贵州物业条列草案.docx

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贵州物业条列草案

贵州省物业治理条例（草案）

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为了规范物业治理活动，保护业主、物业利用人、物业服务企业和其他治理人的合法权益，改善人居环境，增进社会和谐，依照《中华人民共和国物权法》、《物业治理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本省行政区域内的物业治理及相关监督治理活动适用本条例。

本条例所称物业治理，是指对衡宇及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、治理，保护物业治理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条物业治理活动遵循权利与义务相一致，业主自治与政府指导和监管相结合的原则。

第四条业主能够委托物业服务企业或其他治理人实施物业治理，也能够自行治理。

鼓舞业主委托专业化、社会化、市场化的物业服务企业实施物业治理。

第五条省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业治理活动的监督治理工作。

县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监督治理工作。

计划、国土资源、工商、价钱、城管、环保、公安、民政等有关部门，依照各自职责，负责物业治理的有关监督治理工作。

第六条街道办事处、乡镇人民政府会同县级房地产行政主管部门指导本辖区内的业主依法设立业主大会和选举业主委员会，催促业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业治理纠纷，和谐物业治理与社区建设的关系。

居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业治理相关工作。

第七条物业治理协会应当增强行业自律，规范行业行为，增进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业治理行业健康进展。

第二章物业治理区域及相关配置

第八条物业治理区域的划分应当有利于实施物业治理，以建设用地计划许可证确信的红线图范围为基础，并综合考虑共用设备设施、建筑物规模、业主人数、社区布局、自然界限等因素确信。

物业的配套设备设施是共用的，包括分期建设或两个以上建设单位开发建设的物业项目，应当划分为一个物业治理区域；配套设备设施能够分割独立利用的，能够划分为不同的物业治理区域。

第九条建设单位向计划行政主管部门申请建设工程计划许可证时，应当同时向建设项目所在地的县级房地产行政主管部门提出物业治理区域划分申请。

计划行政主管部门在审查批准建设项目计划设计方案时，应当征求房地产行政主管部门关于物业治理区域划分的意见，房地产行政主管部门应当在5日内予以答复。

县级房地产行政主管部门应当依照计划行政主管部门审查批准的建设项目计划设计方案，及时向建设单位出具物业治理区域划分决定，并书面告知建设项目所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

建设单位应当将物业治理区域划分决定的内容在衡宇销售现场公示。

第十条已经建成并交付利用的物业，尚未实施物业治理的，需要划分区域实施物业治理时，由物业所在地的县级房地产行政主管部门在街道办事处、乡镇人民政府的配合下，征求业主、居（村）民委员会的意见划分物业治理区域并在相应区域内公告。

已实施物业治理且业主对治理范围没有异议的，物业所在地的县级房地产行政主管部门能够将现有治理范围直接确以为一个物业治理区域。

第十一条县级房地产行政主管部门应当做立物业治理区域档案。

物业治理区域档案应当载明物业治理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部份数量、业主共有部份要紧情形、建设单位和其他需要载明的事项。

第十二条物业治理区域划分后不得擅自变更。

依照物业治理的需要确需变更物业治理区域的，取得销售许可之前的建设单位或占物业治理区域内业主总数百分之五十以上的业主能够向物业所在地的县级房地产行政主管部门提出变更申请。

房地产行政主管部门应当自收到申请之日起三十日内作出决定。

决定予以变更的，对新建物业项目应当撤销原物业治理区域划分决定，向建设单位从头作出物业治理区域划分决定；对已经建成并交付利用的物业应当在相应区域进行变更公告。

决定不予变更的，应当向申请人书面说明理由。

第十三条建设单位应当以物业治理区域为单位依照下列要求无偿配置物业服务用房：

（一）衡宇建筑总面积不足十万平方米的，物业服务用房依照衡宇建筑总面积千分之三的比例配置，最低不得低于六十平方米；衡宇建筑总面积在十万平方米以上的，物业服务用房的配置以三百平方米为起点，超过十万平方米的部份，依照超过部份建筑面积千分之二的比例增加配置，超过五十万平方米的部份，依照超过部份建筑面积千分之一的比例增加配置。

