韶关物流项目一期411亩定位规划方案2014年9月6日.ppt
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11/11/20221华南大宗农产品交易中心规划定位报告韶关宝能置业有限公司2014-09-0111/11/20222报告主要内容项目定位项目定位33市场调研分析市场调研分析22项目背景阐述项目背景阐述11项目规划与开发时序项目规划与开发时序44成本与收益测算成本与收益测算6666项目不可预见因素分析项目不可预见因素分析77一期一期AA地块启动区推售节奏地块启动区推售节奏5511/11/20223国家国家“十二五十二五”规划纲要规划纲要明确提出“在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化”、“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点”。
2012年中央年中央1号文件号文件关于加快推进农业科技创新持续增强农产品供给保障能力的若干意见也明确提出，“加强农产品流通设施建设。
统筹规划全国农产品流通设施布局，加快完善覆盖城乡的农产品流通网络。
2013年年10月，国务院发布月，国务院发布关于促进健康服务业发展的若干意见关于促进健康服务业发展的若干意见（2013【40号号】），），以高度的市场化导向，站在规划大健康产业发展的高度，协调相关的医疗服务、健康管理、保险等各产业有序发展，实现到2020年基本建立覆盖全生命周期、内涵丰富、结构合理的健康服务业体系，打造一批知名品牌和良性循环的健康服务产业集群。
1.1政策背景1.项目背景阐述11/11/20224定义一：
定义一：
狭义的健康产业是指与居民身体健康有关的，与医药产销及医疗服务直接相关的产业活动，主要包括医药、医疗器械、保健食品、体育健身用品等。
定义二：
定义二：
现代健康产业（大健康产业）是指与居民健康相关的产业的统称，主要包括与健康相关产品的制造业及与健康相关的服务业。
制造业涉及行业包括医药、医疗器械、保健食品、体育健身用品等；服务业则包括康复疗养、健身休闲、旅游度假、房地产、商务办公、餐饮酒店、现代物流等。
内涵：
内涵：
大健康产业包括两项产业活动，一项是健康生产（制造经营），一项是健康服务（服务活动）。
外延：
外延：
根据产业链分析，涵盖医疗保健、健身休闲、居住办公等三大健康服务功能。
核心层：
核心层：
医药、保健品、医疗器械。
紧密层：
紧密层：
康复疗养、健身休闲、旅游度假、咨询培训。
支撑层：
支撑层：
餐饮酒店、房地产、商务办公、批发零售、商务办公、批发零售、文化创意、现代物流。
现代物流。
1.2健康产业背景1.项目背景阐述11/11/202251.2健康产业背景1.项目背景阐述11/11/20226必要性一：
现实需要必要性一：
现实需要。
我国已进入老龄化社会，发展大健康产业，不仅可以提高人们体质和生活质量，而且可以让庞大的老龄人口变成扩大内需、推动发展的新引擎。
必要性二：
潜力巨大。
必要性二：
潜力巨大。
我国健康产业极具发展前景。
保守估计，2015年我国健康产业的市场规模将达4万亿-5万亿元。
至2020年，我国健康产业的市场规模将达到10万亿元。
必要性三：
基础较好。
必要性三：
基础较好。
我国传统中医药讲究“药食同源”，注重治防并举、养疗结合。
只要继续健全和完善中药种植、研发、质控、管理等体系，中药企业就可以实现跨业发展，向日化、保健、健康评估等相关行业延伸，形成新的复合产业。
1.2健康产业背景1.项目背景阐述11/11/20227韶关市是粤北地区区域中心城市，粤北政治、经济、文化中心和交通枢纽，2012年，实现生产总值906.48亿元。
韶关作为国家一级铁路枢纽和公路枢纽城市，全省区域性中心城市，区位交通综合优势十分明显，现过境公路有京珠高速、韶赣高速、105、106及323国道；过境铁路包括武广客运专线（高铁）、京广铁路及韶赣铁路。
