开放社区设计策略分享.pptx

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DesignStrategyofOpenCommunity开放社区新政策设计策略分享CONTENT01政策解读解决的城市问题02市场反馈负面声音四大误解专业分析03案例分析五项案例分析新政策引发的脑洞04实践总结不同尺度类型下的小区规划设计要点09LOGO我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。

已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。

城市效率低公共资源浪费交通压力大地块割裂实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

打通各类“断头路”，形成完整路网，提高道路通达性。

科学、规范设置道路交通安全设施和交通管理设施，提高道路安全性。

市政配套不均衡小区内道路效率低城市活性差小区配套排他性强小区景观共享性差市政道路缺少“毛细血管”系统城市割裂、破碎、封闭、缺失有机整体感政策解读解决城市问题居住私密性差人车混行不安全增加物业安保成本社区品质降低公共空间利益权属混乱盗窃问题猖獗小区内公共停车杂乱低密区品质难以实现低密区品质难以实现不安全因素多物业费增加市场调研客户抗性大乱！

乱！

开放模式不适合高端小区沿街商业多，城市界面差居住模式陌生，接受度差集中绿化品质难以保证01LOGO市场反馈负面声音08LOGOPRESENTATION循序渐进的打开，并不是断崖式的展开；“封闭住宅小区”并非指所有的城市社区，而是指绵延数千米甚至面积超过几平方公里的“超大楼盘”ECONOMY内容与物权法相左各地规划部门需要进行大量基础性配套工作SOCIALMEDIA特殊功能街区不能拆除围墙，如：

学校、医院地块上市前已规划成“小尺度”政策解读四大误解SOCIALMEDIA权限卡方式拆墙同时强化楼栋安全制度与法律上出台配套政策所有小区的围墙都得拆花钱买的公摊要“上交”建好又拆费力又费资源以后小区可以随便摆摊？

政策解读地产人分析01LOGOPROPOSITION市政道理压力降低，市政道路投入减少地面停车位公有化社区绿化变为城市绿化迂回打击高端物业三，四线城市库存压力大，土地交易冷淡，街区式地块入市促进政府财政收入弱化贫富差距CONTRADITION小型街区式地块地价总价低，风险小，操作性高用最原始的方式激活地块里的商业指标换一种方式挽救小开发商PROS政府推卸责任，把更多的压力推给了开发商COS政策掩护下开发商有利可图07LOGO12345案例分享湖南省衡阳市旧城区演武坪街区宜宾莱茵河畔小区深圳万科城TOWNHOUSE郭公庄一期公租房社区武汉融科天城维思平设计案例分享湖南省衡阳市旧城区演武坪街区01LOGO作为街区开放度的核心指标，街区的空间开放层级可分三级街道、地块和建筑，此序列表征了街区开放程度的逐渐增强。

通过对三个开放式居住街区的空间开放层级的研究，可知街道系统的开放与否标志了街区是否开放，开放的地块的数量与开放区域密度总和的增减标志着街区开放程度是否得到加深，街区内部居住建筑的开放则是开放程度的上限。

案例分享湖南省衡阳市旧城区演武坪街区01LOGO通过对三类活动（进出活动、街道日常活动，开放空间日常活动）的观察，分析了人群对于街区开放的依赖程度及活动发生场所的规律。

发现，使用人群比较喜好混合出入口与街道空间，并且在这两类场所中，空间氛围越积极，使用人群的喜好程度越高，活动集合效应越强。

适度控制街区内部主要街道的经济性活动程度以及规范内部街道空间秩序管理是开放式居住街区保持活力且适宜居住的关键。

案例分享湖南省衡阳市旧城区演武坪街区01LOGO12310%0%72%26%40%28%列2列1街区的开放是否让您有日常的心理焦虑感？

街区开放带来的外来者是够让您有排斥感？

街区的开放是否对您的生活造成强烈影响？

您认为街区现状的哪一个层级开始让您有归属感？

您认为街区现状的哪一个层级是居民的私密空间？

您认为街区的开放应该到哪一个层级？

10%0%77%26%40%23%64%60%0%建筑地块街道案例分享宜宾莱茵河畔小区01LOGO占地面积约亩总建筑面积约万平方米其中住宅建筑面积万平方米商业建筑面积约万平方米整体规划着重由多向的街道交汇成多个广场节点并形成街道围合的组团，从而整合成一个开放与封闭组合的动静相宜的社区格局道路组团商业景观无差别化小区入口道路级别开放程度逐级收缩丰富的沿街商业天然围合成组团组团内独立安静主要城市界面集中型商业聚拢人气沿街商业激活社区商业活性东面集中型景观带作为社区绿化配套服务区域扩大，使用效率高进而激活景观商业带案例分享宜宾莱茵河畔小区01LOGO商业街区规划商业氛围商业街区规划：

