北京房地产成本分析.doc

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北京房地产成本分析

　　房地产开发商开发一个房地产项目，一般有2至3年时间，其主要的成本包括土地使用权取得费、前期费、建设费、市政配套费、税费、营销管理费及财务费用等。

　　想要把房地产的开发成本了解的一清二楚，基本是不可能的事情。

如同华远地产任志强所说，公开房屋成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。

虽然如此，不过，通过仔细研究一些公开的数据，我们还是可以了解开发商的大致利润率。

　　本文针对北京房地产市场，抓住其中比较主要的费用部分进行分析，其中的数据分别来自国土资源部对外公布的调查数据，政协委员的调查数据，研究机构的调查数据以及媒体公布的一些数据。

虽然不能精确定位，不过，开发商的大致利润率应该相差无几。

　　北京房地产成本分析

　　成本分项平均最低备注

　　土地成本25.00%14.33%新京报对国土部7-24数据发布分析

　　各种税费30.00%30.00%政协委员（恒大地产）房价成本构成分析

　　建安成本15.71%10.66%北京地区房地产开发成本实证研究

　　公关费7.50%5.00%2006年10月11日的《新华每日电讯》

　　成本总计78.21%59.99%

　　利润率分析

　　表面利润率21.79%40.01%不考虑杠杆因素，即开发商不贷款

　　实际利润率108.95%200.05%杠杆因素：

最新商品房资本金比例为20%

　　为了说明实际的利润率，我们举个例子加以说明。

如果一个项目的总投资需要1亿，项目启动时，开发商可以自筹2千万，银行贷款8千万，项目结束后（2到3年），假设使用最高的利润率（40.01%）来计算，开发商的收益金额为：

1亿*40.01%=4.001千万。

实际的利润率则是：

4.001千万/2千万*100%=200.05%。

　　以上都是使用简单的逻辑来计算开发商的利润率，实际情况肯定会有出入。

以下2类因素会影响开发商的利润率。

　　第一类因素，有利于开发商：

　　1）土地完成拍卖到开发商实际付款的时间差，时间差越长，越有利于开发商；

　　2）调高楼盘容积率。

目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2，开发商会通过各种手段，打通关系，以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5，有的甚至调到9或10，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。

　　3）聘用资深会计作假账，避税。

　　4）通过合理手段避税，例如，在销售新的楼盘前在高新区、开发区注册新公司，以享受新企业税收减免等优惠政策。

仅这一项就可以省下数百万元甚至上千万元。

　　5）拍卖成功后，通过和政府谈判沟通，折价付款。

（后4点参考：

新华网分析）

　　第二类因素，不利于开发商：

　　1）银行贷款利息；

　　2）房价市场风险；

　　虽然有2类因素或者更多的因素会影响房地产开发商的成本和利润率，不过，总体看来，这些影响因素都不是主要因素，和上述表格中的成本比起来，都可以忽略不计。

　　总之，通过以上分析，我们可以大致了解开发商的利润率，虽然不是精确值，但可信度应该比较高。

希望可以对大家有所帮助。

　　附录：

　　北京地区房地产开发成本实证研究

　　（摘要）：

建安成本是房价中相对稳定的部分，国际上建安成本一般占房地产成本的70%。

北京建安成本费用在普通住宅期房预售成交均价中，依其开发区域，分别占普通住宅期房预售成交均价的10.66％－28.77％，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71％，所占比例明显过低，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。

　　2006年10月11日的《新华每日电讯》

　　将工程造价的5%至10%列入“公关费”预算用于行贿，早已是建筑行业的一项普遍性潜规则。

参考