长沙写字楼市场报告半年刊32页.docx
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长沙写字楼市场报告半年刊32页
封面
作者：
ZHANGJIAN
仅供个人学习，勿做商业用途
封
面
页
前言：
上半年，“政策向左，市场向右”的困局格外明显。
房地产行业政策一方面继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存。
另一方面,一线城市和热点二、三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。
从政策效果看，无疑陷入了“政策向左，市场向右”的困局，紧缩政策的四面“围堵”只是让投资需求和资金从核心城市四处“外溢”至其他城市，以至于前期诸多高库存压力城市都走出了“量价齐升”之路。
这些现象的核心原因在于:
无论是信贷收缩还是“四限”扩围，都没有从根本上改变投资者对热点城市房地产市场前景和房产投资财富效应预期的判断。
虽然金融“缩表”,但整体融资环境仍相对宽松，但5月房贷增量规模却并不算少。
在热点一、二线城市“四限”情况下，更多资金流向三四线城市。
正是在这样的情况下，上半年各线城市成交量全线回落，一线城市成“重灾区”，成交量同、环比跌幅都在40%左右。
二线城市成交表现不容乐观，苏州、合肥、南京等市同比腰斩。
核心城市周边的三四线成交持续低迷，珠海、无锡、东莞、中山、常熟等市成交量明显回落。
与此形成鲜明对比的是，盐城、汕头、湘潭等三四线城市市场热度显著提升，成交量同、环比均实现较大比例增长，汕头更是同比大增215%，市场热度可见一斑。
综合而言，当下三四线城市房地产市场进一步分化，市场热度梯次转移，核心城市周边的三四线城市收政策抑制成交量降至较低水平；更多三四线城市如雨后春笋般迅速成为热点，如徐州、盐城、汕头等成交量呈加速上涨之势。
从房价趋势看，随着紧缩调控政策不断升级、效果叠加的确减缓了房价上涨势头，二季度以来重点一、二线城市房价涨幅持续放缓，如广州、深圳、福州、苏州等。
而武汉、合肥、杭州等城市涨幅在5%左右。
与此同时，新晋热点二线城市和部分三四线城市房价快速持续上涨，譬如长沙、西安、宁波、南宁，部分城市价格已达高位。
而环一线和热点二线的三四线城市，在需求外溢以及政策利好下，住宅价格较去年下半年快速增长，例如珠海、惠州同环比涨幅均高于40%；其次，如太仓、芜湖、湖州、南通等在去年房价疯涨基础上继续高位上涨的城市，环比保持10%的增幅，同比涨幅均在20%以上。
针对当前政策造成的“逆向分化”也好，还是“按下葫芦浮起瓢”也罢，之前的高库存压力二线和三四线市场开始走上量价齐升的通道。
我们预计不排除会有更多的三四线城市跟进落地“限购、限贷、限价、限售”等紧缩政策，轮动效应带来的结果就是三四线城市将成为楼市调控的新主场。
随着政策调控蔓延至三四线城市，以及部分城市开始执行“四限”之下，未来楼市将逐渐在政策的威力之下慢慢回归理性。
对于非热点城市，应当抓好2017年限购、限贷带来的需求溢出机会，尤其是环核心城市圈的三、四线城市，更应抓好机会加速去化库存产品。
在这些有销售量没有入住量的地区盲目囤货，最终只能得落得作茧自缚的结局。
一、宏观市场环境
1.1长沙上半年主要政策
时间
政策属性
主要内容
对商办
市场影响
2017/3/18
限购
限购区域为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县（限长沙经开区、星沙区域）
暂停出售二套房；
非本市户籍家庭可申购1套商品住宅
利好
2017/3/18
限贷
商贷：
首套房首付比例不低于30%，1套房贷款已结清购买2套房首付比例不低于35%，1套房贷款未结清购买2套房首付比例不低于45%，暂停发放3套房及以上住房商业贷款
公积金：
