北京房地产市场研究分析报告.docx
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北京房地产市场研究分析报告
序言．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3
政策篇
一、2011年房地产宏观政策的回顾、点评和分析
（一）国六条．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5
（二）九部委新政．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6
（三）民宅禁商．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8
（四）金融政策．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9
（五）税收政策．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．14
（六）经济适用房回购政策．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．16
（七）行业规范性政策．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．17
市场篇
二、2011年北京土地市场交易分析
（一）2011年北京土地市场交易总体状况．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．20
（二）2011年北京土地交易的具体区域状况分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．23
（三）2011年北京土地交易的功能属性分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．25
三、2011年北京商品房市场分析
（一）2011年北京商品期房预售供应分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．27
（二）2011年北京商品期房销售状况分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．29
四、2011年北京二手房市场分析
（一）2011年北京二手房交易量分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．34
（二）2011年北京二手房交易价格分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．44
（三）2011年北京二手房交易面积分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．52
预测篇
五、2011年北京二手房市场总结与2007年展望
（一）2011年政策调控下北京二手房市场凸现的五大问题．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．57
（二）2011年政策调控下北京二手房市场出现的五个亮点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．59
（三）展望2007年北京房地产市场的十二大趋势．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．61
理论研究篇
六、置业指导
（一）哪一个房贷产品适合您？
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（二）二手房交易避免吃差价，消费者要做到四个“一定”．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．72
七、地产评论
（一）购房实名制治标更要治本．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．75
（二）个人住房贷款在发展中更需警惕风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．78
（三）透过房价高涨是否应该优化二手房交易环节的税费政策？
．．．．．．．．．．．．．．．．81
附：
2011年链家大事件
序言
每年总结都会说，200×年，对于地产行业是不平静的一年，看来，11年也不能免俗了。
不平静成了常态。
连续三年的宏观调控，业内从最初的不理解，对政策的非议，各门各派的争论，媒体的推波助澜。
而慢慢的变得更冷静，更客观了。
我的理解，调控的目标在于抑制房价“过快”上涨，根本目的一是阻击热钱，二是社会和谐。
