上海某招投标项目可行性研究报告.docx
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上海某招投标项目可行性研究报告
上海某土地招投标
第一章项目概况
本可行性研究报告是****（集团）有限公司响应上海市第8次土地招标公告，
竞投宝山8号地块所做的，作为投标文件的一部分，仅作参考，一切以其它相关
文件为准。
本地块为毛地出让，竞投价主要包括：
土地征用费、土地出让金及周边环境、
规划指标等综合因素，不包括带征地费用1.6亿元人民币。
另外，基地内动迁房源和相关动拆迁手续由中标单位自行办理。
1．2地块概况
范围：
环镇南路南侧、龙珍港西侧、真华路东侧；
面积：
A块45090平米，B块61341平米，总共106431平米；
现状：
约有172户动迁居民宅和约6万平米工业厂房、仓库等（以实际为准）；
土地用途：
70年居住用地；
1．3地块周边配套概况
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地块贴近人气旺盛、开发成熟的****社区，项目周边生活配套设施齐全、出
行交通便捷。
生活配套：
在地块以南1000米左右范围内，有便利店、书店、超市、商场、
集贸市场、药房、大型餐饮、证券市场、银行、医院、敬老院等
各种设施。
公共设施：
行知公园、****社区中心、****虎城商业中心、****商业街等；
教育设施：
有幼儿园、小学、中学；
交通：
****社区内737、738、766、510、78、923、762等
沪太路上767、58、68、206、909、520、761、529、710等等
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第二章项目建设的必要性
2．1总体经济发展的需要
自改革开发以来，特别是92年实施浦东开发以后，上海市经济一直保持较
快发展速度，GDP连续十多年保持两位数增长，人均GDP更是突破5000美圆
大关，使上海稳步向国际经济、金融中心的定位迈进。
在加入世贸组织、成功申
办世博会等利好消息的激励下，上海市今年前三季度，克服了伊拉克战争、非典
疫情和历史罕见高温等诸多不利因素的影响，保持了国民经济的快速健康发展。
GDP、工业生产、外贸出口等多项主要经济指标增幅均达到1997年亚洲金融危
机以来同期最高的水平。
国民经济持续快速增长，增速加快。
据初步测算，前三
季度本市GDP完成4409.82亿元，按可比价格计算，比去年同期增长11.8%，增
速同比加快1.2个百分点。
其中，第一产业增加值41.91亿元，增长2%；第二产
业增加值2258.21亿元，增长17.1%；第三产业增加值2109.7亿元，增长6.7%。
经济的快速发展带动了房地产业的兴旺，上海房地产业经过20年的发展，
其占GDP的比重由1978年的0.1%递增至2001年的6.12%。
无论从投资规模还
是其占固定资产投资总额的比重看，房地产业确实已在上海国民经济中占据重要
地位。
“十五”期间，上海的奋斗目标是增强城市综合竞争力，人均居住面积将由
“九五”末11平米增加到15平米，折合建筑面积增加约6平米，则住房总需求
量至少7000万平米。
专家估计，
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GDP的比重将
达到8%，从而成为上海国民经济真正的支柱产业。
因此，本项目的建设符合行业及经济总体发展的客观要求。
2．2区域发展的需要
本项目位于宝山区大场镇，城市基础设施条件很差，无论是上下水、消防、
道路，还是医疗、教育都没有形成完整的系统，生活和居住条件较差，社会秩序
混乱，是上海市新一轮旧区改造的区域之一。
近几年来随着汶水路和沪太路两条城市快速干道和主干道的相继建成，两路
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相交地区已逐渐成为开发的热点，汶水路以南正在建设中的****居住区已日趋成
熟，与此相比，汶水路以北的情况却形成了鲜明的反差。
上海市委和市政府提出用十年左右时间完成新一轮的旧区改造，提高市民居
住水平。
为推进新一轮旧区改造，改善宝山区大场镇地区的城市综合环境，项目
的建设启动对落实旧改规划目标，改善地区生活和治安环境，满足市民改善居住
条件的要求，促进地区经济发展都将起到积极作用。
因此，本项目的建设实施也是区域发展的需要。
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3．1动迁安置
