机遇与转型-新黄金十年的房地产发展趋势.pptx

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转型与机遇转型与机遇-新黄金十年的房地产发展趋势新黄金十年的房地产发展趋势第一部分第一部分前言变化问题解决转型与机遇第一部分第一部分：

一、一、中国房地产新黄金中国房地产新黄金1010年年-（2013-20232013-2023）新四化的新四化的发展：

展：

20112011年年中国中国城市化率城市化率51.351.3%，户口城市化率，户口城市化率35%35%，20252025年年目标目标70-80%70-80%，差距较大。

，差距较大。

（自（自19981998年年20112011年，年，中中国国城市化率上升城市化率上升21%21%）工业化工业化农业现代化农业现代化城镇化城镇化信息化信息化（核心）房地产新房地产新黄金黄金1010年的年的1010大理由：

大理由：

11、城市化的进程、城市化的进程：

河南约：

河南约40%40%（目标（目标770%0%），全国），全国50%50%22、地方财政的依赖、地方财政的依赖:

结构转型前的路径依赖结构转型前的路径依赖33、国际上大国危机印钞票的冲击、国际上大国危机印钞票的冲击44、家庭结构及生活模式的变化、家庭结构及生活模式的变化55、家庭投资渠道的单一、家庭投资渠道的单一66、技术的进步带来产品的升级换代、技术的进步带来产品的升级换代77、消费模式与经营模式的变革引发商业的变革、消费模式与经营模式的变革引发商业的变革88、房地产调控问题的出路、房地产调控问题的出路99、产能过剩的消化、产能过剩的消化1010、经济复苏的龙头、经济复苏的龙头二、房地产将发生哪些变化？

二、房地产将发生哪些变化？

（一）政策方面：

（一）政策方面：

11、税收政策、税收政策22、调控政策、调控政策33、金融政策、金融政策44、土地政策、土地政策55、工程政策（强制性新技术）、工程政策（强制性新技术）66、反腐政策、反腐政策77、新城镇政策、新城镇政策88、养老政策、养老政策99、户口政策、户口政策1010、地方规划政策、地方规划政策1111、20132013年年55月后可能会出台一系列月后可能会出台一系列政策政策

（二）生活环境变化：

二）生活环境变化：

1、有毒食品有毒食品22、有毒空气：

室内、室外、有毒空气：

室内、室外33、电商（购物模式）、电商（购物模式）44、生活节奏加快、生活节奏加快55、交通变化：

外变快（下到上）、交通变化：

外变快（下到上）内变慢内变慢66、孩子学习：

学习、孩子学习：

学习2.02.0模式模式77、身体与心理、身体与心理88、噪音污染、噪音污染（三）技术变化：

三）技术变化：

11、4G4G、信息网络技术的突破、信息网络技术的突破22、智能技术、智能技术33、低碳技术（绿色建筑）、低碳技术（绿色建筑）44、建筑技术、建筑技术55、部品技术、部品技术66、安全技术、安全技术（四）区域的变化（以一个城市为对象）（四）区域的变化（以一个城市为对象）：

城里城里-旧城改造旧城改造11、堵车严重、堵车严重22、环境差、环境差33、配套成熟、配套成熟城外城外-新城与休闲度假新城与休闲度假11、交通方便、交通方便22、环境优美、环境优美33、配套不全、配套不全（五）客户的变化：

