某楼盘项目前期分析及定位报告.docx

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某楼盘项目前期分析及定位报告

体育馆路南安大厦工程前期分析及定位报告

第一篇地块解读

1．1本工程地块解读

本工程地块位于西安市南门外体育馆路，南临体育馆路，西距长安路50M，北望环城南路。

工程用地性质为住宅用地，实在是市内黄金地段不可多得的地块。

图1.1工程地块位置图

----地块现状

地块地面已平整，周边建筑物林立

占地面积：

4600㎡

1.2本工程地块优劣势分析

【工程优势分析】

区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域，占据着西安市最最重要的地理位置，整体规划配套完善。

生活优势---本工程周边已经有着非常繁荣、成熟的生活氛围，本工程西接长安路，东连文艺路，是传统生活与现代都市共同繁荣的地方。

发展优势---位于西安市中心地段，发展潜力和升值空间很大。

昭示优势---因为工程的区位优势十分显著，对工程的后期形象有很好的正面影响。

资源优势---本工程周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。

【工程劣势分析】

环境劣势---本工程地处市内黄金区位，寸土寸金，从开发经营效益的角度和实际建设规划的角度考虑，都不可能有大面积的绿化环境，只能通过小面积和局部的绿化点缀其间，所以对于追求自然环境的客户而言，恐怕怕难以认可。

【工程机会分析】

发展机会---本工程所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力，工程区域的城市基础建设必将是政府重点关注的，是西安市的形象建设，所以工程周边未来发展潜力巨大。

空白机会—目前工程区域商务地产工程云集，只有少量住宅工程，本工程的住宅功能和商业裙房配套都是吸引投资者的重要机会。

市场机会---目前西安市住宅工程开发建设离市区越来越远，而城墙内的工程往往价格甚高，环城路周边工程则备受消费者青睐。

置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在工程区域置业，本工程目标客户群体范围广，容量大，对工程的销售有很大促进作用。

分析结论：

本工程个性突出，优劣分明；开发关键在于扬长避短，应针对目标客户分析市场需求，依托本工程特色，借助周边生活环境及社会服务功能的无形价值，来进行有针对性的宣传，同时致力于工程形象的改善，以求一举竖立起本工程的人气热潮。

第二篇工程产品定位建议

2．1工程开发类型选择建议

----工程地块的开发类型建议

考虑工程良好的临路状况以及地处南门外重要地理位置，同时考虑西安市特别是西安二环内的地产市场状况：

本地块未来的开发不应因为地块小而简单、简化，应通过工程联体塔楼的造型气势配合工程配套，提升工程自身形象及商业部分市场价值。

2.2工程开发思路：

未来工程的竞争不仅仅是产品的竞争，而是区域的竞争、人气的竞争、经营的竞争、国际接轨的竞争、文化的竞争、品牌的竞争，如何在如此激烈的市场竞争中脱颖而出呢？

我们认为目前开发产品，不仅仅需要选择良好的地段、而是应该充分的发挥区域的规划优势，借助“居住+商业+商务”的特质来进行整体工程的开发，工程的开发不仅仅看重于眼前的回报，应该从长远的角度进行工程的规划及开发。

2.3工程规划理念

本工程的开发面积不大，但是应当将工程发展成一个多功能的综合型房地产工程，包含几个不同功能的区域。

如何协调好各功能区域之间的关系，达到优势互补，是本工程首要需要解决的问题，为此，本公司将从工程地块特点入手，分析研究本工程的整体规划理念。

针对工程地块特点，建议本工程整体规划理念应遵循以下几点：

充分利用本工程的地块特点；

充分发挥本工程的规模优势；

树立南门外标志性建筑；

充分发挥区域居住+商业+商务的特色。

充分考虑周边建设节奏，周边市场因素。

2.4主要功能建议

●居住

本工程最基本也是最重要的功能为居住功能，居住功能的直接体验为户型设计、朝向、面积等因素。

根据西安市房地产市场调研分析，对工程住宅部分建议如下：

2.4.1户型设计的原则

户型设计应该从使用功能、采光、通风、材料等角度去考虑，营造健康的环境和生活。

例如：

在设计上考虑最大限度的接收太阳光，确保户户最大限度采光、通风、透气；利用天然的太阳能节省电能；卫生间具备通风换气设施；厨房设有烟气集中排放系统；在材料、部件的使用上提倡使用可重复、可循环、可再生的材料和无毒、无害、不污染环境的产品。

