金华市经济技术开发区策划报告doc 98页doc.docx
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金华市经济技术开发区策划报告doc98页doc
金华市经济技术开发区策划报告
第一部分
宏观部分
前言
在本部分，我司选取了部分与项目发展直接相关的社会经济发展状况，包括国民生产总值及预期目标、产业结构、人口状况、交通状况、旅游资源等等，用以分析各项经济社会状况对当地房地产市场发展和本项目开发的影响程度。
同时结合有关的政府权威工作汇报以及我司此次实地调查的结果，来预测金华市房地产的发展前景。
第一章金华市概述
金华市位于浙江省中部，地处长江三角洲经济圈南翼，下辖义乌、东阳、永康、兰溪四个县级市和浦江、武义、磐安三个县以及婺城、金东两个区，总面积1.09万平方公里，人口450万，其中市区面积2045平方公里，人口92万。
在整体经济结构中，农业、工业、第三产业的各大比列为：
8.1：
55.5：
36.4。
首先，农业结构调整成效明显，粮经种植面积比为50：
50，同时，农业产业化步伐加快，农业龙头企业对农户的带动作用不断增强。
其次，工业经济运行良好，新增销售收入超亿元企业28家，规模以上企业实现产值492.8亿元，增长21.4%；实现利润24.3亿元，增长44.5%。
企业完成技改投入50.9亿元，增长37.2%。
工业园区蓬勃发展，当年开发面积28.6平方公里，基础设施投入28.8亿元，新入园企业1500多家，园区企业完成固定资产投资56.8亿元。
建筑业实现总产值234亿元，增长25.5%。
名牌战略取得成效，创中国驰名商标1个、省著名商标23个、省级名牌产品20只。
再次，第三产业比重有所上升，市场大市地位得到巩固。
32家超亿元商品交易市场成交额502亿元，增长8.5%。
义乌农贸城和仙桥花木城等一批专业市场建设进展顺利。
信息服务业发展迅速，信息技术应用步伐加快。
房地产开发投资增长46.7%，销售面积增长47.7%。
旅游业总收入56.6亿元，增长21.3%，
近年来，金华市招商引资工作取得重大突破，合同利用外资3.06亿美元，实际利用外资1.03亿美元，分别增长201%和216%，实现了世界五百强企业在本市投资零的突破。
对外贸易快速增长，完成外贸出口13.67亿美元，增长52%，增幅连续第四年名列全省前茅。
甬金集装箱堆场、义乌国际物流中心建成运行，公共保税仓库开工建设。
积极参与中西部开发，对口帮扶取得实效。
事业单位综合配套改革稳步推进，市区35家生产经营类事业单位改制任务基本完成。
企业上市取得新的进展。
国有资本从一般性竞争领域退出和国有企业理顺劳动关系基本完成。
兰溪华铝等一批国有企业通过改革、改造焕发生机。
财政税收的调节作用得到发挥，预算外资金管理不断完善，财政综合改革进一步深化。
同时，城市建设力度不断加大，城乡面貌明显改观。
按照“基础共建、资源共享、产业共树、生态共保”的要求，浙中城市群建设扎实推进，城市化水平提高了2.5个百分点，达41.6%。
新区建设和旧城改造不断加快，全市和市区建成区面积分别增加了36平方公里和5平方公里，建成了一批城市景观项目和标志性建筑。
市区以新一轮城市总体规划获省政府批准为契机，着力构筑城市道路框架，基本完成近期建设规划，实施旧城拆迁60多万平方米，改造区域回建11万平方米，金东新区建设步伐加快。
城乡基础设施建设进一步加强。
全社会固定资产投资完成294亿元，增长28.2%。
杭金衢、金丽温高速公路金华段建成通车，完成城防工程32.8公里，供水、供电、污水处理、通信等一批重点工程项目建成使用。
城市管理执法和环境综合治理力度不断加大，实施了主要街道街景立面整治，国家环境保护模范城市和国家卫生城市创建工作有序开展，绿化生态、卫生保洁系统建设成效明显。
