房地产的试题哦.docx
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房地产的试题哦
单选题（每题1分）
1.下列房地产自然周期与投资周期的关系的表述中，正确的有（）。
A.自然周期与投资周期同步变化
B.投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C.投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D.投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
2.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。
A.产品结构 B.产品性价比
C.规模和结构 D.产品和档次
3.某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）。
A.避强定位方式 B.产品差别化方式
C.对抗性定位方式 D.重新定位方式
4.某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该贷款的实际年利率为（ ）
A.7.50%
B.7.56%
C.7.71%
D.7.76%
5.下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ ）。
A.时值是资金运动起点的金额
B.终值是资金运动结束时与现值不等值的金额
C.资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值
D.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
6.某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为＂2／28＂，第一年和第二年的年利率为7.5﹪，两年后的年利率调整为8.5﹪，则该家庭在第28个月的还款额为（ ）美元.
A.1250 B.1398 C.1416 D.1562
7.对于同一个房地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（ ）。
A.Pb＜Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb＝Pb＇D.Pb＞Pb＇
8、对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。
A.地价 B.建造成本 C.贷款利率 D.资本化率
9.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：
如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：
好的概率45%；一般的概率35%；不好的概率20%，则该项目净现值期望值为（ ）万元.
A. 2677.5 B.3680.60 C.4003.50 D.5356.80
10.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（ ）范围内的各种管线、道路工程的建设费用.
A.黄线B.紫线 C.蓝线 D.红线
11.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。
A.发行公司债券
B.权益型房地产投资信托基金
C.发行股票
D.商业银行贷款
12.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。
A.基础租金是租户能接受的最低租金
B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
13.如果写字楼物业中的所有经营费用均由租户直接承担，那么这样一种出租方式（ ）。
A.全租金方式
B.毛租金方式
C.净租金方式
D.基本租金方式
14.不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。
A.抵押贷款利息
B.公共设施维修费
C.房产税
D.物业保险费
15.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（ ）。
A.税前现金流=有效毛收入－经营费用
B.税前现金流=有效毛收入－抵押贷款还本付息
C.税后现金流=税前现金流－所得税
D.税后现金流=税前现金流－准备金－所得税
16.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中错误的有（ ）。
A.债权人通常是商业银行
B.不能用于偿还土地购置贷款
C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权
D.还款资金通常来源于销售收入
17.新设项目法人资本金的筹集渠道不包括（ ）。
A.政府政策性资金
B.国内外企业入股的资金
C.个人入股的资金
D.资产变现的资金
18.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的有（ ）。
A.债务融资成本分析
B.资金占用费用分析
C.资本金与债务资金比例分析
D.担保费用分析
19.下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（ ）。
A．购买房地产公司股票
B．购买土地使用权
C．购买新建商品住房
D．购买存量商品住房
20.某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。
A．1260
B．1380
C．1440
D．2100
21.下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。
A．学习
B．经济状况
C．对渠道的信赖度
D．购买动机
22.某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）。
A．避强定位方式
B．产品差别化方式
C．对抗性定位方式
D．重新定位方式
23.房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是（ ）。
A．消费者的感觉
