土地市场与城市土地市场管理.ppt

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土地市场与城市土地市场管理.ppt

第一节第一节土地市场的概念与功能土地市场的概念与功能第二节第二节我国土地市场的现状我国土地市场的现状第三节第三节城市土地市场管理概述城市土地市场管理概述第四节第四节城市土地市场供需调控与管理城市土地市场供需调控与管理第五节第五节城市土地市场价格管理城市土地市场价格管理第六节第六节城市土地市场微观管理城市土地市场微观管理第七节第七节我国土地市场制度建设我国土地市场制度建设专题专题3：

土地市场与城市土地市场管理：

土地市场与城市土地市场管理旧的土地分类旧的土地分类一级类型（八大类）：

一级类型（八大类）：

耕地耕地园地园地林地林地牧草地牧草地居民点及工矿用地居民点及工矿用地交通用地交通用地水域水域未利用地未利用地现行土地分类现行土地分类：

一级类（三大类）一级类（三大类）农用地农用地建设用地建设用地未利用地未利用地二级类：

二级类：

农用地分为耕地、农用地分为耕地、园地、园地、林地、林地、牧草地、其他农用地牧草地、其他农用地建设用地分为建设用地分为:

商服用地商服用地工矿仓储用地工矿仓储用地公共设施用地公共设施用地公共建筑用地公共建筑用地住宅用地住宅用地特殊用地特殊用地交通用地交通用地水利建设用地水利建设用地未利用地分为：

未利用地未利用地分为：

未利用地其他土地其他土地中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会日前联合发布员会日前联合发布土地利用现状分类土地利用现状分类标志着我国土地利用现状分类第一次拥有了全国统一的国家标准标志着我国土地利用现状分类第一次拥有了全国统一的国家标准土地利用现状分类土地利用现状分类国家标准共分国家标准共分12个一级类、个一级类、56个二级类个二级类其中一级类包括：

耕地、园地、林地、草地、其中一级类包括：

耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。

水域及水利设施用地、其他土地。

市场：

狭义的市场是指商品交换的具体场所。

广义的市场是指商品交换关系的总和。

第一节第一节土地市场的概念与功能土地市场的概念与功能土地市场：

土地市场：

从狭义上讲，从狭义上讲，土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所；土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所；第一节第一节土地市场的概念与功能土地市场的概念与功能土地市场：

土地市场：

从广义上讲，从广义上讲，土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。

经济关系的总和。

即：

土地产权流动中所发生的土地供求双方以及整个产权土地产权流动中所发生的土地供求双方以及整个产权交易领域。

交易领域。

城市土地市场城市土地市场农村土地市场农村土地市场第一节第一节土地市场的概念与功能土地市场的概念与功能土地市场关系的两种基本形态：

土地市场关系的两种基本形态：

土地所有权让渡关系土地所有权让渡关系土地使用权让渡关系土地使用权让渡关系第一节第一节土地市场的概念与功能土地市场的概念与功能土地市场的特征：

土地市场的特征：

地域性：

不能移动地域性：

不能移动垄断性：

垄断性：

稀缺性稀缺性层次性：

存在一、二级土地市场层次性：

存在一、二级土地市场双重性：

土地具有投资和消费的双重性双重性：

土地具有投资和消费的双重性衍生性：

土地具有保值、增值作用衍生性：

土地具有保值、增值作用第一节第一节土地市场的概念与功能土地市场的概念与功能土地市场的功能：

土地市场的功能：

（1）通过土地市场机制对土地资源进行高效配置；）通过土地市场机制对土地资源进行高效配置；

（2）推动产业结构调整，优化生产结构；）推动产业结构调整，优化生产结构；（3）健全和完善市场体系，促进市场经济发展。

）健全和完善市场体系，促进市场经济发展。

第一节第一节土地市场的概念与功能土地市场的概念与功能第二节第二节我国土地市场的现状我国土地市场的现状土地产权流动的方式：

土地产权流动的方式：

国家依法向集体征用土地；国家依法向集体征用土地；行政划拨土地使用权；行政划拨土地使用权；土地所有者在土地出让市场让渡土地使用权；土地所有者在土地出让市场让渡土地使用权；土地流转市场土地使用权流转。

