万科某地产项目简报.docx

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万科某地产项目简报

鞍山万科城市花园简报

基本资料

发展商

鞍山万科房地产开发有限公司

占地面积

16万平方M

建筑设计

中建国际（深圳）设计顾问有限公司

建筑面积

18.9万平方M

景观设计

台湾老圃工程造园有限公司

规划形态

40栋（一期开13栋）

建设单位

辽宁衡业建筑工程有限公司

鞍山市住宅建设有限公司

规划户数

一期440户

总规划1400户

会所面积

2000㎡

价格范围

2400－3900元/㎡

物业经管

万科物业（1.0元/㎡/月）

面积范围

95－190㎡

施工进度

部分封顶

容积率

1.2

交房日期

2005年5月

规划居住人数

5000人

规划设计思想

强调新都市主义设计思想，在设计中注重：

⑴以人为中心，强调建筑环境的宜人性以及对步行生活的支持。

⑵公共价值重于私有价值。

⑶尊重历史于自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。

设计理念

万科城市花园的产品设计理念从研究人们的日常生活行为方式为出发，准确把握住人们日常生活习惯以及生活心理需求，来合理并创造性的布置功能空间。

户型设计中均体现出以下几个特性：

○充分利用南向空间，来完善不同气候环境中的生活起居条件与质量。

○强调餐厅的作用，将其作为现代都市高节奏日常生活中的核心内容来加以强化设计，保证其完整、明亮、舒适以突出其重要性。

○户型平面合理、分区明确，保证客厅与主卧室、餐厅有良好的朝向与景观。

○强化入口空间的功能与形象，突出门厅的空间过渡与引导作用。

○重视家庭中储藏间、洗衣间、工作阳台等辅助空间的设计，使其细致完备。

一期面积配比

户型

户型代号

面积范围

套数

所占比例

两

室

95--105㎡

15％

95--105㎡

5％

95--105㎡

8％

95--105㎡

5％

小计

146

33％

三

室

129㎡

140

32％

150㎡

8％

159㎡

5％

146㎡

11％

小计

246

56％

情

景

花

园

洋

房

155--160㎡

1％

145--150㎡

1.5％

135--140㎡

1％

180--190㎡

1.5％

145--150㎡

1％

135--140㎡

1.5％

125--130㎡

1％

180--190㎡

1.5％

小计

11％

合计

440

100％

一期组团、户型、价格区间

组团属性

价格区间

栋号

平面户型分布

主力面积

一组团

临街低价区

2400

～

2880

1#楼

B1、A、A、B1

100平二室

130平三室

2#楼

B2、C1、C1、D

3#楼

B1、C1、C1、C1、C1、D

4#楼

B、C1、C1、D

5#楼

B2、C1、C1、C1、C1、D

二组团

中价区

2500

～

3000

6#楼

B1、B、A、A、A、A、A、

A、A、A、A、A、B1、B1

100平二室

130平三室

7#楼

B、C1、C1、D

8#楼

D1、C1、C1、B

9#楼

B2、C1、C1、C1、C1、C1、

C1、C1、C1、B2

中心组团

均价3000

10#楼

E、F、F、F、F、E

150平三室

11#楼

E、F、F、F、F、E

情景花园

洋房

均价4000

12#楼

G1、G2、G2、G3、G3、G4

户户带花园或露台的专利产品

13#楼

H1、H2、H2、H3、H3、H4

优惠方式

（一）、钻石卡：

客户需交纳10万元诚意金（可返还）,7月11日停止发放,拥有钻石卡可以在开盘期间购置一期任何单元享受100元/平方M的优惠。

（二）、VIP卡：

客户需交纳5万元诚意金（可返还）,7月11日停止发放,拥有VIP卡可以在开盘期间购置一期除6、7、8、9号楼享受50元/平方M优惠外,其余均可享受100元/平方M的优惠。

（三）、大定客户：

客户需交纳1万元诚意金（可返还）,7月11日停止发放,拥有大定单客户可以在开盘期间购置一期享受贷款99折扣优惠、一次性97折优惠。

（四）、开盘期间优惠政策：

贷款无折扣、一次性98折,与钻石卡、VIP卡、大定客户同时享受。

销售动态

万科城市花园于2004年7月11日正式开盘上市。

由于产品在市场中有相当的新鲜感，因此在酝酿期就已成功积累了近1500组客户，加之样板区的情境销售和各种SP活动的烘托，开盘当日有超过1000组客户光临现场；虽然第一批公开的是位置最差的临街组团，但也取得了近100户的销售业绩；并在7月14日对外宣布一组团的124户房源全部售罄。

