宁波保税区商务大楼项目可行性研究报告.docx

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宁波保税区商务大楼项目可行性研究报告

xx保税区商务大楼

项目建议书暨可行性研究报告

第十章问题与建议···········································································55

1、建设投资估算表

2、项目总平面图

第一章总论

1.1项目简介

项目名称：

xx保税区商务大楼

建设单位：

xx保税区（出口加工区）建设开发有限公司

项目地点：

位于xx市保税区太河路以东，兴业大道以西，骆霞公路以北，现有商务大厦以南地块。

建设规模：

整个项目用地面积为16174㎡，总建筑面积为45840㎡，其中地上建筑面积为37290㎡，地下建筑面积为8550㎡。

该项目地下一层为地下汽车停车库（战时转化为人防设施）及部分设备用房，一层为保税区行政服务中心、通关服务中心、通关服务办公区大厅、银行等，二层主要为保税区行政审批中心、通关服务中心、行政审批中心，三、四层为通关服务中心，五层为餐厅、厨房、屋顶花园、档案库等，六层为档案库，七-八层为办公用房，九-十层为实验室。

建筑功能：

包括行政审批中心、通关服务中心、档案库及厨房、餐厅和办公功能的综合性大楼，整个建筑沿地块方向中心轴线对称布置。

投资估算：

初步估算，本工程项目总投资3.4918亿元。

1.2建设单位简介

xx保税区（出口加工区）建设开发有限公司注册资金为66650万元，企业属于有限责任公司（国有独资），该公司位于xx出口加工区。

1.3项目可行性研究概况

1.3.1承担可行性研究工作的单位简介

编制单位：

浙江耀华工程咨询代理有限公司

资质等级：

工程咨询丙级

发证机关：

中华人民共和国国家发展和改革委员会

证书编号：

工咨丙11220110002

法定代表人：

向祥林

本项目可行性研究工作技术负责人：

注册咨询工程师熊卓亚

注册咨询工程师沈娟

注册咨询工程师冯平安

1.3.2可行性研究的目的

xx保税区商务大楼工程项目可行性研究的目的是在工程投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等各方面的情况进行深入细致的调查研究；对拟定的室内环境工程方案和技术方案进行认真的技术经济分析和论证；对项目新建成后的社会效益进行科学的预测和评价；在此基础上，综合研究建设工程的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性。

由此确定该工程是否应该投资和如何投资等结论性的意见，为xx保税区（出口加工区）建设开发有限公司最终决策提供科学的、可靠的依据，并作为开展下一步工作的基础。

其根本目标是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

1.3.3研究工作依据

（1）《投资项目可行性研究指南》，2002，国家计委以计办投资[2002]15号文件，中国电力出版社；

（2）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，2006，中国计划出版社；

（3）国家、浙江省及xx市保税区政府现行有关规定及文件；

（4）工程建设方面的标准、规范、定额；

（5）《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）、《公共机构节能条例》（531号国务院令）；

（6）投资项目方签定的协议书或意向书；

（7）其他有关依据资料；

（8）项目相关设计资料及其它相关专业标准规范与勘测规程。

1.3.4可行性研究的范围

本可行性研究重点对xx保税区商务大楼工程的背景和必要性、工程条件、工程规模和内容以及技术方案、项目节能、环境影响和保护、项目建设的组织机构和管理模式、投资估算以及资金筹措方案、项目的社会效益等进行了分析研究。

1.3.5可行性研究的主要内容

1、项目所在地区域社会经济的现状和发展规划背景；

2、项目场址和施工条件；

3、项目的工程内容及规模；

4、项目节能评价；

5、环境影响评价；

6、工程实施计划；

7、项目投资估算、资金来源与筹措；

8、社会影响评价。

1.4主要研究结论及建议

1、项目所在地经济和社会发展情况。

本可研认为该工程所在地地理位置等自然条件优越，社会经济持续、稳定、快速发展，经济实力雄厚，建筑材料来源丰富，运输条件极其便利，具备良好的工程建设条件。

2、总体布置：

保税区商务大楼根据地形布局，沿平行于兴业大道方向伸展，整体呈长方形。

保税区商务大楼在功能设置上分为保税区行政服务中心、通关服务中心、银行、商务大楼餐厅和厨房，档案室，办公室及其它辅助部分。

整个建筑沿平行于兴业大道方向中心轴线对称布置。

通过水平及垂直分割，使各部分功能及入口相对独立，互不干扰，建筑南侧的小广场形成过渡空间，小广场的北侧为停车场。

3、节能评价。

本工程项目依照国家节约能源法精神进行设计、建设和使用。

在设计上从照明度的合理设定、灯器具的选择、线路的配置、自然的采光、通风降温等都将按照《民用建筑节能条例》考虑以进行节能，在使用中执行《公共结构节能条例》，在日常维护管理上严格依照制定的规章进行，做到完全符合有关节能法规、规范和标准。

