四川省成都市地方标准.docx
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四川省成都市地方标准
四川省成都市地方标准
《商务楼宇等级划分》（征求意见稿）
修订说明
标准起草组
二〇一八年八月
一、工作简况
1.任务来源
为引导商务写字楼规范运作，指导写字楼市场良性运行，促进成都市商务写字楼更好更快地发展，成都市商务局2012年制定了四川省（区域性）地方标准《成都市商务写字楼等级划分》。
该标准自发布实施以来，对规范成都市商务写字楼市场，提高我市商务写字楼整体竞争力和影响力发挥了重要作用。
市商务委2015年、2016年连续2年依据地方标准先后开展了成都市甲级、超甲级商务写字楼等级评定工作，标准的宣贯力度和影响力得到了极大的提高，但同时也存在一些问题急需对标准进行修订。
存在的问题主要有：
一是硬件指标过多，商务服务软性指标偏少；二是体现楼宇运营品质、经济及社会效益的关键指标不足，需要补充；三是商务楼宇智能服务、文化服务、创新服务、健身等娱乐服务、政务服务等楼宇服务指标缺失；四是随着商务办公楼宇市场快速发展和评级实践，个别评价指标需要科学界定和阐释。
为推动评价标准适应成都市场发展需求、国内行业发展需求，进一步与当前及未来国际国内商务楼宇发展最新趋势接轨，需要充实商务楼宇硬件、软件、服务、品质的评价内容，优化评价指标，成都市商务委提出《商务楼宇等级划分》地方标准的修订工作。
该标准由市质监局批准立项，由成都市标准化研究院、成都市楼宇经济促进会组成标准起草组，负责标准修订工作。
《商务楼宇等级划分》标准的修订，具有十分重要的现实意义。
首先能促进商务楼宇市场发展的规范化、专业化和精细化，这是确保行业健康发展的前提和保障；其次为成都市等级评定工作做技术支撑，提升成都市商务楼宇的整体品质和服务质量水平；第三及时总结提炼成都做法和成功经验，为今后行业、国家标准的制定奠定基础。
2.协作单位
成都市市规划局、成都市建委、市房管局、武侯区楼宇办、高新区商务局、锦江区商务局、青羊区商务局、金牛区商务局、成华区商务局、温江区商务局、五大行（世邦魏理仕、仲量联行、高纬环球、第一太平戴维斯、高力国际）、西南设计院、来福士广场、力宝大厦、银泰中心、中节能、百杨大厦、四川航空广场（SAC）、MFG、恒大广场、富力中心、中汇广场、珠江国际、中迪广场、世贸大厦等。
3.主要工作过程
2017年3月—5月，在成都市商务委的指导下，根据《成都市质量技术监督局关于下达2017年度成都市地方标准制（修）订项目计划的通知》（成质监标[2017]6号）的文件要求，成都市标准化研究院牵头成立标准起草组，标准起草组就《成都市商务楼宇等级划分》召开了专题工作会，对标准起草工作进行部署，确定了标准修订的计划和安排，并要求标准要力求科学性和实用性。
会后，标准起草组广泛收集国内外有关商务楼宇分等分级最新的法律法规、相关标准等材料，经多次讨论，确定了标准的修订思路和主要内容框架。
2017年5月—7月，在市商务委和市质监局的协调下，起草组前往上海、杭州、宁波等商务楼宇发展先进城市进行调研，并对调研收集资料进行了梳理，拟定了标准初稿。
2017年8月-10月，在市商务委的大力支持和市楼促会的积极协调下，起草组前往成都市武侯区、高新区、锦江区、青羊区、金牛区、成华区、温江区等7个区县的12栋商务楼宇（来福士广场、力宝大厦、银泰中心、中节能、百杨大厦、四川航空广场（SAC）、恒大广场、富力中心、中汇广场、珠江国际、中迪广场、世贸大厦等）进行了实地走访调研，根据调研成果对标准进行修改完善，形成标准草案稿。
2017年11月-2018年5月，继续广泛收集资料，充分消化吸收国家级楼宇经济服务标准化试点启动会，国内外专家对商务楼宇等级划分的重要观点，与英国皇家测量师学会、波兰建筑协会等国际商业地产顾问咨询机构专家对接交流，融合专家意见对标准进行修改调整。
2018年6月-7月，在市商务委和市质监局的组织协调下，起草组组织召开了标准研讨会，与会专家对标准进行了深入研讨。
会后，起草组根据会议专家意见对标准进行了修改完善，形成了标准征求意见稿。
二、确定标准主要内容的依据
1.关于标准的范围
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）城市建设用地土地性质一般分为居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地等。
商业服务业设施用地是商务楼宇的基本要求，因此本标准的范围只是对土地性质为商业服务业设施用地的商务楼宇的等级划分要求，其他土地性质的楼宇等级划分可参照使用。
2.关于术语和定义
商务楼宇的定义是根据楼宇经济行业通行理解，并参考楼宇经济相关地方标准中的定义进行确定。
智能化集成系统的定义采用的是国家标准GB/T50314-2015《智能建筑设计标准》中2.0.4的定义。
