物业管理师考试物业经营管理复习重点.docx
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物业管理师考试物业经营管理复习重点
2014年物业管理师考试物业经营管理复习重点
1物业经营管理的概念如何?
与传统物业管理的联系与区别是什么?
物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务
物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资或企业发展战略及主营业务发展目标的需求
收益性物业资产的类型有哪些?
各自的特点是什么?
物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等
写字楼物业是如何分类的?
我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：
所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型
零售商业物业是如何分类的?
零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面
零售商业物业通常分为如下六种类型：
1、区域购物中心10万㎡
2、市级购物中心3万㎡
3、地区购物商场1～3万㎡
4、居住区商场3000～10000㎡
5、邻里服务性商店3000㎡
6、特色商店
物业经营管理服务的目标是什么?
物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力
物业管理企业有哪些类型?
各自有什么特点?
1、管理型物业管理企业，对物业经营管理绩效承担综合责任，处于总包位置
2、专业型物业管理企业，专业分包或直接受业主委托，获得物业管理业务
3、综合型物业管理企业，同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业
什么是房地产资产管理?
由多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。
房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，知道它们为物业发展制定战略计划，满足房地产组合投资管理者的要求
什么是设施管理?
是一种新型的房地产服务业务，主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好的生产、办公环境
什么是组合投资管理?
包括理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现，审批更新改造计划，以组合投资回报最大化为目标来管理资产，以及在合适的时机购置和处置物业资产
物业经营管理的三个层次及其相互关系是什么?
1、物业管理/设施管理
2、房地产资产管理
3、房地产组合投资管理
房地产组合投资管理
房地产资产管理（写字楼、商场）
房地产资产管理（公寓）
物业管理、设施管理
物业管理、设施管理
物业管理、设施管理
物业管理、设施管理
为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略
物业经营管理中的战略性工作主要体现在哪些方面?
1、确定战略
2、确定目标
3、构建信息基础
4、决策分析
5、进行资产组合
物业经营管理中的常规性工作的主要内容有哪些?
1、现金流和成本管理
2、日常维修和维护
3、未来维修和维护
4、设施设备管理
5、物业保险管理
2什么是房地产投资
是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为
房地产投资的形式
1、直接投资
1）开发投资
2）置业投资
2、间接投资
1）房地产企业债劵和股票投资
2）投资于房地产投资信托基金（REITs），优点：
收益稳定、流动性较好
3）购买住房抵押支持证劵
房地产投资的特性有哪些?
1、位置固定性或不可移动性
2、寿命周期长
3、适应性
4、各异性
5、政策影响性
6、专业管理依赖性
7、相互影响性
房地产投资之利
1、自然寿命周期长，易于满足使用者不断变化的需要
2、能从公共设施的改善和投资中获取利益
3、相对较高的收益水平
4、能够得到税收方面的好处
5、易于获得金融机构的支持
6、能抵消通货膨胀的影响
7、提高投资者的资信等级
房地产投资之弊
1、流动性差
2、投资数额巨大
3、投资回收期较长
4、需要专门的知识和经验
房地产投资风险的含义是什么?
风险可以定义为未来获得预期收益可能性的大小。
完成投资过程进入经营阶段后，就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取收益可能性的大小
风险与不确定性有哪些区别?
风险涉及到变动和可能性，采用标准方差定量分析
不确定性意味着对于可能的情况无法估计其可能性，采用定性分析
房地产投资风险主要体现哪些方面
1、投入资金的安全性
2、期望收益的可靠性
3、投资项目的流动性
4、资产管理的复杂性
房地产投资风险划分为几种类型
1、系统风险（投资者无法控制）
1）通货膨胀风险
2）市场供求风险
3）周期风险
4）变现风险
5）利率风险
6）政策风险
7）政治风险
8）或然损失风险
2、个别风险（投资者控制）
1）收益现金流风险
2）未来经营费用风险
3）资本价值风险
4）比较风险（机会成本）
5）时间风险
6）持有期风险
风险对投资者的房地产投资决策有哪些影响?