B．消费者的生活方式
C．消费者的习惯
D．消费者的信念
24.某房地产投资项目的目标收益率为10﹪，内部收益率为16﹪，实际收益率为12﹪，银行贷款利率为7.5﹪，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（ ）。
A.1.82﹪
B.2.33﹪
C.3.57﹪
D.5.45﹪
多选题（共15题，每题2分）
1.可贷资金利率理论认为（ ）。
A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成
B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成
C.利率是由货币的供给与需求决定的
D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数
E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数
2.下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。
A.销售税费
B.租金收益
C.物业增值
D.股权增值
3.下列关于资产负债率的表述中，正确的是（）。
A.表明了负债占资产的比例
B.反映了项目的财务风险程度
C.资产负债率越高，则企业应变能力越强
D.属于长期偿债能力指标
E.房地产开发企业的资产负债率一般较高
4.房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。
A.国家经济政策B.地理环境
C.国内外市场情况D.市场需求与供给情况
E.项目投资估算
5.下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ ）。
A.资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资
B.抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务
C.按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金
D.房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀
E.一般委托专业机构和专业人员实施经营管理
6.个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有（ ）。
A.恶意欺诈
B.市场疲软
C.项目拖期
D.质量纠纷
E.违法预售
7．物业服务企业在确定写字楼租金时需要认真考虑的因素有（ ）。
A.可出租的面积
B.基础租金
C.室内装修
D.客户的类型
E.出租单元的面积规划
8.零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。
A.核心区域
B.影响区域
C.主要区域
D.次要区域
E.边界区域
判断题（每题1分）
1.房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。
（ ）
2.进行房地产市场调研，需要收集大量的资料。
那么市场调查人员在收集资料时通常总是先收集二手资料。
（）
3.一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。
（ ）
4.某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的实际利率为5.87%。
（ ）
5.房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。
（）
6.房地产开发项目的地域分析和选择里主要包括本地区政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。
（）
7.流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。
（）
计算题（12分）
2.某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。
咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：
该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。
宾馆总建筑面积为5000m2，可用于经营的部分为4500m2，可建成100个标准间。
当地同档次宾馆的平均价格为330元／间•天。
前3年的入住率均为70%，从第4年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%。
建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体出售，预计转售净收益为5000万元。
住宅部分总建筑面积为13000m2，建成后全部出售，预计平均售价为6500元/m2，销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款年利率为8%。
第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款；第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款。
建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。
其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率为8%，贷款按年等额还款。
其余还款额来自于住宅的销售收入。
假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）。
该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。
（1）完成下列现金流量表；
（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；
（3）求方案自有资金的财务净现值。
（12分）
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建议考2009年开发经营要注意！
