大亚湾项目前期设计分析11.23.ppt

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惠州大亚湾项目前期工作汇报惠州大亚湾项目前期工作汇报设计管理部设计管理部20020077年年1111月月项目前期工作计划项目前期工作计划l20072007年年1111月月1414号正式启动项目；号正式启动项目；l1111月月1414日至日至1111月月2727号编写号编写项目首期市场定位报告项目首期市场定位报告及及项目产品建议项目产品建议书书（集团营销策划部）；（集团营销策划部）；l1111月月1414日至日至1111月月2828号收集项目资料及进行设计院的初步筛选；号收集项目资料及进行设计院的初步筛选；l1111月月1414号至号至1111月月1818号进行现场考察及周边现状了解；号进行现场考察及周边现状了解；l1111月月2828号至号至1212月月22号与选定设计院并编制项目任务书及合同；号与选定设计院并编制项目任务书及合同；l1212月月33号号1212月月3131日进行首期规划方案设计日进行首期规划方案设计第一章：

项目概况第一章：

项目概况l地理位置地理位置l片区概况片区概况l用地概况用地概况地理位置地理位置大工业区出口20ms40ms1h2h2.5h2.5h3h片区概况片区概况惠阳惠阳惠阳区地处珠江三角洲经济区惠阳区地处珠江三角洲经济区,惠州的南部，南抱大亚湾，毗邻香港，惠州的南部，南抱大亚湾，毗邻香港，与深圳、东莞相连，面积与深圳、东莞相连，面积1188平方公里，总人口平方公里，总人口50.8万万。

项目位置片区概况片区概况惠阳惠阳惠阳区地理位置非常优惠阳区地理位置非常优越，拥有四通八达的交越，拥有四通八达的交通网络。

厦深铁路、深通网络。

厦深铁路、深汕高速公路穿越境内，汕高速公路穿越境内，规划建设中的地铁规划建设中的地铁3号线、号线、深惠沿海高速将加速惠深惠沿海高速将加速惠阳区与深圳之间的城市阳区与深圳之间的城市生活圈融合。

区内的惠生活圈融合。

区内的惠州港为国家一级口岸，州港为国家一级口岸，对外籍船舶开放，从海对外籍船舶开放，从海路到香港仅路到香港仅47海里之遥。

海里之遥。

项目位置深汕高速大工业区出口到基地深汕高速大工业区出口到基地只需十几分钟的车程只需十几分钟的车程片区概况片区概况大亚湾经济技术开发区大亚湾经济技术开发区大亚湾经济技术开发区大亚湾经济技术开发区（国家级）（国家级）于于19931993年年55月经国务院批准成立，总辖陆域面积月经国务院批准成立，总辖陆域面积265265平方公里，海域面积平方公里，海域面积13001300平方公里，海岸线长平方公里，海岸线长5252公里。

公里。

其中，东部为大其中，东部为大亚湾石化区，中亚湾石化区，中部综合区定位为部综合区定位为行政金融商务功行政金融商务功能齐全的服务核能齐全的服务核心区心区,将发展成将发展成为配套良好的为配套良好的“中央居住区中央居住区”，西部为综合产业西部为综合产业区。

区。

片区概况片区概况片区交通规划一片区交通规划一深汕高速深汕高速梅观高速梅观高速盐坝高速盐坝高速深惠公路深惠公路33号地铁延长线号地铁延长线（约（约20122012年竣工）年竣工）基地基地沿海高速沿海高速（0808年末大亚湾通车）年末大亚湾通车）南坪快速路南坪快速路（0909年初竣工）年初竣工）片区概况片区概况片区交通规划二片区交通规划二大工业区出口大工业区出口西西AA大道大道石化大道石化大道大亚湾大道大亚湾大道人民路人民路基地基地片区概况片区概况周边楼盘差异化比较周边楼盘差异化比较珠江东岸：

