珠海市横琴新家园首期项目工可报告.docx
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珠海市横琴新家园首期项目工可报告
珠海市横琴新家园首期项目（新旧村安置房）
工程可行性研究报告
（初稿）
广东省国际工程咨询公司二〇一〇年三月
珠海市横琴新家园首期项目（新旧村安置房）工程可行性研究报告
（初稿）
项目负责人朱志远总工程师黄广东总经理蒋主浮
广东省国际工程咨询公司二〇一〇年三月
编制人员
主要参加人员朱志远注册咨询工程师（投资）经济师向星一级注册建筑师高级工程师杨穗洁供配电高级工程师苏洪给排水高级工程师董波弱电智能化高级工程师陈辉注册咨询工程师（投资）注册造价工程师皮爱平注册咨询工程师（投资）经济师郭嘉硕士（学位）张涛硕士（学位）闻穗华硕士（学位）张恺雯技术员
校核吴小灵一级注册结构师高级工程师审核蔡毅注册咨询工程师高级经济师黄广东注册咨询工程师高级工程师审定蒋主浮高级经济师
第1章总论...............................................................................................1
1.1项目基本情况.............................................................................1
1.2项目概况.....................................................................................2
1.3问题与建议.................................................................................3第2章项目背景及建设必要性...............................................................5
2.1项目背景.....................................................................................5
2.2项目建设的必要性分析.............................................................7第3章建设规模.....................................................................................13
3.1横琴新家园整体建设规模.......................................................13
3.2横琴新家园首期（新旧村安置房）建设规模.......................13第4章场址选择.....................................................................................15
4.1场址概况...................................................................................15
4.2建设条件...................................................................................20第5章工程建设方案.............................................................................24
5.1建筑方案...................................................................................24
5.2结构方案...................................................................................34
5.3供配电方案...............................................................................36
5.4弱电方案...................................................................................38
5.5空调与通风系统.......................................................................48
5.6给排水与消防系统...................................................................49第6章节能节水措施.............................................................................53
6.1用能标准及节能设计规范.......................................................53
6.2能源分析...................................................................................53
6.3项目所在地能源供应状况分析...............................................54
6.4节能措施...................................................................................55
6.5节水措施...................................................................................56
6.6节材...........................................................................................57
6.7节能效果分析...........................................................................57第7章环境影响评价.............................................................................58
7.1编制依据...................................................................................58
7.2区域环境质量现状...................................................................58
7.3项目建设与运营对环境的影响...............................................60
