XXXX年开封房地产市场调研分析.docx

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XXXX年开封房地产市场调研分析

XXXX年开封房地产市场调研分析

一、宏观情况

★2010年4月26日上午，中国社科院《2010年中国城市竞争力蓝皮书：

中国城市竞争力报告》在京发布。

港深沪京成为2010年城市竞争力前4强，开封位列未来10年最具竞争力的24个城市之中。

★2010年12月31日，“世界著名品牌大会”第七届年会在马来西亚吉隆坡举行。

大会公布了“2010年度中国最具投资潜力城市50强”名单，河南省郑州、开封两市同上海、北京、天津、重庆、香港、台北等50个城市一起获此称号。

蓝皮书对开封的点评是——“开封：

乘天时地利之势，再现古都之繁华。

开封地处城市群中心区，产业布局优化，成本洼地优势明显，一体化进程加速。

此外，全省工业化提速，开封乘势而起。

”

开封近期获得殊荣的支撑是“郑汴一体化”，该项政策使得开封的近期发展前景广阔。

自去年以来，部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房活跃，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。

近日，住房和城乡建设部、国土资源部和监察部三部委又联合下发通知，要求各地要进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。

2010年10月8日至12月20日开封市开展专项检查，本次检查本着自查自纠从宽、抽查复查从严的原则，市住房和城乡建设局、市工商行政管理局将组成联合检查组依法查处违法违规行为，检查结果将向社会公示，对于存在严重违法违规行为的房地产开发企业，将通过媒体公开曝光。

目前我市房地产市场也存在一些不规范的行为，如未取得预（销）售许可擅自销售商品住宅；以认购、预定、排号、发VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金或预订款；发布虚假广告，违规参加展示展销活动；有的房地产开发企业擅自销售经济适用住房等行为。

无证销售是违法行为，所签任何协议将不受法律保护。

本次专项检查加强了对开封房地市场的监管，促使开封房地产市场健康发展。

二、土地市场

2010年第四季度土地招拍挂情况：

2010年10月22日,汴国土告字〔2010〕11号以公开方式出让2010-53号、54号、2010-GY-06号～09号宗地国有建设用地使用权，其中商住性质土地为：

宗地

编号

（简称）

宗地

位置

净用地

面积

（m2）

土地

用途

容

积

率

建筑

密度

（%）

建筑

限高

（m）

绿地

率（%）

出让

年限

竞买

保证金

（万元）

起始价

（元/m2）

2010-53号 （特耐公司）

东至规划用地边界,南至郑汴公路道路红线,西至规划用地边界,北至规划用地边界.

58505.1 

商业住宅

≤2.8

≤30

住宅不低于四层

≥30

商业40年住宅70年

1450

1200

2010-54号 （教育学院）

东至现状教育学院中院东围墙,南至梁苑路道路红线、规划用地边界线,西至现状教育学院西围墙,北至现状教育学院中院北围墙.

81185.8  

商业住宅

≤2.0

≤30

西边界50米内限高35米,其余建筑限高18米,住宅不低于四层

≥30

商业40年住宅70年

3000

1800

2010年12月24日,汴国土告字〔2010〕12号以公开方式出让2010-55号、56号、57号、58号宗地国有建设用地使用权，其中商住性质土地为：

宗地

编号

（简称）

宗地

位置

净用地

面积

（m2）

土地

用途

容

积

率

建筑

密度

（%）

建筑

限高

（m）

绿地

率（%）

出让

年限

竞买

保证金

（万元）

起始价

（元/m2）

2010-55号（金明西街东侧）

东至规划用地边界线,西至金明西街道路红线,南至规划用地边界线,北至规划用地边界线.

37928.1

商业住宅

≤2.8

≤25

住宅不低于四层

≥30

商业40年住宅70年

1800

2250

2010-58号（汉兴路北侧）

东至规划用地边界线,南至汉兴路道路红线,西至夷山大街道路红线,北至规划用地边界线.

