资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法ppt3.ppt

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资产评估学资产评估学第一篇第一篇资产评估的基本理论资产评估的基本理论与基本方法与基本方法第三章资产评估的基本方法第一节第一节成本法成本法第二节第二节收益法收益法第三节第三节市场比较法市场比较法第四节第四节资产评估方法的选择资产评估方法的选择第一节第一节成本法成本法（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理

（一）成本法的理论基础生产费用价值论生产费用价值论（卖方市场时期的价值观）资产的价值取决于购建时的成本耗费资产的价值取决于购建时的成本耗费

（二）成本法的评估思路成本法的评估思路评估值评估值=重置成本重置成本-各项损耗各项损耗实体性损耗（磨损和自热力作用）功能性损耗（技术进步）经济性损耗（外部环境变化）二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：

基本公式：

评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗重置成本成新率功能性损耗经济性损耗评估值重置成本综合成新率

（一）重置成本及其计量（p.28）相同点：

均采用现行价格计算。

不同点：

采用的材料、标准、设计等方面存在差异。

但是并未改变基本功能。

有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。

理由：

（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；

（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。

1、重置核算法、重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本直接成本重置成本直接成本+间接成本间接成本直接成本一般包括：

购买支出、运输费、安装调试费等,评估实践中需据具体情况而定。

间接成本主要指企业管理费、培训费等。

采用核算法的前前提提是是能能够够获获得得处处于于全全新新状状态态的的被被估估资产的现行市价。

资产的现行市价。

该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。

2、功能系数法、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。

称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。

（1）功能价值法）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：

（2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：

lX为规模经济效益指数，通常按行业设定。

3、物价指数法、物价指数法如如果果与与被被估估资资产产相相类类似似的的参参照照物物的的现现行行市市价价也也无无法法获获得得，就只能采用物价指数法。

（1）定基物价指数

（2）环比物价指数如果每年按相同百分比递增4、统计分析法（点面推算法）、统计分析法（点面推算法）当当被被估估资资产产单单价价较较低低，数数量量较较多多时时，为降低评估成本，可采用此方法。

计算步骤：

（1）将被估资产按一定标准分类。

（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。

（3）计算调整系数K。

（4）据K值计算被估资产重置成本。

某类资产重置成本某类资产原始成本K

（二）有形损耗及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。

计量方法:

1、观察法被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）成新率）有形损耗率2、使用年限法实际已使用年限名义已使用年限实际已使用年限名义已使用年限资产利用率；资产利用率；对于经过更新改造的资产需计算加权平均已使用年限。

对于经过更新改造的资产需计算加权平均已使用年限。

3.修复费用法修复费用法修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种方法。

该方法可用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限尚可使用年限无法确定，或者使用年限无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的情况。

情况。

（三）功能性损耗及其计量1.功能性损耗的含义是无形损耗的一种，体现在两方面：

（1）运营成本（物耗、能耗、工耗等）（产出量相等情况下）

（2）产出能力（运营成本相等情况下）2.超额运营成本的计算步聚：

（1）计算年超额运营成本

（2）计算年净超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）（3）据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:

被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）（P/A,r,n）其中：

（P/A,r,n）为年金现值系数（四）经济性损耗及其计量（四）经济性损耗及其计量1.经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。

2.表现形式资产利用率下降资产年收益额减少3.计算方式

（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额重置成本经济性贬值率4.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额年收益损失额（1所得税率）（P/A,r,n）l注意问题（p.33）：

一般讲，只有能够单独计算收益的资产，需要考虑在评估基准日后，资产的寿命期内是否存在利用率低或收益额减少的问题。

（五）综合成新率及其计量（了解了解）1.含义资产的现行价值/资产的重置权价2.计量方法

（1）观察法

（2）使用年限法（3）修复费用法三、对重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。

2、运用中一般没有严格的前提条件,无法计算收益的资产以及找不到参照物的专用资产均可使用此方法。

3、在我国由于试产机制不够成熟，重置成本法被作为主要评估方法广泛使用，但并非所有评估对象都适合采用成本法。

第二节第二节收益法收益法一、收益法的基本原理

（一）收益法的理论基础l效用价值论效用价值论（买方市场时期的价值观）（买方市场时期的价值观）资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。

（二）收益法的评估思路预预期期收收益益折折现现，即通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。

（三）收益法运用的前提条件1、资产的收益可用货币计量并可以预测2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量（风险报酬率）3、被评估资产的预期收益年限可以预测二、收益法的基本计算公式收益法的基本要素：

预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。

（一）未来收益有限期未来收益有限期1、每期收益不等额每期收益不等额:

评估值为各年预期收益折现值之和。

评估值为各年预期收益折现值之和。

2、每期收益等额：

评估值为预期收益的年金现值。

每期收益等额：

评估值为预期收益的年金现值。

（二）未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法。

1、稳定化收益法（年金化法）l稳定化收益A的估算方法：

（1）

（2）历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数（3）注意:

方法

（2）更具客观性，但缺乏预测性。

收益法要求收益额是预期收益、客观收益。

2、分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。

前期（设n=5）后期0123456789分段法图解分段法图解v选择前期期限的基本原则

（1）延至企业生产经营进入稳定状态；

（2）尽可能长，但也不宜过长。

3、纯收益按等比级数变化（p.36）

（1）纯收益按等比级数递增收益可以预计且稳定（rg）收益不稳定时

（2）纯收益按等比级数递减，收益年期无限4.纯收益按等差级数变化

（1）递增，收益年期无限

（2）递减，收益年期无限（三）未来收益有限期情况下的特殊公式1.分段法：

前期收益不等额，后期收益固定2.纯收益按等比级数变化

（1）递增，收益年期有限

（2）递减，收益年期有限3.纯收益按等差级数变化

（1）递增，收益年期有限

（2）递减，收益年期有限三、收益法中各项指标的确定

（一）预期收益额1、预期收益的类型

（1）税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金流量税后利润+折旧追加投资（简化）（收付实现制）（权责发生制）

（2）从资产评估角度出发，净现金流量更适宜作为预期收益。

因为它能准确反映资产的预期收益，体现了资金的时间价值。

税后利润净现金流量利润总额税后净收益，被普遍采用2、预期收益的测算以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。

（1）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况1990199119921993199419951996199719981999收益时间图32使用时间序列法预测某企业的净收益表33评估前每年收益年份净收益（万元）1990100019911150199212101993130019941340按时间序列计算的回归方程：

预测年收益（年份数83）163638表34预测年收益年份净收益（万元）1995144919961532199716151998169819991781

（2）因素分析法确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；预测这些因素未来可能的变动情况；估算基于因素变动的未来收益水平。

（二）折现率与本金化率1.二者无本质区别2.内涵上略有区别:

l折现率无风险报酬率+风险报酬率折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。

折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。

l本金化率折现率未来年收入的增长率本本金金化化率率是是将将未未来来永永续续性性（无无限限期期）预预期期收收益益换换算算成成现现值的比率。

值的比率。

l若资产年收入增长率为零，则二者相等。

3.确定折现率的基本方法

（1）加和法折现率无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：

国债收益率l风险报酬率的确定：

（3.1.1）风险累加法（3.1.2）系数法l适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：

市场平均风险报酬率

（2）资本成本加权法如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:

折现率长期负债占资产总额的比重长期负债利息率（1所得税率）+所有者权益占资产总额的比重投资报酬率投资报酬率无风险收益率+风险报酬率（3）市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。

四、对收益现值法的评价四、对收益现值法的评价1、该方法最适宜：

资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。

2、该方法的局限性：

需具备一定的前提条件（如收益的可计量性，风险报酬率的可计算性）；含有较大成分的主观性。

因此该方法的运用比成本法难度大。

第三节第三节市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理

（一）理论基础l均均衡衡价价值值论论:

资资产产的的价价值值是是由由公公开开市市场场上上买买卖卖双双方方力力量量达达成成一一致致时时的的均均衡价值决定的。

衡价值决定的。

由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，以以与与被被评评估估资资产产相相类类似似的的交交易易案案例例为为参参照照，来评估被评估资产的价值。

即通过替代原则替代原则来为被估资产定价。

（二）评估思路（三）运用的前提条件1、充分发育活跃的资产市场。

2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。

二、市场比较法的基本程序及有关指标

（一）寻找参照物1、成交价必须真实2、至少三个交易案例3、与被估资产相类似（大体可替代，即功能相同）4、成交价是正常交易的结果5、尽可能选择近期成交的交易案例

（二）调整差异1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：

；反之系数13、功能因素通过功能系数法来调整功能上的差异。

4、成新率因素：

成新率越低资产价值就越低（p.44例）5、交易情况调整（p.44例）（三）确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。

三、市场比较法的具体操作方法三、市场比较法的具体操作方法市场比较法的具体操作方法有直接比较法和间接比较法。

资资产产评评估估中中较较常常用用的的是是直直接接比比较较法法。

直接比较法又分为单一因素比较法和类比调整法。

（一）单一因素比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本因素直接与评估对象的同一因素进行比较，从而判断评估对象价值的方法。

（P.44公式）公式）1.现行市价法2.功能价值法3.价格指数法4.成新率价格法5.市价折扣法

（二）类比调整法（p.45）是市