高档居住小区建设项目可行性研究报告完美精编.docx
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高档居住小区建设项目可行性研究报告完美精编
高档居住小区建设项目可行性研究报告
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第一部分决策背景
一、某某概述
二、经济发展统计指标分析
三、城市建设现状和城市规划发展对项目影响
第二部分市场分析
一、政策导向分析及风险评估
二、某某房地产市场分析
1、整体发展概述
2、房地产现状分析
三、区域市场分析
1、区域市场特点
2、竞争态势分析
四、房地产市场前景预测
第三部分项目分析
一、项目概况
二、项目资源分析
1、周边环境资源
2、自身资源
三、项目SWOT分析
四、项目商业、办公部分分析
五、项目市场目标客户层研究
1、主力客户定位
2、目标客户描述
第四部分项目开发研究
一、项目价值初步评估
二、项目发展建议
第五部分投资收益分析
第六部分项目开发经营风险分析及策略
一、项目盈亏平衡分析
二、敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第七部分结论和建议
第一部分决策背景
一、某某概述
1、概况：
某某是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城，长江黄金水道十大港口之一。
辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和某某、共青开发区，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，人口450万，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积48.4平方公里，市区人口51万人。
2、交通：
某某地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，具有“九省通衢”的战略地位。
京九、武九（至武汉）、合九（至合肥）和即将动工兴建的铜九（至铜陵）、景九（至景德镇）等五条铁路干线在此交汇；公路有105国道（北京-珠海）、316国道（福州-兰州）过境，昌九高速公路，九景高速公路等；长江水运上通重庆，下达上海并延伸海外。
区位优势十分明显，是一个极具潜力的开放城市。
3、历史文化：
某某是一座历史悠久的文化名城。
自秦代立郡以来，至今已有2200多年的历史。
某某的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女，而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文巨擘，他们给某某留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。
某某现有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。
2001年被评为全国优秀旅游城市。
庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入《世界遗产名录》。
4、经济发展：
据统计某某市在“十五”期间国内生产总值年均递增１３．６％，２００５年达到４２８．９２亿元，。
人均生产总值年均增长12.7%，2005年达到9230元。
财政总收入年均递增１４．２％，２００５年达到３９．８１亿元。
政府预计到2010年，实现GDP940亿元，人均生产总值达到2200美元。
全国百强市排名，某某位列75位
5、生活水平：
2005年城市居民可支配收入为8713元，同期增长１1.4％，政府预测年均增长率保持在8%以上，预计到2010年城市居民可支配收入可达14000元。
一、二、经济发展统计指标分析
收入快速稳步增长，处于小康阶段
2005年城市居民可支配收入为8713元，同期增长１1.4％，政府预测年均增长率保持在8%以上，预计到2010年城市居民可支配收入可达14000元。
某某城乡居民存款余额在2005年达到249.49亿元，比上年增长37.32元，增长率达17.59%。
从上面两个表格可以看出某某的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。
2005年某某城镇居民家庭恩格尔系数为４４．２％，农村为48.8%。
根据国际上通行标准恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕的标准可以看出，某某目前人民生活水平刚好处于小康阶段。