土地流转市场土地使用权流转。

从产权构成来看，我国土地市场可以划分为：

土地所有权市场（土地出让市场）土地所有权市场（土地出让市场）土地使用权市场（土地流转市场）土地使用权市场（土地流转市场）第二节第二节我国土地市场的现状我国土地市场的现状土地所有权市场（出让一级市场）：

土地所有权市场（出让一级市场）：

国家作为土地所有权主体与土地使用权主体之间所发国家作为土地所有权主体与土地使用权主体之间所发生的土地产权交换关系。

生的土地产权交换关系。

体现在国有土地有偿有限期出让、出租土地使用权中。

方式：

协议、招标、拍卖方式：

协议、招标、拍卖第二节第二节我国土地市场的现状我国土地市场的现状土地使用权市场（二级市场）：

土地使用权市场（二级市场）：

已经参与土地出让市场的纵向运动已经参与土地出让市场的纵向运动或划拨土地使用权经过补办出让手续为前提或划拨土地使用权经过补办出让手续为前提第二节第二节我国土地市场的现状我国土地市场的现状我国城市土地市场的形成与发展我国城市土地市场的形成与发展土地市场建立和发展必然以商品经济发展到一定阶土地市场建立和发展必然以商品经济发展到一定阶段为前提条件，伴随市场经济发展而发展，在时间上呈段为前提条件，伴随市场经济发展而发展，在时间上呈现阶段性。

现阶段性。

19791979年年中外合资经营企业法中外合资经营企业法19801980年年关于合资企业建设用地的暂行规定关于合资企业建设用地的暂行规定明确规定了中外合资企业建设用地实行有偿使用，揭开了土地使明确规定了中外合资企业建设用地实行有偿使用，揭开了土地使用制度改革序幕。

用制度改革序幕。

第二节第二节我国土地市场的现状我国土地市场的现状我国城市土地市场的形成与发展我国城市土地市场的形成与发展分为：

萌芽，形成和完善三阶段分为：

萌芽，形成和完善三阶段11、城市土地市场的萌芽阶段；、城市土地市场的萌芽阶段；1987.9.91987.9.9深圳市政府首次以深圳市政府首次以协议协议方式出让土地使用权；方式出让土地使用权；1987.11.261987.11.26深圳市政府首次以深圳市政府首次以公开招标公开招标方式出让土地使用权；方式出让土地使用权；19881988年年土地管理法土地管理法正式宣布土地有偿使用制度的确立。

正式宣布土地有偿使用制度的确立。

第二节第二节我国土地市场的现状我国土地市场的现状我国城市土地市场的形成与发展我国城市土地市场的形成与发展22、城市土地市场的形成阶段：

、城市土地市场的形成阶段：

1988.41988.4第七届全国人大第一次会议删去了宪法第十条第四款第七届全国人大第一次会议删去了宪法第十条第四款不不得出租土地得出租土地的规定；的规定；1990.51990.5国务院颁布国务院颁布中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二节第二节我国土地市场的现状我国土地市场的现状我国城市土地市场的形成与发展我国城市土地市场的形成与发展33、城市土地市场的发展的完善阶段、城市土地市场的发展的完善阶段19991999城市房地产管理法城市房地产管理法颁布颁布城市土地市场发展进入转折期城市土地市场发展进入转折期第二节第二节我国土地市场的现状我国土地市场的现状城市土地市场的结构体系城市土地市场的结构体系城市土地市场类型结构包括：

城市土地市场类型结构包括：

11、城市各类用地市场、城市各类用地市场住宅用地市场；商业用地市场；工业用地市场等住宅用地市场；商业用地市场；工业用地市场等22、城市土地产权市场、城市土地产权市场第二节第二节我国土地市场的现状我国土地市场的现状2.城市土地市场层次结构城市土地市场层次结构城市土地一级市场：