（二）应当为地面以上能够计算建筑面积的衡宇，具有供水、供电设施及其他大体利用条件，能直接投入利用。

计划行政主管部门在审查批准建设项目计划设计方案时，应当依照前款规定明确物业服务用房的位置和面积。

建设单位应当将物业服务用房的位置和面积在衡宇销售现场公示。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，物业治理区域内衡宇建筑总面积不足十万平方米的，不得低于十五平方米；衡宇建筑总面积在十万平方米以上的，不得低于六十平方米。

第十四条物业治理区域内车位、车库的配置，不得低于计划行政主管部门规定的车位、车库与衡宇套数（含商铺间数）之间的最低配置比例。

已经建成并交付利用的物业，在物业治理区域条件许诺，经业主大会同意的前提下，能够依照计划行政主管部门审查批准的方案建设车位、车库，知足业主停车需求。

第十五条物业治理区域内分户计量装置或入户端口之外的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备，由相应的专业经营单位负责设计和建设，并与建设项目同步施工、同步完工。

建设单位应当配合专业经营设施设备的施工，并承担相关土建工程的配套建设。

本条例实施前建设的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位的，专业经营单位应当接收。

第三章业主、业主大会及业主委员会

第十六条依法记录取得衡宇所有权的人为业主。

通过诉讼、仲裁取得衡宇所有权的，生效法律文书所确认的所有权人为业主；继承或受遗赠取得衡宇所有权的，自继承或受遗赠开始时，继承人、受遗赠人为业主；合法建造的衡宇，衡宇的建造人为业主。

基于生意、赠与、拆迁安置等民事法律行为已经合法占有衡宇，但尚未依法记录取得衡宇所有权的人，在物业治理活动中享有业主权利，并承担相应义务。

第十七条业主在物业治理活动中，享有下列权利：

（一）依照物业服务合同的约定，同意物业服务企业或其他治理人提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业治理形式和有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改治理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使表决权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业或其他治理人履行物业服务合同；

（八）对共有部份的利用情形享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的治理和利用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十八条业主在物业治理活动中，应当履行下列义务：

（一）遵守治理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业治理区域内物业共有部份的利用、公共秩序和环境卫生的保护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）依照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）依照物业服务合同的约定交纳物业服务费；

（六）法律、法规规定的其他义务。

业主不得以舍弃权利为由不履行义务。

第十九条物业的承租人、借用人等物业利用人，依照法律、法规、治理规约、业主大会或业主委员会依法作出的决定，和其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第二十条物业治理区域内的业主能够设立业主大会，选举业主委员会。

未设立业主大会的，由业主一起履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会由物业治理区域内的全部业主组成，代表和保护全部业主在物业治理活动中的合法权益。

一个物业治理区域内只能设立一个业主大会。

第二十一条物业治理区域内，符合下列条件之一的，能够召开第一次业主大会会议：

（一）交付利用的衡宇专有部份面积达到建筑物总面积百分之五十以上；

（二）交付利用的衡宇套数达到总套数百分之五十以上；

（三）首套衡宇交付利用已满两年且交付利用的衡宇套数达到总套数百分之二十五以上；

（四）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或前期物业服务合同期限即将届满。

建设单位应当自前款第一项至第三项规定的条件具有之日起三十日内将衡宇交付利用情形书面报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和县级房地产行政主管部门，街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告之日起十日内在物业治理区域内予以公告。

第二十二条符合第一次业主大会会议召开条件的，由业主推选业主代表组成业主大会筹备组，筹备组人数应为五人以上单数。

物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府会同县级房地产行政主管部门指导筹备组开展工作。

符合第一次业主大会会议召开条件达六个月以上业主没有推选代表组建业主大会筹备组的，占同意交付业主总数百分之十以上的业主能够书面申请街道办事处或乡镇人民政府组建业主大会筹备组。

街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请之日起三十日内组建筹备组，业主大会筹备组由业主代表、街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会等组成，人数应为七人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。

