四川中原-给成都一个混市幻化之作2029.ppt

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给成都一个“混市”幻化之作世豪广场2010年逆市飘红原因解析四川中原营运一部A组王鑫SiChuan.1.2011Codeofthisreport|2CopyrightCentalineGroup,201020102010年年44月底至月底至1111月，月，77个月，实现个月，实现11期期10641064套清盘，总销售额达套清盘，总销售额达9.259.25亿；亿；月均销售月均销售150150套，回款套，回款1.31.3个亿！

个亿！

一举超越华润二十四城、龙湖北城天街一举超越华润二十四城、龙湖北城天街成为成为20102010年成都在售综合体项目的年成都在售综合体项目的NO.1NO.1Codeofthisreport|3CopyrightCentalineGroup,2010这是一个优等生项目，综合卖点突出，但是，拆开单个分析，没有“杀客”的致命武器占地面积：

147亩总体量：

80万方产品形态：

商业体、写字楼、住宅、公寓、酒店写字楼、公寓、酒店体量：

20万方住宅体量：

40万方商业体量：

20万方这是一个城市新区项目，距离地铁接驳口这是一个城市新区项目，距离地铁接驳口500M500M，项目设计有住宅，写字楼，酒店，公，项目设计有住宅，写字楼，酒店，公寓，综合商业。

寓，综合商业。

Codeofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2010而且，我们还面临三大难题：

1、排号、开盘阶段政策频出；2、区域品牌开发商林立；3、开发商市场口碑不佳；产业链下游企业差评前期客户的差评这些问题让我们的处境很“尴尬”Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2010排号、开盘阶段调控政策频出，房交会前夕市场陷入阶段性滞销1月4月4.14国四条4.15新国四条4.17新国十条4.18国务院强调三套房贷的发放4.19住建部发文加强房地产市场监管4.164.16排号排号4.224.22开盘开盘1.10国十条，国土资源部发言规范市场秩序1.18央行提高存款准备金率0.5个百分点1.20国土资源部：

增加保障性住房供给2.11央行上调金融机构存款准备金率0.5个百分点3.7政府工作报告：

增加保障性住房供给3.10国土资源部：

加强房地产用地供应和监管3.18国资委：

要求部分央企退出房地产市场3.22国土资源部：

土地供应向保障房倾斜；政策向二三线城市扩展5月成都春季房交会Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2010品牌开发商林立：

国际性开发商、国内一线开发商、成都一线开发商，而我们处在这个包围圈中，局面非常尴尬比品牌实力，我们比不上比品牌号召力，我们也比不上比居住舒适度，我们更比不上本本案案保利心语花园建发天府鹭州嘉里雅颂居中海兰庭华润凤凰城复地雍湖湾蓝光公馆1881中海城南一号九龙仓时代晶科名苑合景泰富誉峰新鸿基悦城河畔新世界万科海悦汇城龙湖世纪峰景南湖国际社区Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2010开发商市场口碑很差：

无论是合作过的产业链下游企业，还是客户，对开发公司，都有着不好的评价哎呀，你看看这都修些什么东西啊，交房的时候，这也不对那也不对，整改也一直拖，我当初怎么就买了这的房子呢。

前期开发某楼盘业主项目论坛跟帖量15页对业务又不怎么熟悉，还瞎指挥，我们忍了，但是这款项你不能老拖着啊，拖了我一年多，才用房子作抵押，我们还有一帮人要吃饭呢广告公司某经理来自客户的声音：

来自客户的声音：

Codeofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,2010我们重新提炼了项目价值点给我一个伊藤，我就能撬动整个城南！

项目价值梳理1、中心：

城南的商业中心，城南已经等了10年，将影响城南未来20年2、地标：

区域的地标建筑，地标建筑的升值潜力大3、地铁：

1号地铁口距离项目500m距离，5号线就在项目下面4、产品：

户型结构合理，紧凑，且户户都有赠送面积，1楼架空设计55、伊藤：

伊藤的服务及品牌号召力，伊藤在亚、伊藤：

伊藤的服务及品牌号召力，伊藤在亚洲最大的旗舰店洲最大的旗舰店6、一站式：

综合体的一站式生活方式，购物生活更便利Codeofthisreport|9CopyrightCentalineGroup,2010且看我们是如何将难题化解，一步步实现项目的成功1、找出项目特有价值点，及时调整推广策略；2、用戏剧性的方式演绎项目生活方式；3、重塑开发商品牌形象；尽管难题很多，但我们信心依旧Codeofthisreport|10CopyrightCentalineGroup,2010及时调整推广策略，拔高广告调性和项目气质，吸引刚性投资客2010年3-4月，以地段为诉求，吸引自住客户到访，让客户感觉很乏力。

2010年4月15日开始，拔高调性，告知客户我们是未来国际城南中心，舍我其谁！

Codeofthisreport|11CopyrightCentalineGroup,2010终端销售说辞的支持：

我们不是区域的商业配套，而是城南的中心本案本案保利心语花园建发天府鹭州嘉里雅颂居中海兰庭华润凤凰城复地雍湖湾蓝光公馆1881中海城南一号九龙仓时代晶科名苑合景泰富誉峰新鸿基悦城河畔新世界万科海悦汇城龙湖世纪峰景南湖国际社区Codeofthisreport|12CopyrightCentalineGroup,2010综合体项目一站式的生活方式综合体项目一站式的生活方式我们下楼买菜可以不用过N多十字路口我们下楼买杯咖啡带回家都还是热的这里就是我的会客厅Codeofthisreport|13CopyrightCentalineGroup,2010强强联手，打造伊藤亚洲旗舰店；借力打力，在伊藤卖场设置展厅协同开发商向伊藤洋华堂日本总部申请，第一次将非终端零售业引入卖场做活动，协同开发商向伊藤洋华堂日本总部申请，第一次将非终端零售业引入卖场做活动，在伊藤洋华堂成都四家分店设立中庭展厅，引起终端客户及舆论媒体广泛关注！

在伊藤洋华堂成都四家分店设立中庭展厅，引起终端客户及舆论媒体广泛关注！

Codeofthisreport|14CopyrightCentalineGroup,2010情感攻势：

把商业符号引进售楼部，让客户提前感受到一站式生活的便利打造售楼部品牌展示及体验区，通过玻璃橱窗，雕塑等方式展示打造售楼部精品美食店，让客户感受与其他项目不同生活方式Codeofthisreport|15CopyrightCentalineGroup,2010打造专属洗车场，把客户留在售楼部张艺谋说：

成都是一个来了就不想离开的城市！

张艺谋说：

成都是一个来了就不想离开的城市！

我们说：

这里是一个让客户来了就走不掉的项目！

我们说：

这里是一个让客户来了就走不掉的项目！

客户进售楼部置业顾问接待您好！

我们这里有免费洗车服务，这是洗车卡！

两个小时之后，通知客户回售楼部取车接待流程接待流程Codeofthisreport|16CopyrightCentalineGroup,2010谍战计划：

设置“抄牌”小分队不定期出没，套取意向客户电联方式操作流程操作流程抄牌小分队行动统计车牌号码查询相应车主电话号码销售人员电话回访Codeofthisreport|17CopyrightCentalineGroup,2010在做到这一切之后，成交量一路飙升，在十一期间“成都秋季房交会”，我们以1.2亿销售额创下成都综合体销售之最Codeofthisreport|18CopyrightCentalineGroup,2010最终，我们在最终，我们在20102010房地产政策年，成都国际城南发展年中赢得了掌声一片！

房地产政策年，成都国际城南发展年中赢得了掌声一片！