首套房首付比例不低于20%，1套房贷款已结清购买2套房首付比例不低于35%，暂停发放3套房及以上住房公积金贷款。
无影响
2017.5.20
限购
暂停对限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房（含新建商品住房和二手房）；
暂停对限购区域已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房；
限购区域内无住宅的非本市户籍家庭可申购1套住宅
利好
2017.6.29
限价
年月有销售的，申报单价不得高于该工程当时的分面积段销售均价；首次开盘的，申报单价不得高于同质可比工程年月的销售均价
实施区域：
芙蓉区、开福区、天心区、岳麓区、雨花区、望城区、长沙县
适用范围：
长沙市新建商品住宅（不含保障房、经济适用住房、定向开发、单位自建房、拆迁安置房）
利好
2017.6.29
人才新政
在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制
无影响
点评：
目前为止，长沙实施的主要房产政策有限购、限贷、限价等，均指向商品住宅，将会造成今年商品住宅的成交量大幅下降。
直至目前为止，暂无针对商业、办公两市场的相关政策信息。
整体而言，目前实施的房产政策对商业、办公利好。
1.2宏观环境
1、【住建部】 保持特色小镇特色不盲目拆老街区盖高楼
住建部日前下发通知，要求各地保持和彰显特色小镇特色，尊重小镇现有格局、不盲目拆老街区，保持小镇宜居尺度、不盲目盖高楼，传承小镇传统文化、不盲目搬袭外来文化。
根据通知，各地要尊重小镇现有格局、不盲目拆老街区。
一要顺应地形地貌。
小镇规划要与地形地貌有机结合，融入山水林田湖等自然要素，彰显优美的山水格局和高低错落的天际线。
严禁挖山填湖、破坏水系、破坏生态环境。
二要保持现状肌理。
尊重小镇现有路网、空间格局和生产生活方式，在此基础上，下细致功夫解决老街区功能不完善、环境脏乱差等风貌特色缺乏问题。
严禁盲目拉直道路，严禁对老街区进行大拆大建或简单粗暴地推倒重建，避免采取将现有居民整体迁出的开发模式。
三要延续传统风貌。
统筹小镇建筑布局、协调景观风貌、体现地域特征、民族特色和时代风貌。
新建区域应延续老街区的肌理和文脉特征，形成有机的整体。
新建建筑的风格、色彩、材质等应传承传统风貌，雕塑、小品等构筑物应体现优秀传统文化。
严禁建设“大、洋、怪”的建筑
点评：
特色小镇的出现，也导致部分地区出现盲目跟风等弊端现象，破坏老旧街区、破坏原有山水林田等自然要素，几乎失去了原有小镇的特色。
该通知的下发，可有效降低特色小镇建设中的各类弊端现象。
特色小镇的打造不仅需要寻求和保持自身特色，更需要着重关注后期运营维护，对历史文化遗产、非物质文化遗产要做好保护和活化。
2、【长沙市委市政府】 长沙发布22条人才新政专科以上学历首套房不受限
长沙市建设创新创业人才高地的若干措施。
6月29日,长沙市委市政府“全力支持人才创新创业系列政策”新闻发布会举行。
中共长沙市委长沙市人民政府关于印发《长沙市建设创新创业人才高地的若干措施》的通知，在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。
点评：
无论是经济增长情况，还是人口增长情况，长沙在中部地区都处在前列，而且长沙在省内的首位度也非常的高，仅次于武汉。
首位度高的一个最大优势是可以快速聚集全省资源，实现跨越式发展。
城市的发展离不开人才，人才政策的实施将会加大长沙发展潜力、发展速度。
从另一个角度来看，人才的停留也将加大购买力度，商品的需求、住宅的需求也将随之增加。
3、【三湘都市报】长沙首套房贷取消利率优惠二套房利率上浮10%
6月全国首套房贷款平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%。