筹备组成员名单应当自确信之日起三日内在物业治理区域内公示。

第二十三条物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作，向业主大会筹备组提供业主清册及通信方式、物业治理状况等文件资料。

建设单位、物业服务企业不得妨碍业主大会筹备组开展工作。

第二十四条业主大会筹备组负责第一次业主大会会议召开的下列筹备工作：

（一）确信第一次业主大会会议召开的时刻、地址、内容和形式；

（二）拟定治理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份和业主专有部份面积；

（四）提出业主委员会成员候选人产生方法和候选人建议名单；

（五）召开第一次业主大会会议的其他预备工作。

前款规定第一项至第四项内容，筹备组应当在第一次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业治理区域内公示。

业主对业主身份、专有部份面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

第二十五条业主大会筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开第一次业主大会会议。

第一次业主大会会议议程应当第一表决业主大会议事规则，会议依照表决通过的业主大会议事规则的规定召开。

业主大会自第一次业主大会会议有效召开之日起设立。

第二十六条下列事项由业主一起决定，需要办理相关手续的，由业主委员会依法办理：

（一）制定和修改治理规约及业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会或改换业主委员会成员；

（三）业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员的工作补助；

（四）实施委托治理或自行治理；

（五）选聘和解聘物业服务企业或其他治理人；

（六）筹集和利用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部份的用途、利用共有部份从事经营性活动、处分共有部份；

（九）业主大会依法决定或治理规约依法确信应由业主一起决定的事项。

决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部份占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十七条物业治理区域内，幢、单元等特定范围内的业主，在不损害该特定范围之外其他业主合法权益的前提下，依照治理规约的约定能够一起决定下列事项：

（一）对该范围内的共有部份进行维修、更新、改造；

（二）就该范围内的共有部份筹集和依法利用住宅专项维修资金。

特定范围内的业主决定前款规定的事项，应当经专有部份占所在幢、单元等特定范围建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第二十八条治理规约应当对有关物业的利用、保护、治理，业主的一起利益，业主应当履行的义务，违背治理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

制定治理规约，应当尊重社会公德，不得违背法律、法规的规定和损害社会公共利益。

治理规约对全部业主具有约束力。

第二十九条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成、成员任期等事项作出约定，并能够约定业主委员会候补成员的设立、缺席业主表决权计算规则等事项。

第三十条业主大会会议分为按期会议和临时会议。

业主大会按期会议应当依照业主大会议事规则的约定召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）经占总人数百分之二十以上的业主提议；

（二）业主委员会成员缺员需要补选的；

（三）业主委员会决定集体辞职，需要从头选举业主委员会的；

（四）物业服务合同期限届满前，需要从头选聘物业服务企业或其他治理人，或需要对原物业服务合同要紧事项进行变更的；

（五）发生重大事故或紧急事件需要及时处置的；

（六）法律、法规、治理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会不按第二款、第三款规定组织召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；业主委员会超期仍不组织召开的，业主能够请求街道办事处、乡镇人民政府组织召开，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到请求之日起三十日内组织召开。

第三十一条业主大会会议能够采纳集体讨论、书面征求意见和业主大会议事规则约定的其他形式召开，但应当有物业治理区域内专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采纳书面形式征求意见的，业主委员会应当将征求意见书送达业主，涉及表决事项的，征求意见书应当载明表决事项，由业主签收并依照业主大会议事规则的约定行使表决权。

不能送达的，能够将征求意见书的内容在物业治理区域内便于业主知晓的显著位置进行公示，由业主在公示期限内到公示指示地址行使表决权。

书面征求意见的结果应当在物业治理区域内便于业主知晓的显著位置公示，公示期限不得低于七日，业主有权查阅相关资料。

业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第三十二条召开业主大会会议，业主委员会应当在召开十五日前将会议的时刻、地址、形式、议题、议程等内容在物业治理区域内便于业主知晓的显著位置公示。