从具体执行的措施来看，结果是大相径庭。
过去的一个月里，北京的房价涨幅终于坐到了第一把交椅，显然这个位子有些发烫。
要是说北京是全国调控难度的最大的城市，我想并不为过，理由大家见仁见智已经说了很多。
对于北京的房价，在现在这样一种背景下，要想控制住，几乎是一个不可能完成的任务。
相关决策机构的战略一定要明确，那就是不是涨不涨的问题，是涨多少的问题。
“链家地产”是一家专注于二手市场的企业，在过去的2011年里，“链家地产”在北京的门店由110家增加到310家，市场占有率从2.7％增长到11％。
这些成绩的取得，是在频繁的宏观调控政策，是在北京的整体交易量仅比05年增长了不到15％的大背景下。
过去的两年，链家拥抱宏观调控，个中颇多体会。
透明交易，不吃差价
2004年底，“链家地产”彻底放弃了买卖过程中的差价行为，当初的原因非常的简单，就是和公司的核心价值观不吻合。
当初给我们的选择有三：
单独成立一个公司，选择性的继续做差价；做明差，就是和业主分佣；坚决不做。
这个选择题，我们选了C。
之后的三个月，链家当时的买卖经纪人全军覆没，到2005年，只有可怜的27名买卖经纪人支撑局面，还都是作业时间不到三个月的新手。
艰难归艰难，两年来，“链家地产”坚持奉行的透明交易，不吃差价，签三方约。
不仅仅引导了北京的消费者，也给我们自己带来了巨大的发展空间，尤其是在宏观调控期间，因为没有顾虑，使得我们的市场占有率飞速发展。
把事情看长
我们经常在教育经纪人，要他们把这个行业做为一生的事业来做。
但是坦白的说，“链家地产”直到2011年，从企业层面上，才真正的想着这个事情我们要十年，二十年，一百年的做下去。
其实，当一个中介企业，乃至一个经纪人，如果都在想我今天做的事情，能不能让我明天在这个行业里继续做下去，能不能继续做的更好的话，很多问题也就迎刃而解了。
年底这段时间，北京的经纪行业不断有新动作，从透明交易，到资金监管。
在行业的游戏规则正在建立的同时，我们高兴的看到，大家的共同语言越来越多了，技术上的竞争在深化，无序的恶意在减少。
北京的经纪行业在面临巨大挑战的同时，也面临着巨大的发展机遇。
2007年，行业发展的趋势必然是竞争更激烈、行业更规范。
行业的竞争，包括二手房交易、二手房按揭服务的竞争都会进一步加剧，竞争的加剧，将大大的提升经纪公司的服务水准；对没有形成核心竞争优势的中等规模的经纪企业，2007将面临严峻的挑战。
在政府、行业协会、经纪公司的共同努力下，行业将愈加规范，委托中介交易的比例也会大大提升。
因此，预计2007年北京市全年的二手房交易量有望突破10万套。
北京链家房地产经纪总经理：
左晖
2011年12月
2011年北京房地产市场综述
在系列的宏观调控下，2011年即将落下帷幕，链家地产作为房地产市场的一个参与主体，以其切身感受的一些经历，对2011年北京房地产市场的走势进行了一个回顾与总结，主要包括五个层面：
第一个层面是对2011年的宏观政策回顾分析。
该部分对于2011年出台的各项宏观政策要点进行汇总，并且对各项政策引起的市场反应进行回顾。
主要从国六条、九部委新政、央行利率和存款准备金率的上调、营业税、个税、土地增值税、经济适用房政策、行业整顿规范政策等方面进行了点评分析。
第二个层面是对2011年北京土地交易市场进行了一个简要回顾。
2011年1-11月土地交易宗数位72宗，预计全年的土地交易宗数在76宗，相比2005年的48宗上涨58.3%；2011年全年土地交易规划建筑面积704.63万平米，相比2005年上涨62.8%；土地交易金额在200.78亿元，相比2005年上涨73%，平均楼面价格2849元/平米，相比2005年上涨6.3%。
因此，2011年土地供应依然较大，价格走势基本保持平稳。
而城八区依然是供应的主流区域，其中朝阳和海淀是城八区土地供应的主要承载地，2011年规划建筑面积为210.47万平米，占比为29.86%，这也符合北京新城市功能规划中对于保障功能拓展区（朝阳、海淀）土地供应规划的一个基本方针。
同时，顺义和通州作为东部重点发展带，其土地交易也快速放量，规划建筑面积从2005年的52.54万平米增加到2011年的105.39万平米，占比从2005年的12.1%上升到15%，而未来几年其土地交易将继续保持较快的增长。
另外，南城的丰台、大兴和房山的土地交易尤为活跃，规划建筑面积达到了238.63万平米，占2011年土地交易的33.9%，为此，南城开发的力度将会进一步深入。
第三个层面从2011年北京的商品房市场进行了略微分析。
今年1-10月北京商品期房预售项目478个，同比下降17.9%；商品住宅期房成交1184.3万平米，同比下降30.5%；2011年1-10月商品期房住宅价格7608元/平米，同比上涨12.2%。
第四个层面对于2011年北京二手房市场的交易状况作了略微详尽的分析。
从交易量来看，2011年北京二手房市场的交易量在7.6万套，同比涨幅为8.6%；其中已购公房成交3.26万套，同比上涨5.1%，二手商品房成交4.34万套，同比增长11.3%，占全市二手房的交易比重从2005年的55.7%上涨到57.1%。
