中国数码港示范基地项目可行性研究报告海南方能投资顾问.docx
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中国数码港示范基地项目可行性研究报告海南方能投资顾问
中国数码港示范基地项目
可行性研究报告
编制单位：
海南方能投资顾问有限公司
编制时间：
2015年3月5日
第1章项目建设单位及项目概况
1.1建设单位情况
1.1.1中国数码港科技有限公司概况
中国数码港科技有限公司前身为中国国防军工物资总公司，成立于1965年，2003年经重新组建更名为中国数码港科技有限公司。
2011年划入中国国新控股集团有限公司，国务院国有资产监督管理委员会通过国新控股集团对中国数码港进行监管。
中国数码港设有研发中心，具有较强的开发能力，由人事部批准的中关村科技园博士后工作站的企业分站就设在我公司内。
站在面向未来的战略角度，公司一向致力于开发和经营以数据存储和数据通信为核心的数据通信园区。
近年来，随着互联网的发展和企业对大型计算的依赖，云计算和数据中心、灾备中心市场方兴未艾，蓬勃发展。
这正是我们开发建设数据通信园的大好时机，是公司过去几年和未来投资和建设的重点项目，也是企业发展的方向。
公司分别在北京的中关村科技园区望京科技园、光机电一体化产业基地，以及福建省厦门市建设开发了以数据通信产业为核心的科技园区项目。
此外，公司自营的数据业务在北京拥有25%的市场份额，拥有150多万用户，无论是业务量还是效益在同行业都名列前茅。
中国数码港博鳌科技园的主要服务对象是对数据存储、数据通信和信息安全要求较高，或者对计算机、数据中心及网络通讯非常依赖的硬件生产商、软件开发商、互联网内容提供商，以及为他们提供周边技术服务的高新技术企业。
公司自开始建设和经营数据通信产业科技园以来，积累了大量的数据中心和灾备机房，以及配套的互联网出口带宽、网络设备、长短途光电传输电路，以及其他完善的网络软、硬件资源和管理经验，为入驻园区内企业和各类用户提供安全可靠又高速高效的数据通信服务。
1.1.2主要业务与资源优势
在科技园区开发方面，2003年至今，我们在位于朝阳区的望京科技园区内独立开发完成中国数码港望京科技园，成功引进多家知名的移动通信软硬件开发商和为他们提供技术服务的企业。
2006年，公司又在北京市光机电一体化产业基地建设中国数码港光机电科技园，园区内包括数据中心、通信机房、研发实验室、办公楼及配套服务楼等，分别招商引进了中国电信、中国联通和索尼通信等一大批世界级企业。
2010年收购松下电气在北京的工厂区，并对园区进行了改造，使之成为一个具有高科技现代化办公环境的金融后台服务区。
2011年，又在福建省厦门市启动了中国数码港海西科技园项目。
这些科技园项目的陆续建成，将为公司的发展赢得更大的盈利空间。
公司还经营国际互联网及电信增值服务业务。
在互联网和电信增值服务方面，面向政府部门、企事业单位、中国网民，提供优质快捷的Internet接入服务、Internet数据中心（IDC）、灾备中心、及Internet应用增值服务等等。
公司网络拥有独立的IP地址和自治域，采用交互式方式连接两条国际出口。
中国数码港科技有限公司开发建设的一个个科技园区是不可复制的商业模式，比传统的单纯经营房地产或数据通信业务具有更强的生命力和更广阔的发展前景。
结合其他数据通信类高科技项目，公司已经进入了多元化、健康、快速发展的轨道。
1.1.3经营业绩与市场地位
在科技园区开发经营项目上，我公司在北京建设的两个中国数码港科技园分别于2005年和2009年投入使用。
已有爱立信、索尼通信、联想、中国联通、中国电信等大型企业进驻，使之真正成为国际高新技术企业的研发基地和中国总部。
近年来，中国数码港科技有限公司经营的互联网数据业务及电信增值服务业务，已经在北京市拥有了150万用户。
我公司与世界著名企业IBM、CISCO结成战略伙伴关系，在引进吸收世界先进技术的基础上，加大科技投资的力度，建立起数据通信研发中心。
