房屋买卖合同是诺成还是实践合同.docx

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房屋买卖合同是诺成还是实践合同

房屋买卖合同是诺成还是实践合同

篇一：

简述诺成合同与实践合同的区别。

一、整体解读

试卷紧扣教材和考试说明，从考生熟悉的基础知识入手，多角度、多层次地考查了学生的数学理性思维能力及对数学本质的理解能力，立足基础，先易后难，难易适中，强调应用，不偏不怪，达到了“考基础、考能力、考素质”的目标。

试卷所涉及的知识内容都在考试大纲的范围内，几乎覆盖了高中所学知识的全部重要内容，体现了“重点知识重点考查”的原则。

1．回归教材，注重基础

试卷遵循了考查基础知识为主体的原则，尤其是考试说明中的大部分知识点均有涉及，其中应用题与抗战胜利70周年为背景，把爱国主义教育渗透到试题当中，使学生感受到了数学的育才价值，所有这些

题目的设计都回归教材和中学教学实际，操作性强。

2．适当设置

题目难度与区分度

选择题第12题和填空题第16题以及解答题的第21题，都是综合性问题，难度较大，学生不仅要有较强的分析问题和解决问题的能力，以及扎实深厚的数学基本功，而且还要掌握必须的数学思想与方法，否则在有限的时间内，很难完成。

3．布局合理，考查全面，着重数学方法和数学思想的考察

在选择题，填空题，解答题和三选一问题中，试卷均对高中数学中的重点内容进行了反复考查。

包括函数，三角函数，数列、立体几何、概率统计、解析几何、导数等几大版块问题。

这些问题都是以知识为载体，立意于能力，让数学思想方法和数学思维方式贯穿于整个试题的解答过程之中。

篇二：

房屋买卖合同

房屋买卖合同

房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。

房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。

这主要表现为:

（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款;

（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续;（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。

转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

合同形式房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，故法律规定应当采取书面形式订立。

《城市房地产管理法》第40条规定:

“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。

《城市房地产开发经营管理条例》第28规定:

“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。

……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。

根据法律及相关司法解释的规定，房屋买卖合同书面形式应包括如下类型:

（一）正式房屋买卖合同

正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。

尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本，但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本，否则，不予办理备案、登记。

但是，并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。

实践中，商品房买卖时，要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。

但在正式合同文本签订之前，多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署，其中有的预约合同已经具备本约性质，相当于房屋买卖合同。

二手房买卖的合同形式未作统一要求，买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同，经双方签字、盖章生效，并据此履行，在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。

（二）具备特定条件的预约合同

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖司法解释）第五条规定:

“商品房的认购、订购、预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

”根据最高法院民一庭的观点，商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预

约性质的合同（事实上预约合同的签订并不限于这个期间）。

为保障交易安全，保护业主权益，促进签约，规定具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同。

笔者认为，司法解释的本条规定，用意虽好，但效果一般，极易造成误导。

首先，《商品房销售管理办法》

第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项，而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同，同时具备该13项内容的可能性很少，买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。

其次，认定合同性质的依据为合同内容，而非合同名称。

预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容，理应认定为商品房买卖合同，不再具有预约性质。

第三，“出卖人已经按照约定收受购房款”，表明买卖合同已经实际履行。

即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，只要标的物明确、价款确定，完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。

如果机械适用该条司法解释的规定，就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立，而依据该条司法解释则不能认定合同成立。

（三）房屋买卖合同的其他书面形式。

《合同法》第11条规定:

“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。

”根据《电子签名法》第3条第3款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、数据电文”。

无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。

记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料，应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。

有些情况下，没有书面合同，也无法认定口头合同存在，买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。

此时，买受人持有的购房款收据或发票，既是书面合同形式，也是合同实际履行证据，如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确，应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。

笔者认为，认定其他书面形式的房屋买卖合同成立，已有书面证据必须能够证明三项事实:

房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价款。

折叠主要条款

房屋买卖合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。

房屋买卖合同应包括以下主要条款:

1、合同双方当事人。

买卖双方的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。

如果有委托代理人的话，那么还包括委托代理人的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。

2、标的。

标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。

在房屋买卖合同中，标的就是房屋。

这主要包括以下内容:

房屋的坐落位置;

所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积;

房屋是现房，还是期房;

房屋的配套设施和维修标准。

3、房屋的价格及付款时间约定。

一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。

旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。

在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

4、交房期限。

卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。

买方应在实际接收该房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记，卖方应给予必要的协助。

或者由卖方代理买方进行上述工作。

在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证（所有权人为买方）交付买方，由买方支付有关的费用。

5、权利担保。

卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。

如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷，由卖方承担全部责任。

6、违约责任。

违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。

违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同，保护非违约方的合法权益，维护合同的法律效力起着十分重要的作用，同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。

在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任，卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任，以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。

7、合同双方认为应当约定的其他事项。

如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。

折叠手续费用

房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。

使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。

以下登记手续和费用作为参考，具体手续和费率等根据当地政策规定确定。

申请房屋所有权转

移登记，应当提交下列材料:

（一）登记申请书;

（二）申请人身份证明;

（三）房屋所有权证书或者房地产权证书;

（四）证明房屋所有权发生转移的材料;

（五）其他必要材料。

前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下:

一、当事人提供的材料是否合法、有效;

二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;

三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;

四、受让人按规定是否可以受让该房地产;

五、买卖的房地产是否已设定抵押权;

六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;

七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权;

八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。

房产过户的费用有下列几项，但各地可能有出入:

1、契税:

普通住宅:

评估价1.5;非普通住宅:

评估价3

2、个人收入调节税:

（评估价-原购入价）20

3、营业税:

住宅购入不满两年的:

评估价5.55;非普通住宅购入两年以上的:

（评估价-原购入价）5.55;普通住宅购入两年以上的免交。

4、房产交易费:

6元/平方米

6、房产证工本费:

85元

7、土地证工本费:

105元

法律规定1.房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。

2.在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。

3.出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。

4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。

为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。

合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于:

契税、印花税、土地出让金（已购公有住房有此项）、综合地价款（经济适用住房有此项）、营业税及附加、所得税、土地增值税等。

7易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

有效条件

房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件:

1.合同当事人必须符合主体资格。

房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

篇三：

诺成实践合同

关于诺成合同和实践合同的分类

在合同法理论中，对合同的分类中有一个分类是即合同的成立是否要交付标的物为标准，将合同分为诺成合同和实践合同。

诺成合同是指双方意思表示一致合同即宣告成立。

我国合同法中的买卖合同，租赁合同等即是此种合同。

实践合同是指，双方意思表示一致之外，合同的成立还需要交付标的物之后才能最终确立。

比如自然人之间的借款合同，保管合同等。

区分诺成合同和实践合同的意义在于确定合同成立的时间从而确定双方当事人的权利和义务问题。

对于以上的内容，几乎所有的债法或者合同法的教材都是如此论述实践合同和诺成合同的定义以及区分二者的意义，无一例外！

但是，对于此种分类的基础或者说区分此种分类的意义，我个人持有不一样的观点。

如果合同成立与否是此种合同分类的基础的，并且将合同的成立成立与否作为区分此种合同的意义的话，那么此种理论将会和我国现行民法的一些理论相悖的！

民法理论之间相互矛盾，最终造成的结果就是法学理论一塌糊涂！

所以，我个人认为将区分诺成合同和实践合同的意义定位于合同是否生效，那么会更好，种种的矛盾症结也会随之解开治愈。

现论述如下。

首先，我们先来看看《担保法》关于定金合同的规定，担保法第九十条规定：

定金应当以书面形式约定。

当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。

学界一致认为定金合同是实践合同，在盖尤斯的《法学阶梯》中指出，定金指债务人通过物的交付按照此定义也就意味着合同的成立要求定金的交付。

可是担保法第九十条确是规定“定金合同从实际交付定金之日起生效”。

此条规定将定金的交付作为定金合同生效的条件，但是《担保法司法解释》第一百一十九条规定，“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”。

此处又将定金交付作为合同成立的要件，与实践合同和诺成合同区分的意义相吻合，但是担保法和司法解释却前后矛盾。

说到这里，因为合同的成立和合同生效的混乱使得我们法律先后矛盾。

那么元凶合同成立和合同生效到底是何种面目呢？

很明显，从字面上来讲肯定不一样，两个字完全不同。

从理论上来讲合同的成立不同于合同的生效！

在最新的合同法公布之前，我国学界将合同的成立和合同的生效二者相等同起来，普遍认为，合同的成立与生效之间没有必要的界限。

合同的成立是指合同双方当事人意思表示一致即可。

合同的成立是合同订立中的重要环节，对于合同成立的构成要件，学界也有不同的观点，主要有三要件说，二要件说。

三要件说是

（1）两个或两个以上当事人，

（2）意思表示一致，（3）标的；

①另外还有三要件说认为：

（1）合同主体当事人，

（2）意思表示，（3）订立合同的目的。

②二要件说认为合同成立主要包括当事人和意思表示一致即可。

③至于标的是合同生效的要件。

不管是三要件说还是二要件说都只是在对于合同本身的规定性，所有要件只是对合同事实上的确定，不掺杂法律认可的问题。

至于何种观点合理本文不予讨论。

合同的效力也可以说是合同的法律效力，是法律赋予已经成立的合同以法律上拘束力。

合同的生效是已经成立的合同具备法律规定的效力要件从而能够发生法律上的效果。

合同生效的要件主要有

（1）行为人具有相应的行为能力，

（2）当事人意思表示真实，（3）不违法法律或者社会公共利益。

④

合同成立和合同生效的区别

合同在事实上的判断；合同生效是指合同发生法律上规定的约束力，也可以称之为合同的法律效力。

合同的生效是对合同的法律价值的判断。

合同成立是合同生效的前提，如果一个合同没有成立，自然也就不存在合同生效的问题。

合同生效是合同成立的延伸。

在我国合同法中，合同的成立放入了合同订立的一章中；合同的生效编入了合同的效力一章之中，所以二者是完全不同的概念。

既然是完全不同的概念，那为何立法者释法者会如此混乱的制定和解释法律条文，创造出前后矛盾的法律规定？

有学者解释到：

“之所以造成如此解释，是因为《担保法》等尚未明确区分合同成立和合同生效，而时常将二者混为一谈。

担保法司法解释的规定是合理的。

”⑤

再来，我们看看关于赠与合同的规定。

《民通意见》第128条规定公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。

赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。

此条将赠与合同定性为实践合同，需要交付标的物。

但是在《合同法》第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

此规定改变了赠与合同的性质，由之前的实践合同转变为诺成合同。

并且赠与合同为诺成合同已经被学界普遍

接受。

按照上述理论，既然赠与合同是诺成合同，那么也就意味着双方意思达成一致合同即宣告成立。

在第一百八十六条规定了在标的物交付之前赠与人可以撤销该合同。

此撤销二字用的颇不合理。

赠与合同为诺成合同，在标的物没有交付之前合同已经成立但是不一定合同已经有效。

而此处却用撤销二字所为合意？

合同都没有生效？

何来撤销之行为！

正如梅仲协先生所说：

“

第一百八十八条具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。

第三百六十五条保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。

第三百六十七条保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第十七条要约可以撤回。

撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人

第十八条要约可以撤销。

撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。