万科某地产项目简报.docx

1、万科某地产项目简报鞍山万科城市花园简报基本资料发展商鞍山万科房地产开发有限公司占地面积16万平方M建筑设计中建国际(深圳)设计顾问有限公司建筑面积18.9万平方M景观设计台湾老圃工程造园有限公司规划形态40栋(一期开13栋)建设单位辽宁衡业建筑工程有限公司鞍山市住宅建设有限公司规划户数一期440户总规划1400户会所面积2000价格范围24003900元/物业经管万科物业（1.0元/月）面积范围95190施工进度部分封顶容积率1.2交房日期2005年5月规划居住人数5000人规划设计思想强调新都市主义设计思想，在设计中注重：以人为中心，强调建筑环境的宜人性以及对步行生活的支持。公共价值重于私有

2、价值。尊重历史于自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。设计理念万科城市花园的产品设计理念从研究人们的日常生活行为方式为出发，准确把握住人们日常生活习惯以及生活心理需求，来合理并创造性的布置功能空间。户型设计中均体现出以下几个特性：充分利用南向空间，来完善不同气候环境中的生活起居条件与质量。强调餐厅的作用，将其作为现代都市高节奏日常生活中的核心内容来加以强化设计，保证其完整、明亮、舒适以突出其重要性。户型平面合理、分区明确，保证客厅与主卧室、餐厅有良好的朝向与景观。强化入口空间的功能与形象，突出门厅的空间过渡与引导作用。重视家庭中储藏间、洗衣间、工作阳台等辅助空间的设计，使其细致完备

3、。一期面积配比户型户型代号面积范围套数所占比例两室A95-1056815B95-105215B195-105348B295-105235小 计14633三室C112914032D150348E159245F1464811小 计24656情景花园洋房G1155-16041G2145-15081.5G3135-14081G4180-19041.5H1145-15041H2135-14081.5H3125-13081H4180-19041.5小 计4811合 计440100一期组团、户型、价格区间组团属性价格区间栋号平面户型分布主力面积一组团临街低价区240028801#楼B1、A、A、B1100平

4、二室130平三室2#楼B2、C1、C1、D3#楼B1、C1、C1、C1、C1、D4#楼B、C1、C1、D5#楼B2、C1、C1、C1、C1、D二组团中价区250030006#楼B1、B、A、A、A、A、A、A、A、A、A、A、B1、B1100平二室130平三室7#楼B、C1、C1、D8#楼D1、C1、C1、B9#楼B2、C1、C1、C1、C1、C1、C1、C1、C1、B2中心组团均价300010#楼E、F、F、F、F、E150平三室11#楼E、F、F、F、F、E情景花园洋房均价400012#楼G1、G2、G2、G3、G3、G4户户带花园或露台的专利产品13#楼H1、H2、H2、H3、H3、H4

5、优惠方式（一）、钻石卡：客户需交纳10万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有钻石卡可以在开盘期间购置一期任何单元享受100元/平方M的优惠。（二）、VIP卡：客户需交纳5万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有VIP卡可以在开盘期间购置一期除6、7、8、9号楼享受50元/平方M优惠外,其余均可享受100元/平方M的优惠。（三）、大定客户：客户需交纳1万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有大定单客户可以在开盘期间购置一期享受贷款99折扣优惠、一次性97折优惠。（四）、开盘期间优惠政策：贷款无折扣、一次性98折,与钻石卡、VIP卡、大定客户同时享受。销售动态万科城市花园于20

6、04年7月11日正式开盘上市。由于产品在市场中有相当的新鲜感，因此在酝酿期就已成功积累了近1500组客户，加之样板区的情境销售和各种SP活动的烘托，开盘当日有超过1000组客户光临现场；虽然第一批公开的是位置最差的临街组团，但也取得了近100户的销售业绩；并在7月14日对外宣布一组团的124户房源全部售罄。预计后续产品在7月底左右上市，价格会有200元/的上扬。户型、价格分布及当日销控表32栋平面由西至东依次为B1、A、A、B1户型，共14户；住宅销售面积1371.61，户均面积97.97，户均单价2670元/，户均总价261580元；截至7.12日去化8户，有3户样板屋暂不销售，剩余3户；1

