居住区规划原理与设计方法10--经济技术指标.ppt

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居住区综合技术经济指标居住区综合技术经济指标是从量的方面衡量和评价规划质量和综合效益的重要依据。

土地平衡表主要技术经济指标。

一用地平衡指标构成居住区用地的四项用地具有一定的比例关系。

这一比例关系的合理性及每一居民平均占有居住区用地面积的数量（人均用地水平），是衡量居住区规划设计是否科学、合理和经济的重要标志，必须在规划设计文件中反映出来。

1.1作用1用数量表明居住区、居住小区的用地现状，2用数量表明规划设计方案的各项用地分配和所占总用地比例；3居住区、居住小区各项用地指标和占总用地的比例，表明居住区、居住小区的环境质量；4作为居住区、居住小区规划设计方案评定和建设管理机构审定方案的依据。

1.2构成构成居住区用地居住区用地（R）住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

住宅用地住宅用地（R01）住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅绿地和宅间小路等）的总称。

公共服务设施用地公共服务设施用地（R02）一般称公共用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

道路用地道路用地（R03）居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

公共绿地公共绿地（R04）满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。

其它用地其它用地（E）按照城市总体规划要求在居住区规划用地范围内安排的非为居住区配建的公建用地或与居住区功能无直接关系的各类建筑和设施用地，以及保留的单位和自然村及不可建设等用地，统称其它用地。

1.3用地范围的确定1规划总用地范围应按下列规定确定：

（1）当规划总用地周界为城市道路、居住区（级）道路、小区路或自然分界线时，用地范围划至道路中心线或自然分界线；

（2）当规划总用地与其它用地相邻，用地范围划至双方用地的交界处。

2住宅用地范围的确定以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小路属于住宅用地。

住宅邻公共绿地，没有道路或其他明确界线时，通常在住宅的长边，以住宅高度的1/2计算，在住宅的两侧，一般按36m计算。

3公共服务设施用地范围的确定明确划定建筑基地界线的公共服务设施，例如幼托、学校等均技基地界线划定。

未明确划定建筑基地界线的公共设施，例如菜场、饮食店，可按建筑物基底占用土地及建筑物四周所需利用的土地划定界。

4底层公建住宅或住宅公建综合楼用地面积应按下列规定确定：

（1）按住宅和公建各占该幢建筑总面积的比例分摊用地，并分别计入住宅用地和公建用地；

（2）底层公建突出于上部住宅或占有专用院场或因公建需要后退红线的用地，均应计入公建用地。

5底层架空建筑用地面积的确定，应按底层及上部建筑的使用性质及其各占该幢建筑总建筑面积的比例分摊用地面积，并分别计入有关用地内。

6绿地面积应按下列规定确定：

（1）宅旁（宅间）绿地面积计算：

绿地边界对宅间道路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5M；对其它围墙、院墙算到墙脚；

（2）道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算；（3）院落式组团绿地面积计算：

绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1M；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5M；（4）开敞型院落组团绿地，至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10M的组团级主路敞开。

（5）其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。

沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到红线。

7居住区用地内道路用地面积应按下列规定确定：

（1）按与居住人口规模相对应的同级道路及其以下各级道路计算用地面积，外围道路不计入；

（2）居住区（级）道路，按红线宽度计算；（3）小区路、组团路，按路面宽度计算。

当小区路设有人行便道时，人行便道计入道路用地面积；（4）居民汽车停放场地，按实际占地面积计算；（5）宅间小路不计入道路用地面积。

8其它用地面积应按下列规定确定：

（1）规划用地外围的道路算至外围道路的中心线；

（2）规划用地范围内的其它用地，按实际占用面积计算。

用地构成居住区小区组团1.住宅用地（R01）5060556570802.公建用地（R02）152512226123.道路用地（R03）10189177154.公共绿地（R04）7.51851536居住区用地（R）100100100居住区用地平衡控制指标（）居住规模层数建筑气候区划、居住区低层334730432840多层202819271825多层、高层172617261726小区低层304328402637多层202819261825中高层172415221420高层101510151015组团低层253523322130多层162315221420中高层142013181216高层811811811人均居住区用地控制指标（m2/人）注:

本表各项指标按每户3.2人计算。

二规模指标主要反映人口、住宅和配套公共服务设施之间的相互关系。

综合技术经济指标系列一览表综合技术经济指标系列一览表表表11.0.1项目计量单位数值所占比重（%）人均面积（m2人）居住户（套）数户（套）居住人数人户均人口人/户总建筑面积万m21.居住区用地内建筑总面积万m2100住宅建筑面积万m2公建面积万m22.其它建筑面积万m2注：

必要指标；选用指标三层数密度指标主要反映土地利用效率和技术经济效益。

项目计量单位数值所占比重（%）人均面积（m2人）住宅平均层数层高层住宅比例中高层住宅比例人口毛密度人/hm2人口净密度人/hm2住宅建筑套密度（毛）套/hm2住宅建筑套密度（净）套/hm2住宅建筑面积毛密度万m2/hm2住宅建筑面积净密度万m2/hm2居住区建筑面积毛密度（容积率）万m2/hm2