发生重大事故或紧急事件需要召开临时会议的，能够依如实际情形在十五日内及时公示召开。

第三十三条业主大会会议采纳记名投票方式表决，但业主大会议事规则还有约定的除外。

任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或书面委托书。

业主委员会应当妥帖保管选票、表决票和书面委托书，以备查询。

第三十四条业主大会议事规则能够约定，业主大会会议经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议但未达到第二十六条第二款规定的，由缺席业主补充表决，经补充表决仍未达到要求的，最终缺席业主的人数和相应的专有部份面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内。

第三十五条业主委员会执行业主大会决定的事项，依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业治理实施情形；

（二）业主大会决定委托治理时，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他治理人签定物业服务合同；

（三）搜集和了解业主、物业利用人的意见和建议，监督和协助物业服务合同的履行；

（四）监督治理规约的实施；

（五）调解物业利用和保护中的纠纷；

（六）法律、法规和业主大会给予的其他职责。

第三十六条业主委员会成员应当符合下列条件：

（一）本物业治理区域内具有完全民事行为能力的业主，业主为单位的，应当为单位授权的自然人代表；

（二）遵遵法律、法规和治理规约；

（三）热心公益事业，责任心强，具有较强公信力和组织能力；

（四）具有与履行职责相适应的工作时刻；

（五）本人及其近亲属未在本物业治理区域内从事物业服务；

（六）治理规约或业主大会议事规则约定的其他条件。

符合前款第二项至第六项规定的条件，合法利用业主衡宇并具有完全民事行为能力的业主直系亲属、与业主一起生活的监护人，是不是能够被选为业主委员会成员，由治理规约或业主大会议事规则约定。

业主大会议事规则约定设立业主委员会候补成员的，候补成员的资格条件适用本条规定。

第三十七条业主委员会成员应当遵遵法律、法规、治理规约和业主大会议事规则，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）非法索取、收受建设单位、物业服务企业或其他治理人及有利害关系业主提供的利益或报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务企业或其他治理人减免物业服务费；

（四）其他有损业主一起利益或可能阻碍其公正履行职责的行为。

第三十八条业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开第一次业主委员会会议，并依照业主大会议事规则的约定在业主委员会成员当选举主任、副主任。

第三十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会成立情形、治理规约、业主大会议事规则和业主委员会成员、候补成员大体情形等材料向物业所在地的房地产主管部门备案。

房地产主管部门应当将备案情形及时书面告知相关街道办事处或乡镇人民政府。

物业所在地的房地产行政主管部门应当在收到前款规定材料之日起十日内向业主委员会出具有案证明。

备案的有关事项发生变更的，应当从头备案。

第四十条业主委员会会议应当依照业主大会议事规则的约定按期召开。

经三分之一以上业主委员会成员提议或业主委员会主任以为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持，业主委员会主任因故不能召集或主持会议的，能够委托业主委员会副主任召集或主持。

业主委员会会议应当有过半数的成员出席方可举行，作出决议必需经全部成员过半数以上同意。

业主委员会候补成员列席业主委员会会议，不具有表决权。

业主委员会应当自作出决定之日起三日内，将决定内容在物业治理区域内公示。

业主能够查阅业主委员会会议资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以回答。

第四十一条业主大会、业主委员会作出的有关物业治理的决定，对全部业主具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违背法律、法规的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或县级房地产行政主管部门，应当责令更正或撤销，并通告全部业主。

业主以为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，能够请求人民法院予以撤销，并可依法请求损害补偿。

但在人民法院作诞生效裁决之前，不阻碍业主大会、业主委员会决定的约束力。

第四十二条业主委员会成员因物业转让或灭失等缘故丧失业主身份、被判处刑罚、死亡、失踪的，其成员资格自行终止。

业主委员会成员任职期间，显现治理规约、业主大会议事规则约定的资格终止情形，依照治理规约或业主大会议事规则的约定终止其成员资格。

资格终止的业主委员会成员应当自终止之日起三日内将其保管的财物、档案资料、印章等物品移交业主委员会。

第四十三条业主委员会因成员资格终止等缘故缺员，有候补成员的，由候补成员按被选票数依次递补。

经候补成员递补后仍低于业主大会议事规则约定组成人数的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选。