户型具体设计从以下几个方面来分析：

1、动静分区：

使户内空间从功能使用的角度分隔，客厅、餐厅等公共活动区域同卧室、书房等私密性空间严格区分，使活动与休息互不干扰。

2、主次分区：

考虑家庭结构与活动功能，将主卧、次卧、书房与其它次要空间严格分开。

3、干湿分区：

厨房、卫生间与厅房严格分开，从卫生角度营造居住室内健康环境。

鉴于以上户型设计原则，建议本案在户型设计时贯彻以人为本的设计理念，功能区域明显、布局合理、提高得房率，配以飘窗、低窗、拐角窗、大型景观阳台等开放性元素，整个房型设计注重人性化的需求，同时注重用弹性分割体现个性，用功能区域突出住宅性格。

2.4.2户型比例配置

结合西安市房地产市场整体状况，工程周边竞争楼盘状况，居民消费水平基本工程具体定位。

户型比例如下：

套型

3室

2室

2室

比例

30%

50%

20

面积

101-129㎡

71—100㎡

50—70㎡

●商业

本工程的商业功能区主要集中在裙房部分，商业作为整个工程乃至工程周边的服务配套设施，建设目的主要满足区内客户以及未来的周边消费者消费需求，同时也可以通过规划建设以及经营种类的塑造为工程赢取特色。

休闲会所：

提供商务、娱乐等服务。

结合工程档次进行推广。

如设立体育休闲工程运动、休闲、餐饮、商务主题建设等。

会所大堂示意图

会所大堂最能反映工程的品位，不需要太豪华，但一定要有风格和主题。

宴会厅示意图

咖啡座示意图

第三篇工程开发经济收益预计

3.1工程销售额预计

目前同区位市场销售价格：

工程名称

销售价格

进度情况

西宝花园

3700元/㎡

一期基本完工

长安国际广场公寓

12000元/㎡

准现房

世家星苑

3800元/㎡

已入住

该区域同类工程销售全程均价为3800元/㎡左右。

本工程预计建筑面积为51740㎡

其中裙房部分约占25%左右，住宅部分占75%

住宅部分销售面积为：

38805㎡

38805㎡×3800元/㎡=14745.90万元

裙房部分销售面积约为12935㎡

12935㎡×10000元/㎡=12935万元

预计工程总销售额为2.7亿元

3.2预计总建设成本

3.2.1建安费（1500—1600元/㎡），按照1600元/㎡计算应为：

1600元/㎡×51740㎡=8278.40万元

3.2.2土地及各项税费总计（四证齐备）为：

6000万元

3.2.3财务费用：

按照30个月计算约为：

500万元

3.2.4税金：

27000万元×5.5%=1485万元

3.2.5不可预见费：

500万元

3.2.6广告及销售费用：

27000万元×4%=1080万元

3.2.7成本费用合计：

8278.40万元+6000万元+1485万元+500万元+500万元+1080万元=17843.40万元

3..3收益预算

预计工程总销售额：

27000万元

预计成本费用：

17843.40万元

总投资收益：

27000万元—17843.40万元=9156.60万元

所得税：

9156.60万元×33%=3027.68万元

投资净收益：

9156.60万元—3027.68万元=6134.92万元

投资收益率：

6134.92万元÷（17843.40万元—1485万元）=41%

2005年12月24日