22585.5

商业住宅

≤4.0

≤35

住宅不低于四层

≥30

商业40年住宅70年

1000

2175

三、市场发展状况

1、供应与需求情况变化等的介绍分析

2007年-2009年房地产总体开发情况及供求关系

指标

单位

2007年

2008年

2009年

房地产投资额

亿元

15.03

21.60

36.94

房地产施工面积

万平方米

194.6

355.1

448.95

房地产竣工面积

万平方米

49.24

100.1

129

房地产销售面积

万平方米

68.1

82.5

118.59

存量面积

万平方米

-18.86

17.6

10.41

qHZ我爱开封网

（存量面积=竣工面积—销售面积，数据来源：

开封统计公报）

2、价格的变化

数据来源：

豫房景气指数qHZ我爱开封网

3、市场出现的典型性特征\市场热点

开封市房地产市场存量增长，经2009年购买土地，2010年办理手续，2011年时开封房地产市场产品大批上市阶段。

在近期市场动态调查中也发现，多数楼盘销售节点在2011年农历春节后及2011年5月。

现阶段开封市场多层住宅量小，客户无法选择合适住宅。

存在的高层小高层建筑消费者有一定的抵抗情绪，而且户型结构不够通透，采光和通风都存在一定问题。

4、竞争项目的价格\趋化量\营销推广等动态监控（见附:

竞争项目分析模板）

5、对我公司项目的启示

略

四、公司项目销售介绍

1、本季度的销售情况及重大推广节点（含项目销售情况的判断）

2、下季度营销重点节点

五、专题研究及其他

 新华网上海１月７日电成交量走高、企业销售破千亿元、房价高位运行……解读近日陆续“出炉”的２０１０年楼市数据可发现，虽然去年的楼市调控追加了“限购”等严厉手段，堪称“史上最严”，但房地产市场仍然逆势走高。

“限购令”难阻楼市上行态势

　　去年４月３０日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。

９月２９日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等１６个一二线城市推出限购政策。

各方当时认为，行政手段直接出手叫停部分购房行为，不啻为过热的楼市注入了“冷却剂”。

　　去年１２月以来陆续披露的统计数据却让人看到了市场“顽强”的一面。

国家统计局数据显示，２０１０年１－１１月，全国商品房销售面积８．２５亿平方米，比上年同期增长９．８％，增幅比１－１０月提高了０．７个百分点。

同期全国商品房销售额４．２３万亿元，同比增长１７．５％。

其中，１１月单月的销售面积和销售额同比分别增长１４．５％和１８．６％。

　　“去年１０月份市场稍稍低迷了一下，随后就明显好转。

年底去交易中心办手续都要排队了。

”上海中原地产闵行区一门店的业务员告诉记者。

　　房价方面，２０１０年１１月，１６个限购城市中仅广州新房价格环比下降０．１％，另有５个城市价格持平，其他１０个限购城市均环比上涨。

　　在“史上调控最严”的２０１０年，房地产企业却享受了新一轮的市场狂欢。

万科集团１月４日晚发布的公告显示，去年最后一个月实现销售面积和销售额分别为６８．９万平方米和８３．５亿元，同比分别增长６９．８％和５１．３％。

万科去年全年的销售额达到创纪录的１０８１．６亿元，同比增幅高达７０．５％。

　　中国房产信息集团日前发布的数据显示，３０家主要开发商２０１０年全年销售额累计达到８６９１亿元，销售面积为８４４９万平方米。

按此计算，开发商的销售均价达到每平方米１０２８６．４２元，同比上涨２３．９８％。

       购房者出现“地区性转移”和“总体性追涨”

　　值得指出的是，在“限购令”等措施施压之下，楼市购买需求的“地区性转移”十分明显。

中国指数研究院的数据显示，去年１－１１月，东部地区商品房销售面积占比为４９．３％，较２００９年同期下降２．２个百分点；中部地区占比为２４％，提高０．８个百分点；西部地区占比为２６．７％，上升１．４个百分点。

中国指数研究院副院长陈晟认为，在“限购”等措施作用之下，东部地区一二线城市楼市的部分需求正加快向其他地区转移，这对抑制热点城市投资投机性购房需求有一定效果。

　　不过，“转移”不等于“消失”，楼市整体上行动力依然如故。

多种压力交织的宏观经济形势深深地影响着楼市的走势。

在通胀预期驱动之下，投资已经成为一些人的刚性需求。

　　央行发布的《２０１０年第４季度储户问卷调查报告》显示，居民投资意愿首次超过储蓄意愿，４５．２％的城镇居民选择投资，而房地产投资以２６．１％的相对高值继续成为居民投资首选。

此外，经历了反反复复的“调－涨”博弈，“吃定”房价上涨的人会对调控产生一定的“耐药性”。

中原地产华北区董事李文杰认为，在严厉调控之下，除个别楼盘价格调低外，楼市整体价格仍处于高位或上扬状态，“一些人对房价回调的预期逐渐减弱”。

　　导致楼市在局部“限购”之下依然蹿高的另一个原因是：

迟滞多年的保障性住房工程，近两年的建设步伐虽明显加快，但在短期内尚无法充分满足大量中低收入者的住房需求。

住建部的数据显示，２０１０年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工５９０万套，基本建成３７０万套，超额完成全年任务。