我公司研究开发的PBX-II大型移动办公自动化系统已获得国家专利，其技术水平居于国内领先水平，并已超过欧美国家同类产品，是公司未来取得市场竞争主动权的重要支柱和效益增长点。
经历就是财富、岁月磨砺品性，公司完全凭借自己的努力和艰苦创业，探索出了一条从运营服务到生产制造、从产业基地到科技地产，并且适合于自己企业特点的发展道路。
使公司已经成长为一个具有大型知名品牌，集科、工、贸于一体、并具有抗风险能力、稳健经营的综合性大型企业。
1.1.4公司发展前景展望
中国数码港科技有限公司长远发展的指导思想是：
坚持科学与可持续的发展，以高科技为主导、不断开发高端新产品，扩大新的客户群，增强企业核心竞争力和占领市场的能力；以全新科技地产的大力开发为重点，打造高端科技地产品牌，增强企业的盈利能力；以境内外资源开发为手段，适度多元化发展，创新应变、为企业的后续发展做好贮备；以经济效益为中心，力求管理创新、技术创新、降低成本、实现全面盈利；以融合传统和现代管理理念为一体的企业文化为动力，以人为本、着力整合人力资源，使企业实现又好又快、稳健发展；力争快速成为国内有较强竞争力的大型企业集团。
中国数码港的发展将形成国内、国外“两个基地”。
占领科技制高点和资源制高点“两个制高点”。
打造出数据通信科技园、研发、物业管理、资源开发利用和具有自主知识产权的产品制造业“五个支柱”的产业格局。
公司努力创建科学与可持续发展的、符合我公司特点的产业模式，即抗风险的安全需求模式。
规划目标如下：
（1）以高端科技园区作为公司的基础商业模式和产业，实现快速发展。
要继续坚持高端、高档、高标准科技地产的开发，为各类数据通信和周边产业提供高标准的机房、办公、研发、生产基地。
（2）以现代化信息产业作为集团公司的主导产业，这是我们公司的重点发展产业。
要实现集团公司更大发展，要毫不动摇地做大做强科技园区主业。
在以往互联网数据、增值服务的基础上，开发3G、4G、宽带互联网应用等高新技术改造传统业务，实现产品结构优化升级，打造云计算研发及运营中心和3G、4G、宽带研发精品基地。
立足于高起点、低成本，建设好高科技计算中心和研发实验基地。
（3）站在面向未来的战略角度，公司一向致力于开发和经营以数据存储和数据通信为核心的数据通信科技园区，这是公司未来几年投资和建设的重点，也是企业发展的方向。
在此基础上中国数码港科技园配合以核心数据中心、通信、研发及办公生活配套服务，形成了以全方位数据和通讯服务的，具有相当规模和特色的金融及数据业务产业基地。
（4）遵循“互利共赢”的原则，实施“走出去”的战略、国际市场拓展战略、国际品牌战略、对外投资合作战略、资本国际化战略、海外生产战略。
以获得高新技术和管理经验，建立国际营销网络，利用和开发全球资源，打入发达国家的主流市场，为逐步形成企业向跨国公司的转化创造条件。
1.2编制依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市规划法》；
（3）《中华人民共和国环境保护法》；
（4）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（5）《项目申请报告通用文本》；
（6）《海南省工程建设地方标准》；
（7）《海南省建设工程造价管理办法》；
（8）项目投资人提供的相关资料；
（9）国家有关技术规范、规程和规定，主要有：
《民用建筑隔声设计规范》（GB50118-2010）；
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
《混凝土结构设计规范》（GBJ50010-2010）；
《建筑设计防火规范》（GB50016-2012）；
《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；
《电力工程电缆设计规范》（GB50217-2007）等。
1.3项目简介
（1）项目名称：
