XXXX年开封房地产市场调研分析.docx

1、XXXX年开封房地产市场调研分析XXXX年开封房地产市场调研分析一、宏观情况2010年4月26日上午，中国社科院2010年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告在京发布。港深沪京成为2010年城市竞争力前4强，开封位列未来10年最具竞争力的24个城市之中。2010年12月31日，“世界著名品牌大会”第七届年会在马来西亚吉隆坡举行。大会公布了“2010年度中国最具投资潜力城市50强”名单，河南省郑州、开封两市同上海、北京、天津、重庆、香港、台北等50个城市一起获此称号。蓝皮书对开封的点评是“开封：乘天时地利之势，再现古都之繁华。开封地处城市群中心区，产业布局优化，成本洼地优势明显，一体化进程加

2、速。此外，全省工业化提速，开封乘势而起。”开封近期获得殊荣的支撑是“郑汴一体化”，该项政策使得开封的近期发展前景广阔。自去年以来，部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房活跃，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。近日，住房和城乡建设部、国土资源部和监察部三部委又联合下发通知，要求各地要进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。2010年10月8日至12月20日开封市开展专项检查，本次检查本着自查自纠从宽、抽查复查从严的原则，市住房和城乡建设局、市工商行政管理局将组成联合检查组依法查处违法违规行为，检查结果将向社会公示，对于存在严重违法违规行为的房

3、地产开发企业，将通过媒体公开曝光。目前我市房地产市场也存在一些不规范的行为，如未取得预（销）售许可擅自销售商品住宅；以认购、预定、排号、发VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金或预订款；发布虚假广告，违规参加展示展销活动；有的房地产开发企业擅自销售经济适用住房等行为。无证销售是违法行为，所签任何协议将不受法律保护。本次专项检查加强了对开封房地市场的监管，促使开封房地产市场健康发展。二、土地市场 2010年第四季度土地招拍挂情况：2010年10月22日,汴国土告字201011号以公开方式出让2010-53号、54号、2010-GY-06号09号宗地国有建设用地使用权，其中商住性质土地为：宗地编

4、号(简称)宗地位置净用地面积(m2)土地用途容积率建筑密度(%)建筑限高(m)绿地率 (%)出让年限竞买保证金(万元)起始价(元/m2)2010-53号 (特耐公司)东至规划用地边界,南至郑汴公路道路红线,西至规划用地边界,北至规划用地边界.58505.1 商业 住宅2.830住宅不低于四层30商业 40年 住宅 70年145012002010-54号 (教育学院)东至现状教育学院中院东围墙,南至梁苑路道路红线、规划用地边界线,西至现状教育学院西围墙,北至现状教育学院中院北围墙.81185.8 商业 住宅2.030西边界50米内限高35米,其余建筑限高18米,住宅不低于四层30商业 40年 住

5、宅 70年300018002010年12月24日,汴国土告字201012号以公开方式出让2010-55号、56号、57号、58号宗地国有建设用地使用权，其中商住性质土地为：宗地编号(简称)宗地位置净用地面积(m2)土地用途容积率建筑密度(%)建筑限高(m)绿地率 (%)出让年限竞买保证金(万元)起始价(元/m2)2010-55号 (金明西街东侧)东至规划用地边界线,西至金明西街道路红线,南至规划用地边界线,北至规划用地边界线.37928.1 商业 住宅2.825住宅不低于四层30商业 40年 住宅 70年180022502010-58号 (汉兴路北侧)东至规划用地边界线,南至汉兴路道路红线,西

6、至夷山大街道路红线,北至规划用地边界线.22585.5 商业 住宅4.035住宅不低于四层30商业 40年 住宅 70年10002175三、市场发展状况1、供应与需求情况变化等的介绍分析2007年-2009年房地产总体开发情况及供求关系指标单位2007年2008年2009年房地产投资额亿元15.0321.6036.94房地产施工面积万平方米194.6355.1448.95房地产竣工面积万平方米49.24100.1129房地产销售面积万平方米68.182.5118.59存量面积万平方米-18.8617.610.41qHZ我爱开封网 (存量面积=竣工面积销售面积，数据来源：开封统计公报)2、价格的