预计后续产品在7月底左右上市，价格会有200元/㎡的上扬。

户型、价格分布及当日销控表

3－2＃栋

平面由西至东依次为B1、A、A、B1户型，共14户；

住宅销售面积1371.61㎡，户均面积97.97㎡，户均单价2670元/㎡，户均总价261580元；

截至7.12日去化8户，有3户样板屋暂不销售，剩余3户；

1单元

2单元

楼层

单价

面积

总价

单价

面积

总价

单价

面积

总价

单价

面积

总价

五层

2890

95.26

275301

2890

93.18

269290

四层

2580

96.52

249022

2580

101.32

261406

2580

101.55

261999

2580

99.25

256065

三层

2660

96.52

256743

2660

101.32

269511

2660

101.55

270123

2660

99.25

264005

二层

2660

94.77

252088

2660

99.27

264058

2660

95.80

254828

2660

96.05

255493

一层

商业网点

备注（下同）：

红色代表：

已销售；蓝色代表：

样板屋，暂不对外销售。

3－1＃栋

平面由西至东依次为B2、C1、C1、D户型，共17户；

住宅销售面积2158.60㎡，户均面积126.98㎡，户均单价2617元/㎡，户均总价332307元；

截至7.12日去化11户，有5户样板屋暂不销售；剩余1户；

1单元

2单元

楼层

单价

面积

总价

单价

面积

总价

单价

面积

总价

单价

面积

总价

六层

2890

125.52

362753

五层

2580

100.11

258284

2580

134.34

346597

2580

127.38

328640

2580

143.19

369430

四层

2660

100.11

266293

2660

134.34

357344

2660

131.69

350295

2660

150.17

399452

三层

2660

100.11

266293

2660

134.34

357344

2660

131.69

350295

2660

150.17

399452

二层

2500

97.16

242900

2500

127.16

317900

2500

127.69

319225

2500

143.43

358575

一层

商业网点

4＃栋

平面由西至东依次为B1、C1、C1、C1、C1、D户型，共35户；

住宅销售面积4639.69㎡，户均面积132.57㎡，户均单价2552元/㎡，户均总价338319元；

截至7.12日去化30户；剩余5户；

1单元

2单元

楼层

单价

面积

总价

单价

面积

总价

单价

面积

总价

单价

面积

总价

六层

2830

126.63

358363

2830

126.81

358872

2830

126.81

358872

五层

2500

96.25

240625

2500

133.29

333225

2500

131.66

329150

2500

131.66

329150

四层

2550

96.25

245438

2550

133.29

339889

2550

131.66

335733

2550

131.66

335733

三层

2550

96.25

245438

2550

133.29

339889

2550

131.66

335733

2550

131.66

335733

二层

2400

96.25

231000

2400

133.29

319896

2400

131.66

315984

2400

131.66

315984

一层

2530

91.32

231040

2530

103.99

263095

2530

101.94

257908

2530

101.94

257908

3单元

楼层

单价

面积

总价

单价

面积

总价

六层

2830

143.17

405171

2830

148.54

420368

五层

2500

150.19

375475

2500

150.02

375050

四层

2550

150.19

382985

2550

150.02

382551

三层

2550

150.19

382985

2550

150.02

382551

二层

2400

150.19

360456

2400

150.02

360048

一层

2530

101.43

253575

2530

143.76

363713

5＃栋

平面由西至东依次为B、C1、C1、D户型，共23户；

住宅销售面积3057.42㎡，户均面积132.93㎡，户均单价2598元/㎡，户均总价345352元；

截至7.12日去化21户；剩余2户；

1单元

2单元

楼层

单价

面积

总价

单价

面积

总价

单价

面积

总价

单价

面积

总价

六层

2880

127.31

366653

2880

124.91

359741

2880

147.05

423504

五层

2550

