珠海市国有建设用地使用权基准.docx

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珠海市国有建设用地使用权基准

珠海市2020年国有建设用地使用权基准

地价更新项目听证报告

珠海市自然资源局根据《自然资源听证规定》的规定，于2020年12月14日下午15时至16时15分在市自然资源局1号楼一楼会议室公开举行《珠海市2020年国有建设用地使用权基准地价更新项目》听证会。

在听证会上，陈述人就《珠海市2020年国有建设用地使用权基准地价更新项目》（征求意见稿）项目背景、工作依据、工作及技术过程、项目成果以及项目成果分析等有关内容进行了详细说明，与会代表就该项目的可行性、合理性以及对各方的利益的影响充分发表了意见，提出了修改建议。

会议取得了预期效果。

现报告如下：

一、听证基本情况

听证事项：

《珠海市2020年国有建设用地使用权基准地

价更新项目》相关内容

听证时间：

2020年12月14日下午15：

00

听证地点：

珠海市自然资源局1号楼一楼会议室

听证机构：

珠海市自然资源局

主持人：

珠海市自然资源局吴婧

听证员：

珠海市自然资源局廖敏超

听证员：

珠海市自然资源局钟振翔

记录员：

珠海市自然资源局李水平

陈述人：

珠海市自然资源局宋江琦

广东思远土地房地产评估咨询有限公司马忠杰

广东思远土地房地产评估咨询有限公司牛栋帅

听证代表：

（实际参加会议16个单位16人，市民代表3人，共19人），分别是：

珠海市人大代表：

贺乐；珠海市政协代表：

刘蕊；珠海市香洲区人民政府：

陈泽雄；珠海市高栏港经济区管委会:

马一娇；珠海市财政局：

邹五军；珠海市住房和城乡建设局：

李薇；珠海市评估协会：

何颖仪；珠海奥园华富置业有限公司：

肖芳辉；中海地产（珠海）有限公司：

张新宇；珠海鑫时代投资有限公司：

陈燕龄；珠海中珠商业投资有限公司：

肖艳香；珠海龙湖发展有限公司：

丁旋；广东鑫光土地房地产与资产评估咨询有限公司：

丁峰；珠海仁合土地房地产与资产评估有限公司：

陈晔；广东公评房地产与土地估价有限公司：

王磊；广东正拓土地房地产与资产评估有限公司：

阳金波；市民代表：

陈苇、白亚鹏、罗曦。

同时，用地企业珠海鹏瑞实业有限公司代表以及市民代表林叔权，本次听证会前已电话告知有事请假并缺席。

二、听证事项说明

陈述人就《珠海市2020年国有建设用地使用权基准地价更新项目》（征求意见稿）项目背景、工作依据、工作及技术过程、项目成果以及项目成果分析等有关内容进行了详细说明。

汇报内容主要分为以下三个部分:

第一部分是术语解释，第二部分是项目简介，第三部分是基准地价成果与地价水平分析。

第一部分术语解释

一、术语解释

（一）基准地价

基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业、公服等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

（二）城镇土地定级

城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级别的活动。

（三）地价区段

地价区段是指地价水平、土地利用条件、基础设施条件，环境条件等方面相近或一致的区段。

二、基准地价的主要作用

城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定，主要体现为以下几个作用：

1、为政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时为土地使用权在土地使用者之间转让提供参考依据；

2、按基准地价所显示不同区域土地质量的优劣，直接为宗地地价评估提供依据；

3、城镇基准地价反映了当地城镇地价水平，对推动土地市场建设，实现土地资产的合理配置，使有限的城镇土地发挥最大的经济和社会效益，并提供地价水准的技术支撑；

4、政府可依照基准地价制定相应的地价管理措施，以便更好地落实经济发展战略，推动城镇化和工业化的发展；

5、基准地价的确立有利于完善经济税收体系，为政府征收土地所涉及的税费提供依据。

第二部分项目简介

一、项目工作概要

（一）项目背景

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：

“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。

具体办法由国务院规定。

”、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）第五条规定：

“市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。

”《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）规定，“基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法。

”、《广东省国土资源厅关于2016年城镇基准地价成果更新情况的通报》（粤国土资利用电〔2017〕129号）中规定“各地应高度重视基准地价定期更新工作。

”、《珠海经济特区土地管理条例》第六十四条中规定“基准地价应当每两年修订一次。

”、《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）中规定“全面建立基准地价体系，并结合市场变化情况，每2-3年更新一次”、《关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）中规定“完善基准地价更新制度，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制”，基准地价项目需长期、持续、稳定的开展下去，保持成果的现势性，服务于社会经济发展的需要。