中国数码港博鳌科技园
（2）建设地点：
海南省琼海市博鳌镇海滨大道西侧，琼海B2009018-1号地块
（3）建设规模：
总建筑面积：
292114平方米
地下建筑面积：
58292平方米
地上建筑面积：
233822平方米
（4）建筑高度及层数：
4.2米至60米，1至15层
（5）项目投资额：
项目总投资人民币4.5亿元
（6）建设性质
新建
（7）经济技术指标
编号
名称
单位
数值
1
建设用地
平米
161244.34
2
总建筑面积
平米
3
地下总建筑面积
平米
58292
4
地上总建筑面积
平米
233822
5
其
中
科技服务中心
平米
5600
6
数字展示中心
平米
8600
7
科技研发楼
平米
88400
8
研发服务楼
平米
8967
9
软件外包孵化器
平米
24845
10
SOHO创业基地
平米
51832
11
归国人员创业孵化器
平米
19662
12
单身公寓
平米
25916
13
层数
层
1、3、4、11、15
14
建筑高度
米
4.2～60
15
建筑密度
%
24.9
16
绿化率
%
35
17
总停车位
辆
1254
18
其
中
地上停车位
辆
151
19
地下停车位
辆
1103
20
容积率
辆
1.45
1.4建设内容
中国数码港博鳌科技园项目拟建科技服务中心、数字展示中心、科技研发中心、归国人员创业孵化器、软件外包孵化器、SOHO创业基地，以及配套的园区管理和服务楼。
1.5项目定位
本项目定位是：
能够为高端客户提供具有相当规模和安全性的数据通信服务，以及舒适的研发办公环境的通信产业高科技园区。
中国数码港博鳌科技园将按照国内最高的机房、实验室和办公标准进行建设，包括承重、抗震、电力及环境等指标将是其他现有数据机房无法达到的。
同时采用先进的节能措施和环境保持系统，目标是把本项目打造成“高端数据通信服务园区”。
1.6设计、建设原则
1.6.1塑造完美的城市形象
中国数码港博鳌科技园结合琼海市景观大道建设，高层建筑相对靠后，并突出设置标志性建筑，形成重点突出、错落有致的网格状空间形态，展现设计之美，建筑之美。
1.6.2突出以数据通信产业服务为主的区域功能
在楼宇设计和建设阶段充分考虑到未来客户对数据通信服务的需求。
赢在楼体承重、抗震等级、隐蔽工程、电力供应、环境保障、节能环保、安防等多方面充分考虑。
想用户所想，将用户需求和楼宇功能有机结合。
1.6.3坚持标准化与简易化
标准化是指严格地按照行业标准和规范设计构建中国数码港博鳌科技园的每一组成部分，使它们具有一致性。
标准及规范是中性的、中立的，与制造商无关的。
因此，同样功能的标准部件虽然可由不同厂商生产，但往往可以互相替换。
标准化对用户的最大的好处是使用户有更多的供应商可供选择，减少对供应商的依赖。
简易化是指通过大规模的IT整合降低中国数码港博鳌科技园的复杂性。
而复杂性既减弱系统对业务变化的应变能力，又会极大地增大了运营成本。
整合后的中国数码港博鳌科技园体系结构将是标准的和得到大幅度简化的。
整合使得园区内各个系统组成类型和种类更少更简单、向机构选择的标准方向靠拢，从而方便管理和加速应变、降低运营成本。
1.6.4实现模块化与集成化
模块化是指转化为基于模块化的共享服务模式；以面向服务的体系结构为基础，使基础设施模块化成为由预先确定的共享服务的必要组成部分。
集成化是指建设和系统管理适合于每一服务（包括基础设施、应用、信息等服务）。
模块化和集成化是中国数码港博鳌科技园作为新一代数据通信产业园区必须遵循的设计原则。
通过使用标准化的构建模块来规划和设计园区、使每一个模块的基础设施适合和开发应用服务，已经成为新一代数据通信中心技术的发展方向。
模块化的设计方法可以用在“云立方”机房内所有方面，包括系统、机架、各种设备，以及机房之外的基础设施，包括冷却塔、冷却设备、循环加热系统、馈电、电源调节等。
