地产开发项目可行性研究报告.docx
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地产开发项目可行性研究报告
济宁市兖州区华浩花园棚户区改造项目
可行性研究报告
山东国源设计咨询有限公司
二〇一四年三月
兖州区华浩花园棚户区改造项目
可行性研究报告
一．项目概况
1．名称、位置与规模
《兖州华浩花园棚户区改造项目棚户区改造项目》位于济宁市兖州区的北侧
（见附图）
建设地址：
“兖州华浩花园棚户区改造项目棚户区改造项目”位于济宁市兖州区北部，南侧为原327国道，现为济宁市兖州区北外环路，北侧为兖州火车站货运站，兖州金谷大道由中部穿过本地块。
该土地区位优势明显，优越的交通条件，场地周边配套设施完善，具有得天独厚的建设条件，该片区房屋大多建于上世纪年代，主要以砖混结构和土木结构平房为主，基础设施不完善，很多房屋年久失修，出现墙体裂痕等情况，该片区房屋存在安全隐患。
建设规模：
该项目居住建设项目拆除面积34039㎡，拆除居民486户，规划总建筑面积94968㎡，其中：
商业建筑面积19968㎡，住宅建筑面积75000㎡，总户数736户（棚户区改造回迁安置486户，安置面积63000㎡），住宅人数2356人（户均3.2人，根据第六次全国人口普查数据），容积率2.79。
投资估算：
该项目总投资估算为27446.91万元，（其中，棚户区改造回迁安置投资19212万元，）建筑工程费17217万元，土地费用2700万元，前期工程费2600.56万元，基础设施建设费2169.09万元，其他费用696.88万元，预备费1269.18万元，销售费用423.90万元，管理费用370.30万元。
资金筹措：
该项目建设资金除申请上级补助资金外，其余全部由企业自筹解决。
主要技术经济指标：
主要技术经济指标汇总表
序号
名称
单位
数据
Ⅰ
项目设计参数
1
房地产开发产品总建筑面积
平方米
94968.00
1.2
地上建筑面积
平方米
94968.00
1.2.1
商业建筑面积
平方米
19968.00
1.2.2
住宅楼建筑面积
平方米
75000.00
Ⅱ
经济数据
1
总投资
万元
27446.91
2
开发产品投资
万元
27446.91
其中：
财务费用
万元
0.00
3
单方价格
元/平方米
2869.52
4
资金筹措
万元
27446.91
其中：
资本金
万元
27446.91
借款
万元
0.00
预售房款
万元
0.00
5
经营收入
万元
42390.00
6
经营成本
万元
26652.71
7
经营费用
万元
794.20
8
应缴税金
万元
6469.93
经营税金及附加
万元
2373.84
土地增值税
万元
1271.70
所得税
万元
2824.39
9
利润总额
万元
11297.55
10
税后利润
万元
8473.16
Ⅲ
财务评价指标
1
投资利润率
%
41.16%
2
投资净利润率
%
30.87%
3
投资利税率
%
23.57%
4
资本金净利润率
%
30.87%
5
全部投资内部收益率（所得税前）
%
29.48%
6
全部投资投资回收期（所得税前）
年
3.22
7
全部投资内部收益率（所得税后）
%
22.40%
8
全部投资投资回收期（所得税后）
年
3.37
《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区南侧隔327国道与已交付使用的“丽都花园”居住区及“古城煤矿”居住区毗邻，西侧与“五圣堂社区”成为一体。
与《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区毗邻的“丽都花园”居住区始建于2008年，最早的居民为老西南角地区的拆迁户，经过近6年的扩建和发展，“丽都花园”地区已经成为广大拆迁居民及购房户的居住地区，这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层，所以这里是普通老百姓的居住地，成为这一地区的人文地理特征。