去年同期，全国房贷有利率优惠的银行占比85.31%，今年6月优惠占比为14.61%，环比5月的47.38%下降约70%。
6月长沙房贷为基准利率，15家监测银行全部取消了利率优惠，首付方面，监测银行首付多为三成起。
二套房方面，监测的15家银行利率均为基准利率上浮10%，首付多为4.5成起，部分银行要求二套房首付6成起。
点评：
首套房贷回归基准利率、二套房利率上浮10%，影响最大的还是尚未购房的刚需人群和改善性住房人群，主要体现在还贷压力方面。
对商业、办公市场影响较小。
目前房贷份额占比较小的少数银行分行暂停房贷业务，对楼市不会造成较大影响。
但长沙各银行在首套房及二套房方面，暂时未暂停房贷业务，随着信贷政策从紧，不排除暂停房贷业务的出现，需关注五大行对商业、办公房源贷款的发放情况。
4、【21世纪经济报道】长沙出台限价令：
新房定价比照去年10月水平
6月29日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会、国家统计局长沙调查队三部门联合印发《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》（长发改价控[2017]96号），通知强调，长沙市的商品住房工程申请预售许可证，价格比照2016年10月的均价来确定。
具体而言，2016年10月有销售的，申报单价不得高于该工程当时的分面积段销售均价。
首次开盘的，申报单价不得高于同质可比工程2016年10月的销售均价。
此次“限价令”的实施区域为：
芙蓉区、开福区、天心区、岳麓区、雨花区、望城区、长沙县。
适用范围为长沙市新建商品住宅（不含保障房、经济适用住房、定向开发、单位自建房、拆迁安置房）。
点评：
据克而瑞观察，2017年1月至6月，长沙住宅市场成交均价均有较大幅度上涨，其中内五区住宅均价涨幅、内六区住宅均价涨幅、六区一县住宅均价涨幅。
六区一县中，天心区涨幅最大：
；雨花区涨幅最小：
。
长沙本次实施“限价令”，实则限制住宅市场房价上涨速度、稳定住宅市场。
“限价令”并无针对商业、办公的规定，短期内利好商业、办公市场，但需关注长沙市对商业及办公市场的后续政策。
1.3楼市资讯
1、【绿地控股】绿地10亿转让子公司给雅居乐并拟结成合作伙伴
6月30日，绿地控股公告，公司拟将全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐物业管理服务有限公司，股权转让对价为10亿元。
同时，公司拟与雅居乐物业结成战略性合作伙伴，支持雅居乐物业未来物业管理及各类社区增值服务的快速发展。
为此，公司与雅居乐物业达成共识，自2018年至2022年的5年内，公司开发的房地产工程将以雅居乐物业作为优先级物业合作商。
点评：
从表面看，此事件为雅居乐收购绿地旗下物业服务公司，但此交易或许更多是为日后雅居乐物业上市所做的铺垫，而绿地所真正希望获得的，也并非仅有9.93亿元的投资收益而已。
雅居乐董事局主席陈卓林曾在2017年3月的业绩会上表示，雅居乐物业板块“雅生活”已经筹备在香港上市。
吸纳绿地旗下的物业板块，将让雅居乐如虎添翼，并一定程度上促使其上市进程更为顺利
2、【融创中国】融创632亿收购获万达296亿元贷款工程建面超6千万方
7月10日，万达集团官方网站发布消息称，其当天已与融创签订了76个酒店的转让协议，同时将十三个文旅工程的91%股权转让给融创，并由融创承担工程的现有全部贷款，两项转让总价达631.7亿元。
据万达披露，为了充分发挥双方各自产业优势，经友好协商，双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅工程、南昌万达文旅工程、合肥万达文旅工程、哈尔滨万达文旅工程、无锡万达文旅工程、青岛万达文旅工程、广州万达文旅工程、成都万达文旅工程、重庆万达文旅工程、桂林万达文旅工程、济南万达文旅工程、昆明万达文旅工程、海口万达文旅工程等十三个文化旅游城工程股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。