7、变化数据来源：豫房景气指数qHZ我爱开封网3、市场出现的典型性特征市场热点开封市房地产市场存量增长，经2009年购买土地，2010年办理手续，2011年时开封房地产市场产品大批上市阶段。在近期市场动态调查中也发现，多数楼盘销售节点在2011年农历春节后及2011年5月。 现阶段开封市场多层住宅量小，客户无法选择合适住宅。存在的高层小高层建筑消费者有一定的抵抗情绪，而且户型结构不够通透，采光和通风都存在一定问题。4、竞争项目的价格趋化量营销推广等动态监控（见附:竞争项目分析模板）5、对我公司项目的启示略四、公司项目销售介绍1、本季度的销售情况及重大推广节点（含项目销售情况的判断）2、下季度营销重

8、点节点五、专题研究及其他 新华网上海月日电 成交量走高、企业销售破千亿元、房价高位运行解读近日陆续“出炉”的年楼市数据可发现，虽然去年的楼市调控追加了“限购”等严厉手段，堪称“史上最严”，但房地产市场仍然逆势走高。 “限购令”难阻楼市上行态势 去年月日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。月日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等个一二线城市推出限购政策。各方当时认为，行政手段直接出手叫停部分购房行为，不啻为过热的楼市注入了“冷却剂”。 去年月以来陆续披露的统计数据却让人看到了市场“顽强”的一面。国家统计局数据显示，年月，全国商品房销售面积亿平方

9、米，比上年同期增长，增幅比月提高了个百分点。同期全国商品房销售额万亿元，同比增长。其中，月单月的销售面积和销售额同比分别增长和。 “去年月份市场稍稍低迷了一下，随后就明显好转。年底去交易中心办手续都要排队了。”上海中原地产闵行区一门店的业务员告诉记者。 房价方面，年月，个限购城市中仅广州新房价格环比下降，另有个城市价格持平，其他个限购城市均环比上涨。 在“史上调控最严”的年，房地产企业却享受了新一轮的市场狂欢。万科集团月日晚发布的公告显示，去年最后一个月实现销售面积和销售额分别为万平方米和亿元，同比分别增长和。万科去年全年的销售额达到创纪录的亿元，同比增幅高达。 中国房产信息集团日前发布的数据

10、显示，家主要开发商年全年销售额累计达到亿元，销售面积为万平方米。按此计算，开发商的销售均价达到每平方米元，同比上涨。 购房者出现“地区性转移”和“总体性追涨” 值得指出的是，在“限购令”等措施施压之下，楼市购买需求的“地区性转移”十分明显。中国指数研究院的数据显示，去年月，东部地区商品房销售面积占比为，较年同期下降个百分点；中部地区占比为，提高个百分点；西部地区占比为，上升个百分点。中国指数研究院副院长陈晟认为，在“限购”等措施作用之下，东部地区一二线城市楼市的部分需求正加快向其他地区转移，这对抑制热点城市投资投机性购房需求有一定效果。 不过，“转移”不等于“消失”，楼市整体上行动力依然如故。

11、多种压力交织的宏观经济形势深深地影响着楼市的走势。在通胀预期驱动之下，投资已经成为一些人的刚性需求。 央行发布的年第季度储户问卷调查报告显示，居民投资意愿首次超过储蓄意愿，的城镇居民选择投资，而房地产投资以的相对高值继续成为居民投资首选。此外，经历了反反复复的“调涨”博弈，“吃定”房价上涨的人会对调控产生一定的“耐药性”。中原地产华北区董事李文杰认为，在严厉调控之下，除个别楼盘价格调低外，楼市整体价格仍处于高位或上扬状态，“一些人对房价回调的预期逐渐减弱”。 导致楼市在局部“限购”之下依然蹿高的另一个原因是：迟滞多年的保障性住房工程，近两年的建设步伐虽明显加快，但在短期内尚无法充分满足大量中低