珠江东岸：

105105万平米的纯别墅大社区，产品包括万平米的纯别墅大社区，产品包括双拼，联排，商业别墅，配一万平米会双拼，联排，商业别墅，配一万平米会所。

所。

整体规划无特色，无中心景观，且地整体规划无特色，无中心景观，且地块块被铁路用地隔开；被铁路用地隔开；立面为西班牙风格。

立面为西班牙风格。

半岛一号：

半岛一号：

为为4141万平米综合社区，主要产品为洋房、万平米综合社区，主要产品为洋房、联排别墅、叠加别墅、高层。

联排别墅、叠加别墅、高层。

周边有淡水河、体育公园、高尔夫球场周边有淡水河、体育公园、高尔夫球场立面为西班牙风格立面为西班牙风格片区概况片区概况周边楼盘差异化比较周边楼盘差异化比较棕榈岛：

棕榈岛：

高尔夫度假别墅，国际级高尔夫度假别墅，国际级2727洞高尔洞高尔夫球场，康乐设施齐全。

夫球场，康乐设施齐全。

主要产品为双拼、联排、多层公寓、主要产品为双拼、联排、多层公寓、酒店酒店立面为东南亚风格，特色鲜明。

立面为东南亚风格，特色鲜明。

片区概况片区概况周边楼盘差异化比较周边楼盘差异化比较东方新城：

东方新城：

主要产品为洋房、别墅、主要产品为洋房、别墅、小高层小高层片区概况片区概况周边楼盘差异化比较周边楼盘差异化比较用地概况用地概况东面：

东面：

靠近上田村，项靠近上田村，项目临界为尚未修建的政目临界为尚未修建的政府规划大道。

府规划大道。

南面：

南面：

连接西三大道，连接西三大道，大道对面有一占地几万大道对面有一占地几万平米的空地及大片工业平米的空地及大片工业园园西面：

西面：

连接响水河，河连接响水河，河对面为大片的工业园区对面为大片的工业园区北面：

北面：

连接西二大道，连接西二大道，大道对面为珠江东岸项大道对面为珠江东岸项目。

目。

项目地块南北最长约项目地块南北最长约1.24千米，东西长千米，东西长约约700多米，滨河长度约多米，滨河长度约1.28公里，总用地公里，总用地77.33公顷。

公顷。

用地概况用地概况第二章：

项目用地分析第二章：

项目用地分析道路分析道路分析道路分析道路分析景观视线分析景观视线分析景观视线分析景观视线分析坡度及坡向分析坡度及坡向分析坡度及坡向分析坡度及坡向分析噪音分析噪音分析噪音分析噪音分析气候气象气候气象气候气象气候气象水文状况水文状况水文状况水文状况地块优劣点分析地块优劣点分析地块优劣点分析地块优劣点分析用地分析用地分析道路分析道路分析规划中道路规划中道路现状道路现状道路用地分析用地分析外部景观概况外部景观概况远处山峦起伏远处山峦起伏变电站变电站村委会村委会用地分析用地分析内部景观概况内部景观概况池塘池塘树木树木关键点分析关键点分析景观轴线景观轴线地块内地势平坦，局部有地块内地势平坦，局部有较缓北坡和水塘、沟壑。

较缓北坡和水塘、沟壑。

用地分析用地分析坡度坡向分析坡度坡向分析地块南面已建道路规地块南面已建道路规格较高，为双向四车格较高，为双向四车道，中间为绿化隔离道，中间为绿化隔离带，因周边多为在建、带，因周边多为在建、待建项目货车较多，待建项目货车较多，其他三面为规划道路；其他三面为规划道路；响水河对面为工业厂响水河对面为工业厂房，房，用地分析用地分析噪音分析噪音分析来自工业厂房的噪音来自工业厂房的噪音大亚湾位于惠州市东南，濒临南海，大亚湾位于惠州市东南，濒临南海，与深圳接壤，与香港隔海相望。

这里与深圳接壤，与香港隔海相望。

这里海岸线长海岸线长52公里，水域面积达公里，水域面积达388平平方公里，近海拥有岛屿和岩礁近百个，方公里，近海拥有岛屿和岩礁近百个，呈弯月状分布，属典型的亚热带海洋呈弯月状分布，属典型的亚热带海洋性气候，历年平均气温性气候，历年平均气温21.8摄氏度。