点评：
此事件加快万达对文旅地产的布局，主要与目前文旅热的兴起有关。
随着人们生活水平的提高和追求美好生活的向往，国民也开始更加注重生活质量的提高，对文化和旅游相关消费支出有所增长。
1.4城市规划
1、【长沙】高铁长沙西站启动场站规划编制
长沙西站位于望城区南部金山桥街道和黄金园街道交界处，北临望城国家级经济技术开发区，南靠梅溪湖片区，东连麓谷片区，西接宁乡经济开发区，区位优势明显。
长沙西站是长沙市最重要的交通枢纽之一。
渝长厦高铁、长九高铁、京广高铁西复线、长沙至西安高铁4条高铁线路从此经过；长益常城际、长株潭城际、长岳城际、长浏城际4条城际铁路在此接驳；除此之外，地铁2号线、地铁10号线，有轨电车（T2、T3），磁浮快线（宁乡支线），多条城市公交等在此汇集。
长沙西站将成为汇集高铁、地铁、城际、有轨电车、磁浮快线、城市公交六位一体的综合型交通枢纽，是国家级对外交通枢纽与城市轨道换乘中心相结合的复合型交通枢纽，与长沙火车站和长沙火车南站一起，成为长沙市三个国家级高铁枢纽。
点评：
高铁长沙西站的启动，标志着湘江新区在高等级交通配套上，与高铁新城板块形成东西两翼的发展能级，将进一步带动周边区域的发展、加快周边区域配套设施的完善，确定了金桥新城的综合性功能区的作用，同时也标志着湘江新区和望城区站在了发展的主引擎上。
2、【长沙】平安不动产湖南总部落子南湖新城，金融外滩轮廓初现
7月4日出让的南湖新城C5地块，位于湘江大道与湘汉路交汇处东南，出让面积11516.77平方M；用地性质为商业。
起始价为44052万元人民币。
点评：
该宗地未来建成后10年内，竞买人自持该宗地开发后计容面积的50%，该宗地需建区域性金融总部。
平安集团获得该宗地将会打造平安不动产湖南总部，将与周边的汇景发展、华融湘江、保利国际广场形成新的金融中心，同时也将加快区域内的发展。
1.5典型城市新入市高级办公楼
今年1月-6月，北京、上海、广州、深圳和天津五个一线城市写字楼市场66个工程新增供应200.68万方，1.66万套，其中首次供应的工程为53个；湖南省周边省会城市（包含成都、广州）写字楼市场112个工程新增供应337.71万方，4.67万套，其中首次供应的工程为58个。
城市属性
城市
新入市面积（万方）
新入市套数
套均面积（㎡）
新入市
工程数
一线城市
上海
0.09
10
92.80
1
北京
49.32
5235
94.21
14
广州
47.27
3972
119.01
14
深圳
52.06
5392
96.55
16
天津
51.93
2007
258.75
21
总计
200.68
16616
120.77
66
长沙周边城市
南宁
12.81
1946
65.82
6
成都
144.46
20261
71.30
50
重庆
24.43
6074
40.22
26
贵阳
36.75
6385
57.55
7
武汉
48.98
7095
69.04
19
南昌
23.01
1007
228.52
4
广州
47.27
3972
119.01
14
总计
337.71
46740
72.25
112
——
长沙
37.62
3374
111.51
7
据克而瑞监测，2017年上半年，一线城市及湖南省周边省会城市办公市场共有164个工程新增供应491.12万方，其中成都供应144.46万方，供应量排第一，深圳供应52.06万方，供应量排第二。
一线城市及湖南省周边省会城市中，上半年写字楼供应量超过10万方的工程共有5个，具体工程及具体供应量如下表所示：
城市
工程名称
新入市面积（万方）↓
新入市套数
套均面积（㎡）
备注
贵阳