这种模块化设计，加上自动化的管理工具集成，不仅能够在资金、空间和设备利用率、人力资源等方面取得巨大效益，为提高冗余能力和扩展容量提供方便。
1.6.5重视节能与生态环境建设
采取重视节能与节省空间的战略、建设绿色中国数码港博鳌科技园不仅仅是节省成本和充分利用空间的考虑，更是一种环保责任，并将成为众多企业或机构的重要竞争优势。
另外，纵观未来科技的创新与发展，节能与环保技术已成为关注重点，创建“绿色”园区势在必行。
然而，没有一种单一的“良药”能完全解决当前数据通信产业的能耗与空间问题，只有通过综合设计才能收到丰厚的成效。
中国数码港博鳌科技园内采用先进设计理念和节能设备，有效减少能源消耗。
并尽可能多的预留公共绿地，并通过绿化带的连接，形成完整的绿化体系。
规划公共绿地面积在总面积中应达到一定比例，主要包括：
沿街及楼前后绿化带、道路两侧绿化带等，形成多层次的绿色景观。
1.6.6建设现代化、立体化的交通体系，创建便捷的交通环境
充分利用有限的道路、地下和绿化空间，形成立体化交通系统，地下建筑尤其是核心区的地下一层尽可能相互连通，形成地上与地下、人行与车行及停车系统一体化，缓解区域及周边的交通压力。
同时还要将人、车、非机分流，人流、物流分流，合理导向、合理流动，创造方便、快捷、安全的园区交通环境。
1.6.7建设完善的公用信息平台设施
中国数码港博鳌科技园的入驻企业对数据通信与信息的依赖性较强，作为云特区的特点和额外服务，中国数码港博鳌科技园应构建统一开放的公用信息平台，为企业和社区信息化建设提供便利的条件和保障。
在这个平台下可以包括园区各类信息，例如：
政策信息、服务信息、企业信息、楼宇情况、物业动态、招商招租、购物信息、医疗教育信息、信息发布、BBS等等。
1.7项目运营服务方式
中国数码港博鳌科技园以数据中心和通信中心为基础，以提供的全方位数据、通讯、研发办公、生活服务为主要卖点，吸引有数据和通信需求的大型企业进驻园区，或者是以园区内的数据通信资源为基础和依托为全国，乃至全世界的客户提供相关服务。
本项目只吸引对数据和通讯有大量需求的企业，传统行业和制造业等其他行业不是我们的客户群，这是中国数码港博鳌科技园和普通“科技园”、“开发区”的最大区别。
中国数码港博鳌科技园将采取以综合数据通信服务为核心的运营方式吸引高端客户。
目前，中国数据通信市场的标准机房虽然供不应求，尤其是具有一定规模的大型标准机房更是炙手可热，但是本项目从起步阶段就要以服务为核心，而不是仅仅以机房硬件为核心。
中国数码港博鳌科技园不提供廉价的裸机房，这是本项目和普通大型数据中心的最大区别。
中国数码港博鳌科技园不仅提供主机托管、宽带接入、互联网服务、语音和数据通信等传统电信服务，还将把诸如云计算、卫星通信、灾难备份、国际出口等新兴和高端通信业务结合到本项目的运营服务中。
这是其他数据中心无法想象的，即使是三大电信运营商想要提供这种全方位的数据通信服务也要视客户所在地的通信资源能否满足要求。
中国数码港博鳌科技园只有通过将各种硬件资源和服务相结合，掌握其他服务商甚至三大通信运营商所不具备的软实力才能形成行业内不可仿制的软实力，才能打出品牌，使中国数码港科技园在全国生根开花。
1.8项目建设必要性
1.8.1项目建设是中国数码港科技有限公司的需要
中国数码港科技有限公司经过十多年对通信业务和科技地产的经营，摸索出了一条数据通信和业务和科技地产相结合的发展模式，并在华北和华东分别建设了中国数码港科技园。
中国数码港博鳌科技园项目的建成，将填补我公司华南地区科技园和数据通信中心的空白，项目建设具备了天时、地利、人和的条件。
为了抓住这次难得的机遇，我司多次召开了高端会议，对科技园的开发理念和规划建设方案进行了充分的论证和可行性研究。
目前，各项准备工作正在紧张有序地进行中。
中国数码港博鳌科技园项目建设，是企业乃至整个产业实现又好又快、持续健康发展的需要。
要保持科学健康的发展，必须以高科技为统领，具有自主知识产权的核心技术。
要在市场竞争中占有一席之地，除了有资金和经营优势以外，更根本的是需要一定的技术优势和核心技术。
