某楼盘项目前期分析及定位报告.docx
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某楼盘项目前期分析及定位报告
体育馆路南安大厦工程前期分析及定位报告
第一篇地块解读
1.1本工程地块解读
本工程地块位于西安市南门外体育馆路,南临体育馆路,西距长安路50M,北望环城南路。
工程用地性质为住宅用地,实在是市内黄金地段不可多得的地块。
图1.1工程地块位置图
----地块现状
地块地面已平整,周边建筑物林立
占地面积:
4600㎡
1.2本工程地块优劣势分析
【工程优势分析】
区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域,占据着西安市最最重要的地理位置,整体规划配套完善。
生活优势---本工程周边已经有着非常繁荣、成熟的生活氛围,本工程西接长安路,东连文艺路,是传统生活与现代都市共同繁荣的地方。
发展优势---位于西安市中心地段,发展潜力和升值空间很大。
昭示优势---因为工程的区位优势十分显著,对工程的后期形象有很好的正面影响。
资源优势---本工程周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。
【工程劣势分析】
环境劣势---本工程地处市内黄金区位,寸土寸金,从开发经营效益的角度和实际建设规划的角度考虑,都不可能有大面积的绿化环境,只能通过小面积和局部的绿化点缀其间,所以对于追求自然环境的客户而言,恐怕怕难以认可。
【工程机会分析】
发展机会---本工程所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力,工程区域的城市基础建设必将是政府重点关注的,是西安市的形象建设,所以工程周边未来发展潜力巨大。
空白机会—目前工程区域商务地产工程云集,只有少量住宅工程,本工程的住宅功能和商业裙房配套都是吸引投资者的重要机会。
市场机会---目前西安市住宅工程开发建设离市区越来越远,而城墙内的工程往往价格甚高,环城路周边工程则备受消费者青睐。
置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在工程区域置业,本工程目标客户群体范围广,容量大,对工程的销售有很大促进作用。
分析结论:
本工程个性突出,优劣分明;开发关键在于扬长避短,应针对目标客户分析市场需求,依托本工程特色,借助周边生活环境及社会服务功能的无形价值,来进行有针对性的宣传,同时致力于工程形象的改善,以求一举竖立起本工程的人气热潮。
第二篇工程产品定位建议
2.1工程开发类型选择建议
----工程地块的开发类型建议
考虑工程良好的临路状况以及地处南门外重要地理位置,同时考虑西安市特别是西安二环内的地产市场状况:
本地块未来的开发不应因为地块小而简单、简化,应通过工程联体塔楼的造型气势配合工程配套,提升工程自身形象及商业部分市场价值。
2.2工程开发思路:
未来工程的竞争不仅仅是产品的竞争,而是区域的竞争、人气的竞争、经营的竞争、国际接轨的竞争、文化的竞争、品牌的竞争,如何在如此激烈的市场竞争中脱颖而出呢?