在解决了温饱问题后，必然希望得到更好的生活质量，而居住是人们最先希望改善之一。
个私经济发展迅速
从上表可以看出，2005年，某某市民营经济上交税金15.32亿元，销售收入283．6亿元，增长４１．６％，对财政的贡献率达到60．8％。
目前，某某的个体工商户已超过75000户，个私经济的迅猛发展将带动某某市一部分居民走上富裕的道路。
固定资产投资增长较快
某某市2005年完成固定资产投资（不含跨地区项目和农村固定资产投资）190.2亿元，比上年增长32.6％，增速比上年高出14.8个百分点。
固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用
某某经济形势的基本特征
◇◇ 民营经济得到发展，当地政府大力扶持
◇◇ 城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点
◇◇ 经济结构开始转变，对外贸易发展迅速
◇◇ 居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求
三、城市建设现状和城市规划发展对项目影响
某某城市发展总体规划
某某市政府对于某某的城市定位是：
“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游。
围绕着这一目标，某某着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。
一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为某某城市化进程快速发展奠定了基础。
某某市委八届四次全会提出了“环绕八里湖，建设新某某”的经济发展和城市建设的战略构想。
由于某某中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。
因此，在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖·南门湖——八里湖）之间再造一个新某某的发展方向。
随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，一个崭新的城市中心地带有望逐步形成并完善。
城市规划发展对本项目影响
从对某某的整体规划分析，某某目前的城市发展方向是向西，在甘棠湖与八里湖之间，一大批新建项目拔地而起，大规模的楼盘不断涌现，本项目并不处于某某的开发重点区域。
但本项目所处的长虹大道，毗邻火车站和市政府，属于市政府的形象大道，财政对于街区基础建设的投入巨大，街区面貌不断改善，为本案带来了一定的利好因素。
同时与开发区内众多楼盘扎堆的情况不同，本案所在的浔阳区内竞争对手较少，这为本项目的开发成功提供了比较好的外部因素。
第二部分市场分析
一、政策导向分析及风险评估
由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。
目前国家对于某些地区房地产过热的情况在整体政策上处于调控状态，这在一定程度上制约了房地产交易和投资的热度。
在某某，房地产作为政府吸引外地资金投资，加快城市发展的一个重要产业，其在具体的政策制定和执行上有一定的倾斜，具体在近期的政策表现为：
1、建立和健全公积金管理，提高公积金的按揭额度
2、加快了城市的拆迁步伐
上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作用，政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望，这为项目的成功来发提供了良好的外决条件。
宏观政策对某某市房地产市场的影响分析
1、对于起步较晚的某某市房地产来说，房价整体水平仍然较低。
市区商品房成交均价在05年仅1800元/㎡左右，这较市场发达城市仍有较大的差距，也给市场房价提供了较大的增长空间。
2、在房地产需求方面，目前某某市大部分购房者以自住为主，投机成分极少。
这也给了某某房地产市场提供了良性发展的市场空间。
3、宏观政策推出目的是在稳定房价，抑制房产投机及炒作行为，保证房地产市场的良性发展，因此，就目前某某的市场情况而言，国家宏观政策不会对某某房地产市场产生较大影响，整体市场将依城市及经济发展而发展。
二、 某某房地产市场分析
1、1、整体发展概述
⑴概况：
目前，某某房地产开发呈现出三足鼎立的发展态势，基本可分为老城区、长虹大道、某某开发区三大板块。
老城区房地产投资目前主要集中在市中心沿湖一带和滨江沿长江一带，由于老城区土地稀缺,开发量较小，主要以高档景观高层为主；长虹大道房地产投资目前主要沿长虹大道两侧呈带状分布，开发区房地产投资目前主要集中在九龙街一带，这二个地区开发量较大，以多层、小高层普通住宅为主。