城市土地一级市场：

出让、出租和入股出让、出租和入股城市土地二级市场：

城市土地二级市场：

转让、转租、抵押和入股转让、转租、抵押和入股第二节第二节我国土地市场的现状我国土地市场的现状3.城市土地市场组织结构城市土地市场组织结构城市土地市场主体组织：

城市土地市场主体组织：

产权独立、自主进行决策、追求自生利益最大化产权独立、自主进行决策、追求自生利益最大化市场中介组织：

市场中介组织：

法律、投资咨询、代租代售、评估法律、投资咨询、代租代售、评估市场调控组织：

市场调控组织：

政府政府第二节第二节我国土地市场的现状我国土地市场的现状城市土地市场运行机制城市土地市场运行机制:

市场机制；宏观调控机制市场机制；宏观调控机制1.1.城市土地市场机制：

城市土地市场机制：

包括供需机制；竞争机制和价格机制包括供需机制；竞争机制和价格机制第三节第三节城市土地市场管理概述城市土地市场管理概述2.2.城市土地市场宏观调控机制：

城市土地市场宏观调控机制：

市场行为存在利益分配上的局限性市场行为存在利益分配上的局限性和调节活动的短期性和调节活动的短期性宏观调控，即政府通过市场机制间接作用于企业活动。

宏观调控，即政府通过市场机制间接作用于企业活动。

第三节第三节城市土地市场管理概述城市土地市场管理概述城市土地市场管理的必要性：

城市土地市场管理的必要性：

1.1.城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的。

城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的。

2.2.城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理。

场管理。

第三节第三节城市土地市场管理概述城市土地市场管理概述土地的社会土地的社会性性保护产权保护产权抑制投机抑制投机盲目开发盲目开发收益分配不合理收益分配不合理资源配置不合理资源配置不合理闹市设工业用地闹市设工业用地商品房空置商品房空置城市不断扩张城市不断扩张城市土地市场管理的原则城市土地市场管理的原则：

1.1.整合性利益原则；整合性利益原则；2.2.平等对待原则；平等对待原则；3.3.控制与弹性管理原则；控制与弹性管理原则；4.4.依法管理的原则依法管理的原则第三节第三节城市土地市场管理概述城市土地市场管理概述城市土地市场管理的内容城市土地市场管理的内容1.1.宏观管理：

宏观管理：

重点是对一级市场的供需和价格进行管理。

2.2.微观管理：

微观管理：

对市场主体、交易程序进行管理，保证公平。

第三节第三节城市土地市场管理概述城市土地市场管理概述第四节第四节城市土地市场供需调控与管理城市土地市场供需调控与管理土地市场供需平衡模型与调控机制土地市场供需平衡模型与调控机制城市土地供需平衡：

指城市土地供需运动的趋势城市土地供需平衡：

指城市土地供需运动的趋势从非均衡趋向于均衡，是一种动态的平衡。

从非均衡趋向于均衡，是一种动态的平衡。

从一种分配状态到另一种状态的变化中，在没有使任何从一种分配状态到另一种状态的变化中，在没有使任何人境况变坏的前提下，也不可能再使某些人的处境变好。

换人境况变坏的前提下，也不可能再使某些人的处境变好。

换句话说，就是不可能再改善某些人的境况，而不使任何其他句话说，就是不可能再改善某些人的境况，而不使任何其他人受损。

那这种经济状况就是帕累托最优人受损。

那这种经济状况就是帕累托最优（Pareto（ParetoOptimality）Optimality），也称为帕累托效率（，也称为帕累托效率（ParetoEfficiencyParetoEfficiency）、）、帕累托改善、帕雷托最佳配置帕累托改善、帕雷托最佳配置。

第四节第四节城市土地市场供需调控与管理城市土地市场供需调控与管理第四节第四

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