通过贯穿整个项目的商业主轴与景观商业、街坊式商业联通，形成H型商业布局，结合各个公共空间节点将整个社区打开商业氛围由广场式道路深入社区内部并相互衔接，项目北侧延城市道路布置了大量餐饮，在西南角为集中式商业，西侧设置了独立的街坊式商业街，东部为景观商业街区，其余街道布置了大量商铺商业活性高案例分享宜宾莱茵河畔小区01LOGO案例分享宜宾莱茵河畔小区01LOGO小区内道路宽度比常规小区尺度宽开放小区常规小区小区道路69米18米组团路12米35米案例分享深圳万科城TOWNHOUSE01LOGO占地面积约46万平方米总建筑面积约53万平方米其中住宅建筑面积39.8万平方米商业建筑面积3万平方米整体规划用水轴线和绿轴线将湖面两边的住宅、市政文化广场、风情街区、会所等有机串联，只在商业街区做开放，并不向住宅内部延伸，开放程度有限案例分享深圳万科城TOWNHOUSE01LOGO街区组团小区片区以组团为单元围合，组团内部的烛照具有良好的围合私密感预留出了小区与片区的开放式接触空间，小区界面是开放式的入口片区内商业及集中性基础设施开放，与城区的基础设施合各项服务配套相呼应风情商业街以文化广场为中心，沿街道向周边辐射商业，形成核心公共空间，区分商业内接与外街，结合水景排布沿河商业，向住宅组团有所延伸，做到商业表面的开放案例分享深圳万科城TOWNHOUSE01LOGO环线干道组团路风情商业街整体道路体系设置结合了开放式规划，以街区为单元，干道与支路相连，小区内组团通过干道有机联系，组团内部通过支路连接有良好的通达性环线干道，串联商业街及各组团环线干道人车分行，道路两侧为步行，之间为双向单车道各个组团内部通过人车混行车道，以之路形式实现环形干道人车分流，向各个组团内辐射风情商业街区外街为人车分行车道，沿街布置商业，并在内部节点以及沿河路段进行景观绿化处理。

内街为步行街道，吸引人流聚拢案例分享郭公庄一期公租房社区01LOGO占地面积约5.7万平方米总建筑面积约25万平方米商业建筑面积3.75万平方米整体规划郭公庄一期公租房的规划打破了全封闭的管理模式，采用街区模式，社区开放，组团围合的方式，分成9个街区，街区直接面向城市公共空间，增强承租人群与城市公共生活的联系。

案例分享郭公庄一期公租房社区01LOGO轴线组团商业，配套景观南北向的一条S形的绿化生活轴，东西向的商业步行街，形成的“十”字形公共空间骨架结构，小区分成9个小型开放街区每个街区用两到三栋住宅与配套公建围合成院落，院落内是安静和安全步行空间。

；机动车行驶在街区外的公共道路上，实现了人车分流。

主规划设计了15%的商业、办公、社区服务设施，这些设施沿着十字形公共空间布置，与每一个街区都有方便的联系，这些公共设施除了能为为居民提供良好的配套服务，案例分享郭公庄一期公租房社区01LOGO狭小的户内居住空间难以满足承租人的社交要求，因此，在公共部分设计了公共门厅，大约100多平方米，门厅内布置了会客、休息、自动售卖机、快递收寄箱、寄存处、儿童活动区、洗衣房等设施。

单一的居住功能，就是所谓的“睡城”，无法形成社区活力。

多种功能的有序混和，对提升社区的活力，改善社会组织结构，减少城市通勤交通的压力都有益处案例分享武汉融科天城01LOGO占地面积约155,919平方米总建筑面积约367,790平方米项目性质：

高层住宅/高层公寓/精品酒店/学校/会所/商业整体规划商住空间的立体化即首层与二层安排商业，三层以上安排住宅及居民专属花园，商业与住宅在空间上实现分隔；住宅与商业的管理分开，住宅出入口设置单独的门禁及监控管理系统，每栋住宅楼大堂可单设保安，从而保证居住安全。

”案例分享武汉融科天城01LOGO空间分层立体组织无负1层到地面2层全面开放，满足社区内外各类人群的商业消费需求；3层为住宅公寓层，并在此设置了花园，仅供社区居民专属休闲散步使用，独立封闭。

专人专属活动空间，私密又包容、互不干扰，满足访客、业主不同需求。

通过立体的方式隔离非社区居民与社区居民，地面层为商业人群与穿行人群的活动空间，商业层的屋顶设置本社区居民的专属休闲景观空间，最大限度减少非社区居民对本小区业主的干扰。

案例分享武汉融科天城01LOGO平台之上的建筑群体是小区的业主居住空间，呈闪电型布置，使围合空间有收有放；居民既可以通过楼座中的直梯直达室外花园活动、到商业街购物，方便却又不受外来者干扰。

平台顶部即商业上方通过台地形成连续完整的空中花园，通过环境和都市商业的叠加，使二者都得到最大的发展。

小区内建筑物底层架空，带给花园充足的日照与良好的通风，使景观带得以连续，形成整体专属景观花园。

17LOGO城市界面与景观界面的处理和过渡高密度、公共服务类设施置于城市界面，景观界面设置低密度、景观休闲类；两者之间可通过道路、景观进行过渡和串联都市核心带的建立开放空间以商业街或集中式商业与公共空间的结合形成核心主轴开放空间，商业街贯穿深入社区，提高社区开放程度公共空间的优先设置广场、景观节点的频繁适时设置，提供活动交流空间道路体系设计：

尊重区域级交通规划，与外在道路有序承接；社区内部道路人车人分行、混行及步行逐步收缩，注重道路设计，使道路也成为公共空间生活场景的营造：

运用景观小品、地标建筑、商业外摆装饰等营造良好的生活氛围开放的“度”全开放：

都市核心路、城市级道路半开放：

社区公共设施（商业、景观共建）、城市次级道路封闭：

组团、院落全封闭实践总结不同尺度类型下的小区规划设计要点01LOGO开放型社区的实践运用总结THANKS