近年济南小型住区容积率与居住形态浅析.ppt

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蔡晓晗胡梅梅宋丽周琳近年济南小型住区容积率与居住形态浅析近年济南小型住区容积率与居住形态浅析研究背景研究背景近几年来，城市住区逐步趋于小型化，特别是近几年来，城市住区逐步趋于小型化，特别是城市的中心区。

城市的中心区。

例如近年来济南市山大路周边开发的例如近年来济南市山大路周边开发的4242个住区，个住区，平均用地面积仅为平均用地面积仅为2.72.7公顷，其中用地规模在公顷，其中用地规模在2.02.0公顷以下的有公顷以下的有2020个，占总量的个，占总量的47.6%47.6%，5.05.0公顷以上的只有公顷以上的只有77个，占总量的个，占总量的16.7%16.7%。

2论题引出济南市济南市规划局网站公规划局网站公示示20062006年年以来的修建性以来的修建性详细规划住区详细规划住区项目共项目共4646个，其中住区项目共个，其中住区项目共2828个，而相对独立完整的、规划用地个，而相对独立完整的、规划用地接近接近10ha10ha及小于及小于10ha10ha的小型住区的小型住区1616个，百分比超个，百分比超过过57%57%。

3图示为图示为济南市规划局网站公示济南市规划局网站公示20062006年以来的修建性详细规划住区项目共年以来的修建性详细规划住区项目共4646个个研究背景研究背景近年济南小型住区容积率与居住形态浅析论题引出420072007年第年第66期期城市问题城市问题城市住宅区用地规模控制城市住宅区用地规模控制研究研究以以济南市为例济南市为例崔东旭崔东旭陈有川陈有川孙孙博博提出提出我国自城市建设投资主体多元化以来我国自城市建设投资主体多元化以来,住宅区住宅区逐步趋于逐步趋于小型化的现象，从物小型化的现象，从物业业管理的管理的经济性、经济性、公建规模的公建规模的合理性、合理性、绿地系统的绿地系统的功能性、绿地系统功能性、绿地系统的功能性的功能性和和城城市更新的市更新的整体性多方面分析整体性多方面分析住宅区用地规模住宅区用地规模控制的依据，得出控制的依据，得出“济南市住宅区用地济南市住宅区用地规模一般不宜小于规模一般不宜小于1010公顷公顷”的结论。

的结论。

该问题引起我们的对该问题引起我们的对用地用地规模接近小于规模接近小于1010公顷的公顷的小型住区小型住区的关注和思考，结合课程的关注和思考，结合课程作业，以济南市为例，分析研究近年济南市小型住区的作业，以济南市为例，分析研究近年济南市小型住区的容积率与居住形态现状和规容积率与居住形态现状和规律律，从而得出一定结论作为当前住区主要组成部分的小型住区的未来发展前景的建，从而得出一定结论作为当前住区主要组成部分的小型住区的未来发展前景的建议。

议。

研究背景研究背景近年济南小型住区容积率与居住形态浅析论题引出5图示为本文重点研究分析的图示为本文重点研究分析的14个小型居住区在济南市的分布情况个小型居住区在济南市的分布情况研究背景研究背景近年济南小型住区容积率与居住形态浅析资料搜集近年济南小型住区容积率与居住形态浅析研究背景研究背景6资料搜集20062006年以来济南市规划局网站年以来济南市规划局网站公公示的修建性详示的修建性详细规划住区项目中的占地接近细规划住区项目中的占地接近10ha10ha及小于及小于10ha10ha的主要住区规划净用地分布图。

的主要住区规划净用地分布图。

近年济南小型住区容积率与居住形态浅析研究背景研究背景7资料搜集20062006年年以来济以来济南市规划局网南市规划局网站公示的修建站公示的修建性详细规划住性详细规划住区项目中的占区项目中的占地接近地接近10ha10ha及及小于小于10ha10ha的主的主要住要住区容积率区容积率分布分布图图。

由图表可见，由图表可见，所列住区中的所列住区中的多数容积率在多数容积率在2.03.02.03.0区间区间内。

内。

近年济南小型住区容积率与居住形态浅析研究背景研究背景城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范中对容积率的定义为中对容积率的定义为:

“建筑面积毛密度也称容积率，建筑面积毛密度也称容积率，是每是每公顷居住区用地公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积上拥有的各类建筑的建筑面积（万平方米万平方米/公顷公顷）或以居住区总建筑面积或以居住区总建筑面积（万平方米万平方米）与居住区用地与居住区用地（万平方万平方米米）的比值。

的比值。

”本文中的容积率主要是指本文中的容积率主要是指地上容积率地上容积率，地下容积率暂不作考虑。

，地下容积率暂不作考虑。

8相关概念住区容积率居住形态居住形态可分为广义和狭义两种居住形态可分为广义和狭义两种。

广义广义的居住形态指的是人类在寻求生存和发展的的居住形态指的是人类在寻求生存和发展的居住居住活动过程中，不断充实和丰富居住生活内涵，形成活动过程中，不断充实和丰富居住生活内涵，形成和修正对特定环境条件下居住本质和修正对特定环境条件下居住本质及规律及规律的认知抽象的认知抽象关于定居的意识和观念，并通过建造行为将这些关于定居的意识和观念，并通过建造行为将这些观念意识及生活观念意识及生活内涵等内涵等非实体方面反映到居住空间实体当中，这一内容、过程及其结果的综合非实体方面反映到居住空间实体当中，这一内容、过程及其结果的综合。

狭义狭义的居住的居住形态形态特指居住空间形态，简单地说就是人类的居住生活作用于空间而产生的结果，是一种特指居住空间形态，简单地说就是人类的居住生活作用于空间而产生的结果，是一种空空间间实体，所反映的是居住空间形状一结构一功能的三位一体及其变化。

实体，所反映的是居住空间形状一结构一功能的三位一体及其变化。

居住居住形态的形态的概念的内涵概念的内涵非常宽泛，本文所涉及的居住形态是指狭义的非常宽泛，本文所涉及的居住形态是指狭义的住区住区规划形态，着重从以下几个方规划形态，着重从以下几个方面进行研究面进行研究:

住区用地条件住区用地条件、住区规划设计住区规划设计、住宅建筑住宅建筑单体设计单体设计。

9近年济南小型住区容积率与居住形态浅析住区用地条件住区用地条件用地规模在住宅层数相同的情况下，小地块的容积率往往会高于规模较大的地块；而在容积率相同的情在住宅层数相同的情况下，小地块的容积率往往会高于规模较大的地块；而在容积率相同的情况下，小地块的住宅层数往往会低于规模较大的地块。

况下，小地块的住宅层数往往会低于规模较大的地块。

近些年来，城市住区逐步趋于小型化，特别是城市的中心区。

主要原因有：

房地产企业数量过近些年来，城市住区逐步趋于小型化，特别是城市的中心区。

主要原因有：

房地产企业数量过多及其规避风险的本性，城市空间增长方式的转变与国家调控房地产政策的出台，都迫使开发商倾多及其规避风险的本性，城市空间增长方式的转变与国家调控房地产政策的出台，都迫使开发商倾向于选择向于选择短平快的小楼盘策略短平快的小楼盘策略。

因为不需要设置大型的公共服务设施，道路占地面积也较少，往往不考虑大块的公共绿地因为不需要设置大型的公共服务设施，道路占地面积也较少，往往不考虑大块的公共绿地,所所以规模小的地块能做出较大的容积率。

以规模小的地块能做出较大的容积率。

城市住宅区用地规模控制研究城市住宅区用地规模控制研究以济以济南市为例南市为例文中提出文中提出济南市山济南市山大路片区的实例大路片区的实例表明：

表明：

用地规用地规模模小于小于22公顷公顷的的住宅区，基本住宅区，基本不建设公共不建设公共空间；用空间；用地规模在地规模在2-2-55公顷公顷的住宅区，通的住宅区，通常常依靠稍稍加大日照间距来构造依靠稍稍加大日照间距来构造公共空间；公共空间；用用地规模地规模大于大于55公顷公顷的的住宅区，才住宅区，才可能建可能建设设相对相对独立的公共独立的公共空间。