摄氏度。

全年雨量适中，温和湿润。

冬季不冷，全年雨量适中，温和湿润。

冬季不冷，1月平均温普遍在月平均温普遍在0以上，夏季较热，以上，夏季较热，7月平均温一般为月平均温一般为25左右，冬夏风左右，冬夏风向有明显变化，年降水量一般在向有明显变化，年降水量一般在1000毫米以上，主要集中在夏季，冬季较毫米以上，主要集中在夏季，冬季较少少用地分析用地分析气候气象气候气象用地分析用地分析水文分析水文分析用地分析用地分析用地质量综合评价用地质量综合评价A、临市政路，人流量大；有噪音污染临市政路，人流量大；有噪音污染需要屏蔽；上部有需要屏蔽；上部有10KV高压线改道或埋高压线改道或埋入地下；北面稍远可看珠江东岸内景观入地下；北面稍远可看珠江东岸内景观可在此设置项目入口，沿街可设可在此设置项目入口，沿街可设置底层商业；沿边摆放高层，既可提高置底层商业；沿边摆放高层，既可提高地块利用率，屏蔽噪音，又可借景地块利用率，屏蔽噪音，又可借景B、为单独条形地块，地势低洼，北临为单独条形地块，地势低洼，北临供电局，西、南临响水河，但污染严重供电局，西、南临响水河，但污染严重C、中心腹地，水塘密布，设置景观节中心腹地，水塘密布，设置景观节点，并可与响水河连接，引入外部景观，点，并可与响水河连接，引入外部景观，可布置较高档次产品可布置较高档次产品D、临市政规划道路，附近有高压线，临市政规划道路，附近有高压线，东面远处山峦起伏，景观良好东面远处山峦起伏，景观良好E、临河，水质清澈，地势较低，景观临河，水质清澈，地势较低，景观最佳，但河对面有工业厂房。

最佳，但河对面有工业厂房。

F、临已建好市政路，路况较好，可作临已建好市政路，路况较好，可作为首期主入口广场为首期主入口广场用地分析用地分析SWOT分析分析SS（优势）（优势）1.1.区位优势区位优势，项目位于开发区西区紧邻深惠高速，南临西三路，北临西二，项目位于开发区西区紧邻深惠高速，南临西三路，北临西二路，交通便利，距深圳市区一小时车程，距惠阳市区仅路，交通便利，距深圳市区一小时车程，距惠阳市区仅1010分钟车程，地分钟车程，地理位置优越；理位置优越；2.2.2.2.规模优势规模优势，项目规模庞大，以大型商住社区开发模式，相对周边，项目规模庞大，以大型商住社区开发模式，相对周边项目而言具有更大的市场吸引力；项目而言具有更大的市场吸引力；3.3.3.3.基地内基地内有利用缓坡，植被丰富，水质清澈，有利用缓坡，植被丰富，水质清澈，景色秀丽景色秀丽；4.4.4.4.基地上现状建筑物很少，基地上现状建筑物很少，拆迁量小拆迁量小；5.5.5.5.基地无需保护和改建的构筑物。

基地无需保护和改建的构筑物。

用地分析用地分析SWOT分析分析WW（劣势）（劣势）11、项目、项目周边景观资源缺乏周边景观资源缺乏，无可依托外部环境，整个项目基本要靠营造内，无可依托外部环境，整个项目基本要靠营造内部景观，会造成成本较高，内部景观占用面积大。

部景观，会造成成本较高，内部景观占用面积大。

2、城市城市基础建设落后基础建设落后，生活配套设施基本为零，只有两路公交通达项目；，生活配套设施基本为零，只有两路公交通达项目；3、项目周边的项目周边的工业工业园区及受之园区及受之污染污染的响水河对居家生活氛围有一定的的响水河对居家生活氛围有一定的影响；影响；4、项目西北角的项目西北角的千瓦变电站千瓦变电站及地块上及地块上高压线高压线对地块开发影响较大，需要改对地块开发影响较大，需要改道或地埋。

道或地埋。

用地分析用地分析SWOT分析分析OO（机遇）（机遇）、未来大亚湾石化产业将形成一条龙的产业体系，区域整体投资规模、未来大亚湾石化产业将形成一条龙的产业体系，区域整体投资规模及未来可实现的产值巨大，将对区域楼市的发展起到巨大的促进效及未来可实现的产值巨大，将对区域楼市的发展起到巨大的促进效应；应；、深圳大工业区及迁入企业拉动的居住需求将进一步促进片区楼市发、深圳大工业区及迁入企业拉动的居住需求将进一步促进片区楼市发展；展；、“深圳东进深圳东进”的扩张步伐形成了深惠半小时生活圈，深惠一体化进的扩张步伐形成了深惠半小时生活圈，深惠一体化进程加快。

程加快。

用地分析用地分析SWOT分析分析TT（竞争）（竞争）、市场供应量大，竞争日趋激烈，、市场供应量大，竞争日趋激烈，珠江东岸及东部集团项目将对本项目珠江东岸及东部集团项目将对本项目形成冲击；形成冲击；、外地（深圳）客户投资比例加重，住宅的空置率都比较高，入住率、外地（深圳）客户投资比例加重，住宅的空置率都比较高，入住率低，虽然从长远来看可以逐渐改善，但对楼市的良好发展还是造成低，虽然从长远来看可以逐渐改善，但对楼市的良好发展还是造成一定威胁；一定威胁；第三章第三章项目关键点分析项目关键点分析