97.38

258284

2550

131.22

334611

2550

130.79

333515

2550

149.01

139976

四层

2600

97.38

266293

2600

131.22

341172

2600

130.79

340054

2600

149.01

387426

三层

2600

97.38

266293

2600

131.22

341172

2600

130.79

340054

2600

149.01

387426

二层

2450

97.38

242900

2450

131.22

321489

2450

130.79

320436

2450

149.01

365075

一层

2580

95.24

245719

2580

128.22

330807

2580

128.55

331659

2580

141.32

364606

6＃栋

平面由西至东依次为B2、C1、C1、C1、C1、D户型，共35户；

住宅销售面积4492.2㎡，户均面积128.35㎡，户均单价2647元/㎡，户均总价339742元；

截至7.12日去化30户；剩余5户；

1单元

2单元

楼层

单价

面积

总价

单价

面积

总价

单价

面积

总价

单价

面积

总价

六层

2890

124.36

359400

2890

127.15

367464

2890

127.15

367464

五层

2580

99.18

255884

2580

133.10

343398

2580

129.94

335245

2580

129.94

335245

四层

2660

99.18

263819

2660

133.10

354046

2660

129.94

345640

2660

129.94

345640

三层

2660

99.18

263819

2660

133.10

354046

2660

129.94

345640

2660

129.94

345640

二层

2500

99.18

263819

2500

133.10

332750

2500

129.94

324850

2500

129.94

324850

一层

2630

93.26

245274

2630

128.56

338113

2630

125.44

329907

2630

125.44

329907

3单元

楼层

单价

面积

总价

单价

面积

总价

六层

2890

127.15

367464

2890

146.61

423703

五层

2580

129.94

335245

2580

151.22

390148

四层

2660

129.94

345640

2660

151.22

402245

三层

2660

129.94

345640

2660

151.22

402245

二层

2500

129.94

324850

2500

151.22

378050

一层

2630

125.44

329907

2630

148.36

390187

多层交屋规范

一、主体说明

1、结构形式：

砖混结构

砖混-底框结构（仅适用于3#楼）

二、公共部分

1、外墙材料：

劈开砖；

ICI（多乐士）外墙涂料

2、屋顶材料：

拉法基彩色混凝土屋面瓦

（颜色以实楼为准）

3、主要空调位百页：

铝板喷塑（以实楼为准）

4、雨水管：

UPVC管材

5、单元入口处室外台阶：

面层为火烧面防滑天然花岗岩石板

6、单元入口门：

断热式铝合金可视对讲单元门；IC卡开门装置；每户赠三张IC卡

7、楼梯和楼梯间

（1）地面：

面层为防滑地砖

（2）墙面：

仿瓷大白

（3）顶棚：

仿瓷大白

（4）窗：

塑钢窗，单框-中空玻璃（海螺型材，国强五金件）

（5）栏杆、扶手：

镀锌材质、喷塑钢制栏杆，木扶手（以实楼为准）

（6）照明：

吸顶式声光控感应灯

（7）信奶箱：

每户配置一个不锈钢信奶箱，集中在单元入口处设置

（8）告示栏：

单元入口处配置告示栏一个

三、住宅部分

1、客厅、卧室

（1）地面：

细石混凝土地面，下设防潮层（仅适用于底层）

楼面：

细石混凝土楼面

（2）墙面：

仿瓷大白

（3）顶棚：

仿瓷大白

（4）门：

入户门：

PVC覆膜-钢制复合门

室内门：

预留洞口

（5）窗：

塑钢窗，单框-中空玻璃（海螺型材，国强五金件）

1、电气

弱电：

（1）、有线电视系统：

客厅、主卧室各设有线电视接口一个

（2）、电话系统：

有中国电信与网通双接口，业主可自由选择

客厅、主卧室各设接口一个

（3）、信息网络系统：

园区设置LAN局域网客厅设接口一个

（4）、安防系统（户内）：

每户设置可视对讲机

强电：

（1）、额定功率：

130平方M以下，5.0KW

130平方M以上，6.0KW

（2）、室内照明：

设置座灯头、安装普通白炽灯泡

开关、插座：

“松本”牌

2、给排水

给水：

采用PPR管，厨房、卫生间各设一个接口

排水：

采用UPVC管，厨房、卫生间各设一个接口

首层设置独立排水系统

3、采暖

按分户供暖控制。

散热器：

铝合金散热器：

“华琛”牌；有外墙维护和邻靠楼梯间处的卫生间设置暖气片（以实楼为准）

管材：

铝塑复合管：

“开泰”牌