进度安排
第三章项目进度
****（集团）有限公司已经落实动迁基地，一旦中标即可启动动迁，确保按
招标文件约定的时间（2004年12月31日前）内完成全部动迁及安置工作。
动迁基地
****（集团）有限公司已经选定金鑫花园为动迁安置基地，可确保动迁工作
的顺利进行。
人员安置
****（集团）有限公司将根据市场需求，中标以后，愿意吸收100人左右动
迁居民，安排就业。
3．2项目开发进度
整个项目需要大约3年左右的发展周期，其中动拆迁及前期工作需要约1
年左右，项目开发建设需要约2年左右时间，具体如下：
2004年第1季度，签定《土地出让合同》及《土地开发补偿协议》；
2004年内，完成基地的全部动迁及安置工作；
2004年第3
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2004年第4季度到2005年第4季度，进行项目一期的建设开发；
2005年第4季度到2006年第4季度，进行项目二期的建设开发；
详细时间节点参见附图一——项目发展进度及销售计划图。
3．3项目销售进度
项目一期：
住宅：
在项目达到预售条件（预计2005年第2季度）后开始预售，半
年左右售完；
8
商业：
在住宅销售过半以后（预计2005年第3季度）时推出，半年左
右完成销售；
地下车库：
与住宅及商业同步进行销售，预计3个季度完成销售；
项目二期：
住宅：
在项目达到预售条件（预计2006年第2季度）后开始预售，半
年左右售完；
商业：
在住宅销售过半以后（预计2006年第3季度）时推出，半年左
右完成销售；
地下车库：
与住宅及商业同步进行销售，预计3个季度完成销售；
详细时间节点参见附图一——项目发展进度及销售计划图。
3．4项目组织实施
该项目将由****（集团）有限公司投资开发，将设有工程部、前期部、财务
部、销售部、办公室及人事部等，负责本项目的资金筹措、开发建设、营销和管
理。
****集团将把自己十多年专业房产开发经验，特别是超级大盘项目开发的宝
贵管理经验用于该项目，从而保证该项目的专业、成功操作。
本项目计划分两期开发，一期为靠近龙珍港的A块，建筑面积50320平米；
二期为B块，建筑面积64785平米。
本案定位为中环线旁的低密度高尚住宅小
区，布置了一定体量多层公寓和双复式Townhouse住宅。
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4．1市场总体供求状况
第四章市场分析
4．1．1上海市总体供求状况
房地产市场总体持续健康发展
•2001年上海市商品房批准预售面积1659万平米，登记商品房预售面积1832
平米，供求比例为1：
1.1。
•2002年1-9月份，上海市商品房批准预售面积1851万平米，登记商品房预
售面积1868平米，供求比例为1：
1.01。
•2003年1-3月份，上海新建商品房批准预售的面积为521.92万平方米，商
品房预售登记面积为621.35万平方米，供求比为1:
1.19。
•2003年1-9月，批准上市预售的商品房1306.99万平方米，商品房预售登记
面积1274.37万平方米，两者之比为1.03：
1，市场供求在第3季度首次出
现几年内少有的供略大于需的局面。
这可能一定程度上是由大多开发商看
好市场走势采取“惜售”行为导致的。
自2001年以来上海市房地产市场需求略大于供应，这一状况一直保持到今
年第3季度出现供略大于求，供求总体是平衡的。
说明上海房地产市场的供给需
求持续旺盛，市场总体一直保持健康发展的势头。
房地产市场价格持续上涨
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上海房地产自1999年底走出低谷以后，连续多年市场供销两旺，价格也是
一路水涨船高，构成了本轮少有的景气周期，从下表价格指数即可看出其高涨的
价格走势。
时间9912000600090012010301060109011202030206020902120303
综合指数1000102210731045105010731085112711451179122212761329
增副（%）2.24.8-2.70.52.11.13.71.62.93.54.24
由上表可以看出，近几年来，上海的房价基本上保持了持续上涨的势头，仅
在2000年第四季度出现过一次降价。
价格涨幅基本为2-4%，换算为年涨幅则为
10
8-17%，平均年涨幅约13%。
房地产市场结构由不合理到渐趋优化
按不同价格段，对近两年预售商品房分析如下：
•2002年1-9月不同价格段预售商品房套数汇总