1.3区位背景1.项目背景阐述旅游项目旅游项目物流项目物流项目农业园项目农业园项目丹霞山丹霞山韶关宝能旅游、韶关宝能旅游、物流、现代农业物流、现代农业园三大项目沿园三大项目沿106国道将韶关浈江国道将韶关浈江区、丹霞山、仁区、丹霞山、仁化县大桥镇、周化县大桥镇、周田镇、黄坑镇、田镇、黄坑镇、县城连城一片。
县城连城一片。
三大项目联动开三大项目联动开发，功能互补，发，功能互补，优势叠加，快速优势叠加，快速推动韶关市区北推动韶关市区北向旅游景区及仁向旅游景区及仁化县城镇化进程。
化县城镇化进程。
1.3区位背景11/11/20229规划区位于韶关市仁化县周田镇中心地带，地处浈江河畔，位于仁化县城东南18公里，西北与丹霞山毗邻，是仁化县的门户，南距韶关市区28公里。
323线国道和106国道贯穿境内，韶赣铁路、韶赣高速公路和规划中的深湘高速公路也从境内穿过，是通往仁化县、始兴县和韶关市区的交汇点，水陆交通十分便利。
1.3区位背景1.项目背景阐述11/11/202210韶关是广东特色鲜明的农业大市，韶关农业优势明显，气候资源优越。
农业人口高达200万，人均耕地面积在全省排第一，2013年全年农林牧渔业总产值达216.4亿元。
目前已形成优质稻、优质蔬菜、优质畜禽、优质鱼、烟草、特色水果、竹类等七大主导产业，每年生产大量的优质农产品和轻工业原材料。
1.4产业背景1.项目背景阐述11/11/2022111.4产业背景1.项目背景阐述11/11/2022121.4产业背景1.项目背景阐述11/11/2022131.项目背景阐述1.5农产品流通现状现有的韶关市场满足现有的韶关市场满足33区区77县的供应，其中主县的供应，其中主要的消费群体集中在韶要的消费群体集中在韶关市内关市内仁化、乐昌、始兴、南仁化、乐昌、始兴、南雄，赣州的大余、全南雄，赣州的大余、全南距离本项目地有优势距离本项目地有优势（见附表物流分析）（见附表物流分析）11/11/202214韶关市仁化县106/323国道和在建韶赣铁路两侧，新建仁化火车站以北的区域，周边资源丰富，交通便利，拟建设华南大宗农产品物流交易中心项目，规划用地约268.2公顷。
1.6项目阐述1.项目背景阐述11/11/2022152.1产业模式2.市场调研分析11/11/2022162.1产业模式2.市场调研分析11/11/2022172.1产业模式2.市场调研分析11/11/2022182.1产业模式2.市场调研分析11/11/2022192.1产业模式2.市场调研分析11/11/2022202.1产业模式2.市场调研分析11/11/2022212.2韶关市农产品批发市场现状分析2.市场调研分析11/11/2022222.2韶关市农产品批发市场现状分析2.市场调研分析11/11/2022232.2韶关市农产品批发市场现状分析2.市场调研分析11/11/2022242.2韶关市农产品批发市场现状分析2.市场调研分析11/11/2022252.2韶关市农产品批发市场现状分析2.市场调研分析11/11/2022262.市场调研分析2.2韶关市农产品批发市场现状分析11/11/2022272.市场调研分析2.2韶关市农产品批发市场现状分析11/11/2022282.市场调研分析2.2韶关市农产品批发市场现状分析11/11/2022292.市场调研分析2.2韶关市农产品批发市场现状分析11/11/2022302.市场调研分析2.2韶关市农产品批发市场现状分析11/11/2022312.市场调研分析2.2韶关市农产品批发市场现状分析11/11/2022322.2韶关市农产品批发市场现状分析批发市场名称铺位数量租金经营范围辐射范围货源站南路商贸示范街70080-120元/干货、副食、酒水、茶叶、日杂、五金覆盖韶关7县3区-粤华批发市场3050-70元/粮油、饲料韶关以江西为主，部分来自韶关本地解放路干货街15080-100元/土特产、海味干货、茶叶韶关多为本地收购，部分来自广州韶关水果批发市场10030-50元/进口、国产水果韶关广州及水果产地韶关蔬菜批发市场7020-40元/干菜为主韶关大部分县区干菜来自产地，部分鲜菜来自广州粤北农副产品批发市场8025-40元/当地蔬菜、水果翁源当地，部分批发至湘赣、穗深本地韶关三鸟批发市场12050-80元/三鸟，以鸡为主韶关本地养殖户，少部分广州进货韶关市农（副）产品批发市场状况调研汇总韶关市农（副）产品批发市场状况调研汇总目前韶关市内的批发市场铺位约为1300个，蔬菜、水果、副食粮油、干货土特产等经营户占据主体地位，覆盖范围以韶关地区为主，少部分供应周边省市，基本可以满足韶关300多万人口生活需求。