社区建设稳步推进，建成示范街道3个、示范社区37个，完成40个村的撤村建居任务。
着手制定城乡一体化规划，中心镇、中心村的培育和建设力度加大，旧村改造和城乡交通建设步伐加快，二级以上高等级公路达980公里，城乡一体化取得新的进展。
总体而言，金华市经济结构呈现继续优化，综合实力明显提升；改革开放后劲明显；同时，建设力度不断加大，城乡面貌明显改观；这相对该市房地产市场都为利好因素。
第二章金华市宏观经济状况
宏观经济中包含众多的经济指标和主要特征，每个指标和特征对于房地产市场的意义均不同，影响程度也各异，在此次市场报告中我司选取一部分与房地产市场发展有直接联系的因素加以分析研究，从宏观角度预测金华市房地产市场的发展前景。
第一节主要经济指标
一、国内生产总值
2002年，全市实现国内生产总值680.39亿元，按可比价格计算，比上年增长12.9%，增幅为1997年以来最高水平；人均国内生产总值达15168元，增长12.5%；财政预算总收入66.47亿元，其中地方财政收入32.1亿元，分别增长29.8%和43.9%。
全市城市化水平上升到41.6%。
由此可见，金华市经济正处于快速发展时期，参照各地区经济发展的普遍规律，在此段时期居民对于进一步改善居住条件的愿望比较强烈，房地产市场的发展前景将拥有良好的经济环境。
二、产业结构
根据有关政府部门公布的数据显示，该市的三次产业比列为：
8.1：
55.5：
36.4。
第三产业比重的增加将有助于提高城市居民收入的平均水平，第三产业行业种类的拓宽将可吸纳一部分城市的下岗、待业人员，降低城市整体的失业率，使更多的市民有能力担负价值较大的住宅消费，以促进更多的住宅需求产生。
房地产市场的发展恰恰可以带动其他一系列相关行业的发展，有望成为市政府大力支持的行业，将拥有很大的发展潜力。
三、房地产发展水平
就金华市2003年房地产发展方面的相关数据来看，1月至5月期间，开发总投资金额达16.14亿元，同比增长36.9％，其中商业和营业用房开发投资达3.3亿，同比增长57.2％；房屋施工面积总计达464万平方米，同比增长23.8％，其中住宅施工面积达325万平方米，同比增长22.1％。
2002年，金华市区商品房平均售价为2014元/平方米，其中商品住宅平均售价为1696元/平方米，非住宅用房平均售价为8017元/平方米。
金华商品房的平均价格在全省地级市中排名第十，位列倒数第二，仅高于衢州。
近两年在得到金华市政府职能部门大力支持的情况下，房地产业的相关数据都有了明显的上升，相信随着房地产业的不断发展，金华市的经济也将得到显著的改善。
四、城镇居民收入水平
从有关部门了解到，2002年金华市农民人均纯收入4157元，同比增长5.4%；市区城镇居民人均可支配收入11264元，同比增长8.5%。
城乡居民储蓄存款余额440亿元，同比增长22.7%。
全市社会消费品零售总额212亿元，同比增长12.4%。
住房、旅游、汽车、通信等消费继续升温。
但从总体房地产市场消耗量来看，住宅市场能量尚未得到完全释放，可能由于目前的产品还未能很好地满足消费者的需求和购买心理，住宅品质有待提高，以优质供应来拉动需求。
五、人口状况
金华市人口共450万，市区总人口92万，占全市总人口比列的20%，从整体人口分布来看，市区人口市市区住宅的最主要购买者，这部分人口的需求是有力推动该市住宅的发展。
第二节金华市经济增长主要原因
一、交通优势明显
金华地处以上海为中心的长江三角洲经济区与我国大西南结合部，是中国陆路交通主枢纽之一，浙赣铁路、金温铁路和金千铁路交汇市区，杭州——金华——衢州、金华——丽水两条高速公路已建成通车，金华——宁波高速公路已开工建设，金华——椒江高速公路也在规划之中。