7、单元2单元02010201楼层单价面积总价单价面积总价单价面积总价单价面积总价五层289095.26275301289093.18269290四层258096.522490222580101.322614062580101.55261999258099.25256065三层266096.522567432660101.322695112660101.55270123266099.25264005二层266094.77252088266099.27264058266095.80254828266096.05255493一层商 业 网 点备注（下同）：红色代表：已销售；蓝色代表：样板屋，暂不对外销

8、售。31栋平面由西至东依次为B2、C1、C1、D户型，共17户；住宅销售面积2158.60，户均面积126.98，户均单价2617元/，户均总价332307元；截至7.12日去化11户，有5户样板屋暂不销售；剩余1户；1单元2单元02010201楼层单价面积总价单价面积总价单价面积总价单价面积总价六层2890125.52362753五层2580100.112582842580134.343465972580127.383286402580143.19369430四层2660100.112662932660134.343573442660131.693502952660150.17399452三

9、层2660100.112662932660134.343573442660131.693502952660150.17399452二层250097.162429002500127.163179002500127.693192252500143.43358575一层商 业 网 点4栋平面由西至东依次为B1、C1、C1、C1、C1、D户型，共35户；住宅销售面积4639.69，户均面积132.57，户均单价2552元/，户均总价338319元；截至7.12日去化30户；剩余5户；1单元2单元02010201楼层单价面积总价单价面积总价单价面积总价单价面积总价六层2830126.6335836328

10、30126.813588722830126.81358872五层250096.252406252500133.293332252500131.663291502500131.66329150四层255096.252454382550133.293398892550131.663357332550131.66335733三层255096.252454382550133.293398892550131.663357332550131.66335733二层240096.252310002400133.293198962400131.663159842400131.66315984一层253091.3

11、22310402530103.992630952530101.942579082530101.942579083单元0201楼层单价面积总价单价面积总价六层2830143.174051712830148.54420368五层2500150.193754752500150.02375050四层2550150.193829852550150.02382551三层2550150.193829852550150.02382551二层2400150.193604562400150.02360048一层2530101.432535752530143.76363713.5栋平面由西至东依次为B、C1、C1、

12、D户型，共23户；住宅销售面积3057.42，户均面积132.93，户均单价2598元/，户均总价345352元；截至7.12日去化21户；剩余2户；1单元2单元02010201楼层单价面积总价单价面积总价单价面积总价单价面积总价六层2880127.313666532880124.913597412880147.05423504五层255097.382582842550131.223346112550130.793335152550149.01139976四层260097.382662932600131.223411722600130.793400542600149.01387426三层260

13、097.382662932600131.223411722600130.793400542600149.01387426二层245097.382429002450131.223214892450130.793204362450149.01365075一层258095.242457192580128.223308072580128.553316592580141.323646066栋平面由西至东依次为B2、C1、C1、C1、C1、D户型，共35户；住宅销售面积 4492.2，户均面积128.35，户均单价2647元/，户均总价339742元；截至7.12日去化30户；剩余5户；1单元2单元020

14、10201楼层单价面积总价单价面积总价单价面积总价单价面积总价六层2890124.363594002890127.153674642890127.15367464五层258099.182558842580133.103433982580129.943352452580129.94335245四层266099.182638192660133.103540462660129.943456402660129.94345640三层266099.182638192660133.103540462660129.943456402660129.94345640二层250099.182638192500133

15、.103327502500129.943248502500129.94324850一层263093.262452742630128.563381132630125.443299072630125.443299073单元0201楼层单价面积总价单价面积总价六层2890127.153674642890146.61423703五层2580129.943352452580151.22390148四层2660129.943456402660151.22402245三层2660129.943456402660151.22402245二层2500129.943248502500151.22378050一层2