预售结构细化2002年1－9月2001年同期
同比增长％
1）小于3000元／平方米
2）3000—5000元／平方米
3）5000—7000元／平方米
4）大于7000元／平方米
24048套
82741套
30160套
12926套
16%
55%
20%
9%
25507套
58047套
15363套
6238套
24%
55%
15%
6%
-5.7
42.5
96.3
107.2
•2003年1-3月不同价格段预售商品房面积汇总
分段价格预售面积（万平米）比重（%）同比增长（%）
3000元以下91.614.79.6
3000—5000元2794511.2
5000—7000元14924.135
7000元以上599.554.6
[*以上数据来源：
上海市房地产交易中心上海市统计局]
从以上两组数据可以看出：
2003年上半年以前，上海市房产市场结构性矛
盾日益突出，高档楼盘大量上市，低价房的持续减少。
但今年上半年开始情况有所改观：
全市商品房登记预售面积为1274.37万平
方米，其中，每平方米均价在4000元以下的为387.04万平方米，占30.4%；4000
至7000元的为648.86万平方米，占50.9%；7000元以上的为238.80万平方米，
占18.7%。
从总体上看，供给结构基本合理，高价房增速放缓。
而且，由于政府宏观调控和市场机制自我调节的双重作用，上海房地产开发
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投资行为更趋理性化，商品住房供应结构正趋改善，未来几年中低价位商品住宅
的供应量将有明显增加，从而为解决房地产市场发展中的阶段性结构矛盾打下基
础。
新建商品房供求关系基本平衡，空置量持续下降
从竣工销售比分析，今年上半年全市商品房竣工面积为637.23万平方米，
销售面积为746.75万平方米，两者之比为1：
1.17。
从批准上市与登记预售比分
析，全市批准上市预售的商品房1306.99万平方米，商品房预售登记面积1274.37
万平方米，两者之比为1.03：
1。
2002年底，全市空置一年以上的商品房279万
平方米，其中住宅134万平方米。
至今年6月底，住宅空置量仍呈下降态势，为
106万平方米。
11
上述数据表明，本市房地产市场的供求关系处于基本平衡、协调发展的状态，
从而使商品房空置量保持持续下降的态势，特别是商品住宅空置面积处于近年来
少见的低位。
存量房买卖面积持续大幅上升，接近新建商品房预售量
存量房地产交易在前几年高速增长以后，2002年的交易量增幅有所下降。
但是，今年以来又呈现较大幅度上升的势头。
上半年全市存量房买卖面积为
1015.16万平方米，同比增长25.1%。
其中，一季度为471.30万平方米，同比增
长41.2%；二季度为543.86万平方米，同比增长13.91%。
因此，存量房在整个
房地产交易中的比重进一步提高，与新建商品房预售面积的比例由今年第一季度
的0.76：
1提高到0.82：
1。
4．1．2宝山区市场总体供求状况
宝山地处黄浦江和长江的交汇点，堪称上海的“水路门户”，已经形成立体
交通网络，随着大市政、大交通的快速建设和日趋完善，宝山区的房地产业近两
年来呈持续上升态势，楼盘预、销售量已连续居全市各区县前4位。
随着共和新
路高架竣工通车、地铁一号线延伸段完成、轻轨明珠二期开工等为该区房地产市
场发展带来了发展机遇，宝山楼市前景被业内人士普遍看好。
2002年宝山房地产市场总体供求平衡，呈供需两旺的良好态势，商品房预、
销售面积均创历史新高。
房地产开发投资额36.5亿元，同比增长17.6%；商品房
新开工面积185.9万平米，同比增长3.3%；商品房批准预售面积201.44万平米，
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同比增长34.06%；商品房批准销售面积184.71万平米，同比增长58.05%；预售
登记面积182.39万平米，同比增长43.42%；销售登记面积212.34万平米，同比
增长46.21%；批准预售面积和实际预售登记面积之比为1：
0.9054。
2003年上海北区的房地产市场进入了价格拉升期；宝山房价除部分尾盘外，
都有不小的涨幅。
月浦和凇南地区房价曾一个月内上涨了近200元/平方米左右，
究其原因，可能是由于开发商把房源分数批推出，每推出一批则带动房价的一次
上扬。
共康和西城区板块内暂时无房可售，而罗店地区罗店新镇的规划已基本确
定，目前还处于招商阶段，何时有商品房面世尚未确定。
****板块内，房价冲高
至6000元/平方米左右。