12、收入者的住房需求。住建部的数据显示，年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工万套，基本建成万套，超额完成全年任务。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，去年开工的保障房整体上要到今年末至明年才能供应市场，而年我国保障房开工计划完成情况并不理想，导致今年各地保障房供应增量难度很大。 附:项目分析模板市调时间：2011年1月6-10日项目名称安联朗润园所在区域开封市西环路与复兴大道交汇处西南物业类型小高层占地面积(亩)128亩建筑面积(万)25万平方米容积率2.8累计销售套数300-400套入市时间2010年5月工程进度4栋楼已出地面，其他未动本期名称安联朗润园一期本期物业类型小高层本期推盘时

13、间2010年6月本期套数600套左右销售报价（元/）4200元/成交均价（元/）4116元/（一次性优惠3%，按揭优惠1%）已售套数300-400套库存情况（）20000销售完成率60%左右去化速度（套/月） 30-40套去化速度（/月） 3000-4000最近动态2010年12月22日正式开工，2010年12月25日在大梁路东京艺术中心举行“2011安联嘉年华”活动，并成立业主监督委员会。推广表现户外广告，报纸广告（汴梁晚报）客户到访/成交情况5-8组客户，约有1组客户成交客户抗性点西环路向北一直未打通客户认可点周边环境，教育资源丰富后期计划及销售走势判断一期另4栋将于2011年3、4月份推

14、出一层暂时不出售（现已内部认购一套，单价5500元/）。项目名称碧丽国都所在区域金明西街与汉兴路口物业类型小高层、高层占地面积(亩)108亩建筑面积(万)26容积率3.86累计销售套数285套（内部认购）入市时间2008年入市推出一期3万平方面积工程进度主体四层本期名称碧丽国都本期物业类型小高层、高层本期推盘时间2011年3、4月份本期套数300套销售报价（元/）4600-4700成交均价（元/）4500-4600（优惠2%）已售套数一期共计88套，销售81套。二期内部认购库存情况（）25万销售完成率一期92%，二期为开盘去化速度（套/月）17去化速度（/月）170最近动态楼盘排号，截止到20

15、10年1月8日排到66号。推广表现户外广告、围墙广告，外派单页客户到访/成交情况日到访10-20组客户抗性点推盘时间过长，价格未定客户认可点项目位置、配套齐全后期计划及销售走势判断现阶段排号5万抵7.5万，2011年开盘时优惠2%（两项优惠可叠加）。 项目名称碧水蓝城所在区域开封市郑开大道与集英街交汇处物业类型多层、小高层、高层、联排别墅占地面积(亩)348建筑面积(万)51容积率1：1.74累计销售套数一期已销售完毕，二期约200套入市时间一期：2009年11月7日，二期：2010年11月13日工程进度一期外立面铺装完毕，正在安装门窗；二期在建，3-4层本期名称碧水蓝城二期本期物业类型浙江绿

16、城（暂定）本期推盘时间二期：2010年11月13日本期套数约350套销售报价（元/）无均价，起价：4500元/，一房一价成交均价（元/）现阶段无优惠（一期：无优惠，特殊情况4%。二期：认筹金10万元可优惠3%；认筹金20万元可优惠5%；认筹金30万元可优惠7%；认筹金40万元可优惠10%；特殊情况优惠不累积，以最高优惠为准；如解筹时无合适房源认筹金可退。）已售套数约200套库存情况（）约150套销售完成率57%去化速度（套/月）25套左右去化速度（/月）3000左右最近动态年后余下二期房源陆续推出推广表现报广，户外客户到访/成交情况到访16组/天，成交约25套客户抗性点价位较高客户认可点地段，