⑵住宅价格：
物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。
从市场数据得出结论，现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。
主要分为三个层次：
● 老城区沿湖沿江高档住宅。
这些高档住宅地处市中心繁华商贸所在，地段位置优越，生活配套成熟。
销售均价：
2500元/平方米以上；
● 长虹大道两侧。
由于政府行政、企事业单位等都坐落其附近，且紧临火车站，使得这一带近年来成为开发热点，生活配套日趋成熟。
销售均价：
1700~2300元/平方米；
● 九龙街开发区一带。
随着某某城市西拓，环绕八里湖建设新某某发展战略的确立，该区域将成为今后某某发展的主力区域。
但现在区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚。
销售均价：
1800~2100元/平方米。
⑶住宅品质：
住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括：
社区规划、交通、建筑质量、产品布局分配以及物业配套、景观、环境等等。
而某某市目前的居民住宅大多无社区规划的人性化可寻，对居住环境的考究甚少，产品本身缺乏合理的功能，采光、通风等细微因素也不能有效实现。
2、2、房地产现状分析
1）市场运行状况：
供求平衡，成交面积和金额较上年大幅度减少
2005年，某某市区新批准商品房预售项目共36个，同比下降20%，批准预售面积55.88万平方米，同比上涨6.26%，其中住宅39.68万平方米。
同期某某市的商品房成交面积为39.24万平方米，其中住宅34.44万平方米，成交金额84216万元，成交面积和成交金额比2004年分别下降了51.58%和40.02%。
附：
商品房成交面积比较表单位：
万平方米
2004年
2005年
2005年与2004年比较
商品房
81.04
39.24
-51.58%
其中：
住宅
68.9
34.44
-50.01%
商铺
8.43
3.51
-58.36%
附：
商品房成交金额比较表单位：
万元
2004年
2005年
2005年与2004年比较
商品房
140403
84216
-40.02%
其中：
住宅
87384
64441
-26.26%
商铺
47720
17726
-62.86%
二手房交易活跃，增长迅速
2005年二手房成交3198套，成交面积30.73万元。
存量房成交面积首次超过商品房。
附：
存量房（住宅）买卖比较表
2004年
2005年
2005年与2004年比较
套数（套）
1798
3198
78%
面积（万平方米）
20.04
30.73
53%
金额（万元）
21353
35980
68.5%
单价（元/平方米）
1066
1170
9.76%
住宅价格上涨迅速，商铺价格略有下调
2005年商品房价格较2004年上涨19.82%，其中住宅价格上涨较快，达到了44.03%。
而商铺价格略有下调较上年下铁10.69%
附：
商品房成交单价比较表单位：
元
2004年
2005年
2005年与2004年比较
商品房
1791
2146
19.82%
其中：
住宅
1299
1871
44.03%
商铺
5658
5053
-10.69%
2）、土地市场分析
●● 土地供应不平衡
虽然2005年某某市土地供应量达到了创纪录的1808.82亩，比2004年的1743.4亩增加了3.75%，但长江大道与八里湖之间地块面积达1200亩，占了全年土地供应的66.34%。
大宗土地前期准备时间和开发周期都较长，因此短时间内，商品房市场供应量并不充裕。
从拍卖土地的分布来看，开发区共拍卖土地1504.79亩，占83.19%，老城区土地供应相对紧张。
●● 土地价格上涨，成本提高
2005年某某市土地综合价格每亩52.28万元，比2004年上涨了5.45%，剥去长江大道与八里湖之间地块，土地平均单价为72.54万元/亩，较04年剥去“柴桑春天”后的土地平均单价64.37万元/亩，上涨了12.69%
附：
某某市2005年国有土地出让一览表
序号
受让单位
土地位置
土地
来源
供地方式
土地
用途
土地面积（亩）
容积率
起始价
（万元/亩）
成交价
（万元/亩）
土地出让收入（万元）
签订出让
合同时间
1
某某市浔阳房地产
开发公司
十里大道323-321
企业
委托
挂牌
商住
3.41
3.0
68
120
409.2
2005.7.13
2
某某市浔阳房地产
开发公司
南湖路57号
企业