（五）客户的变化：

11、居住型：

刚需型、居住型：

刚需型改善型改善型享受型享受型22、经营型、经营型33、投资型、投资型（六）开发商的变化（竞争的变化）（六）开发商的变化（竞争的变化）：

11、外：

外行与外地、外：

外行与外地22、大：

、大：

实力大实力大楼盘大楼盘大规模大规模大33、新：

新模式、新：

新模式新产品新产品新手法新手法（七）市场的变化（七）市场的变化：

一级市场一级市场省会市场省会市场二级市场二级市场地市市场地市市场三级市场三级市场县级市场县级市场（市场如何结合？

）（市场如何结合？

）（郑州城市群）（八）产品的变化（八）产品的变化：

住宅产品（住）住宅产品（住）商业产品（商）商业产品（商）产业产品（产）产业产品（产）郑州最牛的楼盘是哪几个？

郑州最牛的楼盘是哪几个？

三、开发商的三种开发技术三、开发商的三种开发技术炼铁技术炼金技术炼铜技术11、炼铁技术炼铁技术：

开发住：

开发住宅为主，以卖光为目标，宅为主，以卖光为目标，以万科为代表。

以万科为代表。

22、炼铜技术炼铜技术：

以零售：

以零售型城市综合体为主，销售型城市综合体为主，销售与持有相结合，以万达为与持有相结合，以万达为代表。

代表。

33、炼金技术炼金技术：

以第以第五代专业批发市场为主，五代专业批发市场为主，持有大部分，以义乌小商持有大部分，以义乌小商品城、华南城、万荣世贸品城、华南城、万荣世贸等为代表。

等为代表。

四、开发模式四、开发模式第一种：

重资产模式：

第一种：

重资产模式：

土地负债滚（背）雪球模式土地负债滚（背）雪球模式第二种：

轻资产模式（拍电影模式）第二种：

轻资产模式（拍电影模式）第三种：

轻重结合模式（现金流赚利润资产模第三种：

轻重结合模式（现金流赚利润资产模式）式）五、十大转型：

五、十大转型：

11、由单打独斗到联合开发、由单打独斗到联合开发22、从独赚到共赢、从独赚到共赢33、从重资产到轻资产、从重资产到轻资产44、从无品牌到有品牌、从无品牌到有品牌55、从客户模糊化到客户细分化、从客户模糊化到客户细分化66、从卖光到持有、从卖光到持有77、从抄产品到创新产品、从抄产品到创新产品88、从不规范到规范、从不规范到规范99、从垂直管理到横向管理、从垂直管理到横向管理1010、从物业管理到资产管理、从物业管理到资产管理六、我们将要实施的房地产六、我们将要实施的房地产“6+16+1”模式模式要要采用建立在长板理论下新研发的采用建立在长板理论下新研发的“6+16+1”轻资产模式轻资产模式资产管理资产管理产品研发产品研发全线管理全线管理（平台公司（平台公司）项目项目（土地关系土地关系）资金资金工程工程营销营销建建立立开开发发平平台台，联联合合一一切切可可以以联联合合的的力力量量（整整合合价价值值资资源源，建建立立合作伙伴），提出口号：

联合就是力量！

合作伙伴），提出口号：

联合就是力量！

七、价值的创造七、价值的创造房地产房地产是一个、多个环节构成的生态单位，关键是一个、多个环节构成的生态单位，关键是如何打造这个生态价值链，每个环节的价值创造是如何打造这个生态价值链，每个环节的价值创造在哪里？

在哪里？

11、资金资金环节（资金收益、周转）环节（资金收益、周转）22、土地土地环节（一级市场）环节（一级市场）33、产品产品研发环节（省钱、研发环节（省钱、卖卖得得快快、卖卖得得贵贵，施工，施工省时省力省钱）（工程成本低）省时省力省钱）（工程成本低）44、营销营销（节省营销费、时间短、多卖（节省营销费、时间短、多卖15%15%以上）以上）55、资产资产管理（客户资产、物业增值）管理（客户资产、物业增值）66、管理管理方面方面（快乐、效率、收入、进步）快乐、效率、收入、进步）八、八、房地产业房地产业的的特点特点11、是是一个买出来的生意、买出来一个买出来的生意、买出来的的利润利润22、拍电影模式，苹果拍电影模式，苹果IphoneIphone模式模式33、每个人每个人的三种能力，的三种能力，“想的能力、说的能力、写的想的能力、说的能力、写的能力能力”44、房地产业房地产业属于类金融行业，一切从现金流出发属于类金融行业，一切从现金流出发九、九、我们我们需要的需要的人才人才11、经营型经营型人才：

营销、采购、物管人才：

营销、采购、物管、商商管管22、管理型管理型人才：

成本、工程、财务、人才：

成本、工程、财务、计划计划（运营）（运营）33、技术型技术型人才：

设计人才：

设计研发研发、技术、技术44、关系型关系型人才：

办证、手续人才：

办证、手续55、服务型服务型人才：

人力、人才：

人力、后勤后勤第二部分第二部分：

-如何转变及计划管理如何转变及计划管理一、国润系管理的三大国润系管理的三大转变转变11、项目项目实行总经理负责制，重点考核实行总经理负责制，重点考核总总经理经理，总经理总经理为项目第一为项目第一责任人责任人。

