山东某县城中村改造、安置房建设项目可行性研究报告.doc
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目录
1总论 1
1.1项目背景 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2承办单位概况 1
1.1.3承担单位负责人及项目联系人 1
1.1.4研究工作的依据及范围 1
1.2项目概况 2
1.2.1项目建设地点及规模 2
1.2.2项目实施进度 3
1.2.3项目总投资与资金筹措 3
1.3主要经济技术指标 4
2项目提出的背景及建设的必要性 6
2.1项目提出的背景 6
2.2项目提出的必要性 10
3建设地点和建设条件 14
3.1建设地点 14
3.2建设条件 14
3.2.1地形与地质 14
3.2.2气象气候 15
3.2.3水文 16
3.2.4经济概况 16
3.2.5配套条件 17
4主要建设内容 19
4.1建设内容 19
4.2建设规模 19
5工程建设方案 22
5.1设计依据及设计方案 22
5.1.1设计依据 22
5.1.2设计原则 22
5.1.3项目定位 23
5.2总平面布置 24
5.2.1总平面布置的基本原则 24
5.2.2总平面布置 25
5.2.3道路规划 25
5.2.4综合管线 26
5.2.5绿化 27
5.2.6安全系统 27
5.3建筑设计 27
5.3.1房屋设计 27
5.3.2室内装饰 28
5.3.3室外装饰 28
5.3.4建筑防火 28
5.3.5地震设防 29
5.4结构设计 29
5.5公用设计 32
5.5.1供电 32
5.5.2给排水 33
5.5.3广播电视、通讯 34
5.5.4供热 35
5.5.5燃气 35
5.5.6项目智能化 35
5.5.7物业管理 36
6环境保护 38
6.1执行标准 38
6.2污染源分析 38
6.3环保措施 38
7节能设计技术方案 42
7.1节地与室外环境 42
7.2节能与能源利用 42
7.3节水与水资源利用 42
7.4节材与材料资源 43
7.5室内环境质量 43
7.6节能技术、产品使用 44
8消防及绿化 45
8.1消防 45
8.2绿化 46
9项目实施计划 47
9.1项目实施管理 47
9.2组织机构与分工 48
9.3工程建设进度安排 49
9.4项目招标方案 51
9.4.1工程招标的基本原则 51
9.4.2招标范围及招标组织形式 51
9.4.3项目业主 52
9.4.4招标方式 52
9.4.5投标、开标、评标和中标程序 52
9.4.6评标委员会的人员组成和资质要求 53
10拆迁补偿方案 55
11投资估算与资金筹措 55
11.1投资估算 56
11.1.1估算依据 56
11.1.2估算说明 56
11.1.3估算范围 57
11.1.4项目建设投资估算 57
11.2资金筹措及资金使用计划 58
12经济效益评价 59
12.1项目概况 59
12.2基本数据 59
12.2.1资本金 59
12.2.2实施进度 59
12.2.3投资估算 59
12.3财务评价 60
13社会影响分析 62
13.1社会影响效果分析 62
13.2社会风险及对策分析 63
14结论与建议 68
14.1结论 68
14.2建议 68
附件：
1、委托书
附图：
1、XX县第一期城中村改造、安置房建设项目地理位置图
2、XX县后张村安置房建设规划平面图
IV
1总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
第一期城中村改造、安置房建设项目
1.1.2承办单位概况
本项目承办单位是XX县城市综合开发建设投资有限公司。
该公司成立于2009年6月，注册资金1亿元，为国有独资有限责任公司，位于XX县枣乡街南首与老南环交界处。
《XX县人民政府关于成立城市综合开发建设投资有限公司的通知》（XX政发〔2009〕47号）中明确规定了其经营范围：
“县城市综合开发建设投资有限公司是隶属县政府管理的国有独资公司，主要负责“城中村”改造、城市基础设施和公共设施建设投资、国有土地综合开发利用、县政府授权的城建国有资产经营开发等工作任务。
”
1.1.3承担单位负责人及项目联系人
承担单位法人代表：
项目负责人：
1.1.4研究工作的依据及范围
1、研究工作的依据
（1）建设单位关于编制《第一期城中村改造、安置房建设项目可行性研究报告》的委托书；
（2）《XX县城市总体规划》（2003年-2020年）；
（3）《城市居住区规划设计规范》；
（4）国家计划发展委员会《投资项目可行性研究指南》；
（5）国家及地方有关法律、法规、方针及产业政策和投资政策；
（6）现行有关的技术规范和标准；
（7）建设单位提供的基础资料、数据。
2、研究范围
本可行性研究主要包括：
（1）对拟建项目提出的建设背景、必要性、建设内容、建设规模及建设条件的分析；
（2）项目总体建设方案；
（3）环境保护；
（4）劳动安全卫生；
（5）消防；
（6）节能；
（7）项目组织与管理；
（8）工程实施进度安排；
（9）经济效益和社会效益评价。
1.2项目概况
1.2.1项目建设地点及规模
XX县城中村改造、安置房建设项目包括XX县振兴街道办事处后张村和信发街道办事处路庄村、杨坊村、李相武村四个村的拆迁及安置工作。