预计2007年北京二手房的成交量在9-10万套之间，增长幅度在18.4%-31.6%之间。
从交易价格来看，2011年北京12个行政区的二手房价格为7155元/平米，相比2005年的6033元/平米上涨了1122元/平米，价格涨幅为18.6%；其中2011年北京12个行政区的已购公房价格达到了7462元/平米，同比上涨了20.3%，二手商品房的价格为6816元/平米，同比涨幅为19.9%。
2007年的北京二手房价将继续保持上涨趋势，但涨幅会出现一定的回落。
从交易面积来看，北京二手房的交易依然集中90平米以下的中小面积，交易占比达到了67.1%。
另外，已购公房的交易面积主流在50-70平米之间，占比达到了49.5%，二手商品房的交易面积以90-120平米之间最大，比重为29.4%。
第五个层面是对2011年北京二手房市场存在的突出问题和表现出了一些亮点进行总结概括，并对2007年北京房地产市场的走势进行了一个展望。
我们希望与社会各界人士共同探讨和交流，如有什么问题，也欢迎大家的指正。
2011年房地产宏观政策的回顾、点评和分析
回顾2003年与2004年的房地产市场宏观政策，主要从两个源头来调控，应该说是总量调控为主；而从2005年开始，宏观调控政策已经开始向“纵深”方向倾斜，除了继续强化土地和金融政策之外，还从税收和行政等多角度进行了调控，不过，许多政策并没有真正的细化，执行力度较弱，房价继续保持较快的增长；受此影响，2011年的宏观政策更加朝着细化的具体方面发展，明确了具体的量化指标，从而便于政策的执行到位。
而且，2011年7月，建设部等三部门联合出台的《关于进一步整顿房地产交易秩序的通知》中，对于房产中介公司在代理买卖过程中的赚取差价等违规行为要严格查处。
因此，调空手段也从宏观的总量调节逐渐细化到具体的微量调节。
1、2011年5月17日，“国六条”出台
政策要点：
重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为；规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难；增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
点评分析：
首先，该政策的出台奠定了2011年宏观调控的一个基调，也是今年后来各项政策出台的一个纲领性文件；其次，该政策明确提出了要对当前房产市场的供需结构矛盾进行调解，一方面增加中低价位、中小套型的房产有效供给，另一方面也从房产需求角度进行了有效的抑制，比如减缓城市拆迁的被动性住房需求、利用完善的“税收杠杆”以及差异化的金融信贷政策挤出部分投资或投机需求，从而通过增加房产的有效供给和抑制有效需求来进行“双向”调节；第三，进一步明确了房产的梯级消费模式，同时确立应该积极发挥住房二级市场和租赁市场的宏观调控机制对于整个房地产市场健康发展的重要性。
市场反应：
“国六条”的出台恰逢2011年5月19日北京工体二手房展和5月25-28日北京军博房地产交易会举办的前夕，而透过这两个展会的市场交易状况，应该在一定程度上可以窥探出房产消费者对于宏观政策的一个反应。
而据“链家地产”参与两个展会的实际状况来看，客户的登记量达到了上万条，消费者的购房热情依然高涨。
即使在国六条之前，央行已经上调了房贷利率，同时加上此次政策的出台，应该说政府实施新一轮的房产调控是必然的；但是，源于2005年宏观调控以来，京城房价依然处于高位、高速增长，从而使得京城房地产市场出现了“恐慌性”购房的心理。
而该政策的出台，并没有消除消费者的这种“恐慌性”心理。
不过，受“国六条”出台的影响，投资性房产在政策出台一周后开始出现放量，其中100万以上的高端房产和40万以下的低端房源挂牌量分别增长了35.8%和29.3%，特别是高端房产比较集中的CBD、三元桥、紫竹桥等典型区域的房源挂牌量增长相对更为明显，分别增长了37.8%、37.5%、39.3%。
之所以两极房产挂牌增长较大，这是因为投资高端房产收益较大，而投资低端房产的成本相对较低以及未来容易出手，决定了高低两端房产的投资比较集中；而投资者对政策变动是比较敏感的，一旦政策出现变动，必将促使投资者在最短的时间内对政策做出了趋利避害的反应，从而造成了高低两端房源短时间内的放量增加。
因此，可以看到国六条的出台对于投资性房产已经起到了一定的预警作用。
2、2011年5月29日，《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》
政策要点：
2011年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，在此文件中，有六大关键数字直接冲击楼市。
70%：
凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；同时，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%
5年：
从2011年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税
30%：
从2011年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。
35%：
对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。
3年：
对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
2年：
满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
点评分析：
首先，该政策是对“国六条”的一个整体细化；其次，该政策明确了许多的“量化指标”，便于政策的执行到位和监督到位，从而能够真正起到政策调控的目的，并且这些量化的指标也能够大大增强消费者对于政策调控所能达到效果的信心；第三，对新建住房结构提出具体比例要求，与消费者的主流需求实现对接；第四，此次政策对于营业税征收时限由原来的2年延长至5年的本意来看，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾的目的；但是，如果在房地产市场只存在增量房（或商品房）市场的前提下效果可能会更有效，因为该政策不会对房产的供给产生影响。
然而，当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活，这其中很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给；而营业税征收时限的延长势必在抑制投资性需求（目前北京的投资性比例仅为12%左右）的同时，更多的是阻碍了二手房源的供给。
第五，该文件明确了进一步发挥税收调控机制，这也为后期的各项税收政策出台实施奠定了基调。
市场反应：
首先是京城二手房市场出现了明显的“过户量激增、交易量下降”的市场行情。
由于此次“新政”规定房产交易转让环节的营业税征收时限从之前的2年调整为5年，8成二手商品房受到此次政策冲击，并且从5月29日公布到6月1日正式实施，市场的缓冲期也就短短的两天，从而使得5月30、31日两天京城各区县的二手房过户量猛增三倍以上。
但是，随着6月1日新政的实施，过户量迅即回落至正常水平，同时，6月二手房的交易量出现了明显的下降，相比5月下降了21.7%，其中5年内的二手房交易量更是下降32%。
从中可以说明一点就是新政中对于营业税政策的调整，已经对二手房市场的交易量产生了实际的冲击，而这种冲击在二手房市场差不多延续了三个月，直至9月才基本恢复。
其次，出售成本增加，收益降低使得房源挂牌量出现了大幅下滑。
据“链家地产”统计资料分析，6月份的房源挂牌量相比5月下降了18%，其中房龄在5年内的二手商品房挂牌量更是下降25%。
之所以带动房源量迅速下降的根本原因就是在于营业税的征收年限从之前的2年延长至5年，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，从而导致房源放量减少。
比如胡小姐2003年花了80万购买了一套商品房，本想今年以100万元出售，但由于新政出台导致胡小姐出售成本将增加55000元（1000000×5.5%）；而为了维持原有的出售收益，胡小姐更是应该以105.82万元（P－P×5.5%=100）的价格出售才能保持其既有的收益。
如果出售价不变，业主就面临巨额成本的增加；如果出售价提高，又面临客户是否能够顺利接受的问题。
为此，二手商品房业主的出售意愿就呈现了明显的下降。
另外，对于那些快接近5年的房产业主来说，如果现在就投入市场进行出售，必将面临高额营业税的成本支出，为了规避这部分税费成本，很多的出售业主采取了“以租待售”的策略，通过时间成本来缓冲税费的支出，使得二手商品房的挂牌量出现锐减。
第三，消费者的持币观望心理形成，客户登记量出现锐减。
受到此次新政“利好”因素的带动，消费者对于普通商品住宅的良好预期（主要指套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上），使得消费者对于未来可承受价格房产供给增加比较有信心；另一方面，此次政策的出台，从根本上来说也是为了平抑房价，这就让消费者对于政策本身可能产生的效果给予了很大的预期。
为此，“持币观望”、“静观市场走向再作购房决定”亦成为消费者的本能选择。
而从“链家地产”统计数据显示，6月客户登记量相比5月下降35%，说明消费者的“持币观望”情绪已经形成，政策对于购房需求的抑制在短期内已经获得效果；但是，这种需求的抑制是否能够真正促动房产市场的健康、平稳发展还要依据未来房产价格的走势。