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，去年开工的保障房整体上要到今年末至明年才能供应市场，而２００９年我国保障房开工计划完成情况并不理想，导致今年各地保障房供应增量难度很大。

附:

项目分析模板

市调时间：

2011年1月6-10日

项目名称

安联·朗润园

所在区域

开封市西环路与复兴大道交汇处西南

物业类型

小高层

占地面积（亩）

128亩

建筑面积（万㎡）

25万平方米

容积率

2.8

累计销售套数

300-400套

入市时间

2010年5月

工程进度

4栋楼已出地面，其他未动

本期名称

安联·朗润园一期

本期物业类型

小高层

本期推盘时间

2010年6月

本期套数

600套左右

销售报价（元/㎡）

4200元/㎡

成交均价（元/㎡）

4116元/㎡（一次性优惠3%，按揭优惠1%）

已售套数

300-400套

库存情况（㎡）

20000㎡

销售完成率

60%左右

去化速度（套/月）

30-40套

去化速度（㎡/月）

3000-4000㎡

最近动态

2010年12月22日正式开工，2010年12月25日在大梁路东京艺术中心举行“2011安联嘉年华”活动，并成立业主监督委员会。

推广表现

户外广告，报纸广告（汴梁晚报）

客户到访/成交情况

5-8组客户，约有1组客户成交

客户抗性点

西环路向北一直未打通

客户认可点

周边环境，教育资源丰富

后期计划及销售走势判断

一期另4栋将于2011年3、4月份推出

一层暂时不出售（现已内部认购一套，单价5500元/㎡）。

项目名称

碧丽国都

所在区域

金明西街与汉兴路口

物业类型

小高层、高层

占地面积（亩）

108亩

建筑面积（万㎡）

26

容积率

3.86

累计销售套数

285套（内部认购）

入市时间

2008年入市推出一期3万平方面积

工程进度

主体四层

本期名称

碧丽国都

本期物业类型

小高层、高层

本期推盘时间

2011年3、4月份

本期套数

300套

销售报价（元/㎡）

4600-4700

成交均价（元/㎡）

4500-4600（优惠2%）

已售套数

一期共计88套，销售81套。

二期内部认购

库存情况（㎡）

25万

销售完成率

一期92%，二期为开盘

去化速度（套/月）

17

去化速度（㎡/月）

170

最近动态

楼盘排号，截止到2010年1月8日排到66号。

推广表现

户外广告、围墙广告，外派单页

客户到访/成交情况

日到访10-20组

客户抗性点

推盘时间过长，价格未定

客户认可点

项目位置、配套齐全

后期计划及销售走势判断

现阶段排号5万抵7.5万，2011年开盘时优惠2%（两项优惠可叠加）。

项目名称

碧水蓝城

所在区域

开封市郑开大道与集英街交汇处

物业类型

多层、小高层、高层、联排别墅

占地面积（亩）

348

建筑面积（万㎡）

51

容积率

1：

1.74

累计销售套数

一期已销售完毕，二期约200套

入市时间

一期：

2009年11月7日，二期：

2010年11月13日

工程进度

一期外立面铺装完毕，正在安装门窗；二期在建，3-4层

本期名称

碧水蓝城二期

本期物业类型

浙江绿城（暂定）

本期推盘时间

二期：

2010年11月13日

本期套数

约350套

销售报价（元/㎡）

无均价，起价：

4500元/㎡，一房一价

成交均价（元/㎡）

现阶段无优惠（一期：

无优惠，特殊情况≤4%。

二期：

认筹金10万元可优惠3%；认筹金20万元可优惠5%；认筹金30万元可优惠7%；认筹金40万元可优惠10%；特殊情况优惠不累积，以最高优惠为准；如解筹时无合适房源认筹金可退。

