干休所物业管理费用测算知识讲解.docx
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干休所物业管理费用测算知识讲解
干休所物业管理费用测算
干休一所物业管理费用测算
一、依据
《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》以及泰安市房产管理局有关文件精神。
二、人员工资、社会保险及服装
1、人员编制和基本工资
序号
岗位
人数
工资标准
（人/月）
总数
（人/月）
一
管理机构
2
2700
1
主任
1
1500
1500
2
客服经理（收费员）
1
1200
1200
二
公共秩序维护部
4
3400
1
队长
1
1000
1000
2
队员
3
800
2400
三
保洁绿化
2
1400
1
保洁员
1
700
700
2
园林绿化
1
700
700
四
工程维修
2
2100
1
电工
1
1100
1100
2
水暖工
1
1000
1000
五
合计
9600元/月
2、人员工资、社会保险及服装费
序号
项目
金额（元/月）
依据
一
基本工资
9600
表1
二
社保费
1413
见说明①
三
服装费
358
见说明②
四
合计
11371元/月
说明：
①主任社会保险总计为工资的38%，其中：
养老保险24%、失业保险1%、医疗保金7%、住房公积金6%：
1500元/月×38%=570元/月
其他人员按工资总额的10%缴纳社会保险：
8100元/月×10%=810元/月
秩序维护员人身意外伤害保险：
100元/年×4÷12个月=33元/月
社保费合计：
1413元/月。
②主任、客服经理：
2000元
春夏季2身×200元×2人=800元
秋冬季2身×300元×2人=1200元
公共秩序维护员：
4000元
春夏季2身×200元×4人=1600元
秋冬季2身×300元×4人=2400元
保洁员：
1200元
春夏季2身×100元×2人=400元
秋冬季2身×200元×2人=800元
工程维修员：
1400元
春夏季2身×150元×2人=600元
秋冬季2身×200元×2人=800元
年服装费合计为8600元，按两年更换一次计算，则每月服装费为：
8600元÷24个月=358元/月。
三、保洁绿化费
序号
项目
依据
金额
（元/月）
备注
1
保洁工具、损耗、清洁用品消耗
综合测算
150
2
园林绿化保养、修剪、施肥、喷药、补种、机具维护、损耗、用油。
综合测算
200
3
垃圾转运费
与环卫处签协议
1440
每月6车，每车240元。
4
化粪池清掏费
综合测算
150
每车260元，每2年清挖一遍，每个化粪池每次清掏3车
5
除四害消杀费
综合测算
50
服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂
6
合计
1990元/月
四、办公费
序号
项目
依据
金额
（元/月）
备注
1
通讯费
2部×100元/部
200
2
交通费
综合测算
100
3
广告、书报费
综合测算
80
4
办公用低值易耗品、办公用设备保养
综合测算
100
5
社区文化支出
综合测算
150
社区宣传,国庆节、春节等民族节日增加欢庆气氛等
6
合计
630元/月
五、固定资产折旧费
电脑、打印机、办公桌椅、文件橱、工具橱、各种交通标识、对讲机、安保器材装备费、人字梯、疏通机等资产约投入30000元，按5年折旧计算，则：
30000÷5年÷12月/年=500元/月。
六、不可预见费
前五项之和的3%14491×3%=435元/月。
七、管理费
前六项之和的8%14926×8%=1194元/月。
八、税费
前七项之和的5.55%16120×5.55%=895元/月。
九、合计
序号
项目
月费用
（元）
年费用
（元）
1
人员工资及福利费
11371
136452
2
保洁、绿化养护费
1990
23880
3
办公费
630
7560
4
固定资产折旧费
500
6000
5
不可预见费
435
5220
6
管理费
1194
14328
7
税费
895
10740
8
合计
17015
204180
十、物业管理服务费分摊
干休一所南片区建筑面积约30000平方米（以房产证所标面积为准），其中，则：
住宅：
17051元÷30000平方米=0.56元/月·平方米。
十一、费用测算说明
1、经费测算是指“干休一所”物业管理的正常年份100%收缴率的收入测算、支出测算以及经费测算和盈亏分析，物业企业的收入来源为管理费佣金，即8%（1194元/月）。
收缴率若达不到100%，物业企业将面临亏损。
2、工程（水、电）维修物业公司只负责人工费，干休一所负责材料费，维修所需材料及时报干休一所购买。
十二、车位费
1、说明：
（1）地上停车位收费。
停车位租赁收益一部分做为管理费用，其余部分收益归全体业主所有，用于冲抵服务收费。
（2）人员配备。
干休一所停车位管理，需配备1名秩序维护人员，1名车场卫生维护员。
秩序维护员用于停车场地的日常巡逻、车辆的合理引导、人车分流等各项工作。
车场卫生维护员用于车位地面（道路）的维护，划线、补漆，卫生保洁等各项工作，具体配置详见车位测算表。
（3）干休一所院内约计停车100位。
以实际划线为准。
2、车位管理费测算：
车位管理费测算
序号
收费
类别
支出项目
计算式
总数
（位/月）
一
人
工
费
用
1
员工工资
保安1人×800元，保洁1人×700元
1500
2