我市现行的国有建设用地基准地价的价格基准日为2018年1月1日，距今已超过2年，房地产市场与土地市场已发生变化，现行基准地价已无法完全准确反映我市土地市场的价格水平，因此急需开展珠海市国有建设用地基准地价的更新工作。

（二）工作依据

1、法律法规

（1）《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；

（3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号发布，自发布之日起施行）；

（4）《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自2016年12月1日起施行）；

（5）国家、省市颁布的其他法律、法规。

2、技术规程、规范依据

（1）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；

（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；

（3）中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；

（4）《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）；

（5）国家、省市及地方有关的规程、规范、技术依据等。

3、有关文件及资料依据

（1）国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）；

（2）国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）；

（3）《国土资源部关于发布实施＜全国工业用地出让最低价标准＞的通知》（国土资发〔2006〕307号）；

（4）《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）；

（5）《关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）；

（6）《广东省自然资源厅关于做好2020年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资利用发〔2020〕1364号）；

（7）《珠海市土地利用总体规划（2006-2020年）调整完善方案》；

（8）《珠海市城市总体规划（2001—2020年）（2015年修订）》；

（9）《珠海市人民政府关于印发珠海市国有建设用地地价管理规定的通知》（珠府〔2019〕61号）；

（10）《珠海市人民政府关于公布珠海市2019年国有建设用地使用权基准地价的通知》（珠府〔2019〕64号）；

（11）国家、省市及地方有关的文件、资料等。

（三）总体技术思路

为满足珠海市基准地价更新的新需求，以《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）和《城市地价动态监测体系技术规范》（TD/T1009-2007）为依据，结合珠海市实际情况和当前城镇土地定级和基准地价估价技术的现状及发展状况，本次基准地价更新工作采用的总体思路具体为：

（1）在原有基准地价工作成果基础上，根据珠海市目前房地产和土地市场的客观情况从因果关系入手，通过对影响土地质量的各种因素分析，建立土地分类定级的因素评价体系，利用先进的计算机技术手段，采用多因素加权求和的方法，确定商业、住宅、工业、办公、公共服务项目用地不同用途类型的土地级别。

（2）在分类定级基础上，进一步划分均质区片（地价区段），以市场交易资料为主，以土地利用效益资料为参考，选择适宜的估价方法，建立可行的测算模型，评估出商业、住宅、工业、办公、公共服务项目用地的区段基准地价，然后再根据区片基准地价，确定级别基准地价。

划分路线价区段，测算商业路线价基准地价。

（3）通过对土地价格影响因素的分析，建立级别基准地价修正体系；与此同时，分析商业与加油站、农贸市场、酒店等，工业厂房与采矿用地、仓储用地等地价之间的关系，测算出其他用地类型的地价修正系数。

（4）利用GIS空间分析技术对珠海市基准地价进行分析。

整个工作的整体思路可概括为：

划定商业、住宅、工业、办公、公共服务项目用地等不同用途类型的土地级别→测算区段基准地价→测算级别基准地价→测算商业路线价→建立修正体系→分析地价合理性。

（四）工作范围

珠海市基准地价更新范围为珠海市行政辖区（不含横琴新区及一体化发展新拓展区域）范围内的用地（分商业、住宅、工业、办公、公共服务项目用地等五种用地类型）。

（五）地价内涵

珠海市2020年基准地价更新项目的地价内涵定义为土地在正常市场条件、区域平均土地开发程度和合理容积率下，于估价时点2020年7月1日的熟地价格。

它包括土地取得费用（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地有偿使用费。

土地使用年限商业用地为40年、住宅用地为70年、工业为50年、办公为40年、公共服务项目用地为50年。

价格单位为元/平方米，币种为人民币。

商业用地，土地开发程度，香洲区、金湾区、斗门区都是五通一平，万山区是三通；设定容积率方面，全市都是2.0；价格表现形式是平均楼面地价、路线价。

住宅用地，土地开发程度，香洲区、金湾区、斗门区都是五通一平，万山区是三通；设定容积率方面，香洲区是2.5，金湾区、斗门区都是2.2，万山区是2.0；价格表现形式是平均楼面地价。