上海大学地区的锦秋加州花园是上海市北部地区的第一
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例排屋项目，本月第七期的紫荆苑比去年同期的第六期樱花苑底线提升了数千
元，平均升幅接近68%。
4．2市场定位
4.2.1区域市场概况
本项目所在区域属于宝山****板块，由于离市区比较近，而且属于中、低价
位的社区，近几年来一直受到市中心动迁的青睐。
在价格上****地区一如既往的
引领整个宝山区甚至整个环外地区，从01年的3000元/平米不到，上涨到02
年的4000元/平米左右，到03年更是飚生至6000元/平米以上，行情一直非常
看好。
目前，该区域内在售楼盘公寓房销售均价基本为5800-6500元/平米，别墅
类产品均价8000-9000元/平米，较有代表性的楼盘主要有以下几个：
颐和华城
位置:
位于真北路、****三路
规模：
总建筑面积49万平米，第一期10万平米
容积率:
1.6物业类型：
多层、小高层
产品：
两房90-105平米；三房104-138平米；
开发商：
上海颐华房地产有限公司电话：
66102020
销售状况：
已开房源去化50%以上
售价：
均价6000元/平米
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备注：
该盘销售状况平稳。
美墅
位置:
古浪路8号，近真北路
规模：
总建筑面积约12万平米
容积率:
0.86物业类型：
联体别墅
产品：
173-203平米/套
开发商：
复地集团电话：
62505888
销售状况：
去化95%以上，近剩最后几套
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售价：
7400-9000元/平米
备注：
该盘01年下半年开盘，价格一路走高，从均价4000元/平米左右，上涨
至均价8000元/平米以上，说明该区域内此类产品市场需求性较强。
本案
与此类似产品将有较好的市场预期。
****阳城（四期）
位置:
高平路598弄
规模：
本期约9万平米
容积率:
1.7物业类型：
多层、小高层
产品：
两房90-100平米；三房100-138平米；
开发商：
上海阳城房地产有限电话：
56616060
销售状况：
已开房源去化75%以上
售价：
5800-7200元/平米
备注：
现在已开出近5万平米。
滨江雅苑
位置:
华灵西路近****路
规模：
总建筑面积约20万平米，一期10万左右
容积率:
1.8物业类型：
多层、小高层
产品：
两房85-105平米；三房110-130平米；
开发商：
****集团电话：
66670013
销售状况：
一期基本售完，仅剩几套
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售价：
最后房源对外报价6000-7500元/平米
备注：
该盘在****板块位置较好，价位较高，后期房源尚未上市。
枫庭丽苑
位置:
华灵路1818号
规模：
总建筑面积约10万平米
容积率:
1.7物业类型：
多层、小高层
产品：
两房100平米左右，小三房117平米，三房130平米左右；
开发商：
****集团电话：
66341645
销售状况：
去化80%以上
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售价：
6200-7000元/平米
备注：
该盘紧邻公园，景观房及全装修房售价7000元/平米以上。
多摩园景（二期）
位置:
行知路345号
规模：
9万多M2
容积率:
1.7物业类型：
多层和小高层
产品：
97M2的两房以及130M2的三房
开发商：
上海远景房地产开发有限公司电话：
66360230
销售状况：
二期共剩余50余套
售价：
6300-7300元/M2
备注：
2002年12月底开盘，价格上一直参考****集团楼盘定价。
康泰新城
位置:
华灵西路1888号
规模：
总建筑面积35万平米
容积率:
1.68物业类型：
多层、小高层
产品：
两房90-105平米；三房130-150平米；复式200平米左右
开发商：
上海风华房地产开发有限公司电话：
66376111
销售状况：
剩余房源主要为大面积三房和复式，
售价：
均价5800元/平米
备注：
该盘属于****板块，但位置稍偏离板块中心，目前售价较低，跟房源面积
偏大有较大关系。
4.2.2项目SWOT分析
优势（S）
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·\u21306X位优势：