今年的教材变化很大本人看过了08年及以前的教材，刚看完09年新版教材，增加内容很多，我认为如果能考60分左右的最好买09年教材，能考70分以上的大可不必买，本人07年考了开发经营80多分，去年因基本制度没过，今年重考。
以下本人对本门课程的考试建议：
1、熟悉课本，至少熟读3遍以上。
2、强化练习，做习题有很好的检验效果。
3、最近3年的真题，有很好的借鉴，能帮你掌握考试重点。
4、考试时前面的单选以及多选都不是很难，尽量少丢分，判断题拿不准的不要选，以免得不偿失，前面准确率达到70%-80%，后面的计算题能得一半的分数就够了，第一题计算应该不难，后面一题不难但会很复杂，得分应该不多，但考试的时候把步骤和公式给写出来应该能得几分。
以上本人小小建议，希望给大家都能通过考试！
[s:
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相关知识
第一章经济学基础知识
1、影响商品需求的因素：
消费者偏好、消费者收入水平、商品本身价格、相关商品价格、消费者对商品未来价格的预期
2、不满足需求规律的现象：
吉芬商品、炫耀效应
3、影响商品供给的因素：
商品本身价格、其他商品价格、生产技术变动和生产要素价格、政策、厂商对未来的预期
4、价格弹性系数绝对值=0，完全无弹性；=∞，有完全弹性；=1，单一弹性；＞1，富有弹性；＜1，缺乏弹性
5、一条需求曲线上的不同点的需求弹性不一样
6、需求富有弹性，价格与消费者支出成反方向变动；需求单一弹性，价格与消费者支出无关；需求缺乏弹性，价格与消费者支出成同向变动
7、需求增加，均衡数量增加，均衡价格上升；供给增加，均衡数量增加均衡价格下降
8、效用的度量理论有基数效用论（边际效用分析法）和序数效用论（无差异曲线分析法）
9、无差异曲线上各点边际替代率不相同，任两条无差异曲线不能相交
10、经济成本=会计成本（显见成本）+隐含成本（正常利润）
11、寡头垄断市场价格的决定有公开勾结和非正式勾结（成本加成法和价格领先制〈支配型、成本最低型、晴雨表型〉）
12、超额利润（经济利润）：
创新利润、风险利润、垄断利润
13、洛伦茨曲线越靠近对角线，基尼系数越小，分配越平均
14、边际收益等边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则MR=MC
15、封闭经济中，总需求=居民消费+投资+政府支出；开放经济中，总需求=居民消费+投资+政府支出+净出口；GNP=GDP+对外要素收入净额；PI=NI+政府转移支付+公债利息支出－公司未分配利润－公司所得税－社保费；GDP=工资+利息+利润+租金+间接税+企业转移支付+折旧=消费支出+投资支出+政府购买+净出口
16、宏观经济政策的目标：
充分就业、价格稳定、经济增长、国际收支平衡
17、需求的变化表现为需求曲线的移动，需求量的变化为同一需求曲线上点的移动
18、商品用途越多，需求弹性越大；越耐用，弹性越小；时间越长，弹性越大
19、交叉弹性系数＞0，为替代品；=0为不相关商品；＜0为互补品
20、收入弹性系数＞0为正常品；＜0为低档品；＞1为奢侈品
21、影响供给价格弹性系数的因素是时间和成本
22、理性厂商决策选择在边际产量≥0，≤平均产量之间
23、完全竞争市场长期均衡条件是MC=AC=MR=AR；完全垄断市场长期均衡条件是MR=LMC=SMC；垄断竞争市场长期均衡条件是MR=LMC=SMC、AR=LAC=SAC
24、国民收入核算方法：
生产法、收入法、支出法
25、消费函数消费=自主消费+边际消费倾向×收入（C=A+BY）
第二章金融基础知识
1、信用的形式：
①商业信用②银行信用③国家信用（公债、国库券）④消费信用⑤民间信用
2、金融工具的特征：
偿还性、可转让性（流动性）、安全性、收益性
3、直接金融工具：
非金融机构发行签署的票据、公债、国库券、股票、抵押契约等；间接金融工具：
银行券、存款单、银行票据、保险单等
4、商业汇票必须经承兑后才生效，不记名，允许背书转让
5、中央银行的性质：
发行的、银行的、国家的银行。
6、票据贴现的债务人不是持票据贴现的人，而是票据的出票人或承兑付款人
7、利率分固定利率、浮动利率、市场利率、公定利率
8、外汇交易方式有现汇（两日内交割）、期货、套汇
9、四大黄金市场：
伦敦和苏黎世（现货）、香港和纽约（期货）
10、金融市场上交易的对象是金融工具
11、自营贷款期限最长不得超过10年（个人住房按揭不超过30年）
12、货币政策工具一般性：
法定存款准备金率、再贴现率、公开市场业务；选择性：
优惠利率、证券保证金利率、消费信用控制、贷款额度控制；补充性：
道义劝告、金融检查
13、商业银行负债业务形成银行资金主要来源
14、单位银行结算帐户按用途分基本存款帐户、一般存款帐户（不许支取现金）、专用存款帐户、临时存款帐户
15、信托的性质：
财产所有权的转移性、财产核算的他主性、收益分配的实绩性
16、企业短期融资债券发行额以自有资产的80%为限，利率可比同期限存款利率上浮30—40%
第三章保险基础知识
1、大数法则和概率论是现代保险事业经营的科学依据
2、保险的职能基本职能：
分散危险、组织经济补偿；派生职能：
融通资金、防灾防损、分配
3、财产保险有财产损失保险、责任保险、信用保险（债权人投保）、保证保险（债务人投保）
4、保险合同的主体有当事人（保险人、投保人）、关系人（被保险人、受益人）、辅助人（经纪人、公估人）
5、保险金额不超过保险价值，超过部分无效。
6、保险人不得同时经营财产保险和人身保险
7、保险的基本原则：
最大诚信原则（告知、保证、弃权、禁止反言）、保险利益原则、近因原则、损失补偿原则
8、保险是通过聚资建立基金，对特定危险的后果提供各个感经济补偿、财产转移的机制
9、保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，融通资金职能是通过资产业务实现的
10、按资金来源分商业、社会、政策保险；按标的性质分财产和人身保险；按实施形式分自愿和强制保险
11、损失补偿金额受到实际损失、保险合同、保险利益的限制
12、保险合同以保险利益的存在为前提，保险标的是产生保险利益的前提
13、房地产保险估价采用成本法和市场法
第四章证券基础知识
1、内部职工股不得超过公司向社会公众发行股票总数的10%。
2、上市公司的社会公众股应占公司股份总数的25%以上，1250万元以上；公司股本总额超过4亿元时，社会公众股要达到6000万元以上