本地区经过6年的发展，商业、零售业发展比较快，目前该地区的人气比较旺。
在《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的周边，生活服务设施有：
小型超市三座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、大规模市场一座（兴隆农贸市场）、早市一个（古城小区早市）、学校三座（文化路小学、实验高中、兖州专业技术学校）、幼儿园二座、邮局一个。
在“兖州华浩花园棚户区改造项目”所辐射的周边两公里半径的范围内还有大、小型超市，文化娱乐场所、健身锻炼场所及饮食服务场所。
随着“兖州华浩花园棚户区改造项目”的兴建，该地区将成为一个建筑面积为100余万平方米、配套齐全的大型居住片区。
《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的向北方向约2公里处，是兖州高新工业园区工业区，该区目前对造成大气环境污染的生产工艺所配备的净化设施尚不十分完善，但是，西北风不是兖州区的主导风向，因此兖州高新工业园区对《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的大气环境污染的影响并不明显。
“兖州华浩花园棚户区改造项目”南部规划中的兴隆寺旅游区，其北部边界距《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区约2公里，该旅游区的兴建对济宁市兖州区，特别是对本居住区的环境质量将是一笔浓墨重彩的亮点。
2．建设用地的获得
该项目区位东起中御桥北路西、北环城路北、益海嘉里（兖州）工业有限公司以东。
九州建材城及老建筑二公司及部分原居住的居民。
因原住宅区住房破旧，面积过小，配套不完善，居住户无暖、无气，居住条件较差。
因此，市政府为改善居民住房条件，决定2015年对华浩花园棚户区进行改造。
现在该项目规划设计已完成，土地已经竞得，复核规划建设程序。
3．市政配套设施现状及规划
⑴道路
《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区四周，现有道路为南邻的327国道（兖州区北外环），以及西侧金谷大道。
兖州北外环路现状为，路宽43米，两块板结构，断面为：
4.5—15.5—3—15.5—4.5。
金谷大道现状为路宽20米，规划金谷大道为主干道，红线宽50米，四块板结构，横断面为4—6—1.5—12—3—12—1.5—6—4。
规划路中心桩的技术资料见表一。
规划路中心桩坐标及规划高程
表一
桩号
Y
X
规划高程
410301
92507.907
307848.705
4.86
512303
92961.266
308095.960
4.56
410401
93257.186
307600.829
4.47
410302
92757.171
307431.632
4.74
410304
92632.538
307640.167
4.90
注：
1．规划坐标值采用1990年任意直角坐标系
2．规划高程采用1972年高程系，以1993年水准高程起算。
《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的周围，目前尚无规划公交车的场、站设施，与本居住小区隔北外环路相望的“丽都花园”居住区及其周围现有的公交车设置为：
3路：
20路：
7路：
鉴于北外环路为规划主干道，规划要求《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的主要出入口不应设置在北外环路上，可设置在金谷大道上，确需设置时，只允许车辆右转进出。
⑵给水工程管线
该地区属兖州西城区水厂供水范围，目前，在北外环路下埋设有一条φ600给水干管和两条φ300配水管。
