山东某县城中村改造、安置房建设项目可行性研究报告.doc

1、 目 录1 总论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 承办单位概况11.1.3 承担单位负责人及项目联系人11.1.4 研究工作的依据及范围11.2 项目概况21.2.1 项目建设地点及规模21.2.2 项目实施进度31.2.3 项目总投资与资金筹措31.3 主要经济技术指标42 项目提出的背景及建设的必要性62.1 项目提出的背景62.2 项目提出的必要性103 建设地点和建设条件143.1 建设地点143.2 建设条件143.2.1 地形与地质143.2.2 气象气候153.2.3 水文163.2.4 经济概况163.2.5 配套条件174 主要建设内容194.1 建设内容

2、194.2 建设规模195 工程建设方案225.1 设计依据及设计方案225.1.1 设计依据225.1.2 设计原则225.1.3 项目定位235.2 总平面布置245.2.1 总平面布置的基本原则245.2.2 总平面布置255.2.3 道路规划255.2.4 综合管线265.2.5 绿化275.2.6 安全系统275.3 建筑设计275.3.1 房屋设计275.3.2 室内装饰285.3.3 室外装饰285.3.4 建筑防火285.3.5 地震设防295.4 结构设计295.5 公用设计325.5.1 供电325.5.2 给排水335.5.3 广播电视、通讯345.5.4 供热355.5

3、.5 燃气355.5.6 项目智能化355.5.7 物业管理366 环境保护386.1 执行标准386.2 污染源分析386.3 环保措施387 节能设计技术方案427.1 节地与室外环境427.2 节能与能源利用427.3 节水与水资源利用427.4 节材与材料资源437.5 室内环境质量437.6 节能技术、产品使用448 消防及绿化458.1 消防458.2 绿化469 项目实施计划479.1 项目实施管理479.2 组织机构与分工489.3工程建设进度安排499.4 项目招标方案519.4.1 工程招标的基本原则519.4.2招标范围及招标组织形式519.4.3 项目业主529.4.4

4、 招标方式529.4.5投标、开标、评标和中标程序529.4.6评标委员会的人员组成和资质要求5310 拆迁补偿方案5511 投资估算与资金筹措5511.1 投资估算5611.1.1 估算依据5611.1.2 估算说明5611.1.3 估算范围5711.1.4 项目建设投资估算5711.2资金筹措及资金使用计划5812 经济效益评价5912.1 项目概况5912.2 基本数据5912.2.1 资本金5912.2.2 实施进度5912.2.3 投资估算5912.3 财务评价6013 社会影响分析6213.1 社会影响效果分析6213.2 社会风险及对策分析6314 结论与建议6814.1 结论6

5、814.2 建议68附件：1、 委托书附图：1、 XX县第一期城中村改造、安置房建设项目地理位置图2、 XX县后张村安置房建设规划平面图IV 1 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称第一期城中村改造、安置房建设项目1.1.2 承办单位概况本项目承办单位是XX县城市综合开发建设投资有限公司。该公司成立于2009年6月，注册资金1亿元，为国有独资有限责任公司，位于XX县枣乡街南首与老南环交界处。XX县人民政府关于成立城市综合开发建设投资有限公司的通知(XX政发200947号)中明确规定了其经营范围：“县城市综合开发建设投资有限公司是隶属县政府管理的国有独资公司，主要负责“城中村”改造、城市基础

6、设施和公共设施建设投资、国有土地综合开发利用、县政府授权的城建国有资产经营开发等工作任务。”1.1.3 承担单位负责人及项目联系人承担单位法人代表：项目负责人：1.1.4 研究工作的依据及范围1、研究工作的依据（1）建设单位关于编制第一期城中村改造、安置房建设项目可行性研究报告的委托书；（2）XX县城市总体规划(2003年-2020年)；（3）城市居住区规划设计规范；（4）国家计划发展委员会投资项目可行性研究指南；（5）国家及地方有关法律、法规、方针及产业政策和投资政策；（6）现行有关的技术规范和标准；（7）建设单位提供的基础资料、数据。2、研究范围本可行性研究主要包括：（1）对拟建项目提出的

7、建设背景、必要性、建设内容、建设规模及建设条件的分析；（2）项目总体建设方案；（3）环境保护；（4）劳动安全卫生；（5）消防；（6）节能；（7）项目组织与管理；（8）工程实施进度安排；（9）经济效益和社会效益评价。1.2 项目概况1.2.1 项目建设地点及规模XX县城中村改造、安置房建设项目包括XX县振兴街道办事处后张村和信发街道办事处路庄村、杨坊村、李相武村四个村的拆迁及安置工作。而第一期城中村改造、安置房建设项目内容为后张村415户的拆迁，以及拆迁户的安置楼建设，而路庄村、杨坊村、李相武村的拆迁及安置工作将在二期项目建设中实施。本项目拟在后张村处建设安置楼9栋安置拆迁户，并配套建设商业楼、