17、环境，配套，未来价值，开发商实力后期计划及销售走势判断后期计划：年后余下二期房源陆续推出，预计销售价格小浮上扬，三期项目未规划，暂定纯高层建筑。销售走势判断：先期锦绣皇城项目垫定一定销售基础，加之碧水蓝城1期、2期良好销售形势，预计三期销售抗性不大，并且因有良好客户基础，利润亦能达到最大化。 项目名称迪臣世纪豪苑所在区域中国开封龙亭湖1号物业类型多层占地面积(亩)158亩建筑面积(万)15万平方米容积率12累计销售套数400套入市时间2009年1月工程进度二期封顶本期名称迪臣世纪豪苑本期物业类型多层本期推盘时间2010年9月本期套数300套（10栋）销售报价（元/）7000元/成交均价（元/）

18、7000元/已售套数200套库存情况（）100套销售完成率65%去化速度（套/月） 20套去化速度（/月） 300平方米最近动态无推广表现户外、报广、信函（邮寄定点单位）邮政公司提供客户到访/成交情况20组左右客户抗性点价格较高客户认可点配套、位置后期计划及销售走势判断会加大房屋及商业的建设增加可选面积，因目前余下房源为大面积房屋，可选择性小，地理位置得天独厚，价格会持续上涨。项目名称蝶御花园所在区域开封市西环路与汉兴路交汇处（原缝纫机厂）物业类型小高层、高层占地面积(亩)93亩建筑面积(万)13万平方容积率2.7累计销售套数无入市时间2010年3月份开始宣传，6月份进销售部工程进度一期七栋楼

19、已经出地面本期名称蝶御花园本期物业类型高层本期推盘时间2011年4月份本期套数342套销售报价（元/）4600元/成交均价（元/）无已售套数无库存情况（）无销售完成率无去化速度（套/月）无去化速度（/月）无最近动态无推广表现户外广告（西环路与汉兴路交汇处）客户到访/成交情况18-25组客户客户抗性点销售时间客户认可点双水双气、地理位置较好后期计划及销售走势判断地理位置较好，周边生活区较多，生活配套完善，生活较方便，具有相当好的竞争力 项目名称鼎立国际城所在区域 开封市黄河大街北段物业类型 电梯洋房，小高层、高层占地面积(亩)1150亩（分11个地块，目前推出、B、C、D、E、F、G、H地块分期

20、开发）建筑面积(万)150万平方米（B区24.6万平方米）容积率3累计销售套数160套入市时间2009年11月一期（B区已基本售罄）工程进度B区楼已封顶，A区部分楼宇五层本期名称A区本期物业类型高层本期推盘时间2011年元月1日本期套数200多套销售报价（元/）4200元/成交均价（元/）4150元/（一次性2%，按揭1%，另优惠1%）已售套数170套左右库存情况（）3000销售完成率85%-90%去化速度（套/月）20-30套去化速度（/月）2000-3000最近动态2011年元月1日鼎立国际城A区开盘推广表现户外广告、报纸广告、大河报夹页客户到访/成交情况20组左右客户抗性点楼间距，采光问

21、题，交房时间晚客户认可点楼盘毗邻开封市教育园区，教育资源丰富，价位较西区其他楼盘偏低。后期计划及销售走势判断当天开盘已售90%左右，A区剩余房源将春节后推出,本楼盘因价格偏低，离学校较近故一直以来销售错，后期应该还不错 项目名称东京国际所在区域开封市大梁路与夷山大街交汇处东北角物业类型高层，商业占地面积(亩)83亩建筑面积(万)25万平方米容积率4累计销售套数无入市时间2010年3月份工程进度部分楼宇已到三层本期名称东京国际本期物业类型高层本期推盘时间2011年3、4月份本期套数500套左右销售报价（元/）无成交均价（元/）无已售套数无库存情况（）250000销售完成率无去化速度（套/月） 无