1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
2、根据风险管理的能力选择投资方向
3、根据风险周期变化特点把握投资时机
房地产投资中位置的含义是什么?
狭义：
指某一具体投资场地在城市中的地理位置
广义：
地理位置、城市社会经济活动中的位置、在整体市场供求关系中的位置、在未来城市发展建设中的位置
不同类型的房地产投资项目对位置都有哪些特殊要求?
居住物业
1、市政公用和公建配套设施完备的程度
2、公共交通便捷程度
3、环境因素
4、居民人口与收入
写字楼物业
1、与其他商业设施接近的程度
2、周围土地利用情况和环境
3、易接近性
零售商业物业
很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果，（包括：
可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买力分析）
工业物业
1、当地提供主要原材料的可能性
2、交通运输是由足够方便以有效连接原材料供应基地和产品销售市场
3、技术人才和劳动力供给的可能性
4、水电等资源供给的重组程度
5、控制环境污染的政策
3何谓现金流量?
把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。
其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入，二者之差称为净现金流量
如何绘制现金流量图?
其主要规则有哪些?
把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系
基本规则：
1、以横轴为时间轴
2、现金流按期末惯例
3、初始投资P作为第0期末发生
4、垂直箭线代表现金流量
如何理解资金时间价值的概念?
1、随着时间的退役，资金的价值会增加
2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费
决定资金时间价值大小的因素
1、投资利润率
2、通货膨胀率
3、风险因素
利率有哪些具体类型?
1、单利Fn=P（1+i·n）
2、复利Fn=P（1+i）n-1
名义利率和实际利率的关系如何?
名义利率（r）是指一年内多次复利时给出的年利率，等于每期利率与年内复利次数的乘积
实际利率（i）是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率
i=F-P=P（1+r/m）m-P=（1+r/m）m-1
PP
1、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
2、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
3、当每年计息周期数m=1时，名义利率=实际利率
4、当每年计息周期数m>1时，名义利率<实际利率
5、当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为I=er-1
复利系数有哪些方面的应用?
1、一次支付的现值系数和终值系数
2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数
3、等额序列支付的终值系数和储存基金系数
4、等差序列的现值系数和年费系数
5、等比序列的现值系数和年费系数
设备更新的原因有哪些
1、设备有形磨损（第一类运行磨损，第二类自然力磨损）
2、设备无形磨损（第一类设备市场价格降低，第二类设备淘汰）
设备磨损的补偿方式
1、局部补偿（修理、改造）
2、完全补偿（淘汰、更新）
设备更新的特点是什么?
1、设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命
2、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量
3、只比较设备的费用
4、设备更新分析以费用年值法为主
确定设备经济寿命的方法有哪两种?
1、经济寿命的静态计算方法
设备年等额总成本=设备的年等额资产回复成本+设备的年等额运营费用
在所有的设备使用期限总，能使设备年等额总成本最低的那个使用期限，就是设备的经济寿命
2、经济寿命的动态计算方法
房地产投资的经济效果有哪些表现形式?
1、投资回收（成本回收）
2、投资回报（利润）
房地产投资项目经济评价指标体系由哪些具体指标构成?
1、盈利能力指标
1）投资回报率
2）现金回报率静态指标
3）静态投资回收期
4）财务内部收益率FIRR
5）财务净现值FNPV动态指标
6）动态投资回收期Pb
2、清偿能力指标
1）借款偿还期
2）偿债备付率
3）资产负债率
盈利能力指标和清偿能力指标都是如何计算的?