4、计量装置

煤气表、电表、水表按出户设计

室内层高2.8M以上部分（仅适用于顶层）

（1）结构楼板：

局部现浇钢筋混凝土楼板，细石混凝土面层

（2）水：

无

（3）采暖：

无

（4）电气：

预留管路至接线盒

新技术运用

※复合式厨房

※

万科针对住宅厨房空间的油污状况

、厨房功能设置不清晰

、油烟对建筑外立面的污染、操作动线不合理等四大弊病，推出了复合式厨房这一设计。

四大功能区域：

烹饪区：

烹调准备、烹调操作、餐具储藏；

备餐区：

餐前准备、餐后整理、餐具洗涤、电器设备以及餐具的收藏；

家务区：

洗衣、晾晒、清洁等，以及相关的储藏；

就餐区：

早餐、正餐；茶具、酒具的展示；以及纸巾报刊等杂物的收存；

四大优势：

功能动线完整、合理

减小污染

操作的舒适性

人性化设计

※变压止逆烟道

对比工程

变压式烟道

止逆阀烟道

变压式止逆烟道

截面尺寸

（≤6层楼）

大

（500×300）

小

（200×240mm）

中（320×250mm）

每户厨房排气量

100%开机率时，每户排气量大于300M3/h

小于250M3/h

开机率小于60％。

100%开机率时,

大于300M3/h

烟气的倒灌

系统易受外界气候影响（如风压、气压等）导致串烟。

底层用户排烟不畅

导致串烟。

系统双重保护，

串烟可能性小。

系统的耐久性

无需维修经管

1）系统设有油烟过滤网，需要经常更换

2）无动力风帽需定期维护

无需维修经管

易出现问题

因改变烟道口位置，导致整个系统串烟。

存在止逆阀关闭不严，导致串烟。

－－－

（常用烟道性能对比表）

成本分析：

（1）变压止逆烟道（320×250）

单价：

90元/M

摊入建筑面积：

2.34元/平方M

（2）变压式烟道（500×300）

单价：

40元/M

摊入建筑面积：

1.04元/平方M

（3）分析

增加成本：

1.3元/平方M

每户节约烟道面积：

0.07平方M

※渗水路面

原理：

渗水路面：

是指路面强度等性能满足要求的同时，使路面保持良好的透水性,雨水可以透过路面渗入地下土壤。

渗水路面特点：

（1）防止雨天路面积水，改善行走的舒适性与行车的安全性；

（2）地表水分散、就地排放，可减轻排水设施的负担；

（3）可降低地表温度，调节住区微气候，缓解居住区“热岛”现象；

（4）提高土壤的透气、透水性，改善土壤湿度，改善地表植物和土壤微生物的生存环境，具有生态意义；

优缺点转换

1、规划道路

万科周边全部是规划中的道路，四邻的营崔路、营城路、崔家路、崔家西路都是尚在图纸中的道路，建设需要一个较长的周期，而且如同期房一样存在一定的不确定因素；

相较我们有雷达测速的千山路和北面的深峪路、西测即将在雨季后建成通车的深营路，便利性上已经有了很明显的差距了。

2、风向与地理位置

众所周知，鞍山常年刮的是西北和东南风，稍有些地理概念的人都知道，鞍钢在整个鞍山的西北部，而万科所处的明达营城子则正好在东南部，加上其南侧现有的一个小矿山；造成的直接后果就是夏天饱受矿山飘尘、杨沙的污染；冬天鞍钢冶炼产生的废气、烟囱冒出的浓烟都很可能让东南沿线的住户受难。

健康是用钱都买不到的，房子是要住一辈子的，千万不可草率。

3、坡地（山地SUNDAY）

万科把基地形象美化成SUNDAY，固然让人觉得很吸引人，但细细想来，房子造在山坡上，一方面比较危险，一旦发生泥石流、山体滑坡等事故，后果不堪设想；另外每天回家上楼的感觉也会比住平地时累许多，长此以往、日积月累，年岁大了之后不知道您有没有考虑过后果。

4、万科房子好、物业经管好

首先万科的房子您肯定没有住过吧，怎么就能确定它肯定是好的呢，物业经管是优秀的呢；其次，万科在其他18个城市开发的工程各个都有投诉，各个都有表示不满的（详见万科投诉表）；再次，鞍山万科城市花园使用的同样是鞍山的施工队伍，但本地的施工队伍由于自身水平有限，是很难保证质量不出纰漏的。

万科投诉表

工程所在地

工程名称

投诉缘由

上海

万科假日风景

规划变更（原先承诺多层，现在盖小高层）

上海

万科春申假日风景

班车随意更改行车路线，违背了当初的承诺

深圳

万科四季花城

房屋质量差，防盗门无法正常开关等等

深圳

万科四季花城

两天时间发生四起业主失窃事件，物业没有尽到责任

深圳

万科金色家园

轰动一时的房产界纠纷大案，300余位业主集体状告万科变更规划，违背了销售时的承诺

深圳

温馨家园

交房没有通煤气，业主用了半年的瓶装液化气；小区旁原先承诺要搬迁的厂房还在继续生产，影响业主的正常作息

南京

金色家园

设计时及其不合理，造成业主入厕不便

武汉

四季花城

对万科物业经管混乱、工作交接不清表示极度不满

沈阳

万科城市花园

装修2个月，屋内漏水3次，业主对房屋质量和物业服务态度表示不满

天津

万科城市花园

氨气问题，拖了一年半时间都没有得到妥善处理

5、成熟性

从地理位置来看，万科是在铁东，传统意义上的市区（市中心），首先给人的心理感觉就要略胜一筹，从实际的公里数来看仅比我们离市中心近2公里左右；而绿城所处的高新区则属于千山区的范围内，在当地人的概念中属于位置相对偏远的郊区，而且需要经过隧道才能到达，在距离感上是不占优势的；不过在明达的地块再开发，对万科的影响还是会有所显现，各方面配套能否按时完成，会成为客户关心的焦点；

生活机能方面，是需要我们主力诉求的重中之重，也是两个案子现在最有差异化的地方：

经过6年的耕耘，绿

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