我们认为目前开发产品,不仅仅需要选择良好的地段、而是应该充分的发挥区域的规划优势,借助“居住+商业+商务”的特质来进行整体工程的开发,工程的开发不仅仅看重于眼前的回报,应该从长远的角度进行工程的规划及开发。
2.3工程规划理念
本工程的开发面积不大,但是应当将工程发展成一个多功能的综合型房地产工程,包含几个不同功能的区域。
如何协调好各功能区域之间的关系,达到优势互补,是本工程首要需要解决的问题,为此,本公司将从工程地块特点入手,分析研究本工程的整体规划理念。
针对工程地块特点,建议本工程整体规划理念应遵循以下几点:
充分利用本工程的地块特点;
充分发挥本工程的规模优势;
树立南门外标志性建筑;
充分发挥区域居住+商业+商务的特色。
充分考虑周边建设节奏,周边市场因素。
2.4主要功能建议
●居住
本工程最基本也是最重要的功能为居住功能,居住功能的直接体验为户型设计、朝向、面积等因素。
根据西安市房地产市场调研分析,对工程住宅部分建议如下:
2.4.1户型设计的原则
户型设计应该从使用功能、采光、通风、材料等角度去考虑,营造健康的环境和生活。
例如:
在设计上考虑最大限度的接收太阳光,确保户户最大限度采光、通风、透气;利用天然的太阳能节省电能;卫生间具备通风换气设施;厨房设有烟气集中排放系统;在材料、部件的使用上提倡使用可重复、可循环、可再生的材料和无毒、无害、不污染环境的产品。
户型具体设计从以下几个方面来分析:
1、动静分区:
使户内空间从功能使用的角度分隔,客厅、餐厅等公共活动区域同卧室、书房等私密性空间严格区分,使活动与休息互不干扰。
2、主次分区:
考虑家庭结构与活动功能,将主卧、次卧、书房与其它次要空间严格分开。
3、干湿分区:
厨房、卫生间与厅房严格分开,从卫生角度营造居住室内健康环境。
鉴于以上户型设计原则,建议本案在户型设计时贯彻以人为本的设计理念,功能区域明显、布局合理、提高得房率,配以飘窗、低窗、拐角窗、大型景观阳台等开放性元素,整个房型设计注重人性化的需求,同时注重用弹性分割体现个性,用功能区域突出住宅性格。
2.4.2户型比例配置
结合西安市房地产市场整体状况,工程周边竞争楼盘状况,居民消费水平基本工程具体定位。
户型比例如下:
套型
3室
2室
2室
比例
30%
50%
20
面积
101-129㎡
71—100㎡
50—70㎡
●商业
本工程的商业功能区主要集中在裙房部分,商业作为整个工程乃至工程周边的服务配套设施,建设目的主要满足区内客户以及未来的周边消费者消费需求,同时也可以通过规划建设以及经营种类的塑造为工程赢取特色。
休闲会所:
提供商务、娱乐等服务。
结合工程档次进行推广。
如设立体育休闲工程运动、休闲、餐饮、商务主题建设等。
会所大堂示意图
会所大堂最能反映工程的品位,不需要太豪华,但一定要有风格和主题。
宴会厅示意图
咖啡座示意图
第三篇工程开发经济收益预计
3.1工程销售额预计
目前同区位市场销售价格:
工程名称
销售价格
进度情况
西宝花园
3700元/㎡
一期基本完工
长安国际广场公寓
12000元/㎡
准现房
世家星苑
3800元/㎡
已入住
该区域同类工程销售全程均价为3800元/㎡左右。
本工程预计建筑面积为51740㎡
其中裙房部分约占25%左右,住宅部分占75%
住宅部分销售面积为:
38805㎡
38805㎡×3800元/㎡=14745.90万元
裙房部分销售面积约为12935㎡
12935㎡×10000元/㎡=12935万元
预计工程总销售额为2.7亿元
3.2预计总建设成本
3.2.1建安费(1500—1600元/㎡),按照1600元/㎡计算应为:
1600元/㎡×51740㎡=8278.40万元
3.2.2土地及各项税费总计(四证齐备)为:
6000万元
3.2.3财务费用:
按照30个月计算约为:
500万元
3.2.4税金:
27000万元×5.5%=1485万元
3.2.5不可预见费:
500万元
3.2.6广告及销售费用:
27000万元×4%=1080万元
3.2.7成本费用合计:
8278.40万元+6000万元+1485万元+500万元+500万元+1080万元=17843.40万元
3..3收益预算
预计工程总销售额:
27000万元
预计成本费用:
17843.40万元
总投资收益:
27000万元—17843.40万元=9156.60万元
所得税:
9156.60万元×33%=3027.68万元
投资净收益:
9156.60万元—3027.68万元=6134.92万元
投资收益率:
6134.92万元÷(17843.40万元—1485万元)=41%
2005年12月24日