而第一期城中村改造、安置房建设项目内容为后张村415户的拆迁，以及拆迁户的安置楼建设，而路庄村、杨坊村、李相武村的拆迁及安置工作将在二期项目建设中实施。
本项目拟在后张村处建设安置楼9栋安置拆迁户，并配套建设商业楼、农贸市场。
建设规划总用地70亩，总建筑面积56825平方米，规划总户数345户。
具体建设地点位于XX县枣乡街与新105国道交界处东部后张村。
本项目具体建设内容详见表1-1：
主要经济技术指标表。
具体拆迁内容如下：
一、后张村基本情况
1、基本情况
后张村位于枣乡街与新105国道交界东部，全村在新105国道路南、路北两部分住户，路南170户，占地约180亩，路北245户，占地约230亩，共计410亩。
路南住户在县环城水系规划区内，已影响水系施工急需搬迁。
2、拆迁计划
拟对后张村实施全村搬迁。
路北村后土地可规划建设安置楼。
路南住户，为不影响水系建设，先进行拆迁；路北住户，凡影响安置楼建设的，也优先实施拆迁，剩余户据情实施拆迁。
本项目将土地开发整理与新农村建设有机结合,既为XX县耕地占补平衡提供了资源保障,又为经济发展提供了潜在的空间,改善了农村居民的居住条件。
通过本项目的实施，可以实现土地储备340亩，具有较好的经济效益和社会效益。
1.2.2项目实施进度
本项目从筹建阶段至项目建成投入使用，总计划时间为24个月，具体建设日期为2009年10月至2011年10月。
1.2.3项目总投资与资金筹措
本项目建设投资为15083.69万元，其中工程费用6792.98万元，其他费用6487.6万元，预备费1062.45万元，建设期利息740.66万元。
在工程费用中，建筑工程费用6250.75万元，配套及公用设施费用326.98万元，绿化费用62.41万元，道路广场费用152.84万元。
1.3主要经济技术指标
本项目主要经济技术指标详见表1-1。
表1-1 主要经济技术指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
建设规模
1
工程规划总用地面积
m2
46711.8
2
建设用地面积
m2
41288.3
2.1
一期回迁住宅区
m2
26264.4
2.2
农贸市场区
m2
15023.9
3
总建筑面积
m2
56825
4
工程总居住户数
户
345
二
一期回迁住宅区
1
一期回迁住宅区用地面积
m2
26264.4
1.1
建筑占地面积
m2
7638.8
1.2
绿化用地面积
m2
11347.6
1.3
道路广场用地面积
m2
7278
2
总建筑面积
m2
45063
3
绿地率
%
43.2
4
容积率
1.72
5
建筑密度
%
29
6
规划户数
户
295
三
农贸市场区
1
农贸市场区用地面积
m2
15023.9
2
建筑占地面积
m2
3920.9
3
总建筑面积
m2
11762
4
容积率
0.78
5
建筑密度
%
26.1
6
规划户数
户
50
四
工程建设总投资
万元
15083.69
1
工程费用
万元
6792.98
2
其他费用
万元
6487.61
3
预备费
万元
1062.45
4
建设期利息
万元
740.66
五
资金筹措
万元
15083.69
1
银行贷款
万元
11000.00
3
建设单位自筹
万元
4083.69
六
建设工期
年
2
七
项目收益
万元
17680.00
八
项目总成本
万元
15083.69
九
项目利润
万元
2596.31
十
项目投资利润率
%
17.21
54
2项目提出的背景及建设的必要性
2.1项目提出的背景
一、“城中村”问题背景分析
随着城市化建设的快速发展，城中村问题已成为制约城市化进一步发展的重要问题。
从上世纪九十年代起，各地政府陆续提出了城中村及改造问题。
目前，关于城中村的定义主要有以下几种：
1）从形成原因的角度定义：
在城市建设快速推进过程中，城市逐步将一些距城较近的村庄包入了城市建设用地内，这些被包入城市建设用地的村庄成为“城中村”
2）从房屋建筑的角度定义：
城中村是指在城市建成区内，在原农村居民点范围内形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村农居民“一户一院”或“一户一栋”为基本特征的特殊居住区，也称都市里的村庄。
3）从土地、户籍、社会关系角度定义：
城中村是指从地域角度将已被纳入城市范畴，就其社会属性，却仍属于传统的农村社区的矛盾现象，是一种特殊的社区。
4）从产权和经营制度角度定义：
城中村是指在城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区。
由以上城中村定义可知，城中村是城市里的村庄，城中村与村庄、城市既有必然的联系，又有一定的区别。
具体详见表2-1、表2-2、表2-3。
1、城市、村庄、城中村的特征对比
表2-1地域空间特征对比
分类
项目
传统村庄
城中村
城市
地域
据城市较远
城内或城边
空间
要素
土地
集体土地
集体、国有
国有
房屋
“一户一院”
或“一户一栋”
“一户一院”
或“一户一栋”
城市小区
表2-2人员及经济来源特征对比
分类
项目
传统村庄
城中村
城市
居住人员
农民
农民、居民
居民
经济来源
土地
土地及其附属物
从业
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