委托
挂牌
居住
5.27
1.8
70
71
374.17
2005.7.13
3
某某市浔阳房地产
开发公司
北司路68号
企业委托
挂牌
居住
6.6
1.5
53
55
363
2005.7.13
4
江西京九装饰材料
大市场开发有限公司
三里街支巷
储备
挂牌
市场
仓储
25.9
1.0
37.42
37.42
969.178
2005.7.12
5
王刚
人民路569号
企业委托
挂牌
居住
2.08
2.0
43.73
43.73
90.9584
2005.7.11
6
某某市派拉蒙房地产开发有限公司
九瑞大道2号
企业委托
挂牌
商住
8.0022
2.4
70
70
560.154
2005.7.26
7
某某柴桑房地产开发有限公司
九莲北路
332号
储备
挂牌
居住
25
1.8
32
32
800
2005.9.28
8
江西省高氏置业有限公司
九瑞大道转盘南侧
储备
挂牌
商住
95.31
2.0
44
44
4193.64
2005.9.28
9
江西运通汽车贸易有限公司
九瑞大道汽车
城西侧A地块
储备
挂牌
市场
用地
29.94
0.7
18.8
18.8
562.872
2005.9.28
10
某某金泰房地产开发有限公司
九瑞大道汽车城西侧B地块
储备
挂牌
市场
用地
10
0.7
18.8
18.8
188
2005.9.28
11
某某浔海实业有限公司
向湖一路
28号
储备
挂牌
居住
52.32
2.0
48
48
2511.36
2005.9.28
12
某某联泰实业有限公司
长江大道与八里湖之间
储备
挂牌
商业.文化.娱乐.居住
1200
2.0
42
42
50400
2005.10.14
13
某某市房地产测绘队
某某市房地产建筑公司
浔阳路95号
委托
挂牌
商业
0．3775
94．593
（总价）
94．593
（总价）
94．593
（总价）
94．593
2005．10．18
3、3、 市场总结
● 整体市场发展相对比较健康，价格上涨较快
● 土地供应市场充足，未来开发量大
● 楼盘品质提高，市场竞争开始激烈
● 购房者期望值上升，更注重楼盘的性价比，品质好、价格优的楼盘成为追棒的对象。
● 房型面积回归理性，120平方米以下经济套型比重增加
一、三、 区域市场分析
1、1、 区域介绍
目前某某房地产开发，基本可分为老城区、长虹大道、某某开发区三大区域。
本案所处的区域为长虹大道，区域位置包括沿长虹大道两侧至开发区一代，区域内有市政府、火车站等众多企事业单位，由于长虹大道属于市政府形象大道，因此基础设施建设较好，市民的认可度较高。
2、2、 区域房地产市场特点
本案所属的长虹大道板块，是最近几年的某某市房地产开发中的热点区域，但目前由于周边土地比较稀缺，市场供应开始紧张，目前新开发的项目除本案外，只有火车站边上一三幢多层项目和信华写字楼项目，综合起来有以下几个特点：
●新开发项目较少，住宅供应稀缺
●区域内项目整体档次、环境一般
●套型多在120平方米以上，设计一般
●与某某新开的几个大盘相比营销企业水平普遍较低
●项目规模普遍较小
●小高层面积普遍较大，去划速度相对多层较慢
●多层尾房价格多在2000元/平方米以下，新房小高层价格在2100-2500元/平方米之间
3、竞争对手分析
本项目区域内目前新开楼盘较少，周边楼盘多属于尾房销售，本案的潜在竞争对手主要是目前在开发区内的几个高品质大盘，以下是对本案竞争对手的详细分析：
主要潜在主力竞争对手：
案名：
新湖·柴桑春天
开发商：
某某新湖远洲置业有限公司
基地规模：
953亩
建筑面积：
95万M2、一期13万M2
绿化率：
40%
规划设计：
加拿大泛太平洋
景观设计：
雅克筑景
物业管理：
上海新湖物业
户型面积：
80-140平方米，主力面积116平方米，复式面积130-200平方米
套型设计合理实用，主力以三房两厅为主
楼盘特点：
楼盘品质在某某首屈一指，倡导大盘时代的来临，套型以比较实用的中小套为主。
售楼处面积近1000平方米，营销投入巨大。
整个楼盘预计开发跨度将近6年左右，年均开发量在15万平方米左右。
价格：
预计一期价格将与周边市场价格持平
综合述求：
“CLD中央居住区”概念，主要诉求楼盘品质和规模
案名：
水木清华
开发商：
某某兆龙置业有限公司
基地规模：
150亩
建筑面积：
17万M2、一期1.8万M2
容积率：
1.8
规划设计：
美国累土
景观设计：
上海逸景
建筑商：
某某信华
户型面积：
84-144平方米，主力面积125平方米，复式面积140-220平方米
套型设计合理实用，主力以三房两厅为主
楼盘现状：
2005年十月份开盘，多层销售率80%以上，目前小高层选择较多。