《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的规划水源由北外环路上φ600给水干管和金谷大道上规划φ800给水干管提供。
根据规划需要，在北外环路上规划一条φ600给水干管和二条管径分别为φ300、φ400配水管；在金谷大道上规划二条管径分别为φ300、φ400配水管。
对于北外环路上现状输配水管，规划与以保留。
⑶排水工程管线
目前，在北外环路上有两条φ800～1200污水干管和两条φ800雨水管，在金谷大道上有一条φ1200雨水出水管道。
规划排水采用雨污分流制。
根据济宁市兖州区城市总体规划修编成果的排水专项规划安排，北外环路以西收水范围内的雨水排入金谷大道与外环线交口处规划雨水泵站后入泗河，以东收水范围内的雨水排入金谷大道与北运河交口处规划雨水泵站后入泗河。
污水排入污水处理厂。
规划保留北外环路现状排水管道，因金谷大道现状雨水管道在规划路人行道下，同时结合该地区排水规划要求，规划给予废除。
在金谷大道两侧，分别规划一条φ400～1000污水管和一条φ600～1500雨水管。
《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区内排水排入以上管道内。
⑷热力工程管线
规划热源由兖州热力公司提供，在金谷大道、兖州北外环路上均规划了热力管道。
⑸燃气工程管线
目前在北外环路上有一条φ500煤气中压管；在金谷大道上有二条φ600煤气中压管。
根据济宁市兖州区城市总体规划修编成果，规划气源采用天然气，由现状燃气中压管提供气源。
在北外环、金谷大道上均规划φ300煤气中压管和φ200煤气低压管。
⑹电力工程缆线
目前，在北外环路上有二条10KV电力电缆；在金谷大道上有一条35KV电力架空线。
根据济宁市兖州区城市总体规划修编成果，《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区工程的规划电源来自北城区220KV变电站。
规划将金谷大道上现状35KV电力架空线入地。
在金谷大道上规划35KV、10KV电力电缆及220KV电力电缆。
⑺电讯工程缆线
目前，在北外环路上有二条30孔通讯管道。
根据济宁市兖州区城市总体规划修编成果，在“城北居住区”规划范围内，设电话局一座。
规划在金谷大道二侧分别规划一条12孔通信管道。
图例
410401———·———·———512303控制点编号，路中心线
现状
——S12——
——CW——
——CY——
——CNL——
——CDH——
——M1——
——CM2——
规划
——S11——
——W——
——Y——
——NL——
——DH——
——M1——
——M2——
——R——
自来水管道
污水管道
雨水管道
电力电缆
通讯管道
燃气低压管道
燃气中压管道
供热管道
4.红线外现有建筑及自然风貌
《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区南侧隔北外环路与“丽都花园”居住区毗邻；西侧与五圣堂社区毗邻，东侧与旧关村社区相连。
西南方向为古城小区。
鉴于“丽都花园”居住区始建于6之前，限于当时的国民经
济条件和设计标准，该区域环境条件和工程单体的标准均相对较低，
近几年相继完成的工程亦按安居工程的标准兴建，“丽都花园”居住区及其附近地域经房地产商的开发，存量现房约计1万平方米。
二．市场需求分析
1．国家房地产开发政策的分析
按照党的十一届三中全会所制定的“一个中心，两个基本点”基本方针，国家在农村的改革开放工作取得重大成绩的基础上，又将改革开放的工作在城市深入展开，到80年代中期，城市经济体制的改革已经取得了突破性地进展，在基本建设的房地产开发领域，土地的有偿使用和住宅商品化的理论已经全面形成，在全国各地由南向北地建立了第一批房地产投资开发经营企业，与此同时，第一批商品住宅出现在全国的建筑市场上，这不仅是对我国40余年的住房分配体制的冲击，更重要的是标志了市场经济体制向计划经济体制的冲击，解决困扰国民多年的住房短缺问题，开始进入了良性循环的轨道，国民的思想观念在这个冲击下，也发生了重大转变。