员工社保费
1500元×10%
150
3
员工服装费
1000×1÷24+600×1÷24
67
4
保安器材、保洁工具材料费
综合测算
100
小计
1817元/月
二
车库共用设施设备日常运行维护费
1
车位地面（道路）维护费
100位×50元/年÷12个月
417
2
划线、喷漆
100位×40元/年÷12个月
333
3
设备（车位锁等）维护费
100位×10元/年÷12个月
83
4
车位冲刷用水、冬天除冰
综合测算
50
小计
883元/月
三
不可预见费
一、二项之和的3%
2700×3%
小计
81
四
管
理
费
一、二、三项之和的60%
2781×60%
小计
1669
五
税费
一…四项之和的5.55%
4450×5.55%
小计
247
合计
4697元/月
地上共有车位约100个，则车位管理费为：
46元/车位·月
注：
第四项提取的管理费60%，即每月1669元收益归全体业主所有，用于冲抵物业管理服务收费。
十三、其他事项
1、干休一所在物业管理区域内配备必要的物业管理用房（不少于4间），并移交物业公司使用。
2、对于达不到收缴率的情况，应由干休一所承担所缺部分费用。
3、根据费用测算第五条所列，物业企业需投入一定的固定资产，干休一所需提供至少3万元作为物业公司前期启动资金。
4、维修基金事宜随后通过相应协议达成。
5、其它未尽事项通过签订物业服务协议述明。
十四、服务标准
我们在人员配备上坚持以公司的“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。
管理层人才来源我们以内部选送为主，并高标准外聘专业人员，保证管理队伍的高素质和高水平。
（一）具体配备及素质要求如下：
1、主任：
1人，大专以上文化程度，有物业管理管理处主任岗位证书，熟悉物业管理专业知识，物业管理实践经验丰富，认真负责，严谨仔细，表述能力、组织能力、协调能力强，思想品质好，有一定的综合管理水平，掌握与人沟通的艺术技巧。
负责干休一所物业管理处的全面工作。
2、客服经理（收费员）1人，大专以上文化程度，熟悉物业管理专业知识，认真负责，严谨仔细，表述能力、协调能力强，思想品质好。
负责干休一所物业管理处接待业主、解疑答辩、收缴物业服务费、协助主任做好管理工作。
3、公共秩序部：
4人，要求具有高中以上文化程度，年龄45岁以内，身高1.70m以上，形象端正，身体健康，思想作风过硬，工作责任心强，有一定的擒拿格斗功夫，退伍军人（边防武警）优先聘用。
4、保洁绿化部：
保洁绿化共2人，要求具有初中以上文化程度，年龄40岁以内，形象端正，身体健康，踏实勤奋，有一定的清洁绿化专业知识和工作经验。
5、工程维修部：
共2人，负责干休一所内所有强、弱电和水、暖管道的检查、检修以及小区内配电设施、公共区设施的维护，为业主提供各种业务内服务。
（二）保洁绿化工作要求：
1、生活、装修垃圾收集与清运
（1）按单元配置垃圾收集点；高层按楼层设置垃圾收集点。
每天定时清理一次。
（2）装修垃圾定点堆放，每两周清理一次，在装修高峰期每周清理一次，并有专人负责。
2、地面和墙面
（1）地面每天清扫一次。
（2）楼梯间天花板每季度除尘一次。
（3）楼梯间无灰尘、无乱贴乱画，无乱占用现象。
3、楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每周擦抹一次，保持扶手护栏干净、无灰尘。
4、门、窗玻璃每月擦抹一次，保持洁净、无灰尘。
5、天花板、公共灯具每月除尘一次，天花板、灯罩（灯盖）、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
6、消火栓、指示牌、信报箱每周擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。
7、道路地面每天清扫一次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁，目视道路干净无尘土、无杂物、无积水。
8、绿地、明沟每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除。
9、垃圾箱：
（桶）果皮箱每天清理一次，每周抹洗二次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。
10、鼠害蚊蝇防治配合相关部门搞好“除四害”工作。
11、公共灯具、宣传栏、小品等每周擦抹一次，目视无灰尘、光亮清洁，2米以上部分每半月擦抹、除尘一次。
12、室外休闲健身设施每天清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾等），每月刷洗消毒一次。
（三）秩序维护（安保）管理和安全防范
安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。
内容包括：
出入管理、安防系统使用、维护和管理，施工现场的管理等工作。
1、具体管理内容：
针对干休一所管理项目的特点，我们物业公司采取相对封闭式管理，做到主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施，在人员管理上将进出小区的人员严格实施“来访登记”的方式进行控制；
在交通、物品出入管理上，对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，采用我们物业公司独有的“记忆+规范”法，对所有业主车辆发放凭证（停车卡），出门凭证放行，标准化管理，以确保车辆及物品出入安全，实现人员、物品、车辆等出入的有效管理。