空间。

10近年济南小型住区容积率与居住形态浅析用地规模项目名称项目名称用地面积用地面积（公顷公顷）容积率容积率和平路和平路4747号地块号地块1.341.343.63.6文华园小区文华园小区3.403.403.53.5鑫苑鑫苑国际城市花园国际城市花园9.399.392.42.4盛景家园盛景家园11.2311.232.42.4山景舜园山景舜园1.511.512.052.05泉景天沅仁园智园泉景天沅仁园智园4.824.821.921.92鑫苑鑫苑碧水尚景碧水尚景6.156.151.61.6用地条件重点分析案例容积率容积率3322容积率容积率331.51.5容积率容积率22住区用地条件住区用地条件11近年济南小型住区容积率与居住形态浅析用地规模容积率容积率如图所示，当用地面积较小（如图所示，当用地面积较小（小于小于55公顷公顷）时，容积率的变化较为剧烈。

）时，容积率的变化较为剧烈。

原因是原因是过小的地块受到现状条件和周过小的地块受到现状条件和周边条件的制约影响比较大边条件的制约影响比较大。

尤其是旧。

尤其是旧城区更新改造、安置房项目等，受到城区更新改造、安置房项目等，受到地形限制及建成面积限制的双重制约，地形限制及建成面积限制的双重制约，不得不想尽办法提高容积率。

而一些不得不想尽办法提高容积率。

而一些正常开发的小地块项目，也常受到周正常开发的小地块项目，也常受到周边条件的制约，尤其是过小的地块必边条件的制约，尤其是过小的地块必须留出足够的道路、绿化、停车用地，须留出足够的道路、绿化、停车用地，而使建筑只能有有限的几棟。

再加上而使建筑只能有有限的几棟。

再加上同时受到区位地理条件的制约，使得同时受到区位地理条件的制约，使得过高层数的建筑并不可行，有些地块过高层数的建筑并不可行，有些地块容积率较为偏低。

容积率较为偏低。

而当居住区的用地面积而当居住区的用地面积接近于接近于1010公顷公顷这一数值时，住宅建筑的规模、房型这一数值时，住宅建筑的规模、房型户型的种类、公共建筑的类型和所占户型的种类、公共建筑的类型和所占总建筑面积的比例、道路的结构层次、总建筑面积的比例、道路的结构层次、绿地系统和公共空间的丰富多样化才绿地系统和公共空间的丰富多样化才得到一定的保障，容积率也趋于稳定。

得到一定的保障，容积率也趋于稳定。

住区用地条件住区用地条件12近年济南小型住区容积率与居住形态浅析用地规模泉景天泉景天沅仁园沅仁园智园智园盛景家盛景家园园用地面积用地面积4.824.8211.2311.23地上建筑面积地上建筑面积9.289.28万万26.9626.96万万地上容积率地上容积率1.921.922.42.4建筑密度建筑密度15.3%15.3%14%14%停车率停车率86%86%100%100%绿化率绿化率35%35%35%35%分析可知分析可知,后者的用地面积为前者的后者的用地面积为前者的2.32.3倍，但地上建筑面积是前者的倍，但地上建筑面积是前者的2.92.9倍，倍，住宅面积与公建面积均有所增加，公建住宅面积与公建面积均有所增加，公建规模更趋于合理。

建筑密度却几乎相似规模更趋于合理。

建筑密度却几乎相似甚至更低，留出了更多绿地和开放空间。

甚至更低，留出了更多绿地和开放空间。

道路面积有所增加，道路和地上地下停道路面积有所增加，道路和地上地下停车系统更为丰富。

物业管理的层次分级车系统更为丰富。

物业管理的层次分级更为详细。

更为详细。

住区用地条件住区用地条件13近年济南小型住区容积率与居住形态浅析用地形状在不同形状和朝向的用地中，低层和多层住宅由于相互之间的日照遮挡问题而产生的容积率变化比较在不同形状和朝向的用地中，低层和多层住宅由于相互之间的日照遮挡问题而产生的容积率变化比较小，而高层住宅，由于布局比较灵活多变，相互之间的叠加遮挡问题比较严重，对不同形状和朝向用小，而高层住宅，由于布局比较灵活多变，相互之间的叠加遮挡问题比较严重，对不同形状和朝向用地的容积率产生的影响较大。

因此，研究不同的用地形状和用地朝向对容积率的影响，主要针对高层地的容积率产生的影响较大。

因此，研究不同的用地形状和用地朝向对容积率的影响，主要针对高层住区的研究，选用高层点式住宅。

住区的研究，选用高层点式住宅。

当用地形状边界带有弧线时，由当用地形状边界带有弧线时，由于住宅建筑较为严格的朝向要求，于住宅建