（1）住宅平均层数即住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值。

算式：

住宅平均层数住宅总建筑面积（M）住宅基底总面积（M）（层）

（2）高层住宅比例（大于或等于10层）即高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率。

算式：

高层住宅比例=高层住宅总建筑面积（M）住宅总建筑面积（M）X100（）（3）中高层住宅比例（79层）即中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率。

算式：

中高层住宅比例中高层住宅总建筑面积（M）住宅总建筑面积（M）X100（）（4）人口毛（净）密度即每公顷居住区用地上（住宅用地上）容纳的规划人口数量（人/HA）。

（5）住宅建筑套密度住宅建筑套密度（毛毛）每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套/HA）。

住宅建筑套密度住宅建筑套密度（净净）每公顷住宅用地上所有的住宅建筑套数（套/HA）。

（6）住宅建筑面积毛密度住宅建筑面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（平方米/HA）。

住宅建筑面积净密度住宅建筑面积净密度每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（平方米/HA）（7）居住区建筑面积毛密度建筑面积毛密度也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（平方米/HA）或以居住区总建筑面积（万平方米）与居住区用地（万平方米）的比值表示。

（二）住宅建筑面积净密度（也称“住宅容积率”）是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅建筑总面积（万M）与住宅用地（万M）的比值表示即住宅容积率。

住宅面积净密度反映居住区的环境质量（住宅建筑量和居住人口量）的重要指标。

在一定的住宅用地上，住宅面积净密度高，该居住区的环境容量相应也高反之，居住容量越低。

决定住宅面积净密度的主要因素是住宅的层数、居住面积标准和日照间距。

根据我国居住区规划建设中存在的问题和倾向，主要表现在为提高密度以最大可能地提高经济效益，而忽视居住环境质量。

因此规范作出住宅面积净密度最大值的控制指标。

住宅建筑面积净密度最大值控制指标住宅建筑面积净密度最大值控制指标（万M/ha）住宅层数建筑气候区划、低层1.101.201.30多层1.701.801.90中高层2.002.202.40高层3.503.503.50混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。

例子：

长沙某居住小区用地为20公顷，其住宅用地占50，拟建住宅层数为6层，试问允许建设的最大住宅总建筑面积是多少?

（7）居住区建筑面积毛密度即每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的总建筑面积。

算式：

居住区建筑面积毛密度居住区总建筑面积居住区用地面积另一表达式容积率即居住区总建筑面积（万M）和居住区用地面积（万M）的比值。

）四环境质量指标反映环境质量的优劣情况。

（1）住宅建筑密度即住宅建筑基底总面积与住宅用地面积比率。

算式：

住宅建筑密度住宅建筑基底总面积（万M）住宅用地面积（万M）x100（）

（2）总建筑密度即居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。

算式：

总建筑密度；总建筑基底总面积（万M）居住区用地面积（万M）x100（）（3）绿地率即居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。

各类绿地包括公共绿地和非公共绿地，但不包括立体人工绿化。

算式：

绿地率绿地总面积（万M）居住区用地面积（万M）x100（）停车率停车率指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率（）地面停车率地面停车率居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率（）停车率停车位辆地面停车库地面停车位辆住宅建筑净密度总建筑密度绿地率

（一）住宅建筑净密度指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率（）就是住宅覆盖率。

在一定的住宅用地内，若住宅建筑净密度越高，表示住宅建筑基底占地面积越高，空地率则越低，宅旁绿地面积也相应降低，日照、通风等环境也受到影而居住人口增加。

所以，“住宅建筑净密度”是决定位区居住密度和居住环境质量的重要因素必须合理确定。

决定住宅建筑净密度的主要因素是住宅建筑的层数和日照间距。

当用地面积不变层数越高（日照间距越大）则住宅覆盖率越低，空地率越高；反之，住宅层数越低（日照间距越小，则住宅覆盖率越高，空地率越低。

鉴于我国居住区规划建设中存在建筑密度日趋增高的倾向（几乎不存在建筑密度过低现象），为使居住区有合理的岁间，确保居住生活环境质量，对不同地区、不同层数的住宅建筑净密度最大值作出了控制，见表。

住宅建筑净密度最大值控制指标住宅建筑净密度最大值控制指标（%）住宅层数建筑气候区划、低层354043多层283032中高层252830高层202022例：

己知某居住区，5公顷的住宅用地地块内，其住宅建筑净密度为20，住宅层数为6层，住宅容积率为多少？

停车场车位数的确定以小型汽车为标准当量表示，其它各型车辆的停车位，应按右表表中相应的换算系数折算。

各型车辆停车位换算系数各型车辆停车位换算系数车型换算系数微型客,货汽车机动三轮车0.7卧车,两吨以下货运汽车1.0中型客车,面包车,2t4t货运汽车2.0铰接车3.5五经济类指标用于居住区开发的可行性研究和经济核算。

项目计量单位数值所占比重（%）人均面积（m2人）拆建比土地开发费住宅单方综合造价拆建比拆建比拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值。