4、环境影响评价。

拟建项目将对区域内的自然环境和社会环境造成的影响微乎其微，针对区域内的自然、环境现状和特点，根据项目建设的环境影响因素作用机理，本项目采取了相应的环境保护措施后，不会对环境造成不利影响。

5、工程实施计划。

本工程项目计划在39个月内建设完成，即2009年3月至2012年6月，工程采用公开招标方式选择施工单位。

6、项目投资估算、资金来源与筹措。

预计本工程项目总投资3.4918亿元。

资金来源全部由xx保税区（出口加工区）建设开发有限公司负责安排解决。

7、社会影响评价。

该项目对促进地区经济和社会发展具有一定重要的意义。

项目的社会风险很小。

8、综上所述，可以认定该项目是可行的。

9、问题与建议。

建议在下阶段工作中加快设计、招标工作进度。

按照有关部门的要求，优化设计方案，在节能方面精益求精，在观感上落落大方，在适用方面恰到好处，并尽最大可能降低工程造价，使本工程在经济上合理、技术上可行，具有较强的操作性。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1项目区域经济和社会背景

xx保税区成立于1992年11月19日，是经中国政府批准的国家级开发区，是中国大陆目前开放度最大、运作机制最活、政策最优的特殊对外开放区域之一。

去年，国务院又新批xx出口加工区作为国家级开发区，规划面积3平方公里。

　　xx保税区位于xx市中心城区东北部，地处中国大陆著名的深水良港北仑港后方，毗邻xx经济技术开发区，距离市中心约27公里。

　　xx保税区在原规划2.3平方公里的基础上，近年来新辟0.44平方公里保税南区。

加上xx出口加工区3平方公里，保税区规划总面积已扩展到5.74平方公里。

　　xx保税区按国际京都公约关于自由贸易区运作规范设立，是一个享有“免证、免税、保税”特殊政策，具有国际贸易、进出口加工、保税仓储等特殊功能，实行“境外关外”方式运作的特殊经济区。

xx保税区电子信息产业园是中国政府为促进IT产业国际化，唯一在保税区内设立的电子资讯产业园区。

2008年，全区实现地区生产总值430亿元，增长20.1%；工业总产值1280亿元，增长30.3%；完成全社会固定资产投资186亿元，增长23.1%；社会消费品零售总额94.3亿元，增长21.1%；地方财政一般预算收入14.5亿元，增长20.3%；年末城乡居民储蓄存款余额185.6亿元，增长18.7%；城镇居民年人均可支配收入16690元，增长12.6%；新签各类投资项目129个，计划投资总额120.9亿元，平均投资密度达到225万元/亩；合同利用外资3.6亿美元，实际利用外资2.8亿美元。

累计引入超亿元项目16个，项目计划投资总额60.77亿元。

引进了住友复合肥、金山易立特科技、辉旭汽配、国际纸业、酒钢集团、奥特莱斯等一批500强和优质项目。

2008年下半年，xx保税区坚持以科学发展观为指导，按照“保增长、保民生、保稳定”的总体要求，积极实施“工业强区”发展战略，加快转变经济增长方式，不断促进地方社会经济科学发展，全区国民经济保持健康、协调、较快的发展态势，经济运行质量良好，经济结构进一步优化。

初步测算，下半年全区实现生产总值达到234.3亿元，比去年同期增长16.5％，其中：

第一产业增加值9.5亿元，同比增长2.4％；第二产业增加值170.6亿元，同比增长16.6％；第三产业增加值54.2亿元，同比增长18.7％。

三大产业的构成为4.1：

72.8：

23.1，第一、二产业比重均下降0.4个百分点，第三产业比重上升0.8个百分点。

去年下半年全区完成固定资产投资总额108亿元，同比增长20.4％，增幅比一季度提高两个百分点。

其中，基本建设投资77.5亿元，同比增长16.8％；更新改造投资14.8亿元，同比增长36.8％；房地产开发投资15.5亿元，同比增长26％。

在投资总额中，工业完成投资72.4亿元，同比增长12.8％，基础设施建设投资25.4亿元，增长148.8％。

2.2项目建设的必要性

在经济发达的大都市，人们对办公环境的要求不断提升，商务楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的商务楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。