工业用地，土地开发程度，香洲区、金湾区、斗门区都是五通一平，万山区是三通；设定容积率方面，全市都是1.0；价格表现形式是地面地价。

办公用地，土地开发程度，香洲区、金湾区、斗门区都是五通一平，万山区是三通；设定容积率方面，香洲区是3.0，金湾区、斗门区都是2.0，万山区是1.5；价格表现形式是平均楼面地价。

公共服务项目用地

（一），土地开发程度，香洲区、金湾区、斗门区都是五通一平，万山区是三通；设定容积率方面，全市都是1.5；价格表现形式是地面地价。

公共服务项目用地

（二），土地开发程度，香洲区、金湾区、斗门区都是五通一平，万山区是三通；设定容积率方面，全市都是1.0；价格表现形式是地面地价。

其中，公共服务项目用地

（一）包括的是《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）中的机关团体用地（0801）、新闻出版用地（0802）、教育用地（0803）、科研用地（0804）、医疗卫生用地（0805）、社会福利用地（0806）、文化设施用地（0807）、体育用地（0808）、公用设施独立办公用地和营业用房用地；

公共服务项目用地

（二）包括《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）中的公用设施用地（0809），包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。

除公用设施独立办公用地和营业用房用地外的设施用地。

二、工作组织与人员安排

基准地价更新工作要从组织上进行落实，成立经验丰富的项目实施队伍。

整项工作，由珠海市自然资源局统一组织，聘请国内土地评估资深专业人员（广东省不动产登记与估价专业人员协会专家等）及广东省自然资源厅、高等院校的有关专家作为顾问，以确保项目成果的科学性、权威性和准确性。

具体分为领导组、技术顾问组和项目组三部分。

1、领导组

领导组主要由珠海市自然资源局的领导及自然资源开发利用科的相关负责人等人员组成。

主要职责是：

负责协调解决工作中出现的重大问题；督促相关部门在规定期限内提供资料和数据；确定基准地价更新工作方案；审核工作报告、技术报告，对工作进行指导、对整个项目进行技术把关；组织项目的验收工作、协调各分局、各个科室单位以及其他相关部门，方便中标单位开展工作、定期检查工作的进展情况和及时组织研究解决实施系统过程中提出的技术问题。

2、技术顾问组

技术顾问组主要由评估行业的一些专家组成。

主要职责是：

在项目进行过程中，在技术上提供顾问和支持服务。

3、项目组

成立珠海市国有建设用地基准地价更新项目组，项目组成员由广东思远土地房地产评估咨询有限公司的相关技术人员组成。

主要职责是：

负责整个项目的工作实施及各环节技术指导、技术把关。

包括制订珠海市2020年国有建设用地基准地价更新项目工作方案及技术方案，资料的采集及整理工作，地价级别的确定，地价区段的划分，样点的选取、测算、分析与检验等工作，完成五种用途基准地价测算、编制项目成果及编制修正体系等工作。

三、工作过程

该项目于2020年10月15日中标，在2020年10月28日签订合同，工作过程分为五个阶段，分别是前期准备阶段，项目实施阶段，成果征求意见及听证验收阶段，成果上报及公布、备案阶段，售后服务阶段等五个阶段。

（一）前期准备阶段

时间：

2020年10月2日-2020年10月29日

该阶段的主要工作内容包括完成项目招投标、技术承担单位进场、正式开展工作、签订项目合同等工作。

（二）项目实施阶段

1、资料调查收集及整理阶段

时间：

2020年10月15日-2020年10月31日

资料收集与整理是本项目的基础工作，贯穿整个项目的主要实施阶段，主要分为资料收集及整理和外业调查等工作。

（1）资料收集及整理

时间：

2020年10月15日-2020年10月31日

由珠海市自然资源局统一发函，向珠海市民政局、珠海市交通运输局、珠海市环保局、珠海市公安局、珠海市市政园林局、珠海市供电局、珠海市教育局、珠海市文化体育旅游局、珠海市卫生和计划生育局、珠海市住房和城乡规划建设局、珠海市不动产登记中心等多部门收集数据资料。