高速公路全部建成后，金华到宁波、省会城市杭州均只有90分钟的汽车行程，到上海行程仅180分钟，以金华市区为内核，以义乌、东阳、永康、兰溪为紧密层的浙中城市群，将形成“半小时经济圈”。
与宁波港合作建设的甬金集装箱堆场于去年底竣工，公共保税仓库开工建设，这对浙中腹地扩大对外开放和吸纳闽、浙、赣、皖四省九方经济区资源创造了更有利的条件。
金华义乌民航机场已开通了北京、上海、广州、深圳、厦门、青岛等大中城市航线。
形成顺畅便捷的立体化交通网络。
二、集贸市场繁荣
金华集贸市场已具有很强的集聚力和辐射力，2002年，全市市场交易总额达566亿元，年交易额上亿元的市场有32个，超10亿元的有6个。
其中义乌中国小商品城年交易额230亿元，连续13年居全国集贸市场榜首；永康中国科技五金城年交易额达120亿元；金华商城、浦江灯饰城等一批专业市场也颇具规模。
在商品市场的集聚和辐射作用下，金华要素市场日趋活跃，产业配套能力不断增强，带动了产品市场占有率的不断提高。
现在已形成一个以商促工、以工带商，相互促进，三次产业共同发展的格局。
市场的繁荣发展带来了人流、物流、信息流、资金流，为金华经济的发展注入了新的活力。
三、民营经济发达
金华市民营企业近几年发展很快，在全市经济中已唱主角。
据统计，目前全市民营企业有18.4万家，占全市企业的90%以上，民营企业的产值、税收、出口交货值分别占全市的90%、60%、75%左右。
非公有制经济增加值占全市GDP比重已达80%以上，并有继续上升的趋势。
主要产业有医药化工、机械电子、五金工具、轻纺建材、食品加工等。
一些地区的小企业逐渐集聚成群，借助其特殊的低成本优势和灵活的机制优势，形成特色明显的块状经济和小企业集群，如永康的电动工具占全国产量的四分之一，全国出口量的三分之一；义乌生产的袜子占国内市场的三分之一；东阳的磁性材料产量世界排名第一；浦江成为国内水晶灯饰、水晶工艺品的主要产地；武义莹石储量和年开采量占世界的八分之一以上，成为金华重要的经济增长点。
四、文化底蕴深厚
金华至今已有2200多年历史，悠久的历史孕育了深厚的文化底蕴。
自古以来，金华文化教育发达，人才辈出。
金华的教育水平列全国大、中城市的前20位之内，基础教育质量在浙江名列前茅。
现有金华籍中国科学院、中国工程院士13名，教授2000多名，博士500多名。
五、旅游资源丰富
金华是中国优秀旅游城市和省级卫生城市，山青水秀，环境宜人，风景名胜众多，且独具特色，全市森林覆盖率60%以上，市域有双龙洞国家级风景名胜区，另外还有省级旅游度假区2个、省级风景名胜区7个，国家级文物保护单位5个，省、市级文物保护单位近200个。
第三节金华市城市建设宏伟蓝图
2003年金华市经济社会发展的主要预期目标为：
国内生产总值增长11%；全社会固定资产投资增长15%；地方财政收入增长12%；社会消费品零售总额增长10%；外贸出口总额增长30%；农村居民人均纯收入增长5%；人口自然增长率控制在6‰以内；新增城镇就业岗位5万个。
同时，金华市经济社会发展的主要预期目标是：
国内生产总值增长12%；全社会固定资产投资增长20%；地方财政收入增长12%；社会消费品零售总额增长10%；外贸出口总额增长35%；农村居民人均纯收入增长5%，城镇居民人均可支配收入增长8%；人口自然增长率控制在4.5‰以内；新增城镇就业岗位1万个。
主要表现为：
（一）加快城市建设，拉大中心城市发展框架
按照城市发展现状和规划要求，市区将形成“一中两翼两三角”的发展格局。
“一中”，即以现在的江南、江北城区为中心，“两翼”，即以金东新区和仙桥区块为东翼、白龙桥和乾西区块为西翼，“两三角”就是金东区孝顺、傅村、鞋塘的“金三角”和婺城区汤溪、罗埠、洋埠的“西三角”。
加快形成“三环三纵三横”的路网格局。
三环就是一环、二环和高速外环；三纵就是双龙街、八一街和东市街；三横就是人民路、宾虹路和李渔路。
以满足城市规模快速扩张的需要。