无论是大公司还是中小公司，都需要一个办公场所，而今，大多数的公司已不愿意呆在狭小的住宅里办公，随着实力的增加，大家更愿意选择与自己公司形象相配的商务楼。

　　随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了商务楼的兴起

我国宏观经济运行良好，社会经济水平快速发展，内外资投资需求保持活跃。

在各种有力因素的推动下，我国商务楼市场的发展势头趋向良好。

预计在将来新政的调控下，商品住宅市场将大受影响。

政府的调控方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对商务楼等商业地产持较为宽容的态度。

商务楼等商业地产正成为新的投资热点。

随着调控政策的越来越严厉，住宅投资将持续冷淡，商务楼市场已经迎来了好时机。

　　商务楼是城市第三产业的重要载体，商务楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，商务楼经济所占的比重将越来越大，商务楼在城市中的地位与作用也将越来越大。

中国商务楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。

2009年，商务楼市场呈现出金融危机以来最为明显的复苏势头。

而2011年，商务楼市场将有望彻底破局，走出爆发行情。

由此可见，新建保税区商务大楼可完全容纳多个部门及多个企业、事业单位的办公，以彻底解决他们的场所不足之急。

第三章项目场址和建设条件

3.1项目选址和用地

本次工程选址于本项目位于xx市保税区太河路以东，兴业大道以西，骆霞公司以北，现有商务大厦以南地块。

该处邻近北仑区政府，有利于两区（保税区、北仑区）各部门、各单位工作上的联系。

选择新建保税区商务大楼，是出于系统的、科学的、周全的考虑。

为节约场地、资金而将保税区内各政府部门，包括保税区行政服务中心、通关服务中心、银行等各部门联合起来，要方便各自对外有关方面的工作联系，提高办事效率；另一方面要求要选取交通、通信方便和市政公用设施比较完善和远离产生粉尘、散发有害物质的场所与贮存有易爆、易燃物品等地段；这样既可以减少公共服务设施的投入，同时又利于安全、卫生。