同时，我们物业公司独特的“安全预案制”、“巡楼制”也将全面应用于正嘉馨居物业管理项目，以确保在安全管理上的万无一失；
看管公共财产包括：
楼内的门、窗、消防器材及所管区域的井盖、雨箅子、花、草、树木等；
夜间对服务范围内重点部位、道路每二小时进行一次防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
2、秩序维护员工作要求：
进出人员和物品管理：
（1）对外来探亲访友人员进入小区进行登记，特殊情况的电话联系业主并引导其进入。
（2）对大件物品搬出进行询问、核实并登记。
（3）对进出小区的装修、家政、送货等劳务人员实行临时出入证管理。
巡逻岗巡逻要求：
（1）秩序维护员按设定的路线，对重点区域、重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等）每2小时巡查一次，有巡更记录，发现问题及时处理；
（2）接受业主和非业主使用人求助，回答住户的询问。
应急处理：
（1）接到火警、警情后，当值人员5分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方；
（2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，当值人员5分钟内赶到，采取相应措施。
监控岗常要求：
（1）小区设监控中心，24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏；
（2）已配套技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等）的能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理；
（3）监控中心接到报警信号，秩序维护员到达10分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户询问；
（4）小区有水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。
专项车辆（露天收费车位管理）管理：
（1）有人员24小时巡视和引导停车。
（2）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
（3）车位24小时有专人值守，车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，无易燃、易爆及危险物品存放。
（四）水、电维修管理
1、具体服务内容
时效工作制：
对所有的维修工作均实行时效管理；白天由客服经理负责接待业主，处理服务范围内的报修电话，受理业主的咨询和投诉；夜间有工程部值班室专业人员值班，处理紧急性报修，水、电等紧急性报修半小时内到维修现场；
定人定机制：
各项责任分工到位，签订包保责任书；维修服务标准执行省、市的有关文件规定。
电工、水暖工服务范围：
小区整个照明系统线路检修、维护、管理。
定期检查化粪池、雨水井和污水井；
小区内部卫生间洁具、五金构件（水龙头）维修保养。
服务标准：
严格执行给排水设备保养制度和操作规程，按巡检路线逐步巡检，并认真填写值班记录；
具体负责本物业管辖范围内的给排水设备的维修、抢修、保养任务，并认真填写运行维护记录；
熟悉小区内给排水系统，能准确无误的判断设备运行情况；
保持工作环境的卫生，工作完毕，清扫干净现场。
做好设备的维护保养工作，确保安全运行；
接到派工单立即前往现场处理。
2、具体服务要求：
2.1房屋结构每年两次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季度检查一次，并有记录。
发现损坏及时向干休一所报告并告知相关业主。
2.2屋面每月检查一次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损或屋面瓦破碎应及时向干休一所报告并告知相关业主。
暴雨到来前加强巡查，发现隐患及时排除。
2.3道路、窨井盖每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时报告干休一所，保证道路畅通，不影响行人和车辆正常通行。
2.4屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池定时清理，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。
预计天气变坏到来前，应及时检查。
2.5地面排水沟与围墙每月一次巡查、清理地面排水沟的泥沙与杂物，围墙每月二次巡查。
2.6室外休闲设施和景观小品每天巡查一次，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。
2.7安全标识对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示等设施，每日检查一次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。
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