中国数码港博鳌科技园项目建设，是公司未来发展的需要。
按照公司的发展规划，未来五年，公司将进入快速稳健发展期，研发领域不断拓展，市场竞争力不断增强，也需要能容纳计算、研发、试验、开发、商务与办公于一体的，能展示公司实力的大厦，以满足公司快速发展的需要。
因此，本项目也是为了满足公司自身的需要和跨地区发展的需要。
1.8.2项目建设符合国家和琼海产业政策
随着中国经济发展，国家进行经济转型和产业结构调整是大势所趋。
这种改变是不可阻挡的，“产业结构调整”在国务院政府工作报告中出现的频率逐年增加。
可以看出，中央是下了决心的，宁可牺牲部分GDP也要进行产业结构调整。
另一方面，随着中国人民逐渐富裕起来，改善生活品质的诉求逐年增加，改善生活首要任务是改善环境。
但是自然资源是有限的，仅靠开发资源发展经济的时代已经成为过去，全国从下至上都迫切需要将高污染、高消耗、低附加值这种“两高一低”产业置换成现代高科技产业、制造业和现代服务业。
这些产业的转出，导致地方GDP、税收和财政收入的同比下降，造成经济发展乏力，给地方政府带来巨大的忧虑。
这是目前全国，尤其是东部省份和直辖市经济发展的棘手问题，能否引进新兴的低污染、低消耗、高附加值这种“两低一高”产业来填补产业结构调整带来的“产业真空”将成为地方政府经济工作的重中之重。
中国数码港博鳌科技园集中了通信行业产业中数据存储、数据通信、研发环境、运营管理、战略管理等服务，集中了企业价值链中知识含量最高的区段，属于高度密集的知识性劳动。
数据通信产业本身就具有资本和技术密集型的特点。
通过将数据通信集中化，可以使园区企业得到更优质、更全面、更实惠的数据通信服务。
园区将按照收益最大化，成本最小化原则布局产业空间结构，最大限度利用土地资源，取得数据通信服务、数据存储、通信资源密集的优势，最大限度利用了中国数码港博鳌科技园的数据通信资源、土地资源、劳动力、能源等要素优势，形成产业配套，最大限度地降低了成本。
本项目属于高新技术产业领域的数据通信行业，非资源开发型和生产加工型项目，除生活垃圾和生活用水以外，基本实现零排放，对土地、河流、地下水、空气等自然环境几乎没有任何影响。
对矿产、建材、森林、水、各类金属等各类资源无任何直接需求。
这恰恰符合现阶段产业结构调整政策，帮助政府实现“十二五”期间经济转型和产业结构调整。
1.8.3项目建设有利于琼海市域经济发展
以信息技术为代表的高新技术及其产业迅猛发展，深刻影响着经济发展的各个方面。
能否在高新技术及其产业领域占领一席之地已经成为发达地区建设的重点，成为产业结构调整和又快又稳发展的命脉所在。
中国数码港博鳌科技园项目的建设是琼海市抢占“知识经济”制高点、积极参与高新技术领域建设的举措。
是琼海市将园区发展模式从制造业、旅游业，转向高新技术通信行业，完成发展模式“华丽转身”的关键项目。
第2章项目建设背景
2.1发展规划分析
2.1.1项目建设符合我国国民经济和社会发展总体规划
改革开放三十多年来，我国经济建设和社会发展取得了举世公认的伟大成就，在世界的地位持续提高。
2010年经济总量超过了日本，跃至世界第二位，仅次于美国。
我们也应清醒的认识到，中国人均GDP世界排名在第100位左右，不到世界平均水平的一半，GDP中投资与制造业比重较大。
一些地方由于缺少具有支撑能力的产业开发区或者产业开发区还没有成型，导致对“土地财政”、“政府投资”依赖较大，这不仅恶化了收入分配，抑制了民间投资，还对产能过剩和房地产泡沫起到了推波助澜的作用。
近年来，针对国际国内经济形势，党中央、国务院高瞻远瞩对症下药，一直把深入产业结构调整作为经济工作的重点，大力扶植高技术产业和服务业。
2010年2月温家宝总理主持的国务院会议指出：
“面对国内外环境变化的新形势，必须牢牢抓住调整结构、转变发展方式这一重点，进一步加大工作力度，充实完善政策措施，加快体制机制创新，全面贯彻实施好产业调整和振兴规划，力争在提高产业发展的质量和效益上取得新的突破性进展。