3.关于等级划分的依据及主要指标
在标准起草组前期收集的资料中，目前通行的国内外写字楼等级划分有如下几种：
1）国外
美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的配套设施是主要特征。
该类物业能使公司形象和地位得到提升，B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。
规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。
2）国内
我国的写字楼等级划分有如下几种：
a）“甲系”列分类
超甲级、甲级、乙级、丙级
国际甲级、甲级、乙级、丙级
超甲级、甲级、乙级、丙级
甲A、甲B、甲C
b）As系列分类
楼宇自动化、办公自动化和通讯自动化;
c）按功能复合程度分类
纯写字楼、综合楼和商务综合体。
根据国际惯例和国内写字楼实际，本标准采用国内目前使用最多的“甲”系列划分方法，把写字楼分为3个等级，从高到低依次为超甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。
根据2015年、2016年的成都市甲级、超甲级等级评定情况，结合国内广州、中房协和五大行的标准和研究报告，本标准把区分不同等级写字楼的主要指标定为地理位置、业权状态、客户品质、硬件要求、服务要求、社会经济贡献等六个指标。
4.关于地理位置要求
地理位置是商务楼宇物业价值的决定性因素。
根据前期多次的调研情况，本标准把地理位置分为所在城市功能区域、城市道路、公共交通、周边配套等4个方面。
5.关于业权状态的要求
业权状态对写字楼的长期价值影响很大，它能确保写字楼的长期增值潜力，但对开发商的经济实力要求很高。
成都市政府一直鼓励持有物业，根据前期调研和2015年、2016年的成都市甲级、超甲级等级评定，本标准只对超甲级写字楼作了单一业权。
经征求意见会讨论，对甲级要求最大业主持有量不低于50%，对乙级未做要求。
6.关于客户品质的要求
客户品质是区分商务楼宇长期市场表现的重要因素。
本标准对商务楼宇的客户品质和入住率作了要求。
根据调研，北京、上海等地超甲级写字楼中世界500强企业的比例为60%。
成都市西部内陆城市，在引进世界500强企业方面与北京、上海等发达城市相比还有一定的差距，因此增加了国内100强企业数量要求，另外增加了使用面积比例这一双重指标，避免了大业主占面积大，而企业数量比例过小的情况。
另外，除了世界500强和国内100强，还有很多优质的行业知名企业，内外资都有，这一部分是我市超甲级、甲级写字楼客户的主要组成部分。
因此本标准把超甲级写字楼定为建成后投入使用1～2年内世界500强、国内100强以及行业知名企业数量比例不少于50%，或者其使用面积不少于50%；投入使用的建筑面积不低于70%。
对甲级的要求是建成后投入使用1～2年内世界500强、国内100强以及行业知名企业数量比例不少于30%，或者其使用面积不少于50%，投入使用的建筑面积不低于70%，对乙级要求要低一些，为60%。
7.关于硬件要求
硬件要求是决定商务楼宇品质高低的重要因素。
本标准把硬件要求主要分为建筑规模、建筑设计、建筑装饰、设施设备等4个指标，其中设施设备又分为电梯系统、空调系统、电力及照明系统、网络及智能化系统、给排水系统等。
其具体指标及要求主要参照成都市2015年、2016年甲级、超甲级等级评定实际情况和JGJ67-2006《办公建筑设计规范》、GB/T50314-2015《智能建筑设计标准》等。
按照标准的指导作用原则，本标准对某些指标做出了相应的调整。
（1）大堂建筑层高
根据国际惯例和成都实际，本标准把超甲级写字楼的大堂建筑层高定为9m,甲级写字楼的大堂建筑层高定为8m,乙级写字楼只要求具备独立使用的大堂，对建筑层高不做要求。
（2）停车位及其建筑面积
根据《成都市规划管理技术规定》，对各等级停车位数量配置进行规定。
（3）建筑装饰
建筑装饰是衡量一个写字楼高档与否的一项重要指标，但由于建筑装饰的材料和风格都变化太快，无法具体量化，参照了GB/T14308-2010《旅游饭店星级的划分与评定》中装饰相关写法，进行定性描述。
根据网上公开征求的意见，淡化品牌或进口与否，对写字楼外立面的风格也不做确定性的要求。
（4）设施设备
a）电梯
根据JGJ67-2006《办公建筑设计规范》的要求，按办公建筑面积每5000m2至少设置一台电梯，本标准的乙级参照行业标准，超甲级有所提高，规定为每部客梯服务面积不超过4500m2。
另外，为保证商务办公的高效率，本标准用电梯速度和平均等候时间两个指标来界定。
超甲级电梯速度，高区6m/s,低区3.5m/s，平均等候时间不超过30s,甲级电梯速度，高区6m/s,低区3.5m/s，平均等候时间不超过32s.