）

已售套数

约200套

库存情况（㎡）

约150套

销售完成率

57%

去化速度（套/月）

25套左右

去化速度（㎡/月）

3000㎡左右

最近动态

年后余下二期房源陆续推出

推广表现

报广，户外

客户到访/成交情况

到访16组/天，成交约25套

客户抗性点

价位较高

客户认可点

地段，环境，配套，未来价值，开发商实力

后期计划及销售走势判断

后期计划：

年后余下二期房源陆续推出，预计销售价格小浮上扬，三期项目未规划，暂定纯高层建筑。

销售走势判断：

先期锦绣皇城项目垫定一定销售基础，加之碧水蓝城1期、2期良好销售形势，预计三期销售抗性不大，并且因有良好客户基础，利润亦能达到最大化。

项目名称

迪臣·世纪豪苑

所在区域

中国开封龙亭湖1号

物业类型

多层

占地面积（亩）

158亩

建筑面积（万㎡）

15万平方米

容积率

1．2

累计销售套数

400套

入市时间

2009年1月

工程进度

二期封顶

本期名称

迪臣·世纪豪苑

本期物业类型

多层

本期推盘时间

2010年9月

本期套数

300套（10栋）

销售报价（元/㎡）

7000元/㎡

成交均价（元/㎡）

7000元/㎡

已售套数

200套

库存情况（㎡）

100套

销售完成率

65%

去化速度（套/月）

20套

去化速度（㎡/月）

300平方米

最近动态

无

推广表现

户外、报广、信函（邮寄定点单位）邮政公司提供

客户到访/成交情况

20组左右

客户抗性点

价格较高

客户认可点

配套、位置

后期计划及销售走势判断

会加大房屋及商业的建设增加可选面积，，因目前余下房源为大面积房屋，可选择性小，地理位置得天独厚，价格会持续上涨。

项目名称

蝶·御花园

所在区域

开封市西环路与汉兴路交汇处（原缝纫机厂）

物业类型

小高层、高层

占地面积（亩）

93亩

建筑面积（万㎡）

13万平方

容积率

2.7

累计销售套数

无

入市时间

2010年3月份开始宣传，6月份进销售部

工程进度

一期七栋楼已经出地面

本期名称

蝶·御花园

本期物业类型

高层

本期推盘时间

2011年4月份

本期套数

342套

销售报价（元/㎡）

4600元/㎡

成交均价（元/㎡）

无

已售套数

无

库存情况（㎡）

无

销售完成率

无

去化速度（套/月）

无

去化速度（㎡/月）

无

最近动态

无

推广表现

户外广告（西环路与汉兴路交汇处）

客户到访/成交情况

18-25组客户

客户抗性点

销售时间

客户认可点

双水双气、地理位置较好

后期计划及销售走势判断

地理位置较好，周边生活区较多，生活配套完善，生活较方便，具有相当好的竞争力

项目名称

鼎立·国际城

所在区域

开封市黄河大街北段

物业类型

电梯洋房，小高层、高层

占地面积（亩）

1150亩（分11个地块，目前推出、B、C、D、E、F、G、H地块分期开发）

建筑面积（万㎡）

150万平方米（B区24.6万平方米）

容积率

3

累计销售套数

160套

入市时间

2009年11月一期（B区已基本售罄）

工程进度

B区楼已封顶，A区部分楼宇五层

本期名称

A区

本期物业类型

高层

本期推盘时间

2011年元月1日

本期套数

200多套

销售报价（元/㎡）

4200元/㎡

成交均价（元/㎡）

4150元/㎡（一次性2%，按揭1%，另优惠1%）

已售套数

170套左右

库存情况（㎡）

3000㎡

销售完成率

85%-90%

去化速度（套/月）

20-30套

去化速度（㎡/月）

2000-3000㎡

最近动态

2011年元月1日鼎立国际城A区开盘

推广表现

户外广告、报纸广告、大河报夹页

客户到访/成交情况

20组左右

客户抗性点

楼间距，采光问题，交房时间晚

客户认可点

楼盘毗邻开封市教育园区，教育资源丰富，价位较西区其他楼盘偏低。

后期计划及销售走势判断

当天开盘已售90%左右，A区剩余房源将春节后推出,本楼盘因价格偏低，离学校较近故一直以来销售错，后期应该还不错

项目名称

东京国际

所在区域

开封市大梁路与夷山大街交汇处东北角

物业类型

高层，商业

占地面积（亩）

83亩

建筑面积（万㎡）

25万平方米

容积率

4

累计销售套数

无

入市时间

2010年3月份

工程进度

部分楼宇已到三层

本期名称

东京国际

本期物业类型

高层

本期推盘时间

2011年3、4月份

本期套数

500套左右

销售报价（元/㎡）

无

成交均价（元/㎡）

无

已售套数

无

库存情况（㎡）

250000

销售完成率

无

去化速度（套/月）

无

去化速度（㎡/月）

无

最近动态