抓好甬金高速公路、九峰水库等一批重点工程。
（二）以园区建设和招商引资为重点，着力提升工业化水平
抓好工业园区的规划整合，加快形成三个层次的园区格局，为不同层次的企业提供相应的发展平台。
第一个层次是市工业园区和市高新技术产业园区，主要集聚规模企业、高新技术企业和外资企业；第二个层次是金三角经济开发区、金西经济开发区和金东综合园区、城北综合园区、白龙桥工业园区，以整合、集聚有区域特色的块状经济为主要发展方向；第三个层次是曹宅、岭下－江东、蒋堂、琅琊、塘雅、乾西等6个工业小区，主要吸纳不能进入重点园区的中小企业。
加快以道路为重点的园区基础设施建设，提高配套水平。
（三）以优势农业产业链为重点，提升农业产业化水平
积极推进规模化、标准化生产，大力扶持农业龙头企业发展，完善农业服务体系，不断提高我市农产品的市场竞争力。
（四）以优化服务业结构为重点，积极培育新的经济增长点
以市场集群为依托，大力发展现代物流业。
充分发挥交通枢纽优势，加快仙桥市场功能区建设，建成金华汽车城、仙桥花木城，尽快形成与义乌中国小商品城、永康中国科技五金城等市场相互补充、相得益彰的大金华市场体系。
（五）全面发展各项社会事业，进一步提升城市功能
一是优先发展教育事业。
二是拓展医疗市场，加快建设医疗中心。
三是加快建设文化中心。
（六）进一步完善社会保障体系
（七）进一步优化发展环境
综上所述：
该市的总体经济运行情况良好，在市政府大力发展经济的政策导向支持下，经济将会向更为健康的方向发展。
在经济景气的大背景下，市民的收入增长预期乐观，相对于目前城市价格水平，居民的购买力已达到相当水准，已经有条件形成对住宅等高额商品的需求，而需求能否与供应相平衡以促进市场的发展，将视有无合理的市场供应而定。
第二部分
环境部分
第一章市调区域环境分析
第一节市调区域地理概况
本项目地处金华市义乌街、金磐路口，位于金华经济技术开发区以内，距离传统的市中心江北地区相对较远。
为了能够更为详细地了解本项目周边地区的交通线路、道路、绿化、金融设施等方面的情况，我司将本次环境调查的范围设定为北靠丹浜路，南临清照路（在建），西接兰溪街，东至东阳街的区域内。
按照市场调查的“有效、相关”之原则，以本项目为出发点，进行辐射式踏街调查，并利用所采集的有关信息，分析本项目周边地区环境方面的优势和劣势，以便本项目推广过程中扬长避短。
第二节公共交通及道路状况分析
此次环境调查主要围绕本项目周边地区展开，共计道路９条，其中东西向道路包括有丹溪路、东莱路、环城南路（在建）、金磐路（在建）以及清照路（在建）；南北向道路则有兰溪街、八一南街、义乌街和东阳街，属于交通主干道的分别为东西向的丹溪路、环城南路（在建）和南北向的八一南街。
区域内总体道路状况较好，对于机动车的行驶较为有利。
现阶段公共交通线路主要集中于现有的两条交通主干道八一南街和丹溪路之上，距离本项目步行约需5~10分钟左右。
现在正在修建的环城南路以前就曾拥有多条公交线路，随着其修建工程的逐步完工，相信会有更多的公交线路从此经过。
而由于环城南路是距离本项目最近的交通主干道，对于本项目的开发将起到积极的推动作用。
区域内主要道路状况列表如下：
走向
道路名
车道状况
东
西
向
丹溪路
双向4快2慢
环城南路
双向4快2慢
东莱路
双向2快2慢
金磐路
双向2快2慢
清照路
双向2快2慢
南
北
向
八一南街
双向4快2慢
兰溪街
双向2快2慢
义乌街
双向2快2慢
东阳街
双向2快2慢
第三节公建配套设施现状分析
一、商业设施
商业设施对于住宅物业而言至关重要，成熟的商业设施在提升了物业品质的同时也为小区居民提供了方便的生活配套，是加快物业销售速度的先决条件之一。
就本项目周边地区现阶段的商业设施而言，存在着较为明显的不足，整个市调区域内商业设施多以住宅项目的沿街一、二层店铺为主，由于大部分住宅项目处于期房阶段，导致整个区域内70%以上的店铺尚未开始营业。