1、财务净现值，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和
2、财务内部收益率，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，可以通过内插法求得，经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率，表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
3、动态投资回收期，是当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间
动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+（上期累计净现金流量现值的绝对值）
当期净现金流量现值
动态投资回收期<基准回收期，开发项目在财务上可以接受
4、静态投资回收期，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间
静态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+（上期累计净现金流量现值的绝对值）
当期净现金流量
5、现金回报率，是置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
6、投资回报率，是置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投资入的权益资本的比率
投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额
7、借款偿还期
=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+（上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额）
1、偿债备付率
=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额
2、资产负债率
=（负债合计/资产合计）×100%
3、利息计算方法
当年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率
还本付息的方式
1、一次还本利息照付
2、等额还本利息照付
3、等额还本付息
4、一次性偿付
5、气球法
房地产投资分析的目的
1、考查房地产投资项目的盈利能力
2、考查房地产投资项目的清偿能力
在评价项目投资效益时，动态指标和静态指标分别有哪些优势?
静态指标不考虑资金时间价值因素影响，指标计算简便，通常在概略评价时采用
动态指标考虑了资金时间价值因素的影响，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，使用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目
4什么是收益性物业?
收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房、仓库等
收益性物业与非收益性物业如何区分?
看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力
收益性物业价值的高低主要取决于哪些因素?
1、未来净收益的大小
2、获得净收益期限的长短
3、获得净收益的可靠性
什么是物业价格?
其形成条件有哪些?
物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价：
货币额、商品或其他有价物
物业需要具备：
1、有用性，是指物品能够满足人们的某种需要
2、稀缺性，
3、有效需求，是指对物品的有支付能力支持的需要，不但愿意购买而且有能力购买
物业价格的形成条件
有用性、稀缺性、有效需求
物业价格与一般物品价格的共同点
1、都是价格，用货币来表示
2、都有波动，受供求因素的影响
3、都是按质论价，优质高价，劣质低价
物业价格有哪些特征?
1、物业价格受区位的影响很大
2、物业价格实质上是物业权益的价格
3、物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
4、物业价格形成的时间较长
5、物业价格容易受交易者的个别因素的影响
使用价值、交换价值的含义及其之间的关系是什么?
使用价值是指该种商品能满足人们某种需要的效用
交换价值是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例
任何物品能够成为商品，首先必须是有用物，因此，使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。
没有交换价值不一定没有使用价值
投资价值、市场价值的含义及其区别和联系是什么?
投资价值有两种含义：
一是值得投资，二是从某个特定的投资者的角度所衡量的价值
市场价值是指该物业对于一个典型的投资者的价值
成交价格、市场价格、理论价格的含义及其相互关系是什么?
成交价格是指在一笔物业交易种双方实际达成交易的货币额、商品或其他有价物。
按交易方式可分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价、协议成交价
市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果
理论价格是经济学假设“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格
市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格
正常成交价格与非正常成交价格如何区分?
正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素的影响。
反之，则为非正常成交价格
成交价格是如何形成的?
卖方最低价格<成交价格<买方最高价格
原始价值、账面价值、市场价值的含义及其区别和关系是什么?
原始价值是资产的入账价值，是始终不变的;账面价值是随着时间的流逝而不断减少的;市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。
市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无关的。
市场调节价、政府指导价、政府定价的含义是什么?
市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格
政府指导价是由政府价格主管部门或者其他部门，按照定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定的价格
政府定价是由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格，如城镇房改中出售共有住房的标准价、成本价
房屋重置价格的作用是什么?
是指某一基准时期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润
总价格、单位价格的含义及其相互关系是什么?
总价格是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格，物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低
单位价格简称单价
了解单位价格应注意哪几点?
认清单位价格，必须认清价格单位，价格单位由货币和面积两方面构成
1、货币：
包括币种和货币单位
2、面积：
包括面积内涵和面积单位
城镇房改中房租分为哪几类?
市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金
租赁价格组成
1、地租
2、房屋折旧费
3、维修费
4、管理费
5、投资利息
6、保险费
7、物业税（城镇土的使用税、房产税、城市房地产税）
8、租赁附加（租赁代理费用）
9、租赁税费（营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费）
10、利润
实际价格、名义价格的含义及其相互关系是什么?