如果未来一段时间价格继续快速上涨，人们的购房需求将会再次集中爆发，房价的报复性上涨将会再次成为房市的焦点；反之，房地产市场的宏观调控就会取得了实质性的效果。
而从调控之后的北京二手房价实际走势来看，却依然保持较快的上涨趋势，在全国大中城市的房价涨幅排行榜中处于前三，使得购房者的需求被抑制一段时间之后，重新快速释放，9月的客户需求量已经基本达到今年年初4月份的水平，房价也迅速上涨。
3、2011年6月19日，北京市工商局出台了“民宅禁商”
政策要点：
北京市工商局决定，自6月19日起对各类市场主体（含外国企业常驻代表机构）登记注册时提交的住所使用证明文件中，凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的，不予登记注册；对购置的商品房尚未取得《房屋所有权证》的，其提交的购房合同中写明房屋用途为“住宅”（公寓、别墅）的，不予登记注册；对《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的（如商住、综合等），不予登记注册。
同时，住宅楼中的底层规划为商业用途或底层住宅改为商业用的，不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造类项目的经营。
点评分析：
首先，该政策出台实施打破了目前“商住两用类”物业的既定规则，使其将受到重创。
其次，由于北京的创业需求依然旺盛，从而决定了商用物业的需求仍然较大；而在住宅的办公需求路径被封闭以及中小企业为控制成本的双重作用下，必然选择中低档的商用物业，从而推动中低档商用物业需求的上升，促使租金上扬。
第三，民宅禁商政策的出台在较大程度上也是通过住宅功能用途的回归，让其价格回落至住宅的真实水平，从而达到平抑价格的目的。
市场反应：
受“民宅禁商”政策影响，商用物业的需求量明显增多，中低档商用物业的价格有所上升；相反，高端住宅物业的成交价格和租金价格均出现了明显的回落。
据“链家地产”统计资料显示，7月的二手高档公寓成交均价为16643元/平方米，比6月份回落了1157元/平方米，降幅达到6.5%；同时，商住两用房产的租金收益也大幅降低，7月的二手公寓租金相比6月下降15%。
而7月的写字楼和商铺的成交量有23%的明显上升，主要集中在海淀区北三环北的知春路地区，中关村地区，朝阳区的东大桥路和朝阳门地区，其中个别写字楼的租赁价格，每平方米上涨5%—10%。
另外，CBD商圈、中关村、亚运村、西二环以及紫竹桥等区域的高端住宅物业受到的影响也较大。
据北京市建委网站的统计显示，已登记的写字楼项目有270个、商住项目58个、公寓项目472个。
其中有销售许可证并以普通住宅立项的写字楼36个、商住楼17个、公寓208个，共计261个。
从中可以看出，以住宅立项的高端物业占到商住和公寓项目总量的5成左右，而其中六成又集中在CBD、中关村、亚运村、西二环等区域。
不过，由于民宅禁商涉及的面相对较广，而且许多项目根本不具备“居住”用途，为此，9月朝阳和海淀的相关主管部门对于那些功能、结构、使用都是按照办公设置，存有居住缺陷，而入住的客户都具有商务需求的住宅给予特殊对待，允许注册公司进行商务活动，这也相当于为民宅禁商开了一个“口子”。
目前“特赦”的具体项目有7个，主要位于CBD和中关村区域，分别是华贸中心4号、15号、16号商务楼；财满街；住邦2000；瑞信国际中心；世纪科贸大厦；中国电子大厦；而随着这些项目的被特赦，使得这些项目的售价和租金又迅速上涨。
4、金融政策
4.1两次上调利率
政策要点：
自2011年4月28日起，贷款基准利率上调0.27个百分点，其中5年期以上个人商业住房贷款基准利率由6.12%上调至6.39%，下限幅度依然为0.9倍；自2011年8月19日起，贷款基准利率再度上调，5年期以上个人商业住房贷款基准利率由6.39%上调至6.84%，下限幅度扩大为0.85倍。
（2004年之后利率变动情况参看下图1和表1）
表1：
利率上调四次前后、贷款本金1万、不同贷款期限、不同贷款利率的月还款额统计表
利率
时间
5年
10年
15年
20年
25年
30年
优惠利率
2004-10-29前
188.9
111.3
79.3
66.2
58.7
53.9
2004-10-29
190.1
107.6
80.7
67.7
60.3
55.7
2005-3-17
191.1
108.6
81.8
68.9
61.5
56.8
2011-4-28
192.2
109.8
83.0
70.2
62.9
58.4
2011-8-19
192.5
110.1
83.4
70.6
63.3
58.7
基准利率
2004-10-29前
188.9
111.3
79.3
66.2
58.7
53.9
2004-10-29
190.1
107.6
80.7
67.7
60.3
55.7
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