22、建立建立以营销为以营销为中心中心的的开发开发体系，以销体系，以销售回售回款为款为第一目标，第一目标，实实行行营销营销一票一票否决否决权权。

33、集团集团管理以管理以“服务、监督、指导服务、监督、指导”六六字方针进行字方针进行转变转变。

二、二、工作工作的十字的十字方针方针l目标目标（目的）、方法、认真、结果、（目的）、方法、认真、结果、快快乐乐l管理发展的理念（管理发展的理念（1414字）：

字）：

开放开放、责任、责任、包容、透明、分享、互动、成长包容、透明、分享、互动、成长三、三、如何如何转变与转变与改变改变11、观念观念与心态的改变与心态的改变22、知识知识与能力的改变与能力的改变33、执行执行的改变的改变44、以前以前的要归零、要格式化的要归零、要格式化四、经营管理指标四、经营管理指标项目公司年度经营指标.xlsx五、五、如何制定如何制定业务业务计划计划11、按时按时间分：

年度、半年、季度、月度、流间分：

年度、半年、季度、月度、流动、周、日动、周、日22、按按部门分部门分33、按按事情分事情分44、按按人分人分55、按按层次层次分分：

一级、二级、三级：

一级、二级、三级66、表格：

、表格：

六、六、计划计划制定制定原则原则11、要要有主有次，有有主有次，有重点重点非非重点重点22、要要有有轻重缓急轻重缓急，要统筹兼顾，要统筹兼顾33、要有要有系统系统性性、综合性、预见性、综合性、预见性44、要用要用倒推倒推法法、问题法、问题法55、计划计划要完美，要整要完美，要整清楚清楚、要数字化、要数字化66、计划计划要涉及人、事、物、钱四大方面要涉及人、事、物、钱四大方面七、七、禁止禁止计划的几种计划的几种做法做法11、不断不断修改计划，不断讨论计划修改计划，不断讨论计划22、计划计划混乱、计划假大空、不实事求是混乱、计划假大空、不实事求是33、计划计划不落实、不执行，不以此为纲，没有责任人不落实、不执行，不以此为纲，没有责任人44、计划计划书太复杂，重形式，阅读困难书太复杂，重形式，阅读困难55、计划计划中对问题不解决中对问题不解决66、计划计划中没有费用预算中没有费用预算八、八、计划计划的的执行执行11、早晚早晚必做的必做的功课功课。

22、抓抓（咬咬）住住牛鼻子坚决不丢，盯死、死盯，完不成牛鼻子坚决不丢，盯死、死盯，完不成誓不罢休誓不罢休。

33、要要形成利益团队，亲自上形成利益团队，亲自上火线火线。

44、不懂不装不懂不装懂，加快学习，形成专业懂，加快学习，形成专业能力能力。

55、有有敬畏感，有时间敬畏感，有时间悬崖悬崖观观，有成本利润有成本利润心心。

66、完不成完不成责任追究责任追究制制。

77、抓住瓶颈，解决要害问题。

、抓住瓶颈，解决要害问题。

九、九、计划计划的实施与的实施与执行执行11、实施实施顺序：

日、周、月顺序：

日、周、月、滚滚动动、季度、半年、年度、季度、半年、年度22、层次层次抓：

抓：

总经理总经理制度制度部门部门人人33、事情事情抓：

重要抓：

重要紧急紧急重要重要不不紧急紧急不不重要重要紧急紧急不不重要不紧急重要不紧急44、人人人人抓：

日事日毕、日清抓：

日事日毕、日清日日高高（写出来、记得住、写出来、记得住、干得好）干得好）十、十、33月、月、44月份的集中月份的集中期期一、一、两手抓两手抓：

一手抓集中销售及回款，一手抓基础及模式建设：

一手抓集中销售及回款，一手抓基础及模式建设二、二、小小镇镇

（一）、小镇产品及工程

（一）、小镇产品及工程11、示范区建设、示范区建设22、规划变更、规划变更33、产品设计：

方案及施工图、装修、外立面、景观、产品设计：

方案及施工图、装修、外立面、景观44、工程施工：

道路、主体、工程施工：

道路、主体55、工工地地形象包装形象包装

（二）营销（二