2.市场调研分析11/11/2022332.2韶关市农产品批发市场现状分析2.市场调研分析11/11/202234项目目数量数量设施状施状态租金租金利用率利用率仓库约8万平米以民宅为主，条件简陋，零散仓储，无统一管理及消防配套设施15-40元/平米月不等，差异大90%以上高温冷高温冷库2000吨存放水果蔬菜，使用达15年之久，设施陈旧28元/吨次，另有其他收费项目出货周期；淡季15天/批次旺季10天/批次低温冷低温冷库3000吨存放冻品，多为商户自建，自持使用与高温冷库收费情况一致农产品品加工区加工区韶关市内的加工厂独立分散于市区边缘、郊区地带和其他县市，与批发商、经销商、代理商距离较远，物流成本高韶关市区配套设施基本状况韶关市区配套设施基本状况2.2韶关市农产品批发市场现状分析2.市场调研分析11/11/2022352.2韶关市农产品批发市场现状分析2.市场调研分析11/11/2022362.市场调研分析2.2韶关市农产品批发市场现状分析11/11/2022372.3韶关市周边项目参考分析郴州、赣州与韶关接壤，同为“红三角”区域，故前期分别对郴州、赣州代表性批发市场进行实地调研批批发市市场名称名称铺位数量位数量经营范范围辐射范射范围货源源赣州南北大市场100进口、国产水果赣州市区以及周围下辖市县北果来自产地，进口果来自广州赣州五龙蔬菜批发市场50时令鲜菜，反季菜、干菜等赣州市区以及周围下辖市县广州、广西，部分来自云南赣州贸易广场800干货、副食、酒水、茶叶、日杂、五金赣州市区以及周围下辖市县-郴州七星大市场180蔬菜，干货，蛋品，冻品，粮油郴州市区以及周围下辖区县本地、云南、广西郴州五岭水果市场30国内水果郴州市区以及周围下辖区县产地郴州五岭大市场700粮油、副食、酒水、茶叶、日杂、五金郴州市区以及周围下辖区县-郴州、赣州农（副）产品批发市场现状郴州、赣州农（副）产品批发市场现状2.市场调研分析结合郴州、赣州农（副）产品批发市场的发展状况，郴州和赣州都有成形的综合性批发兼零售市场，市场受地域限制，市场辐射范围主要是所辖市区以及周围下辖地级市县，辐射范围比较小。
11/11/2022382.4典型项目分析东莞信立国际农产品贸易城发展分析东莞信立国际农产品贸易城发展分析2.市场调研分析市场现状市场现状目前投入运营建设面积约50万平米，交易面积达到35万平米，建设铺位2970个，冷库1.5万吨、仓库9万平米、写字楼2.7万、公寓1.9万，入场商家已超过900多家。
11/11/2022392.4典型项目分析东莞江南农产品批发市场发展分析东莞江南农产品批发市场发展分析2.市场调研分析市场现状市场现状占地22万平方米，共有1196个固定铺位，1.2万吨冷库、1500吨级码头、2万平方米鲜活专区、3万平方米海鲜交易区、8万平米的仓库、400亩加工基地等已投入经营，多种业态已成为广东省内一级批发地点11/11/2022402.4典型项目分析2.市场调研分析11/11/2022412.4典型项目分析2.市场调研分析11/11/2022422.市场调研分析2.4典型项目分析11/11/2022432.市场调研分析2.4典型项目分析11/11/2022442.5项目SWOT分析2.市场调研分析11/11/2022452.5项目SWOT分析2.市场调研分析11/11/2022462.5项目SWOT分析2.市场调研分析11/11/2022472.5
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