地块贴近大型成熟社区——****社区，同时紧邻规划中城市中环线
——汶水北路，使项目具有一定地段价值。
·\u20132X通优势：
城市中环线以及****社区内和市级交通主干线沪太路上繁多的公共
交通使项目交通非常便捷。
·\u21697X质优势：
项目两地块容积率分别为1.12和1.05内，如此低密度，为项目有
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较高的品质提供了保障。
劣势（W）
·\u30446X前周边环境不佳：
地块周边目前主要为带拆迁旧居和厂房，有待改造开发；
·\u20013X环线汶水北路为快速干道，将一定程度上阻隔基地与成熟生活配套区——
****社区的联系；
·\u21487X乘公交站点与基地有一段距离，需步行5分钟以上；
机会点（O）
·\u35268X划中地铁M7线将在基地不远处设有站点，将大大提升地段价值；
·\u36148X近天然河道龙珠港，使项目具有一定景观价值，可加以挖掘；
威胁（T）
·\u22303X地成本高：
基地内动迁量大、动迁成本高，需要支付带征地费1.6亿，加上
投标报价，将使土地成本较高；
·\u25805X作难度大：
项目土地成本较高，而容积率较低，将使成本很高；
4.2.3项目市场定位
本项目与成熟的****社区相邻，与城市中环快速干道――汶水路相近，紧临
天然河道龙珍港，即将开工建设的地铁M7号线在汶水北路设置一个站点，必将
极大地改善该地区的交通环境。
考虑到1.12/1.05的容积率，建筑产品形式以多
层为主，配置少量Townhouse（低密度排屋），定位为中环旁低密度高尚住宅区。
规划确定一种以营造街区环境特色的住宅空间格局为基本手法。
这一手法也
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符合当今国际上的一种新型规划思路——“新都市主义”城市规划理念的倡导，
让居住行为与休闲、娱乐、服务等行为从工业化的泾渭分明重新回归并创造一种
新的结合，来体现一种传统的人性关怀和需求。
确立二十一世纪新时代居住区标
准，在符合开发策略的基础上，找到市场新的需求亮点，以营造一个既与城市有
机配合，又具有鲜明个性的住宅组团的形象。
多层公寓以较为经济实用的紧凑型
户型为主，主要为二房二厅90-105平方米，三房二厅110-135平方米；Townhouse
（低密度排屋）:
180—250平方米/套。
根据对项目所在区域典型楼盘与本案的比较分析，参考项目所在板块市场情
况，以及对中观、宏观房地产市场情况的分析判断，我们认为本项目到预售条件
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时，合适的价格定位为：
多层公寓：
6200元/平方米，Townhouse（低密度排
屋）:
8500元/平方米，商铺销售均价15000元/平米，地下车库销售价格12万元
/个。
客户诉求:
寻求生活质量的中等收入年轻白领人士。
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第五章各类建设项目规模与投资估算
5．1建设项目规模
本案位于上海市汶水路地区，在环镇南路南侧，龙珍港西侧，真北路东侧，
在规划路的北侧，真华路从基地中穿过，把基地分为A、B两个地块，总用地面
积为10.6公顷，分别是A地块4.5公顷，B地块6.1公顷。
尝试新的规划设计思路及方法，创造新的居住空间模式，将建筑景观统一作
为环境因素进行规划。
符合用地的周边条件及地块现状进行合理布局，充分利用
周边交通、景观、视觉条件，加强本地块自身条件及环境空间的特色，做到差异
性及均好性合理设置。
创造多样的、丰富的、完善的公共服务环境以营造丰富的
居住生活空间，提升居住组团的服务品质。
提供多样性的住宅产品，以适应市场
的不同需求，满足不同客户的新的需求，并减少市场风险。
本项目各类建设项目规模如下表：
数量
项目单位
A地块B地块
规划建设用地
规划总建筑面积
住宅建筑面积
多层建筑面积
双复式建筑面积
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
4509061341
5032064785
4732062285
3532044285
1200018000
公共建筑面积
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2500
商业面积
平方米
2000200
升级会员 