我国房地产开发这个新兴行业的发展，走过了兴起、发展、膨胀甚至出现泡沫、调整、又发展的道路，在2008生金融危机以后，我国采用适度紧缩的经济政策，使国民经济的发展顺利地实现了“软着陆”。
近两年，国务院召开了全国整顿和规范市场经济秩序工作会议，提出了“大力整顿和规范市场经济秩序，为加快推进现代化建设创造良好环境”的报告。
会议指出，在经济体制转轨的过程中，市场经济秩序出现某些混乱现象，有着复杂的经济、社会和思想原因。
整顿和规范市场经济秩序，既要做好长期斗争的思想准备，又要抓紧解决当前的实际问题；既要全面推进，又要突出重点；既要治标，又要治本。
“十五”期间要切实抓好八个方面的工作，其中就包括以查处规避招标、假招标和转包为重点，整顿和规范建筑市场的工作内容。
济宁市兖州区建委按照国务院的精神和市政府的同意也召开了“全市整顿和规范建筑市场秩序暨城建系统安全会议”，会上明确提出今年整顿建筑市场工作的重点是：
1． 坚决查处规避招标和在招标活动中弄虚作假的行为。
2． 严厉打击转包和违法分包行为。
3． 坚决纠正不按法定程序招投标的行为。
4． 严厉惩处不执行强制性技术标准，降低工程质量的行为。
5． 严肃整治勘察设计单位的违规行为。
6． 彻底纠正不执行安全生产法规的各类行为。
我们因此有理由相信，房地产开发行业必将更加健康和蓬勃地发展和更好的充当促进国民经济增长的一个重要力量。
从2014年3月15日召开的“济宁市兖州区2014年住宅与房地产管理工作会议”获悉，在第十一个五年计划期间，济宁市兖州区房地产业突飞猛进，住宅建设快速发展，房地产业已成为拉动全市经济增长的重要力量，在此期间，全市各建设单位、施工企业和各级建设管理部门，按照济宁市兖州区委提出的“乘势而上，开拓创新，全面上水平”的工作基调，创造性地开展工作，取得了显著的成效，对拉动全市经济增长作出了贡献。
“十一五期间，全市房地产开发累计完成投资518.9亿元
其中住宅累计完成投资385.9亿元
全市累计销售商品住宅624.0万平方米
住宅二级市场成交34.2万平方米
其中私房成交142万平方米
公房置换101万平方米
全市出售自住公房145.0万平方米
全市住房自有率为69%
在第十二五计划期间，济宁市兖州区房地产业将着眼于大幅度提高群众的居住水平，改善城市居住环境，发挥房地产的支柱产业的作用，使房地产业及其所带动的相关产业继续成为促进国民经济增长的重要因素。
“十二五区间济宁市兖州区房地产业的发展目标确定为：
⑴全市房地产业完成投资85亿元
其中住宅完成投资65亿元
公建完成投资20亿元
房地产业增加值以年均12%的速度增长。
⑵ 加快住宅建设步伐。
新建住宅300万平方米，2015年城市人均宅建筑面积达到31.5平方米，均住宅使用面积达到16.5平方米。
⑶ 建成一批具有浓郁天津地方特色，集旅游、文化、购物、休闲为一体的大型商业步行街和标志性公建项目，公建竣工面积60万平方米。
⑷ 结合城市形象工程建设，完成重点地区的危陋房屋改造，拆除危陋房屋30万平方米。
⑸ 活跃房地产交易。
完成商品住宅销售270万平方米，公建销售60万平方米，住宅二级市场交易110万平方米。
⑹ 促进物业管理市场化、专业化、社会化。
全市住宅物业管理覆盖率达到50%，物业管理投标率达到50%以上。
⑺ 提高住宅产业化水平。
“十二五”末期，新型建筑体系住宅比重达到60%
新建住宅实现建筑节能达到50%
住宅配套率达到90%
提高住宅建设的标准化、配套化、工业化和装配化水平。
⑻ 初步建立城镇住房新制度的框架。
全面落实住房分配货币化政策，全市住房自有率达到60%，逐步提高住宅公积金缴存比例。
⑼ 推进房地产业信息化进程。
完善和加速住宅小区和公建的智能化配套设施建设，以信息化提升房地产的水平和档次。
建成房地产信息系统，实现行业管理自动化。
⑽ 加快村镇住宅建设。
加快城市化进程，新建村镇住宅150万平方米，人均建筑面积达到26平方米，建成一批现代化的新型城镇。