售楼部东侧户外广告

推广表现

户外广告

客户到访/成交情况

10-20组客户

客户抗性点

全是高层

客户认可点

位置较好，周边配套

后期计划及销售走势判断

已经内部认购200多套，2011年3-4月份将推向市场销售

项目名称

枫庭金域

所在区域

开封市大梁路与黄河大街交汇处南100米路西

物业类型

多层电梯洋房、高层

占地面积（亩）

22亩

建筑面积（万㎡）

5万平方米

容积率

2.7

累计销售套数

350套

入市时间

2009年12月底

工程进度

刚出地面

本期名称

枫庭金域

本期物业类型

多层、高层

本期推盘时间

2010年上半年

本期套数

500户

销售报价（元/㎡）

高层4000元/㎡，多层4100-4200元/㎡

成交均价（元/㎡）

高层4000元/㎡，多层4100-4200元/㎡

已售套数

约350套

库存情况（㎡）

15000㎡

销售完成率

70%

去化速度（套/月）

15套左右

去化速度（㎡/月）

1500㎡

最近动态

无

推广表现

户外广告，报纸夹页，汴梁晚报

客户到访/成交情况

20组左右

客户抗性点

小区规模较小

客户认可点

位置较好

后期计划及销售走势判断

推出高层小户型，春节后会加大销售力度，销售价格也会略上涨

项目名称

汉兴·上品

所在区域

开封市汉兴路16号

物业类型

花园洋房、小高层、高层

占地面积（亩）

85亩

建筑面积（万㎡）

12万平方米

容积率

2

累计销售套数

无

入市时间

2010年9月进销售部

工程进度

18栋出地面

本期名称

汉兴·上品

本期物业类型

未定

本期推盘时间

无

本期套数

无

销售报价（元/㎡）

4500-5000元/㎡

成交均价（元/㎡）

无

已售套数

无

库存情况（㎡）

无

销售完成率

无

去化速度（套/月）

无

去化速度（㎡/月）

无

最近动态

无

推广表现

户外广告，汴梁晚报

客户到访/成交情况

10-15组

客户抗性点

东临蝶御花园，相对价位较高

客户认可点

周边生活配套、教育资源丰富

后期计划及销售走势判断

2011年将会入市，与碟御花园一墙之隔，竞争压力

项目名称

豪德·天下融成

所在区域

开封市郑开大道与汴西新区六号路交汇处

物业类型

多层、小高层、高层

占地面积（亩）

200亩/共计：

1000亩（3地块）

建筑面积（万㎡）

36万平方米

容积率

2.4

累计销售套数

2000套（含拆迁户）

入市时间

2008年5月

工程进度

5层

本期名称

豪德·天下融成

本期物业类型

高层

本期推盘时间

目前排号码阶段（农历春节后开盘）

本期套数

500套左右

销售报价（元/㎡）

4300元—4400元㎡左右

成交均价（元/㎡）

4300元㎡左右

已售套数

800套左右

库存情况（㎡）

400套

销售完成率

50%

去化速度（套/月）

30套

去化速度（㎡/月）

3600㎡

最近动态

无

推广表现

户外广告

客户到访/成交情况

10组、+10组（两个销售部）

客户抗性点

距离市区较远、位置偏

客户认可点

未来发展趋势

后期计划及销售走势判断

在郑汴融城的大背景下，加上离郑州位置较近，会有力的促进销售进度，外加上有项目周边有开封招商引资的几大工厂，加大外来流入人口，增大房屋需求量。

项目名称

金秀名典

所在区域

金明大道与周天路交会处（金明汽车站西侧）

物业类型

高层

占地面积（亩）

43亩

建筑面积（万㎡）

5万平方米

容积率

3

累计销售套数

90套

入市时间

2010年5月

工程进度

地基

本期名称

金秀名典

本期物业类型

高层

本期推盘时间

未定（暂无预售许可证）

本期套数

368多套（共计：

4栋、5#商铺）

销售报价（元/㎡）

3800元㎡

成交均价（元/㎡）

3700元㎡

已售套数

90套

库存情况（㎡）

278套

销售完成率

25%

去化速度（套/月）

15套

去化速度（㎡/月）

1500㎡

最近动态

元旦优惠2000元

推广表现

户外、报广、外派单页

客户到访/成交情况

10组

客户抗性点

位置较偏

客户认可点

价格低

后期计划及销售走势判断

配套齐全，双水双气，在新的一年中将扩大推广力度，增大销售量。

项目名称

开元·华庭

所在区域

郑开大道与集英街交汇处西南（金明池西侧）

物业类型

花园洋房、联排别墅、叠加别墅、阳光美墅、瞰景高层

占地面积（亩）

1400亩

建筑面积（万㎡）

43万㎡

容积率

1.8

累计销售套数

402套

入市时间

2009年4月27日，开元·华庭举行项目动工仪式

工程进度

在售小高层