7.4环境保护措施...........................................................................62第8章劳动安全卫生消防.....................................................................67
8.1劳动安全...................................................................................67
8.2卫生防疫...................................................................................67第9章项目运营管理模式.....................................................................68第10章项目实施进度...........................................................................70
10.1项目实施的管理机构.............................................................70
10.2项目实施阶段.........................................................................70第11章招投标.......................................................................................72
11.1招标范围.................................................................................72
11.2招标方式.................................................................................72
11.3招标内容.................................................................................72第12章投资估算与资金筹措...............................................................74
12.1投资估算.................................................................................74
12.2资金筹措方式与来源.............................................................80第13章社会评价...................................................................................82
13.1社会影响分析.........................................................................82
13.2互适性评价.............................................................................82
13.3社会评价结论.........................................................................83第14章风险分析...................................................................................84
14.1项目的主要风险因素.............................................................84
14.2风险程度分析.........................................................................85
14.3防范与降低风险的对策.........................................................85第15章BT模式方案.............................................................................87第16章结论与建议...............................................................................91
16.1结论.........................................................................................91
16.2建议.........................................................................................91
附件：
1、“新旧村搬迁工作领导小组会议纪要”[2009]4号文；2、“横琴新区新、旧村安置房建设领导小组第一次工作会议纪要”
[2009]15号文；3、珠海市长隆国际海洋度假区项目前期工作推进小组会议纪要；4、“关于横琴新、旧村房屋搬迁补偿工作的请示”（珠横请
[2009]27号文；5、横琴新区党委会议纪要[2009]4号文；6、横琴新区管委会工作会议纪要[2009]7号文；7、“关于印发关于做好年底各项工作的工作方案的通知”珠横新
建[2009]01号文；8、“关于开展实施横琴新、旧村搬迁安置房建设的函”（珠横新管函[2009]59号文）。
第1章总论
1.1项目基本情况
1.1.1项目概况1、项目名称：
珠海市横琴新家园首期项目（新旧村安置房）2、拟建地址：
珠海市横琴新区横琴环岛东路以西（澳大西侧）3、建设单位名称：
珠海大横琴投资有限公司4、建设单位地址：
广东珠海市横琴区红旗村宝华路6号5、建设单位法人代表：
金涛6、建设规模：
横琴新家园总用地面积约40万平方米，首期用地
6万平方米，首期总建筑面积168000平方米（其中地上建筑12万平方米）。
7、总投资：
75820.93万元
1.1.2可行性报告编制单位编制单位：
广东省国际工程咨询公司资格证书：
工咨甲12320070040发证机关：
中华人民共和国国家发展和改革委员会法人代表：
蒋主浮
1.1.3项目建设单位概况
珠海大横琴投资有限公司成立于2009年3月，注册资本1亿元人民币。
珠海大横琴投资有限公司是珠海市国资委出资成立的国有独资公司。
为了加快推进横琴开发区的开发建设，根据市委市政府的指示精神，决定成立珠海大横琴投资有限公司。
公司主要承担横琴经济
开发区基础设施项目投资、建设、房地产开发、污水处理，是横琴开发区基础设施建设投融资和资本运营平台。
1.1.4报告编制依据1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；3、《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》；4、珠海市国民经济和社会发展十一五规划纲要；4、珠海市城市总体规划（2001-2020）；5、横琴总体发展规划；6、《横琴新区城市总体规划（2009-2020）》