为保证“十二”计划制定的房地产业发展目标的实现，济宁市兖州区提出了2014年度的住宅建设和房地产业发展的明确目标，目标确定：
⑴ 完成房地产投资16亿元
⑵ 商品房施工面积170万平方米，其中住宅施工面积150万平方米。
竣工面积65万平方米，其中住宅竣工面积60万平方米。
⑶ 加快试点小城镇建设，新建村镇住宅25万平方米。
⑷ 结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁10万平方米。
⑸ 开工建设一批精品示范小区，市内每个区开工建设一片20万平方米以上的项目，广泛采用先进技术，成为代表21世纪济宁市兖州区住宅新形象的标志性项目。
⑹ 商品房销售60万平方米，二级市场实现交易18万平方米，出售公有住房20万平方米，完成未登记房屋产权补登81万平方米。
⑺ 完成配套投资7亿元。
加快危改配套和甩漏项补建为重点的一批配套工程的实施；加快成片危改项目和西横堤、双林居住区配套工程建设。
⑻ 在招商引资扩大开放上寻求新的突破，扩大招商引次规模。
济宁市兖州区建委为实现“十二五”计划目标和在“十二五”有一个良好的开局，在市城建工作会议上提出了一系列的明确目标，这就为济宁市兖州区房地产业的健康发展提供了保障和机遇。
“十二五”期间，济宁市兖州区房地产业面临新的发展机遇主要表现在：
⑴住宅仍然是我市的主要消费热点之一，也是我市推动国民经济增长点的主要因素之一。
根据国际上的常规经验，当一个国家的人均国民生产总值在1000～3000美元之间时，应该是解决民众住房问题的关键时期；我市2013年人均国民生产总值为2160美元，可以看出，这正是一个住宅建设加快发展和需求较旺的重要阶段；从居住面积方面分析，国际经验认为，人均居住住宅建筑面积在30平方米以下时，属于住宅建设高速增长时期，统计资料显示2013年年底，我市人均建筑面积占有为17平方米，与国际标准尚有较大的差距；再者，根据全市经济和社会发展五年计划，在“十二五”期间我市GDP将保持年均10%以上的增长速度，随着居民收入水平的逐步提高及恩格尔系数的不断下降，居民在住宅消费方面的能力将稳步上升，因此住宅将继续成为我市的主要消费热点之一。
⑵住房需求的主体，将逐渐由安置型需求向改善型需求过渡。
根据2012年至2013年的抽样调查资料的分析，尚未购买住宅的家庭，理想的住房标准有建筑面积增大的趋势，2013年的抽样调查资料显示，对每套60平方米以上面积的住宅需求已经达到77.9%的比例。
⑶商品房市场空间将更加拓宽。
外地企业的涌入将带来对写字楼、高档公寓、标准厂房和高档商贸、服务等商品房和用于第三产业的各类公共建筑的更大需求。
⑷住宅的产业化水平将全面提高，优胜劣汰的法则促使我市的房地产开发商以及建筑施工队伍的管理水平和技术水平将进一步提高；今后五年，墙体材料改革将会有重大突破，围绕推进新型建筑结构体系的开发、推广和应用，我市在住房标准化、规范化等方面将加大力度，住房开发的标准化、智能化水平将全面提高，节能、环保住宅将是今后房地产业发展的主要方向之一。
2．居住住宅开发现状、需求趋势及需求热点的分析
随着济宁市兖州区提出的用5～7年时间，基本完成全市危陋平房改造任务的提前实现，大规模的拆迁工作趋于结束，按照济宁市兖州区城建工作会议制定的计划目标，“十二五”期间，完成重点地区的危陋房屋改造，拆除危陋房屋30万平方米，其中2010年度至今，结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁100万平方米。
大规模危陋房屋拆迁工作的基本结束，意味着安居型住宅的集中需求将会明显下降。
存量现房的巨大数字体现了房地产的开发现状和为今后的房地产开发提出了更高的要求。
统观近两年民众对待住房问题的观念、收入水平、对居住环境和房型的要求等方面的表现，可以对居住住宅的需求趋势和需求热点作出如下判断：
⑴民众对住宅的购买决策更加理性化，主要表现在：
①购房者对房地产开发商的实力越来越看重。