同时，项目组对上述部门进行了走访沟通，并通过电话、邮件等方式及时沟通。

（2）外业调查

时间：

2020年10月15日-2020年10月31日

完成涵盖了除横琴新区及一体化发展新拓展区域外的香洲区、金湾区、斗门区三个行政辖区的外业调查工作。

主要调查住宅小区、商业服务网点、工业厂房、办公楼、公共服务项目用地的位置、租金、售价、面积、营业情况等资料。

五种用途共调查了4233个样点。

2、地价分析、测算及相关工作开展阶段

时间：

2020年11月1日-2020年11月18日

主要包括各用途因素因子选择与权重确定、定级因子的作用分计算、区段划分、样点测算、基准地价评估、建立修正体系等定级与估价工作。

3、成果编制及自检阶段

时间：

2020年11月1日-2020年11月18日

根据相关文件要求，基准地价成果内容包括文字成果、图件成果、数据库成果以及数据表格成果等，按照相关文件要求，编制基准地价成果。

公司内部对初步编制的项目成果等各项成果进行完整性、规范性、客观性检查、修改和完善。

（三）成果征求意见及听证、验收阶段

1、征求各单位意见阶段

时间：

2020年11月19日-2020年12月8日

由珠海市自然资源局通过政务系统统一发函，书面征求各相关单位意见，项目组根据各单位提出的意见进行修改、完善。

2、成果听证阶段

时间：

2020年11月13日-2020年12月14日

阶段工作内容：

按照有关规定，协助珠海市自然资源局组织开展成果听证工作，听取和征求社会各界意见建议，并根据意见回复进行成果修改、完善。

3、成果验收前评审阶段

时间：

2020年12月

阶段工作内容：

根据广东省自然资源厅关于印发《广东省基准地价成果评审验收规范》和《广东省公共服务项目用地基准地价成果编制指南》的通知（粤自然资利用〔2020〕730号）的规定。

项目组向粤土协申请专家评审，粤土协在收到申请后，在粤土协土地估价专家库--公示地价组选取5-7名专家召开专家评审会，出具《专家评审意见书》。

项目组根据验收专家的意见对成果进行修改完善，并形成完整的基准地价更新成果，包括项目的工作报告、技术报告、成果汇编、图件和数据库。

4、成果修改并上报广东省自然资源厅

时间：

2020年12月后

阶段工作内容：

珠海市自然资源局将修改完善后的基准地价成果和验收前评审意见上报广东省自然资源厅申请复评验收。

5、广东省自然资源厅复评验收

时间：

2020年12月后

阶段工作内容：

广东省自然资源厅复审时将委托粤土协，对成果进行复审，复评将从粤土协土地估价专家库--公示地价组随机选取3名专家评审（不含初评专家）组成复评专家组，分别对基准地价成果质量、专家评审意见及其采纳情况进行复评，并出具《专家复评意见》。

广东省自然资源厅复评将严格审核制定的程序是否完整、技术过程是否规范，复评验收时，一般有三种情形：

①无修改，现场直接出《专家复评意见》（基本不存在）；

②完全无修改的价值，成果退回（基本不存在）；

③总体成果质量可以，细节需要完善，分以下两种情况：

A、《专家复评意见》现场出，成果回去修改；

B、《专家复评意见》暂不出，待成果修改完善后再出《专家复评意见》。

6、广东省自然资源厅审核

时间：

2020年12月后

阶段工作内容：

复评完成后，省自然资源厅技术支撑单位应在3个工作日内将通过复评的基准地价最终成果、《专家复评意见》《基准地价成果评审情况表》转交省自然资源厅。

省自然资源厅依照相关国家规程、技术标准及《专家复评意见》等对基准地价成果进行审核，符合相关要求的，在5个工作日内出具通过验收的《基准地价成果验收意见》。

（四）成果上报及公布、备案阶段

时间：

2020年12月后

阶段工作内容：

根据更新成果听证会听证代表所提意见、成果评审验收会各位专家所提出的修改意见及广东省自然资源厅复评的意见，由珠海市自然资源局组织技术承担单位修改完善成果后，按程序上报审批同意，经珠海市人民政府备案后公布实施。