3、国家股与国有法人股的划分：
改制时，国家设立的国有企业进入股份公司的净资产低于50%，界定为国有法人股；新设立股份公司，国企投资界定为国有法人股
4、股票的特征：
盈利性、风险性、流通性、稳定性、决策参与性、价格波动性
5、股单本身没有价格，股单必须是记名的
6、股票风险＞投资基金风险＞债券风险
7、投资基金证券持有人与发起人之间是契约关系
8、封闭型基金证券不许赎回，开放型允许申购赎回；固定型不许转卖或重买，管理型可自由买卖
9、股东权利分共益权（出席股东大会权、表决权、查询请求权）和自益权（过户、股息分红权）
10、市场利率低于债券利率，溢价发行；市场利率等于债券利率，平价发行；市场利率高于债券利率，折价发行
第五章拍卖基础知识
1、禁止流通的物品不能作为拍卖标的
2、委托人、拍卖人对拍卖标的应承担瑕疵担保责任；在拍卖前声明不能保证真伪或品质的，不承担责任
3、非公物拍卖，未作约定，拍卖人可收取5%的佣金；公物拍卖原则上不收佣金
4、拍卖人应于拍卖日7日前发布拍卖公告
5、拍卖标的的展示时间不少于两天
6、强制拍卖，除非常低价拍品，都实行有保留价拍卖；有保留价拍卖，低于保留价不能成交
7、禁止买卖、转让的房地产通常不得拍卖
8、集体土地房屋拍卖前应向乡镇政府申请获准
9、抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意
10、拍卖房地产价格的评估一般比正常市场成交价低
11、瑕疵请求原则：
谁知晓，谁负责；拍卖人先行负责
12、是否收取酬劳可作为区别拍卖与招投标的一个重要标志
13、拍卖人、委托人不得竞买拍卖标的，也不得委托他人代为竞买
14、拥有强制拍卖权的国家机关有公、检、法、海关、税务机关
15、强制拍卖的特点：
国家强制性、标的的非自有性、主体的特定性、目的的利他性、权利的不对等性；强制拍卖中法院处置权限定原则是由标的的非自有性决定的，法院主导拍卖程序原则是由国家强制性和目的的利他性决定
16、强制拍卖的主体是委托人和拍卖人
17、强制拍卖标的三要件：
被执行人所有的财产或有处分权财产；被采取控制性措施的财产；委托拍卖人进行拍卖的财产
第六章统计学基础知识
1、统计总体（母体），指至少有一个主要性质相同的众多个体组成的集合体
2、同质性是构成统计总体的基础
3、总体单位是构成总体的个体，总体和总体单位可相互转化
4、标志是统计认识的起点，分品质标志和数量标志。
反映品质标志组成的总体称属性总体；反映数量标志组成的总体称变量总体
5、综合指标
绝对指标：
时期指标（可直接累加）、时点指标（不可直接累加）
相对指标：
结构、强度、比较、比例、计划完成、动态
平均指标：
算术平均数、调和平均数、几何平均数中位数、众数
变异指标：
标准差
6、动态趋势与波动的经典模式：
长期趋势、季节波动、循环波动、不规则波动
7、测定长期趋势值的方法：
扩大时距法、移动平均法、最小二乘法
8、测定季节波动的方法主要是计算季节比率（季节指数），比率高为旺季，比率低为淡季
9、收集资料的方法有直接观察法、采访法、报告法；收集资料的形式有统计报表、普查、重点调查、典型调查、抽样调查
10、变量有连续型和离散型，连续型变量用测量和计算方法取得，离散型变量用计数方法取得
11、质量指标是数量指标的派生指标
第七章会计基础知识
1、会计的基本职能：
反映、监督、管理
2、国家统一会计制度包括核算、监督、机构和人员管理、工作管理制度
3、会计假设包括会计主体假设、持续经营假设、会计分期假设、货币计量假设
4、法律主体是会计主体，会计主体不一定是法律主体
5、设定持续经营，才能采用历史成本计价、折旧计价；否则只能采用可变现净值法计价
6、由于会计分期，出现了权责发生制和收付实现制
7、会计信息质量标准有客观性、相关性、可比性、一贯性、及时性、明晰性
8、重要性原则与会计信息成本效益直接相关
9、资产都是企业在过去发生的交易事项中获得的，只有过去发生的交易事项才能增加或减少企业的资产
10、负债是由于过去的交易事项引起的企业当前所承担的义务
11、所有者权益（净资产）=资产－负债
12、收入——资产增加或负债减少，所有者权益增加；费用（包括营业成本和期间费用）——资产减少或负债增加，所有者权益减少
13、期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用
14、起修正作用的一般原则：
谨慎、重要性、实质重于形式原则
15、确认和计量原则：
权责发生制、配比、历史成本、划分收益性支出与资本性支出的原则
16、流动比率=流动资产/流动负债×100%速动比率=速动资产/流动负债×100%
资产负债率=负债/资产×100%
第八章城市规划基础知识
1、城市规划区包括市区、近郊区、因城建需要控制区
2、直辖市、省会市、100万人口以上市总体规划报国务院审批
3、城市规划实施控制分为通则式和判例式；我国城市规划实施控制属判例式
4、城市总体规划一般20年，近期5年
5、城市用地分10大类，46中类，73小类
6、居住用地分四类：
一类以低层住宅为主；二类以多、中、高层住宅为主；三类住宅与工业用地混合；四类以简陋住宅为主
7、中小学、幼托用地应归入居住用地
8、工业用地分三类：
一类无干扰和污染；二类有一定干扰和污染；三类有严重干扰和污染
9、建设用地分三类：
一类用地适于修建；二类用地基本可修建；三类用地不适于修建
10、中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主因
11、详细规划控制体系指标：
①用地控制指标：
用地性质、面积②环境容量控制指标：
容积率、建筑密度（上限）、绿地率（下限）、人口容量③建筑形态控制指标：
高度、间距、建筑红线后退距离（下限）④交通控制指标：
交通出入口方位、停车位（下限）
12、城市干道合理间距应600—1000米，干道间用地一般36—100公顷
13、宅建筑经济与用地经济因素：
层数、进深、长度、层高、平面系数
15、居住区车道宽≥9米，居住小区道宽7米，组团级车道4米；小路3米
16、居住区人口规模3—5万人，1万—16000户；居住小区人口规模1—1.5万人，3千—5千户
17、居住区合理服务半径800—1000米，用地规模50—100公顷；居住小区级合理服务半径400—500米
18、住宅平均层数=总建筑面积/基底总面积（层）
建筑净密度=建筑基底总面积/住宅用地面积（%）
建筑面积净密
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