b）空调
根据JGJ67-2006《办公建筑设计规范》的要求，办公建筑空调新风量每人不低30m3/h，本标准将乙级写字楼空调新风量参照JGJ67-2006《办公建筑设计规范》，定为“每人不低30m3/h”，结合成都实际，将超甲级和甲级写字楼的空调新风量要求有所提高，分别定为甲级“每人不低40m3/h”，超甲级“每人不低50m3/h”。
c）智能化系统
智能化系统的相关规定是参照了国家标准GB/T50314-2015《智能建筑设计标准》而作出的要求。
该标准适用于办公、商业、文化、媒体、体育、医院、学校、和住宅等建筑智能化系统工程设计，办公建筑智能化系统配置又包括了商务、行政、金融三方面，标准起草组经过讨论采用了GB/T50314-2015《智能建筑设计标准》附录A办公建筑智能化系统配置选项表，其中本标准的甲级是基本依照了GB/T50314-2015《智能建筑设计标准》附录A中商务办公建筑的智能化系统配置，超甲级和乙级在甲级的基础上有适量增减，在征求意见过程中，考虑到写字楼应有建筑设备管理系统，于是在超甲级、甲级中增加了此项要求。
8.关于服务要求
服务水平是写字楼长期价值的重要影响因素。
本标准将服务分为物业服务、公共服务和商务服务三个部分。
其中物业服务又分为物业服务资信认证、楼宇安全管理、楼宇绿色环保认证、服务管理等四部分，主要依据的标准有DB510100/T013-2013《成都市写字楼物业服务等级划分》、DB510100/T191-2015《成都市商业商务楼宇安全管理评定规范》、DB510100/TXXX-2018《绿色商务楼宇评价规范》、DB510100/TXXX-2018《商务楼宇公共服务规范》等。
9.与2012年标准的主要区别
本标准代替并废除DB510100/T 082-2012《成都市商务写字楼等级划分》，与DB510100/T 082-2012相比主要技术变化有：
一是删除了有关“得房率”的术语和定义（DB510100/T 082-2012的3.2）；二是删除了“缩略语”（DB510100/T 082-2012第4章）；三是增加了“社会经济贡献”等关键指标（见4.2,5.6）；四是增加了“所在城市功能区域”等指标及相关要求（见5.1）；五是增加了“场地交通”等指标及相关要求（见5.4.2）；六是增加了“安装空气净化和除尘设施、设备。
”（见5.4.5.2）；七是增加了“物业服务资信认证、楼宇安全管理、楼宇绿色环保认证”等指标及相关要求（见5.5.1）；八是增加了“公共服务”等指标及相关要求（见5.5.2）。
10.与其他法律法规、标准等的协调说明
本标准涉及的内容较多、专业性较强，制定中主要参考的国家标准、地方标准及相关法律、法规、规章等为：
（1）主席令第62号《中华人民共和国物权法》（2007）
（2）建设部《物业管理企业资质管理办法》（2007）
（3）公安部科技局、全国安防标委会《安全防范工程技术规范》
（4）国家标准GB19577-2004《冷水机组能效限定值及能源效率等级》
（5）国家标准GB/T14308-2010《旅游饭店星级的划分与评定》
（6）国家标准GB50009建筑结构荷载规范
（7）国家标准GB50011-2010《建筑抗震设计规范》
（8）国家标准GB50189-2005《公共建筑节能设计标准》
（9）国家标准GB/T50314-2015《智能建筑设计标准》
（10）国家标准GB/T50378-2014《绿色建筑评价标准》
（11）行业标准JGJ67-2006《办公建筑设计规范》
（12）行业标准JGJ/T229-2010《民用建筑绿色设计规范》（附条文说明）
（13）行业标准CECS368-2014《商务写字楼等级评价标准》
（14）地方标准DB510100/T013-2013《成都市写字楼物业服务等级划分》
（15）地方标准DB510100/T191-2015《成都市商业商务楼宇安全管理评定规范》
（16）地方标准DB510100/TXXX-2018《绿色商务楼宇评价规范》
（17）地方标准DB510100/TXXX-2018《楼宇公共服务规范》
（18）成都市人大（含常委）[2008]《成都市物业管理条例》
（19）《成都市规划管理技术规定（2008）》
三、采用国际、国外先进标准的程度
经查询，目前还没有与本标准相关的国际、国外标准。
四、本标准与现行法律法规和上级标准的关系
本标准与上述现行法律法规和相关标准保持一致。
五、重大分歧意见的处理经过和依据
本标准的编写过程无重大分歧意见产生。
六、贯彻标准的要求和措施建议
本标准一经发布，应采用适宜的方式及时对商务楼宇主管部门工作人员、商务楼宇运营机构、写字楼相关行业协会、商务写字楼物业管理公司负责人进行宣贯培训，使本标准能有效贯彻实施。
七、废止现行有关标准的建议
本标准一经发布，DB510100/T082-2012废止。
八、其它说明
无
标准起草组
2018年7月
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