实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格
名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格
现房价格、期房价格的含义及其相互关系是什么?
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿
物业的现房价格是以现状物业为交易标的的价格，物业的期房价格以未来状况的物业为交易标的的价格
起价、标价、均价的含义是什么?
起价、标价、成交价，是在商品房销售中出现的一组价格
起价是指所销售的商品房的最低价格
标价又称报价、表价格，即卖方的价格
成交价是商品房买卖双方的实际交易价格
均价是所销售商品房的平均价格
保留价、起拍价、应价的含义是什么?
评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果
保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格
物业价格的影响因素对物业价格的影响类型有哪几种?
1、不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的
2、不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的
3、不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的
4、有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关
5、某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模式来量化，但更多的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来
物业价格的影响因素有哪些?
它们与物业价格的关系如何?
1、人口因素
1）人口数量（人口数量与房价成正比，人口密度从两方面影响价格）
2）人口素质（与房价成正比）
3）家庭人口规模（家庭增加，房价上升）
2、居民收入因素
3、物价因素
4、利率因素（与房价反比）
5、汇率因素
6、物业税收因素
7、城市规划因素
8、交通管制因素
9、心理因素
收益性物业估价的基本方法
1、市场法
2、成本法
3、收益法
什么是市场法?
又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法
市场法估价的操作步骤是什么?
1、搜集交易实例（3～10个）
2、选取可比实例
3、对可比实例成交价格进行处理
1）价格换算
2）价格修正（交易情况修正）
3）价格调整（日期调整、物业状况调整）
4、求取比准价格
市场法适用的对象和条件是什么?
适用的对象时具有交易性的物业，使用条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易
搜集交易实例时应搜集哪些内容?
1、交易实例物业的状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建成时间、环境等
2、交易双方，如卖方和买方的名称、之间的关系
3、成交日期
4、成交价格，包括计价方式
5、付款方式
6、交易情况
选取可比实例应符合哪些要求?
1、可比实例物业是估价对象物业的类似物业
2、可比实例的成交日期应与估价时点接近
3、可比实例的交易类型应与估价目的吻和
4、可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格
如何建立价格可比基础?
1、统一付款方式
2、统一采用单价
3、统一币种和货币单位（采用该成交日期的汇率）
4、统一面积内涵
5、统一面积单位
物业交易中的面积换算公式
建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×（套内建筑面积/建筑面积）
建筑面积下的价格=使用面积下的价格×（使用面积/建筑面积）
套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×（使用面积/套内建筑面积）
什么是交易情况影响修正?
造成价格偏离其正常市场价格的因素主要有哪些?
对可比实例成交价格的修正，造成偏离因素：
1、厉害关系人之间的交易
2、急于出售或急于购买的交易
3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
5、特殊交易方式的交易
6、交易税费非正常负担的交易
7、相邻物业的合并交易
8、受债券债务关系影响的交易
什么是交易日期影响修正?
将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格
物业状况调整的思路
1、确定影响价格的物业状况因素（区位、权益、实物状况）
2、判定估价对象物业和实例物业在这些因素方面的状况
3、将实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一比较，找出差异程度
4、根据差异程度进行调整（实例物业好，减价调整;反之）
什么是物业状况影响修正，它包括哪些方面?
将可比实例在成交日期时的物业状况下的价格，调整为估价对象在估价时点的物业状况下的价格，物业状况调整可以分为：
区位状况调整、权益状况调整、实物状况调整
如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格?
1、交易情况修正后，形成正常市场价格
2、交易日期调整后，形成估价时点的价格
3、物业状况调整后，形成估价对象物业状况下的价格
4、采用简单算术平均、加权算术平均法综合成估价结果价格
什么是成本法?
是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法
成本法适用的对象和条件是什么?
1、新近开发建设
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