春季 《房地产法》离线考核doc.docx

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离线考核

《房地产法》

满分100分

一、名词解释（每题6分，共30分。

）

1、房地产开发：

房地产开发，根据《城市房地产管理法》规定，是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。

2、土地使用权转让：

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出

售、交换和赠送。

3、预告登记：

预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。

如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

4、房地产税：

房地产税是指直接或间接以房地产为对象而征收的税。

5、房地产法的渊源：

房地产法的渊源是指房地产法律规范的表现形式。

二、简答题（每题10分，共40分。

）

1、划拨土地使用权的特征？

答：

划拨土地使用权有以下特征：

第一、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。

不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。

第二、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

第三、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。

第四、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

2、物业服务企业的权利有哪些？

答：

物业服务企业的权利如下：

（1）物业管理公司可以根据有关规定，结合实际情况，制定小区管理办法，建立具体管

理制度;

（2）依照《物业管理条例》和物业管理合同对住宅小区实施管理;

（3）依照物业管理合同和有关规定收取物业服务报酬;

（4）有权制止违反业主公约及损害业主公共利益的行为;

（5）有权选骋专营公司，如保险公司、保安公司等承担专业管理业务;

（6）有权要求业主委会协助管理公共事务。

3、作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的，哪些情况下的房屋不得出租？

答：

作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。

根据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，“有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）权属有争议的；

（五）属于违法建筑的；

（六）不符合安全标准的；

（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

”

有上述情形之一的房屋不得用于出租，能够作为房屋租赁法律关系客体的房屋必须是有关法律、法规允许出租的。

4、房地产相邻关系的主要内容。

答：

房地产相邻关系的主要内容包括：

①相邻土地使用关系。

对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

②因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

③权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。

对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

④权利人建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，

妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

⑤权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

⑥权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

⑦因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

三、论述题（每题15分，共30分。

）

1、房地产抵押权实现中的特殊要求。

答：

房地产抵押权实现中的特殊要求

由土地资源的特殊性和我国土地使用制度的特殊性所决定，房地产抵押权的实现，有一些特殊的要求。

根据《担保法》和《城市房地产管理法》的规定，房地产抵押权的实现应符合下列要求:

1、依照担保法的规定，抵押人以承包的荒地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。

2、设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，抵押权人应先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，然后才能优先受偿。

3、在实现抵押权时，抵押房地产上设有租赁权的，区别不同情况作出处理。

租赁权先于抵押权成立的，抵押权实现后，租赁关系继续有效，也即通过拍卖方式取得抵押房地产的权利人，要继续维持与原承租人的租赁关系。

租赁权后于房地产抵押权成立的，抵押权实现后，租赁关系应解除，当事人另有约定的除外。

2、业主的权利与义务有哪些？

答：

“业主”通常是指一定物业的主人（自然人、法人），即物业享有所有权的人。

在我国目前条件下，“业主”是人们对物业产权人的习惯称谓，而非法定概念。

根据我国《物业管理条例》的规定，业主作为物业服务合同关系的委托方，在物业管理中享有的权利主要在以下几个方面：

（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（4）参加业主大会会议，行使投票权；

（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（6）监督业主委员会的工作；

（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（10）法律、法规规定的其他权利。

当然，业主在享有上述权利的同时，也应服从物收管理企业的合法管理，合理使用房屋和公用设施，维护物业的效用和价值，自觉遵守有关管理规章，约束自己的行为。

业主还应履行以下义务：

（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（5）按时交纳物业服务费用；

（6）法律、法规规定的其他义务。