在本次环境调查的范围内只有丹溪路两旁的商铺出租率较高，但是这些商铺所经营的商品业种较为单一，几乎所有商铺经营的都是装饰材料（油漆）。
随着区域内各住宅物业的竣工，区域内的居民将不断的增多，相信届时一定会出现众多经营不同商品的各式商铺，为该区域内的居民日常生活提供方便。
二、餐饮娱乐设施
餐饮娱乐设施对于住宅物业的重要性虽然没有商业设施那么明显，但也是成熟生活区域内不可或缺的公建配套设施之一。
在本次环境调查区域内，餐饮娱乐设施极其缺乏。
其中餐饮设施主要以路边小型饮食店为主，规模较大的只有丹溪路上的鲁氏煲庄一家，而且距离本项目较远，
娱乐设施方面则主要以各住宅小区内的娱乐性会所为主，娱乐项目较少，品种也较为单一。
由于大多数住宅小区都未交房，所以这些会所也都没有进入营业状态。
而且，这些小区会所内的娱乐设施收费标准普遍较高，无法满足各阶层人士对于休闲娱乐生活的需要。
三、教育机构分析
社会不断的发展，令现代人士对于子女的教育显得格外重视，因此完善的教育机构设置对于住宅物业而言也显得尤为重要。
就本项目周边地区的教育机构而言，基本已有设置，但数量不是很多。
整个环境调查区域内总共只有两所学校，分别是位于义乌街上的东苑小学和位于东莱路兰溪路口的十五中（城南中学）。
虽然这两所学校都位于本次环境调查的区域内，但距离本项目均较远。
其中东苑小学距离本项目步行约需十分钟左右，而城南中学距离本项目步行要十五分钟以上。
这样的距离对于普通中小学生的上学和放学来说，具有一定的危险。
四、医疗机构分析
住宅物业周边地区医疗机构的设置虽然不是必需的，但其可以成为住宅物业在推广过程中的优势卖点之一。
故我司在此次环境调查过程中对本项目周边地区内的医疗机构进行调查统计，以便为本项目将来的推广找到更多的优势卖点。
经调查，在本次环境调查区域内，大小医疗机构共有3家，其中规模较大的仅有位于东莱路上现正在修建的金华市儿童医院一家，竣工后的该医院无论是规模，还是医疗设备在金华均属一流，其将成为本项目在未来推广过程中重要的优势卖点之一。
而另外两家医疗机构则分别是丹溪路上的程方军医疗诊所和位于义乌街上的朱杭婴诊所。
这两家医疗机构规模均较小，对本项目而言够不成直接影响。
五、绿化
在本次市调区域内，绿化形式主要以行道树为主，分布于各条道路的两旁。
由于树龄较短，树木的覆盖率较小,对于阳光的遮挡只能达到道路的四分之一左右。
集中绿化方面，在本次环境调查区域内没有设置，而本区域的附近地区则有市民广场、假日公园和位于李渔路口的集中绿地三处。
以本项目为起始点，步行至这三处集中绿化约需10-20分钟左右。
而就本项目周边地区的绿化环境而言，与上述地区的差距较为明显。
考虑到本项目周边地区的绿化环境相对较差，因此本项目内部的绿化环境则显得尤为重要。
提升小区内部绿化环境的品质是弥补周边地区的绿化环境较差的唯一捷径。
综述
通过以上我们对本市调区域环境的调查与分析，可以对其作出如下综述：
＊项目周边总体道路状况较好，由于车流量不是很大的关系，不会出现交通拥挤的现象，这对于本项目将来中具有自备车或者需要座公交车出行的住户而言是一个利好因素。
＊整个区域内公共交通线路主要集中于现有的交通主干道丹溪路以及八一南街之上，距离本项目均较远。
随着区域内另一条交通主干道环城南路的逐步竣工，本项目周边交通线路缺乏的现象将得到改善。
＊商业设施方面的不足对于本项目将来的销售而言是一个较为不利的因素，这主要是因为本项目周边的大多数住宅物业均未交房，商业配套设施仍未跟上。
＊同商业设施一样餐饮娱乐设施在该区域内也较为缺乏随着金华市政府对于江南地区开发力度的逐步加大以及周边地区住宅物业的竣工交房，相信商业设施和餐饮娱乐设施缺乏的不利因素将会得到妥善的解决。