二期将于近期开盘，多层预定情况良好，预计价格将有二三百元每平方米的上扬。
价格：
小高层2100元起步价，楼层差50元左右
多层1900元起步价
综合述求：
提出兆龙教育基金会，在宣传上主打教育和整体规划
其他在售热销楼盘：
项目名称：
城市领秀
地理位置：
九瑞大道2号，九瑞大道与龙开河路交界处
占地面积：
8亩
总建面积：
1.7万平方米
项目类型：
复式挑高5米小户型公寓
面积范围：
30-75平方米
预计均价：
3500元/平方米
项目名称：
天溢华庭
地理位置：
九瑞大道
总建面积：
18499平方米，共96套
销售状况：
2005年10月开盘，已销62套
项目类型：
16层二梯四户，商住楼
销售均价：
1980元起步价，楼层差30-50元
周边项目尾房
龙鑫花园
开发商：
某某华龙房地产开发有限公司
建筑面积：
总120000平方米，五期三幢多层18000平方米规划户数：
1028户
绿化率：
45%建筑形态：
欧式规划产品：
多层，7层+阁楼
发售日期：
分五期开发，第五期于2005年2月开盘
面积范围：
80-135平方米主力面积：
100平方米
价格范围：
1500-1900元/平方米均价：
1800元/平方米主力总价：
18万
物业管理：
住宅0.3元/平方米/月商铺0.6元/平方米/月
每层差价：
40-60元/平方米销售率：
99%
富华小区
开发商：
某某富华房地产开发有限公司
建筑面积：
分三期开发，前二期均已售完，三期规划8642平方米
绿化率：
35%建筑形态：
无明显建筑倾向规划产品：
多层，7层+阁楼
发售日期：
2004年5月开盘
面积范围：
55-140平方米主力面积：
95平方米
价格范围：
1460-1800元/平方米均价：
1600元/平方米主力总价：
15万
销售率：
98%
东方俊园
开发商：
某某新东方实业有限公司代理商：
武汉瑞地房地产策划代理
建筑面积：
25694平方米规划户数：
156户建筑形态：
28层高层
发售日期：
2004年11月面积范围：
150-200平方米主力面积：
150平方米
价格范围：
1900-2800元/平方米均价：
2200元/平方米主力价格：
35万
得房率：
75%销售率：
70%左右
分析：
本案与龙鑫花园相邻，与本案仅长虹大道一路之隔，由武汉一家销售代理公司代理，可能由于成本的关系，其在当地广告表现并不多。
由于本案的产品属于高层在建筑成本上较高，而其单价与仅比龙鑫花园高出200元/平方米左右，虽然价格不高，但由于其产品面积较大，主力房型面积都在150平方米以上，得房率低，总价较高，因此销售情况并不乐观。
竞争市场总结
● 多层销售速度明显快于高层
● 单套144平方米以下更畅销，顶层跃层销售周期较长
● 竞争楼盘的多层主力面积多在120平方米左右的三房套型
● 价格高、品质差的楼盘销售不畅
● 开发商更注意楼盘包装，有专业的代理策划公司进行整体策划
● 在规划设计上请知名的设计公司进行设计
● 在开发上采取滚动开发的模式
竞争策略分析
品质取胜
品质是项目的生命。
在某某目前在多层楼盘中还没有出现一个相对高品质的小区，本案周边的竞争对手品质都非常平庸，这是市场的空白，也是本案难得的机会。
尽管本案的周边景观环境较为一般，但通过努力，在建筑、套型、用材、绿化景观、物业配套及管理等方面，本案仍可做出当地品质一流的楼盘，从而给消费者眼前一亮的感觉，在当地市场中树立起第一品牌、第一品质的坚实形象。
低总价，高性价比
从我们对某某的房地产市场的分析我们可以看到总价的高低将直接决定客户面。
某某当地的楼盘销售中，本地自住需求占了绝大多数，而以某某的经济实力，能承受高总价的客户相对较少，因此无论在品质上如何突破，将很难形成热销的局面，而且由于受到周边景观的限制本案也不宜定位高总价楼盘。
从销售情况看，本案周边的多层住宅明显好过高层，一是由于多层公摊较少，物业费较低，在建筑成本在房价中所占比例很高的某某来看，高层住宅也较多层价格高，所以某某的普通客户更倾向于购买多层。
综上所述，我们认为高品质加低总价将对吸引客户有着非常重要的影响。
用营销和规范的案场管理打动客户
一个出色的策划案是楼盘开发成功的一半，而在案场执行中，利用一定的销控手段及销讲资料将更有效的打动准客户，有利于楼盘的销售。
在某某市目前销售的楼盘中，除远州国际广场有比较良好的平面、企划广告和案场布置管理外，各楼盘的营销手段和案场管理都属于较低层次。
在楼盘销售的案场，很难见到一个规范的案场执行，而在宣传多数属于较低档次的如雇人在交易中心派发传单，几乎很少见到房地产广告。
抓住这一市场空白点，在营销和案场方面突出我们的专业性，使我们在竞争楼盘更有优势。
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