16、630125.443299072630148.36390187多层交屋规范一、主体说明1、 结构形式：砖混结构砖混-底框结构（仅适用于3#楼）二、公共部分1、 外墙材料：劈开砖；ICI（多乐士）外墙涂料2、 屋顶材料：拉法基彩色混凝土屋面瓦（颜色以实楼为准）3、 主要空调位百页：铝板喷塑（以实楼为准）4、 雨水管：UPVC管材5、 单元入口处室外台阶：面层为火烧面防滑天然花岗岩石板6、 单元入口门：断热式铝合金可视对讲单元门；IC卡开门装置；每户赠三张IC卡7、 楼梯和楼梯间（1） 地面：面层为防滑地砖（2） 墙面：仿瓷大白（3） 顶棚：仿瓷大白（4） 窗：塑钢窗，单框-中空玻璃（海螺型材，国

17、强五金件）（5） 栏杆、扶手：镀锌材质、喷塑钢制栏杆，木扶手（以实楼为准）（6） 照明：吸顶式声光控感应灯（7） 信奶箱：每户配置一个不锈钢信奶箱，集中在单元入口处设置（8） 告示栏：单元入口处配置告示栏一个 三、住宅部分1、 客厅、卧室（1） 地面：细石混凝土地面，下设防潮层（仅适用于底层）楼面：细石混凝土楼面（2） 墙面：仿瓷大白（3）顶棚：仿瓷大白（4）门：入户门：PVC覆膜-钢制复合门室内门：预留洞口（5）窗：塑钢窗，单框-中空玻璃（海螺型材，国强五金件）1、 电气弱电：(1)、有线电视系统：客厅、主卧室各设有线电视接口一个(2)、电话系统：有中国电信与网通双接口，业主可自由选择客厅、

18、主卧室各设接口一个(3)、信息网络系统：园区设置LAN局域网客厅设接口一个(4)、安防系统（户内）：每户设置可视对讲机强电：(1)、额定功率： 130平方M以下，5.0KW130平方M以上，6.0KW(2)、室内照明：设置座灯头、安装普通白炽灯泡开关、插座：“松本”牌2、 给排水给水：采用PPR管，厨房、卫生间各设一个接口排水：采用UPVC管，厨房、卫生间各设一个接口首层设置独立排水系统3、 采暖按分户供暖控制。散热器：铝合金散热器：“华琛”牌；有外墙维护和邻靠楼梯间处的卫生间设置暖气片（以实楼为准）管材：铝塑复合管：“开泰”牌4、 计量装置煤气表、电表、水表按出户设计室内层高2.8M以上部分

19、（仅适用于顶层）(1) 结构楼板：局部现浇钢筋混凝土楼板，细石混凝土面层(2) 水：无(3) 采暖：无(4) 电气：预留管路至接线盒新技术运用 复合式厨房 万科针对住宅厨房空间的油污状况、厨房功能设置不清晰、油烟对建筑外立面的污染、操作动线不合理等四大弊病，推出了复合式厨房这一设计。四大功能区域：烹饪区：烹调准备、烹调操作、餐具储藏；备餐区：餐前准备、餐后整理、餐具洗涤、电器设备以及餐具的收藏；家务区：洗衣、晾晒、清洁等，以及相关的储藏；就餐区：早餐、正餐；茶具、酒具的展示；以及纸巾报刊等杂物的收存；四大优势：功能动线完整、合理减小污染操作的舒适性人性化设计 变压止逆烟道对比工程变压式烟道止逆

20、阀烟道变压式止逆烟道截面尺寸（6层楼）大（500300）小（200240mm）中（320250mm）每户厨房排气量100%开机率时，每户排气量大于300M3/h小于250 M3/h开机率小于60。100%开机率时,大于300M3/h烟气的倒灌系统易受外界气候影响（如风压、气压等）导致串烟。底层用户排烟不畅导致串烟。系统双重保护，串烟可能性小。系统的耐久性无需维修经管1）系统设有油烟过滤网，需要经常更换2）无动力风帽需定期维护无需维修经管易出现问题因改变烟道口位置，导致整个系统串烟。存在止逆阀关闭不严，导致串烟。（常用烟道性能对比表）成本分析：（1）变压止逆烟道（320250）单价：90 元/M