＊调查区域内教育机构虽然已有设置，但对于本项目而言距离较远，影响到了普通中小学生上学、放学时的安全程度。
＊在本次环境调查区域内医疗机构共有三家，其中两家由于规模较小，对本项目的影响不大，而另一家现正在修建过程中的金华市儿童医院无论是规模，还是医疗设备在金华均属一流，在本项目未来的推广过程中，其将起到非常重要的推动作用。
＊绿化方面调查区域内主要以道路两旁行道树的形式出现，没有大型的集中绿化，而区域外的大型集中绿化则比较多。
另外，值得一提的是:
虽然本次环境调查区域内公建配套设施的设置较少（尤其是商业设施和休闲娱乐设施），但距离本区域不远的宾虹路作为金华市江南地区最繁华的商业街，几乎所有的公建配套设施都较为齐全，是整个江南地区居民休闲、娱乐、购物的理想去处。
第三部分
市场部分
第一章市调区域内商品房住宅市场状况
前言
本次市场调研为了能综合反映金华市江南地区房地产市场的综合情况，我司就本项目周边地区住宅物业的工期、形态、房型、总价等方面内容，根据其销售情况，反映其市场现状。
A．总体状况
本章抽样调查主要针对江南地区目前阶段正在销（预）售的楼盘，抽样案例总量体约为：
262514m2，总户数达2117户左右,售出户数约1402户，平均销售率在66%左右。
B、工期
市调区域内抽样统计项目工期分布如下：
工期
总建筑面积
（m2）
占总量体比例
（%）
总户数
（户）
售出户数
（户）
销售率
（%）
现房
48559
18
529
489
92
期房
213955
82
1588
913
57
总计
262514
100
2117
1402
66
从工期分布可以看出，本次抽样统计项目中期房的供应量较大（占总量体的82），可见在未来的房产市场，本项目有着较多的竞争对手；从销售率来看，现房（占总量体比例的18%）的销售率明显要高于期房的销售率，达到了90%以上，而期房的销售率连60%都不到。
这主要是由于现房项目的开盘时期较早，销售时间较长，而且受到直观因素的影响，现房的可信程度明显高于期房。
C、建筑形态
市调区域内抽样统计项目建筑形态分布如下：
建筑形态
总建筑面积
（m2）
占总量体比例
（%）
总户数
（户）
售出户数
（户）
销售率
（%）
多层
215763
82
1613
1035
64
小高层
46751
18
504
367
79
总计
262514
100
2117
1402
66
从以上建筑形态的分布图可以看出，由于受地理位置、容积率以及开发商成本等因素的影响，本次进行数据统计的项目中多层住宅明显要多于小高层住宅，占到总供应量的80%以上，而小高层住宅仅占总供应量的18%左右；从销售情况来看则刚好相反，小高层住宅79%的销售率明显高于多层住宅的64%。
着说明虽然目前阶段小高层住宅的供应量不是很大，但其的市场接受能力却较强。
D、房型
抽样统计项目房型分布如下：
房型
占总量体比例
（%）
总户数
（户）
售出户数
（户）
销售率
（%）
1房
11
226
161
71
2房1卫
16
334
207
62
2房2卫
23
508
445
88
3房1卫
11
235
109
46
3房2卫
32
676
397
59
4房2卫
3
62
31
50
复式3房
1
26
24
92
复式4房
2
34
21
62
复式5房
1
16
7
44
总计
100
2117
1402
66
从房型分布上看，主力房型为2房2卫和3房2卫（分别占总量体的23%和32%），一房、两房一卫以及三房一卫的供应量也较大，均达到了总量体的10%以上，其他房型的供应量则均低于10%。
从各房型的销售情况来看，复式3房最受欢迎（销售率达到了90%以上），说明消费者容易接受新的
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