因为有实力的优秀开发商才能组织出优秀的规划设计和单体设计，才能组织管理出优秀的施工质量，保证单体工程和配套工程的按质按时的实施，才能组织好完善的物业管理和售后服务。
②购房者对房地产产品的品牌效应越来越看重。
因为有实力的优秀开发商才可能有长远的眼光，才不会有意或无意地以牺牲消费的权益来换取公司的短期效益，才可能制定出开发公司自己的近期和长远的发展规划，其中当然包括树立每个时期的过硬的产品品牌，优秀的房地产产品的建成面世，不仅会带来产品自身的良好的社会效益和经济效益，对本公司今后的发展和今后开发的新的项目，显然是一个举足轻重的铺垫。
③购房者对房地产产品的工程质量的关心越来越有针对性。
由于房屋产品的价格对我国民众来说显得“十分巨大”，因此民众对建筑工程专业的科普知识的学习，甚至是专业知识和法律知识的学习越来越下功夫，这是一个很好的发展趋势，它既反映出了国民整体素质在不断提高，同时又从一个侧面促进了房地产开发企业不断提高自身的管理水平和工程质量。
④购房者对与工程建设有关的人员组成越来越看重。
购房者不仅对房地产开发商在进行了解和考察，甚至对工程设计单位和设计单位的项目主持人的有关情况都要问一问，对工程监理和工程总包、分包的单位的有关情况也都要了解；对中国国民来说，这是一个多么大的进步！
⑵对安居型居住住宅的需求量急剧增加的趋势在减缓，对改善型
居住住宅的需求在逐步增加，主要表现在：
①对户室面积的需求在增大。
据2012～2013年的调查资料显示，尚未购买住宅的家庭，对每套60平方米以下的住宅需求的比例仅为22.1%。
②对户型设计的要求提出了越来越高的要求。
更加合理的功能分区和交通联系，更加合理的光照和通风要求等等专业性很强的问题，常常被购房客户摆在重要的挑选条件之中。
③对室内设备专业的设置，有的购房者甚至于提出了前瞻性的要求，大多数购房者都明确地表达了对“容量”的关心。
比如电气专业的设置、容许客户使用总功率为多大的家用电器、采暖设施的设计摆放位置会不会影响装修效果、卫生间和厨房的管道走向是否便于使用和维修等等。
④对室外环境，购房者已发展到了“从远到近，从大到小”地进行考察。
随着人们购房理念的日趋成熟，购房时人们更加关注房屋的周边环境，从粗略注意社区环境，发展到了首先注意中意房型的房前屋后的环境怎么样，然后再了解自己拟购的楼左楼右的环境怎么样，最后才是考察组团周围和小区整体的环境怎么样。
⑤购房者对小区配套设施和配套的内容提出了新的要求。
不仅要求水、暖、电、路、绿化等专业齐全到位，同时提出了对多媒体网络、电子保安系统、非入户查表收费（远程抄表）系统、紧急呼叫服务系统、院区中心绿地的背景音乐系统等等所谓的“智能化”服务设备的配置。
⑥购房者对社区的人文环境和文化内涵越来越重视。
表现出既考虑到成年人的生活环境，又着眼于子女的成长，中华民族自古就有“孟母三迁”的感人故事，同时也流传着“物以类聚，人以群分”的说法。
⑦购房者对入住后的物业管理越来越关心。
聘请哪个公司进行物业管理，这个公司有过哪些业绩，收费额度大小等等问题，都曾被消费者提出。
三．项目规模开发的指导思想及工程建设规划
1．1．项目开发的指导思想
《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区工程的开发总定位为“二十一世纪的康居住宅小区”。
市场定位为中等收入及部分中偏下收入的民众，采用销售与租赁相结合的出让方式。
为取得房地产开发项目尽快投入使用的社会效益，以及投资少、回报快的经济效益，在总体规划中的组团分区及区内综合配套管网的设计时，要考虑到分组团实施兴建，在进行分期施工时，二期工程的施工，不能影响已投入使用的组团的各项使用功能的正常发挥。
市政污水管网的设计为《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的区内排水管网的设计与实施提供了一个非常有利的条件，它可以使区内排水管网实施分区出口，
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