”
在这种大环境下，具有高附加值和可持续增长的高新技术产业才是我国国民经济发展的战略性新兴产业，是21世纪中国经济增长和结构调整中新的“发动机”。
在我国向现代化迈进的进程中，充分重视高科技产业的发展，提高科技产业在国民经济中的比重是极其重要的。
尤其是现代化通讯科技产业的发展，已经成为我国经济新的增长点。
经过几年的酝酿和实施，我国3G移动通讯已经全面开花，4G技术和应用也在飞速发展，这是我国通讯产业的一次大飞跃，也是我国民用全网通讯技术走向世界先进水平的标志。
加上国内互联网用户数量以及互联网带宽、移动互联等需求逐年猛增。
宽带提速、光纤到户正在如火如荼的开展。
围绕这些技术和需求展开的产业链正处于全面启动阶段。
随着互联网应用的普及与深化，网络信息与服务无处不在无时不用。
用户在获得很多实惠、很多惊喜的同时，其需求也在不断提高。
面对数据海量、分步异构、处理复杂、硬件更新频繁、软件安装繁琐、数据安全等问题凸显，不论是中国联通、中国电信、中国移动这些通信运营商，还是金融、互联网行业亦或是世界500强企业等对通信具有较高需求的企业，甚至很多新兴的，例如360、小米等依赖于通信技术和互联网的企业都急需大型的，具有一定规模、管理水平、环境保障和周边产业的综合服务区。
旨在解决这些困惑的中国数码港博鳌科技园项目就是在这种大的大背景下孕育的通信产业园项目
通过建设中国数码港博鳌科技园这个平台，中国数码港科技有限公司将企业的核心技术和运营优势以及雄厚实力与运营商的规模优势相结合，将科技研发和创新成果产业化，利用先进的经营模式和园区环境把丰富的智力资源和管理经验转化为生产力和经济效益。
此项目将充分发挥我公司的高新技术资源和运营管理优势，成为我公司推进科技创新、深化科技开发、管理体制及运行机制改革的实验区，还将实现我集团公司与通信运营商的资源共享、优势互补，为企业和地区的可持续高速发展创造有利条件。
我们的这一研发战略完全符合国家“十二五”发展规划和实施“科技强国”的战略要求。
是于国于民、于地方利益和企业利益都是大有好处的。
我们决心抓住机遇，锐意进取，为实现全面、协调、可持续的发展贡献力量。
正是在这个背景下，中国数码港科技有限公司经过一段时间的考察酝酿，在进行了充分调查研究和分析论证的基础上，确定了以综合数据通信服务为核心的科技园项目开发建设计划。
这一计划符合我国国民经济和社会发展总体规划。
2.1.2项目建设符合国家和地方产业政策，促进产业结构调整
30年前改革开放之初，中国经济可以说是“一穷二白”，大量吸引和利用外资，成为经济发展的主要动力之一,此时正值西方发达国家产业转型期。
很多跨国企业争相将高排放、高污染、低附加值的劳动密集型产业转移到中国。
经过30年的高速发展，中国工业已经有了坚实的基础，成为了名副其实的世界工厂，但是环境污染、劳动保护、产品附加值低等一系列环境、社会和经济问题开始为经济发展掣肘。
要想解决这些伴随经济发展所产生的问题，发展模式的创新和转型将是唯一的方法。
国家已经开始改善这种依赖投资和以牺牲环境为代价的经济模式。
在对待外资上，中国就有了明显的转变：
“中国将在坚持改革开放的同时，有选择性的利用外资。
”温家宝总理早在2006年10月考察广东省时就指出：
“要坚定不移地实行对外开放政策，提高利用外资的质量，注重引进先进技术和管理经验。
”2010年4月，国家发改委表示：
“我们不再欢迎过度消耗能源和资源制造污染的外国投资”。
同年，国务院决定自2010年12月1日起取消外资企业和个人的超国民待遇。
要想彻底改善目前的经济发展模式，仅靠这些是不够的，必须进行产业结构调整，这是中国经济目前面临的最大困惑，是一个全国性的大工程，中央和地方政府都面临着经济转型和产业结构调整的挑战，这比选择、利用外资要困难的多。
随着中国经济发展，国家进行经济转型和产业结构
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