为保证安全和方便管理，还不宜在工业区、商业区、居民区和车站、码头等人流集中的地段。

该项目所处的地理位置交通便捷、环境适宜、公共服务设施条件较好、有利于安全保卫和远离污染源，且不在工业区、商业区、居民区。

而且因为该处的场地、建筑大小都适宜，完全可以容纳多个部门及有企事业单位，这样就大大节约了用地。

3.2场址现状

3.2.1拟建项目的地质状况

xx保税区出口加工区地属甬江冲积平原，地势平坦，为我国东部典型的滨海淤积平原区。

本区所在地域的地质构造单元属华南褶皱系浙东南褶皱带，处于丽水--xx槽凸中的新昌--定海断隆。

区内地貌形态单一，以海积平原为主，甬江自南向北沿北侧流如东海。

地面标高1.3--1.6米，土地承载能力为6-8吨/平方米。

地下水位埋深在0.10--1.00米之间，区域内无明显污染源，天然条件下地下水对砼无侵蚀性。

本区地震基本烈度为VI度，在大陆属于少、弱震区。

本工程地基条件较好，适宜拟建工程建设。

项目地形地貌：

建设地点基地地势基本平坦，南低北高，地面高程约为黄海高程1.7-3.3m,周边道路标高在2.4m左右。

本项目用地位于已建商务大厦和办公楼附近，形成三足鼎立的总体布局，周边中心绿地关系均十分密切。

3.2.2自然环境

xx保税区属于亚热带季风气候，四季分明，雨水充沛，温度适中，阳光充足。

年平均气温为16.3℃，一月份为最冷月，极端最地气温为-6.6℃（1971年1月31日）；七月份为最热月，极端最高气温为38.6℃（1988年7月20日）。

3.2.3气象

xx保税区属于亚热带季风气候，四季分明，雨水充沛，温度适中，阳光充足。

年平均气温为16.3℃，一月份为最冷月，极端最地气温为-6.6℃（1971年1月31日）；七月份为最热月，极端最高气温为38.6℃（1988年7月20日）。

3.2.4水文

区内年平均降水1312.3MM。

据统计，本区历年其它气象特征为：

　①≤0℃天数：

18.2天

　②日平均气温稳定通过10℃的积温：

516.37℃

　③平均相对湿度：

82%

　④平均气压：

1016.5hpa

　⑤平均地面温度：

19.50℃

　⑥一日最大降水量：

160.9MM（1981年9月23日）。

　⑦平均风速：

4.82M/S

　⑧最多风向及其频率：

SE（10.8%）;N（10.04%）

（2）水文状况

　据北仑海洋站监测资料记载，1952--2002年潮汐特征为：

　①平均潮位：

2.17米

　②历年最高潮位：

5.00米

　③50年一遇防洪潮位：

4.21米

　④平均低潮位：

1.12米

　⑤历年最低潮位：

-0.20米

　⑥50年一遇低潮位：

-0.21米

　⑦100年一遇低潮位：

-0.28米

　⑧平均潮差：

1.36米

　⑨历史最大潮差：

3.36米

3.3建设条件

3.3.1交通运输条件

保税区水陆交通发达，高速公路直通市区，一级公路纵贯全市。

设有海关、对外口岸集装箱码头、可靠泊3000吨级船舶的码头、进口货物保税仓、货运车辆检查场等。

3.3.2公共设施

保税区区供水总量3608万立方米，供气总量9601万立方米，供电总量14.63亿千瓦时。

本项目用电等只需要做相关管道、管线接入即可使用。

3.3.3施工条件

道路交通方便，施工用电充足，保税区当地劳动力、建筑材料、机械设备完善充足。

钢筋混凝土结构，整体结构稳固，施工条件较好。

第四章工程建设方案

4.1工程规划和设计

4.1.1工程设计依据

《党政机关行政办公楼建设标准》（计投资〔1999〕2250号）；

《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）；

《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）；

《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）；

《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；

《低压配电设计规范》（GB50054-95）；

《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；

《xx市城市规划管理条例》

其他相关的地方及国家设计规范

4.1.2规划设计思想

1、本工程必须坚持和发扬艰苦奋斗、勤俭节约的优良传统和作风，应根据实际需求核算建设规格和规模，经有关审批机关审批后进行建设。

运用现代的建筑手法和材料，表达高效、公证、廉洁的办公建筑。

2、公用服务设施应尽量使用周边地区的现有设施。

大楼内的公用设施如楼梯电梯、停车场、会议室等统一规划、统一建设、统一管理、共同使用。

3、本工程的室内环境装修要符合城市规划要求，主要经济技术指标需按xx市规划局北仑分局给出的城市规划要求执行，并且必须依据经批准的文件进行规划、设计、施工、拔款，任何单位和个人不得擅自扩大建设规模，提高建设标准，增加投资概算。

4、行政用室的布局、通风、采光、人流线路、色调等等的设计适当与否，对工作人员的精神状态及工作效率影响很大，室内环境在设计上应起码遵循以下几个原则：

设计要具有前瞻性。

在现代行政办公中，电脑不可缺，较大型的行政服务中心经常使用网络系统，规划通讯、电脑及电源、开关、插座是必须注意其整体性和实用性；

舒适标准。

应尽量利用简洁的建筑手法，避免采用过去的造型，繁琐的细部装饰，过多过浓的色彩点缀，在规划灯光、空调和选择办公家具时，必须充分考虑其适用性和舒适性；

环保设计。

在设计中融入环保观念，装饰材料中油漆、涂料、复合板及各种粘合剂都必须使用环保产品；

节能设计。

在采光、通风、照明方面尽量做到自然采光和通风，照明灯具采用节能灯具。

4.1.3设计范围

该地块设计共包括该建筑单体，及地块范围内的总体设计，另外包括地块北侧与原有保说区商务大厦之间场地相关设计。

4.2工程方案

4.2.1布局规划

用地面积：

16174㎡

容积率：

≤3.0（建筑面积计算按国家现行标准GB/T50353-2005）执行，容积率计算按照《xx城乡规划管理规定》中有关计算规则执行）；

建筑密度：

25-40%；

建筑高度（地上）：

≤75m

绿地率：

≥15%尽量沿河布置

建筑退用地红线和道路边线距离：

建筑物外缘沿骆霞公路后退10米，沿河后退15米，兴业大道出入口距离道路交叉口不小于50米。

交通主要出入口方向：

允许沿兴业大道和骆霞公路设出入口。

4.2.2工程实施方案

1、原则

A．严格执行国家、浙江省及xx市相关的规范、规定，符合政府相关部门的审批文件要求。

B．贯彻“以人为本”的思想，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足商务办公、零售购物、休闲娱乐等不同的功能要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、景致盎然的现代化高标准的贸易平台。

C．注重会展建筑与自然环境的协调融合，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高城市档次作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。