22、去化速度（/月） 无最近动态售楼部东侧户外广告推广表现户外广告客户到访/成交情况10-20组客户客户抗性点全是高层客户认可点位置较好，周边配套后期计划及销售走势判断已经内部认购200多套，2011年3-4月份将推向市场销售项目名称枫庭金域所在区域开封市大梁路与黄河大街交汇处南100米路西物业类型多层电梯洋房、高层占地面积(亩)22亩建筑面积(万)5万平方米容积率2.7累计销售套数350套入市时间2009年12月底工程进度刚出地面本期名称枫庭金域本期物业类型多层、高层本期推盘时间2010年上半年本期套数500户销售报价（元/）高层4000元/，多层4100-4200元/成交均价（元/）高层400

23、0元/，多层4100-4200元/已售套数约350套库存情况（）15000销售完成率70%去化速度（套/月）15套左右去化速度（/月） 1500最近动态无推广表现户外广告，报纸夹页，汴梁晚报客户到访/成交情况20组左右客户抗性点小区规模较小客户认可点位置较好后期计划及销售走势判断推出高层小户型，春节后会加大销售力度，销售价格也会略上涨项目名称汉兴上品所在区域开封市汉兴路16号物业类型花园洋房、小高层、高层占地面积(亩)85亩建筑面积(万)12万平方米容积率2累计销售套数无入市时间2010年9月进销售部工程进度18栋出地面本期名称汉兴上品本期物业类型未定本期推盘时间无本期套数无销售报价（元/）4

24、500-5000元/成交均价（元/）无已售套数无库存情况（）无销售完成率无去化速度（套/月）无去化速度（/月）无最近动态无推广表现户外广告，汴梁晚报客户到访/成交情况10-15组客户抗性点东临蝶御花园，相对价位较高客户认可点周边生活配套、教育资源丰富后期计划及销售走势判断2011年将会入市，与碟御花园一墙之隔，竞争压力项目名称豪德天下融成所在区域开封市郑开大道与汴西新区六号路交汇处物业类型多层、小高层、高层占地面积(亩)200亩/共计：1000亩（3地块）建筑面积(万)36万平方米容积率2.4累计销售套数2000套（含拆迁户）入市时间2008年5月工程进度5层本期名称豪德天下融成本期物业类型高

25、层本期推盘时间目前排号码阶段（农历春节后开盘）本期套数500套左右销售报价（元/）4300元4400元左右成交均价（元/）4300元左右已售套数800套左右库存情况（）400套销售完成率50%去化速度（套/月） 30套去化速度（/月） 3600最近动态无推广表现户外广告客户到访/成交情况10组、+10组（两个销售部）客户抗性点距离市区较远、位置偏客户认可点未来发展趋势后期计划及销售走势判断 在郑汴融城的大背景下，加上离郑州位置较近，会有力的促进销售进度，外加上有项目周边有开封招商引资的几大工厂，加大外来流入人口，增大房屋需求量。项目名称金秀名典所在区域金明大道与周天路交会处（金明汽车站西侧）物

26、业类型高层占地面积(亩)43亩建筑面积(万)5万平方米容积率3累计销售套数90套入市时间2010年5月工程进度地基本期名称金秀名典本期物业类型高层本期推盘时间未定（暂无预售许可证）本期套数368多套（共计：4栋、5#商铺）销售报价（元/）3800元成交均价（元/）3700元已售套数90套库存情况（）278套销售完成率25%去化速度（套/月） 15套去化速度（/月） 1500最近动态元旦优惠2000元推广表现户外、报广、外派单页客户到访/成交情况10组客户抗性点位置较偏客户认可点价格低后期计划及销售走势判断配套齐全，双水双气，在新的一年中将扩大推广力度，增大销售量。项目名称开元华庭所在区域郑开大道与集英街交汇处西南（金明池西侧）物业类型花园洋房、联排别墅、叠加别墅、阳光美墅、瞰景高层占地面积(亩)1400亩建筑面积(万)43万容积率1.8累计销售套数402套入市时间2009年4月27日，开元华庭举行项目动工仪式工程进度在售小高层