8、农贸市场。建设规划总用地70亩，总建筑面积56825平方米，规划总户数345户。具体建设地点位于XX县枣乡街与新105国道交界处东部后张村。本项目具体建设内容详见表1-1：主要经济技术指标表。具体拆迁内容如下：一、后张村基本情况1、基本情况后张村位于枣乡街与新105国道交界东部，全村在新105国道路南、路北两部分住户，路南170户，占地约180亩，路北245户，占地约230亩，共计410亩。路南住户在县环城水系规划区内，已影响水系施工急需搬迁。2、拆迁计划拟对后张村实施全村搬迁。路北村后土地可规划建设安置楼。路南住户，为不影响水系建设，先进行拆迁；路北住户，凡影响安置楼建设的，也优先实施拆迁，

9、剩余户据情实施拆迁。本项目将土地开发整理与新农村建设有机结合,既为XX县耕地占补平衡提供了资源保障,又为经济发展提供了潜在的空间,改善了农村居民的居住条件。通过本项目的实施，可以实现土地储备340亩，具有较好的经济效益和社会效益。1.2.2 项目实施进度本项目从筹建阶段至项目建成投入使用，总计划时间为24个月，具体建设日期为2009年10月至2011年10月。1.2.3 项目总投资与资金筹措本项目建设投资为15083.69万元，其中工程费用6792.98万元，其他费用6487.6万元，预备费1062.45万元，建设期利息740.66万元。在工程费用中，建筑工程费用6250.75万元，配套及公用

10、设施费用326.98万元，绿化费用62.41万元，道路广场费用152.84万元。1.3 主要经济技术指标本项目主要经济技术指标详见表1-1。表1-1主要经济技术指标表序号项目名称单位数量备注一建设规模1工程规划总用地面积m246711.82建设用地面积m241288.32.1一期回迁住宅区m226264.42.2农贸市场区m215023.93总建筑面积m2568254工程总居住户数户345二一期回迁住宅区1一期回迁住宅区用地面积m226264.41.1建筑占地面积m27638.81.2绿化用地面积m211347.61.3道路广场用地面积m272782总建筑面积m2450633绿地率%43.24

11、容积率1.725建筑密度%296规划户数户295三农贸市场区1农贸市场区用地面积m215023.92建筑占地面积m23920.93总建筑面积m2117624容积率0.785建筑密度%26.16规划户数户50四工程建设总投资万元15083.691工程费用万元6792.982其他费用万元6487.613预备费万元1062.454建设期利息万元740.66五资金筹措万元15083.691银行贷款万元11000.003建设单位自筹万元4083.69六建设工期年2七项目收益万元17680.00八项目总成本万元15083.69九项目利润万元2596.31十项目投资利润率%17.2154 2 项目提出的背景

12、及建设的必要性2.1 项目提出的背景一、“城中村”问题背景分析随着城市化建设的快速发展，城中村问题已成为制约城市化进一步发展的重要问题。从上世纪九十年代起，各地政府陆续提出了城中村及改造问题。目前，关于城中村的定义主要有以下几种：1）从形成原因的角度定义：在城市建设快速推进过程中，城市逐步将一些距城较近的村庄包入了城市建设用地内，这些被包入城市建设用地的村庄成为“城中村”2）从房屋建筑的角度定义：城中村是指在城市建成区内，在原农村居民点范围内形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村农居民“一户一院”或“一户一栋”为基本特征的特殊居住区，也称都市里的村庄。3）从土地、户籍、社会关系角度定义：城

13、中村是指从地域角度将已被纳入城市范畴，就其社会属性，却仍属于传统的农村社区的矛盾现象，是一种特殊的社区。4）从产权和经营制度角度定义：城中村是指在城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区。由以上城中村定义可知，城中村是城市里的村庄，城中村与村庄、城市既有必然的联系，又有一定的区别。具体详见表2-1、表2-2、表2-3。1、城市、村庄、城中村的特征对比表2-1 地域空间特征对比 分类项目传统村庄城中村城市地域据城市较远城内或城边空间要素土地集体土地集体、国有国有房屋“一户一院”或“一户一栋”“一户一院”或“一户一栋”城市小区表2-2 人员及经济来源特征对比 分类项目传统村庄城中村城市居住人员农民农民、居民居民经济来源土地土地及其附属物从业表