D．尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。

E．沿袭地方文化，体现现代文明，创造具有丰富人文内涵底蕴内函的商务办公平台。

F.解决本工程中的必需解决的一系列技术问题，使工程的建设在适用、经济、美观、安全、技术先进等诸方面能得到综合体现。

2、节能

各个办公室、会议室采用直接采光，照明应采用普通节能灯具，门厅、会议室根据需要采用节能装饰灯具。

主要采用自然通风换气方式进行通风换气和降温。

在空调的选择上，考虑节约资金和日后运行费用，应该选择能效级别高的分体式空调系统。

3、设备

通讯与计算机网络设施必须能满足办公自动化的要求，并根据办公自动化及安全、保密、消防管理等要求综合布线、预留接口。

卫生间应设置前室，卫生间洁具采用易于清洁和节约用水的卫生设备，并设置机械排风设备和垃圾收集存放设施。

本次新建工程，涉及的所有空调设备、电梯设备及卫生设备均采用国产设备。

4.2.3工程实施方案

本工程含建筑物建筑设计、结构设计、节能设计、室内环境设计、配电工程、防盗系统工程、给排水系统等。

工程按《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）、《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）等做好建筑物节能的设计和施工。

第五章节能评价

本工程建筑面积较大，完工投入使用后主要耗用的能源为电能，耗能设备为照明、空调通风、办公设备，在本报告对其投入运营后的能耗进行详细分析，并对其节能效果作出客观评价。

5.1用能标准和节能规范

5.1.1用能标准和节能规范

本道路照明工程遵循以下节能法律、条例和规范：

1、《中华人民共和国节约能源法》（2008年4月1日起施行）；

2、《民用建筑节能条例》（国务院令第530号），《公共机构节能条例》（531号国务院令）；

3、《国家发展改革委节能中长期专项规划》（发改环资[2007]2505号），《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；

4、《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）。

5.1.2用能标准和节能规范简介

1、《中华人民共和国节约能源法》（2008年4月1日起施行）

新修订的《节约能源法》已于2008年4月1日起正式施行。

此法旨在推动全社会节约能源、提高能源利用效率、保护和改善环境、促进经济社会全面协调可持续发展，不仅有助于从根本上扭转某些行业节能减排意识薄弱、责任不明确的现状，而且针对当前节能工作的薄弱环节，对工业、建筑、交通运输等领域新增了节能管理规定。

新节能法规则的细化和完善，为拓展节能领域、加快节能环保产业发展提供了强大的助推力。

该法首次把节约资源确定为我国的基本国策，并明确国家实施节约与开发并举、把节约放在首位的能源发展战略。

该法第三章“合理使用与节约能源”第五节“公共机构节能”中，第五十条规定“公共机构应当加强本单位用能系统管理，保证用能系统的运行符合国家相关标准。

公共机构应当按照规定进行能源审计，并根据能源审计结果采取提高能源利用效率的措施。

”第五十一条规定“公共机构采购用能产品、设备，应当优先采购列入节能产品、设备政府采购名录中的产品、设备。

禁止采购国家明令淘汰的用能产品、设备。

”

2、《民用建筑节能条例》（国务院令第530号），《公共机构节能条例》（531号国务院令）

《民用建筑节能条例》已于2008年10月1日起施行。

节约能源是我国的一项长期战略方针，是落实科学发展观、实现经济社会可持续发展的要求。

目前，建筑能源消耗已经占全国能源消耗总量的27.5%，民用建筑节能潜力巨大。

目前，我国在建筑节能方面包括以下情况和问题：

一是新建建筑尚未全部达到民用建筑节能标准。

根据原建设部对民用建筑节能标准实施情况的调查，全国按照民用建筑节能标准建造的民用建筑项目，到2007年为71%，仍有近30%的新建建筑尚未达到民用建筑节能标准。

二是既有建筑节能改造举步维艰。

由于既有建筑存在产权形式多样、结构形式复杂、改造标准不一、改造费用筹集困难等诸多因素，从全国来看，既有建筑节能改造进展缓慢。

为了解决上述问题，国务院通过制定颁布《民用建筑节能条例》确立相应的法律制度和措施，加强对民用建筑节能的管理，降低民用建筑使用过程中的能源消耗，提高能源利用效率。

2008年8月1日，国务院总理温家宝签署国务院令，公布了《公共机构节能条例》，该《条例》于2008年10月1日起施行，是建国以来第一部全面、系统规范公共机构节能工作的专门性行政法规，是《节约能源法》的配套法规。

《条例》的实施，对于推进公共机构节能，降低公共机构运行成本、建设节约型政府都具有十分重要的意义，主要是通过以下几方面体现其优越性：

一是明确了公共机构节能管理体制；二是规定了公共机构节能规划的编制和实施；三是规定了公共机构节能管理的基本制度。

3、《国家发展改革委关于印发节能中长期专项规划的通知》（发改环资[2007]2505号），《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）。

国家发改委节能中长期专项规划在论述我国目前能源利用情况时指出，目前我国