1.1.5研究范围
对珠海市横琴新家园项目建设的必要性、建设规模、建设方案、建设投资、社会效益等方面进行研究论证，并提出项目建设的建议。
1.2项目概况
1.2.1项目场址与条件
本项目占地约6万平方米。
目前场地现状为荒地，周边市政道路、供水、供电等建设基础条件基本完善，具备建设条件。
1.2.2建设内容与规模
本项目总建筑面积168000平方米。
项目建设的具体内容见表1-2-1。
建设规模与内容表
表1-1
序号
指
标
单位
数
量
备注
1
用地面积
平方米
60000
2
建筑基底面积
平方米
12000
3
总建筑面积
平方米
168000
3.1
住宅
平方米
103600
3.2
公建配套
平方米
1400
3.3
商业建筑
平方米
15000
3.4
半地下停车部分
平方米
48000
约1200个
4
建筑密度
%
20
5
容积率
2．0
6
绿地率
%
40
1.2.3建设进度
本项目拟采用BT融资建设和模式，2009年12月～2010年6月为项目前期及设计工作阶段；2010年5月动工，至2011年10月竣工并验收交付使用。
1.2.4投资估算与资金筹措
本项目建设投资（不含建设期利息）为75820.86万元，其中：
建设投资（不含建设期利息）为63204.04万元，建设期BT融资利息为3195.3万元，BT融资人收益为1528.4万元，相关税费为7893.12万元。
根据政府相关部门授权安排，本项目拟通过BT（建设-移交）模式融资建设，BT融资额为本工程的建安工程费。
其他部分由区财政负责筹措解决。
1.3问题与建议
本项目社会效益显著，规模合理，方案可行。
但由于目前设计方案尚未明确，因此本项目的工程方案、结构形式选择、投资等都存在一定的不确定性；同时由于市政基础配套设施不完善，可能影响到项目的总体进度安排。
此外项目建设投资较大，并且通过BT融资模式，
建议建设单位加紧确定BT融资人，落实建设资金，安排好项目建设进度，以保证项目的顺利实施。
第2章项目背景及建设必要性
2.1项目背景
珠海市横琴岛地处珠江口西岸，与澳门隔河相望，是珠江口一个环境优美、生态良好的海岛。
早在1992年，横琴岛就被广东省定为扩大对外开放的四个重点开发区之一。
经过多年建设，横琴岛基本实
现了“六通”（桥通、路通、水通、电通、邮通、口岸通），建成了横琴大桥、莲花大桥，设立了国家一类口岸，修建了贯通全岛的环岛公路，接通了供水管道，建成了11万伏变电站，为下一步发展奠定了良好的基础。
2005年9月，温家宝总理指示横琴开发要“谋而后动”；随后，为加快横琴开发，推进粤港澳紧密合作，支持澳门经济适度多元化发展，广东省政府组织编制了《横琴总体发展规划》，几经易稿后于2008年12月上报国务院。
与此同时，国家发改委颁布《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，提出规划建设横琴新区，作为加强与港澳服务业、高新技术产业等方面合作的载体。
2009年初，按
照国务院及有关部门意见，并结合《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，广东省政府又对《横琴总体发展规划》进行了修编。
2009年6月24日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《横琴总体发展规划》。
8月14日，国务院正式批准通过《横琴总体发展规划》。
横琴新区作为继上海浦东新区、天津滨海新区之后，第三个由国务院批准的国家级新区，横琴新区的开发建设上升为国家战略。
《横琴总体发展规划》指出，推进横琴开发，有利于推动粤港澳紧密合作，促进澳门经济适度多元发展和维护港澳的长期繁荣稳定。
通过重点发展商务服务、休闲旅游、科教研发和高新技术产业，加强生态环境保护，鼓励金融创新，实行更加开放的产业和信息化政策，逐步把横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区，深化改革开放和科技创新的先行区，促进珠江口西岸产业升级的新平台。
根据《横琴总体发展规划》，横琴新区目前正在启动五大重点项目建设，包括澳门大学横琴新校区、十字门商务区、长隆国际海洋度假区、横琴岛基础设施配套BT项目、横琴多联供燃气发电项目等。
目前，横琴岛内设一区（镇），三个社区居委会，下辖12条自然村，2008年末岛内人口7585人，其中常住人口（户籍人口）4203人，流动人员（暂住人口）3382人。
现有自然村内的集体土地多为摊大饼式的土地利用模式。
为了配合上述重大项目建设，整合横琴岛土地资源，提高土地利用率，推进社会主义新农村建设，改善岛上村民的生活质量，横琴新区管委会拟在横琴岛环岛东路以西（澳门大学横琴校区西侧）建设珠海市横琴新家园项目，主要用于12条自然村村民的回迁房建设，并给村集体留下部分商业物业，使村民有长期的收入来源。
目前，选址于横琴新区富祥湾的长隆国际海洋度假区项目的前期工作已经开始。
为了保证该项目的顺利进行，项目所在地的两个自然村——新村、旧村村民的搬迁工作也同步展开。
本项目是横琴新家园的首期建设项目，主要用于新村、旧村村民回迁房和部分商业物业的建设。
2.2项目建设的必要性分析
2.2.1项目建设符合《横琴总体发展规划》的需要，有利于促进横琴岛的开发建设
2009年8月14日，国务院正式批准通过《横琴总体发展规划》。
《横琴总体发展规划》共分十章，规划范围为横琴岛，土地总面积
106.46平方公里，规划期至2020年。
发展目标是，经过10到15年的努力，把横琴建设成为连通港澳、区域共建的“开放岛”，经济繁荣、宜居宜业的“活力岛”，知识密集、信息发达的“智能岛”，资源节约、环境友好的“生态岛”。
根据《横琴总体发展规划》，横琴的功能分区将分为各具特色、紧凑发展、紧密关联的“三片、十区”：
（1）商务服务片，位于小横琴山以东、以北沿河地区，大力发展有利于促进产业和人口集聚的商务服务业，形成辐射国内外的服务产业链，该片包括口岸服务区、中心商务区、国际居住社区；
（2）休闲旅游片，位于大横琴山以南，横琴岛南侧的沿海地带，着力打造与港澳联动发展的旅游精品项目和精品线路，建设山水融合、自然与人文共生共荣的休闲度假胜地，该片包括休闲度假区、生态景观区；（3）科教研发片，位于大、小横琴山之间，中心沟两侧，重点发展具有创新引领功能的科教研发和高新技术产业等，打造开放型区域科技创新体系，提升横琴的科技创新能力
和水平，该片包括教学区、综合服务区、文化创意区、科技研发区、高新技术产业区。
其中，综合服务区位于区位良好的中心沟东部，是横琴岛的综合服务中心，将建设服务全岛的行政办公、商业金融、文化体育、教育医疗等公共服务设施。
根据规划，综合服务区将由行政中心（横琴新区管委会）、企业总部、商业中心（横琴岛分区级，服务本岛、辐射澳门）、体育中心、居住小区（村民安置区、职工宿舍）等部分组成。
图2–1横琴功能分区图
本项目建设是综合服务区居住小区的组成部分，能够满足将来村
民回迁安置和进驻企业职工居住的要求，是横琴岛开发建设的重要基础设施，同时本项目的建设模式也对横琴岛的开发建设具有示范意义，符合《横琴总体发展规划》的需要。
2.2.2项目建设是整合横琴自然村，提
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