业主委员会成员决定集体辞职的，应当在辞职三十日前召开业主大会会议从头选举业主委员会。

第四十四条业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；超期未换届的，适用本条例第三十条第四款的规定。

原业主委员会应当在其任期届满之日起十日内，将其保管的财物、档案资料、印章等物品移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第四十五条业主大会、业主委员会需要刻制印章的，应当持本条例第三十九条规定的备案证明依照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制。

业主大会、业主委员会印章应当依照法律、法规、治理规约、业主大会议事规则的规定利用。

第四十六条业主大会、业主委员会应当配合有关治理部门，与居（村）民委员会彼此协作，一起做好保护物业治理区域内的社会治理工作。

在物业治理区域内，业主大会、业主委员会应当踊跃配合所在地的居（村）民委员会依法履行自治治理职责，支持居（村）民委员会开展工作。

第四十七条因物业治理区域发生变更等缘故致使业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府会同房地产行政主管部门的指导监督下进行财产清算。

第四十八条业主大会筹备组、业主委员会及其成员、建设单位、物业服务企业或其他治理人等应当保守业主秘密，不得披露业主信息或将业主信息用于与物业治理无关的活动，法律、法规还有规定的除外。

第四章前期物业治理

第四十九条包括住宅物业的建设项目，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

关于预售项目，建设单位应当在申请商品房预售许可之前选聘物业服务企业；关于现售项目，建设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。

一个物业治理区域应看成为一个整体进行招投标。

投标人不足三人或衡宇建筑总面积在三万平方米以下的，经物业所在地的县级房地产行政主管部门批准，建设单位能够采纳协议方式选聘物业服务企业。

鼓舞不包括住宅物业的建设项目通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第五十条建设单位应当与选聘的物业服务企业订立前期物业服务合同，并于合同订立之日起十五日内报物业所在地县级房地产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案。

推行前期物业服务合同示范文本。

第五十一条建设单位应当在衡宇销售之前拟订临时治理规约，报物业所在地县级房地产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案。

临时治理规约不得侵害衡宇买受人的合法权益。

推行临时治理规约示范文本。

第一次业主大会通过治理规约后，临时治理规约失效。

第五十二条建设单位应当在衡宇销售现场公示临时治理规约和前期物业服务合同，并向衡宇买受人说明。

第五十三条保障性住房前期物业服务收费实行政府指导价，具体方法由省人民政府价钱主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门制定。

第五十四条前期物业服务合同生效之日至衡宇交付利用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。

衡宇交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人依照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

建设单位与衡宇买受人约定减免物业服务费的，减免部份由建设单位承担。

第五十五条前期物业服务合同有效期限内，物业服务企业在业主大会成立前依法行使合同解除权的，应当书面报告物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业治理区域内公示。

物业服务企业应当自公示之日起给业主三个月的预备时刻，但业主同意物业服务企业提早退出物业治理区域的除外。

两边当事人应当在前款规定的预备时刻内继续履行合同。

第五十六条前期物业服务合同约定的期限尚未届满或未约按期限的，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时，其权利义务终止。

第五十七条物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当与建设单位一起对建筑物及配套的设备设施和相关场地进行查验，查验记录由两边签字确认。

建设单位在办理物业治理交接手续时，应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料；

（二）设施设备的安装、利用和保护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业利用说明文件；

（四）建筑物及其配套设施设备和相关场地清单；

（五）物业治理所必需的其他资料。

第五十八条前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交物业治理用房、场地、设施设备、物业服务期间成立的物业治理相关资料和本条例第五十七条第二款规定的资料。

第五十九条本章未规定事项，适用本条例第五章委托治理的相关规定。

第五章业主委托治理与自行治理

第六十条业主一起决定选聘物业服务企业或其他治理人提供物业服务的，由业主委员会代表业主与物业服务企业或其他治理人以书面形式订立物业服务