中天未来方舟
15.20
2892
52.57
天津
四季汇
14.43
412
350.27
首次入市
成都
花样年美年中心
14.36
719
199.76
首次入市
南昌
商联中心
10.66
336
317.3
深圳
侨城坊
10.01
483
207.29
首次入市
贵阳-中天未来方舟
工程位于贵阳市云岩区渔安安井片区，地处贵阳母亲河南明河下游流域的起点，且河流贯穿片区而过，景观优越；北接乌当温泉旅游带，具备丰富的温泉旅游资源。
工程体量庞大，总占地9.53平方公里，建设用地5600亩，建筑面积约720万方，建成后将成为集旅游引擎、综合型宜居新城和标志性生态廊道于一体的贵阳城市副中心，将是贵阳实现城市功能空间再造和城市形象升级的重大标志性引擎工程。
天津-四季汇
工程位于天津市和平区赤峰道138号，周边有两条地铁、四大公园、两大医院等众多配套实施，集出行、购物、游玩等众多配套优点于一体。
工程占地1.1万方、总建筑面积27.8万方，是四季酒店管理集团在中国大陆地区第三家四季酒店品牌公寓，由全球顶级建筑设计事务所SOM负责整体建筑设计，由加拿大四季酒店集团为四季汇业主提供24小时超五星级物管服务，与四季酒店服务同步。
成都-花样年美年中心
工程位于成都国际城南，天府大道西侧，紧邻锦江，临河而建一脉相承。
距市中心仅20分钟车程，紧邻地铁一号线，交通便捷。
总占地255亩,总建面约100万㎡，是西南首个亮相的世界级都市综合体工程。
工程集住宅、写字楼、LOFT、公寓、酒店、商业、培训中心于一体，涵盖居住、商务、办公、休闲、娱乐、购物、教育、文化全方位功能。
南昌-商联中心
工程位于南昌市红谷滩新区，毗邻赣江之滨的凤凰洲，占地约187亩，总建筑面积78万平M，总投资60亿元，工程集企业总部甲级写字楼、赣商文化博物馆、国际白金五星级酒店、主题体验式商业中心、高端住宅、艺术大道于一体的世界赣商平台。
由地块A与地块B构成；其中地块A由1栋58层高层办公楼（为办公酒店混合建筑，含3层裙楼），1栋57层高层办公楼（含4层裙楼）组成；地块B由2栋41层高层住宅，1栋42层高层住宅，1栋48层高层办公楼，2栋3层集中商业，1栋2层幼儿园组成。
且地块A和地块B均设有地下车库。
深圳-侨城坊
工程地处侨香路北侧，位于华侨城片区内，园区周边交通便利，环境优美，配套齐全。
园区共有12栋独立建筑，总占地约5万平方M，总建筑面积约33万平方M，建筑密度30%，绿地率为35%，停车位1800个。
侨城坊是深圳市政府批复的大沙河创新走廊新兴产业基地（一期）重点园区之一。
园区定位文化创意产业，将大力引进文化创意类企业，并为入园企业提供研发创意、人才公寓、金融、文体、商务等综合配套服务，逐步形成文化创意产业集群。
二、土地市场
2.1土地市场供应
今年上半年长沙内六区新增土地供应52宗，总出让面积235.83万方。
其中非经营用地27宗，占总供应土地的51.9%；纯住宅用地5宗、商住用地10宗、商业用地8宗、办公类用地2宗。
A、上半年商业、办公类土地新增供应详情：
地块号
地址
板块
区域
土地
性质
出让面积
（万平M）
容积率
建筑面积
（万平M）
起拍价
（万元）
起拍楼板价
（元/㎡）
长土网
001号
黑石铺街道
黑石村
省府南
天心
商业
1.19
4
4.78
7133
1493
长土网
008号
谷丰路以东
杜鹃路以北
市政府
岳麓
商业
0.29
5
1.46
3484
2392
长土网
009号
洞井街道洞井村
红星洞井
雨花
商业
1.01
5
5.03
6743
1341
长土网
010号
劳动中路278号
（已中止）
雅塘井湾
雨花
办公
0.17
2.5
0.43
2576
5993
长土网
020号
梅溪湖国际新城
二期（L06-D23）
梅溪湖
岳麓
商办
9.06
1
9.06
20789
2294
长土网
021号
井塘村