（五）售后服务阶段

时间：

2021年1月后

阶段工作内容：

项目整体工作任务完成后，根据项目需求，为确保各项目各项工作成果能够发挥应有的应用效果，需要对成果应用进行培训、项目质量跟踪、成果维护等后续服务工作。

第三部分基准地价成果与地价水平分析

一、基准地价成果

（一）级别划分及基准地价情况

本轮基准地价商业用地分为七级，其中一级地价格最高，为平均楼面地价6810元/平方米，七级地价格最低，为1280元/平方米。

住宅用地分为八级，其中全市范围一级地价格最高，为平均楼面地价10030元/平方米，八级地价格最低，为1580元/平方米。

工业用地分为七级，其中一级地价格最高，为地面地价890元/平方米，七级地价格最低，为340元/平方米。

办公用地分为七级，其中全市范围一级地价格最高，为平均楼面地价2290元/平方米，七级地价格最低，为480元/平方米。

公共服务项目用地

（一）分为六级，其中一级地价格最高，为平均楼面地价1430元/平方米，六级地价格最低，为400元/平方米。

公共服务项目用地

（二）分为五级，其中一级地价格最高，为地面地价720元/平方米，五级地价格最低，为300元/平方米。

1、香洲区

香洲区行政范围的商业用地分为一至七级，住宅用地为一至五级和八级，工业用地为一至三级，办公用地为一至三级和六级，公共服务项目用地

（一）为一至四级和六级，公共服务项目用地

（二）为一至三级。

2、金湾区

金湾区行政范围的商业用地为四至七级，住宅用地为四至八级，工业用地为四、五级，办公用地为三至七级，公共服务项目用地

（一）为三至七级，公共服务项目用地

（二）为四、五级。

3、斗门区

斗门区行政范围的商业用地为三至七级，住宅用地为五至八级，工业用地为六、七级，办公用地为三至七级，公共服务项目用地

（一）为四至七级，公共服务项目用地

（二）为四、五级。

（二）区段划分及基准地价情况

本轮基准地价共分为338个区段，其中商业用地92个区段、住宅用地98个区段、工业用地33个区段、办公用地56个区段、公共服务项目用地

（一）40个区段、公共服务项目用地

（二）19个区段。

（三）路线价基准地价情况

本次基准地价商业路线价共分为100个路段，最高价为14000元/平方米，位于友谊路，最低价路线价为4800元/平方米，位于伟民路。

二、成果合理性分析

（一）总体地价水平分析

基准地价总体地价水平值为各级别地价的算术平均值，在商业、住宅、工业、办公、公共服务项目用地

（一）、公共服务项目用地

（二）这几种土地用途中，住宅用地地价最高，商业次之。

商业总体地价水平值为3132元/平方米，住宅总体地价水平值为5288元/平方米，工业总体地价水平值为593元/平方米，办公总体地价水平值为1247元/平方米，公共服务项目用地

（一）总体地价水平值为841元/平方米、公共服务项目用地

（二）总体地价水平值为466元/平方米。

以商业用地价格为1计算出各用途价格比值分别为1.00:

1.69:

0.19:

0.40:

0.27:

0.15。

（二）地价水平空间分析（DEM图）

根据统计分析，结合GIS技术手段，根据级别价格水平值制作数字高程图，反映各用途地价地价水平空间分布特点，珠海市2020年地价水平空间分布特点如下：

1、商业用地空间分布特点

商业用地地价呈现出由市中心或商业中心向边缘地区递减的规律。

香洲区以港珠澳大桥珠澳口岸人工岛珠海辖区范围（简称人工岛）、拱北步行街、拱北地下商场、吉大九洲城、香洲百货、华发商都、十字门等主要商业中心向外围递减。

金湾区、斗门区商业中心分散零散，各镇中心商业繁华，商业地价较高，外围商业氛围较弱，商业地价较低。

其主要特点有以下三点：

a.商业用地地价呈现出由市中心或商业中心向边缘地区递减规律。

b.商业用地地价空间差异悬殊，商服中心与郊区地价差异很大。

c.商业地价与商服中心、基础设施状况等关系密切，呈点状分布。

d.随着规划落地、基础设施的配套不断完善，新规划区的商业氛围逐渐凝结，保税区、洪湾、湾仔区域一体化发展规划区域、平沙新城起步区及海泉湾片区段、斗门区里维埃拉片与富山工业园片价格较周边高。

2、住宅用地空间分布特点

住宅地价的总体趋势是从海边往内陆递减，从城镇中心往外围递减。

由于珠海独特的海（河）岸线资源，使住宅地价沿海（河）岸线往内陆递减，另外主城区便利的交通条件优越的地理位置、完备的基础配套设施，使其住宅地价较高，而随着距离市区中心区越远，住宅地价越低。

其中，规划较好的住宅小区，由于具有较好的景观、完善的配套设施以及良好的物业管理使小区内房价较高，影响了小区内及小区附近的住宅地价；同时，随着规划落地，新规划区的基础设施不断完善，住宅价格比周边地区高，如西湖片区、平沙新城起步区等。

3、工业用地空间分布特点

工业用地地价总体呈现出由市（镇）中心区向边缘逐渐递减的规律。

主要特点有：