

103050.00

144270.00

61830.00

经营税金及附加

22671.00

2267.1

5667.75

7934.85

3400.65

开发建设总费用

314657.60

46539.60

66644.00

60338.00

68341.00

66203.00

6592.00

利润总额

74871.40

-46539.60

-27691.10

37044.25

67994.15

-7773.65

51837.35

所得税（33%）

22142.26

-15358.07

-9138.06

12224.60

22438.07

-2565.30

14541.02

税后利润

52729.14

-31181.53

-18553.04

24819.65

45556.08

-5208.35

37296.33

注：

高尔夫球场的收益未计算在内

（十三）总体财务测算表

项目总体财务测算表

（桃花岭）单位：

万元

占地3750亩（250公顷），生态住宅100万平米，配套商业性设施：

22万平米，高尔夫休闲、农业配套建筑：

28万平米

编号

项目

投资金额

说明

备注

一

土地费用

98700.00

七通一平

600亩补偿费

12000.00

20万/亩

600亩出让金

3600.00

6万/亩，可抵扣建二环路投资

3150亩补偿费

63000.00

20万/亩

3150亩出让金

18900.00

6万/亩，可抵扣建二环路投资

防洪保安资金

300.00

800元/亩，可抵扣建路、桥投资

土地契税

900.00

4%，可抵扣建路、桥投资

二

二环路西侧建设资金

0.00

用土地出让金、全部的土地税费和报建费逐步抵扣

三

前期费用

24892.40

工程设计费

4500.00

工程勘察费

271.60

0.35%

工程监理费

620.80

0.80%

报建费

19500.00

130元/平米（含长沙当地建设各项收费），可抵扣建二环路投资

抵扣后应缴纳报建费12000

四

房屋建设费

106700.00

建安费

77600.00

生态住宅600元/平米，配套商业性设施800元/平米

高尔夫休闲、农业配套建筑

29100.00

高尔夫5000万元，高尔夫设计300万元，

休闲农业配套850元/平米

五

公用配套设施及非营业性公建费用

22500

150元/平方米

含托幼、中小学、医疗中心

六

管理费

1800.00

300万元/年

七

不可预见费

25459.24

10%

八

资金成本

12964.69

600亩土地费用、前期费用，部分建设投资资金成本

7747.46

开发期3年，考虑资金滚动开发，部分贷款，

贷款利率5.49%，复利

建二环西侧资金成本

5217.22

因投资成本逐步回收，考虑时间因素，做保守估计，

3年，复利

九

销售费用

10305

2.50%

总成本（不含两税一费）

303321.33

销售收入

412200.00

生态住宅：

2500元/平米，配套商业性设施：

3300元/平米，高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。

（独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售，考虑花园面积难以估算暂不考虑）

两税一费

22671.00

可抵扣建路、桥投资

全额缴纳

销售毛利

86207.67

单方成本

0.2022

总建筑面积150万平方米

单方成本（含税费）

0.2173

成本利润率

28%

（十四）现金流量

全部投资现金流量表

（桃花岭）单位：

万元

序号

项目

合计

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

一季度

二季度

三季度

四季度

现金流入

412200

41220

103050

144270

61830

销售收入

412200

41220

103050

144270

61830

现金流出

362036

6500

6540

4772

28728

68911

66006

86442

69604

24534

2.1

开发建设投资

314658

6500

6540

4772

28728

66644

60338

68341

66203

6592

600亩土地费用

15600

4000

4540

4000

3060

3150亩土地费用

81900

12285

20475

28665

20475

建造桥路投资

25500

2500

2000

19000

建设费用

129200

16005

21340

26675

38505

其他费用

52153

772

7663

11158

11159

5699

4544

销售费用

10305

2861

2030

1842

1524

2048

2.2

经营税金及附加

22671

2267

5668

7935

3401

2.3

所得税

24708

0.00

10166.54

0.00

14541.02

净现金流量

50164

-6500

-6540

-4772

-28728

-27691

37044

57828

-7774

37296

累计净现金流量

-6500

-13040

-17812

-46540

-74231

-37186

20641

12868

50164

财务净现值：

24836.2万元；内部收益率：

18%；动态投资回收期：

4.06

（十五）总体经济评价

从以上财务分析测算的结果看，城市花都项目和桃花岭项目均具

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