21、摊入建筑面积：2.34 元/平方M（2）变压式烟道（500300）单价：40 元/M摊入建筑面积：1.04 元/平方M（3）分析增加成本：1.3元/平方M每户节约烟道面积：0.07平方M 渗水路面原理：渗水路面：是指路面强度等性能满足要求的同时，使路面保持良好的透水性,雨水可以透过路面渗入地下土壤。渗水路面特点：（1）防止雨天路面积水，改善行走的舒适性与行车的安全性；（2）地表水分散、就地排放，可减轻排水设施的负担；（3）可降低地表温度，调节住区微气候，缓解居住区“热岛”现象；（4）提高土壤的透气、透水性，改善土壤湿度，改善地表植物和土壤微生物的生存环境，具有生态意义；优缺点转换1、 规划道路

22、万科周边全部是规划中的道路，四邻的营崔路、营城路、崔家路、崔家西路都是尚在图纸中的道路，建设需要一个较长的周期，而且如同期房一样存在一定的不确定因素；相较我们有雷达测速的千山路和北面的深峪路、西测即将在雨季后建成通车的深营路，便利性上已经有了很明显的差距了。2、 风向与地理位置众所周知，鞍山常年刮的是西北和东南风，稍有些地理概念的人都知道，鞍钢在整个鞍山的西北部，而万科所处的明达营城子则正好在东南部，加上其南侧现有的一个小矿山；造成的直接后果就是夏天饱受矿山飘尘、杨沙的污染；冬天鞍钢冶炼产生的废气、烟囱冒出的浓烟都很可能让东南沿线的住户受难。健康是用钱都买不到的，房子是要住一辈子的，千万不可草

23、率。3、 坡地（山地 SUNDAY）万科把基地形象美化成SUNDAY，固然让人觉得很吸引人，但细细想来，房子造在山坡上，一方面比较危险，一旦发生泥石流、山体滑坡等事故，后果不堪设想；另外每天回家上楼的感觉也会比住平地时累许多，长此以往、日积月累，年岁大了之后不知道您有没有考虑过后果。4、 万科房子好、物业经管好首先万科的房子您肯定没有住过吧，怎么就能确定它肯定是好的呢，物业经管是优秀的呢；其次，万科在其他18个城市开发的工程各个都有投诉，各个都有表示不满的（详见万科投诉表）；再次，鞍山万科城市花园使用的同样是鞍山的施工队伍，但本地的施工队伍由于自身水平有限，是很难保证质量不出纰漏的。万科投诉表

24、工程所在地工程名称投诉缘由上海万科假日风景规划变更（原先承诺多层，现在盖小高层）上海万科春申假日风景班车随意更改行车路线，违背了当初的承诺深圳万科四季花城房屋质量差，防盗门无法正常开关等等深圳万科四季花城两天时间发生四起业主失窃事件，物业没有尽到责任深圳万科金色家园轰动一时的房产界纠纷大案，300余位业主集体状告万科变更规划，违背了销售时的承诺深圳温馨家园交房没有通煤气，业主用了半年的瓶装液化气；小区旁原先承诺要搬迁的厂房还在继续生产，影响业主的正常作息南京金色家园设计时及其不合理，造成业主入厕不便武汉四季花城对万科物业经管混乱、工作交接不清表示极度不满沈阳万科城市花园装修2个月，屋内漏水3次，业主对房屋质量和物业服务态度表示不满天津万科城市花园氨气问题，拖了一年半时间都没有得到妥善处理5、 成熟性从地理位置来看，万科是在铁东，传统意义上的市区（市中心），首先给人的心理感觉就要略胜一筹，从实际的公里数来看仅比我们离市中心近2公里左右；而绿城所处的高新区则属于千山区的范围内，在当地人的概念中属于位置相对偏远的郊区，而且需要经过隧道才能到达，在距离感上是不占优势的；不过在明达的地块再开发，对万科的影响还是会有所显现，各方面配套能否按时完成，会成为客户关心的焦点；生活机能方面，是需要我们主力诉求的重中之重，也是两个案子现在最有差异化的地方：经过6年的耕耘，绿