雅塘井湾
雨花
商业
2.45
6
14.71
34118
2319
长土网
024号
马坡岭街道张公岭
（流拍）
隆平科技园
芙蓉
商业
0.77
2.5
1.93
5610
2903
长土网
025号
湘江大道
中心
天心
商业
1.15
7.5
8.64
44052
5100
长土网
026号
友谊村
高桥
雨花
商业
0.22
2
0.44
2125
4801
长土网
031号
黄兴北路
（7月25日交易）
中心
开福
商业
2.84
8.54
24.22
145400
6004
B、上半年新增商业、办公类用地位置示意图：
观点：
2017年上半年，长沙市受各类政策影响，工业用地较多、住宅类用地偏少。
其中住宅类用地供应面积104.86万方、商业及办公类用地供应面积19.16万方，与2016年上半年相比，分别上涨66.2%、23.1%。
从目前各开发商手中待建土地存量来看，多数开发商已处于无地可用状态，下半年经营性土地将会出现较为火爆的抢地浪潮。
2.2土地市场成交
今年上半年，长沙市内六区共成交土地50宗、流拍3宗、中止3宗。
在成交的土地中，住宅类用地20宗，商业及办公类用地6宗、其他用地4宗、工业用地20宗；在成交的土地中，溢价地块12宗，其中溢价率超过100%的地块有5宗，溢价率最高地块为[2016]长土网056号（恢复挂牌），竟得单位为华润置地。
2017年上半年各溢价地块信息如下表：
地块号
地址
板块
区域
性质
出让面积
（万平M）
溢价率
楼板价
（元/㎡）
竞得者
[2016]长土网056号
（恢复挂牌）
韶山路
143号二区
雅塘井湾
雨花
商住
2.91
171.79%
8154
华润置地（湖南）发展有限公司
[2016]长土网057号（恢复挂牌）
东岸街道
东屯村
尚东
芙蓉
住宅
6.90
168.38%
8588
长沙龙湖房地产开发有限公司
网挂[2017]05号
金山桥社区
望城
望城
住宅
4.22
150.39%
4422
湖南省碧桂园地产有限公司
[2017]长土网018号
D1-A地块
滨江新城
岳麓
商住
4.21
149.97%
8142
湖南省碧桂园地产有限公司
网挂[2017]03号
金山桥社区
望城
望城
商住
4.80
124.03%
4010
长沙玫瑰园房地产开发有限公司
[2016]长土网064号
银衫路以西
茶山路以南
市政府
岳麓
商住
1.00
91.73%
5637
长沙龙湖房地产开发有限公司
[2017]长土网002号
桂花坪街道
省府南
天心
商住
3.01
85.78%
5573
旭辉集团股份有限公司
[2017]长土网013号
新路村
大托
天心
工业
1.16
85.57%
569
湖南印美文化创意产业有限公司
[2016]长土网065号
万芙路与金海路交汇处
红星洞井
雨花
商住
2.49
34.96%
3482
恒大地产集团长沙置业有限公司
[2017]长土网004号
大托镇
新路村
大托
天心
工业
1.75
3.01%
410
兴盛社区网络服务股份有限公司
[2017]长土网014号
环保工业园
环保科技园
雨花
工业
2.43
2.02%
501
湖南南庭合创投资发展有限公司
网挂[2016]28号
金山桥社区
望城
望城
住宅
4.42
1.07%
1716
湖南省碧桂园地产有限公司
观点：
长沙内六区上半年溢价地块中，多数地块周边缺乏配套设施，其中位于望城区金山桥社区、雨花环保科技园、天心区大托镇的各地块周边严重缺乏各类配套设施，且周边未来规划较少，不确定因素较多。
2.3典型商务地块分析
1、[2016]长土网056号（恢复挂牌）
地块位于雨花区雨花区韶山路143号，于2月10日成交，溢价率为171.8%，楼面价8154元/平M，被华润
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