《收房注意事项》及《验房流程明细》.docx
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《收房注意事项》及《验房流程明细》
2015年《收房注意事项》及《验房流程明细》
1、收房注意事项
2.1交房资格…………………………………………………………………………第2页
交房的5个证件重要程度排名…………………………………………………第2页
PS:
特别提示………………………………………………………………………第3页
2.2收房流程……………………………………………………………………………第3页
查证、办理验楼手续………………………………………………………………第4页
PS:
提示……………………………………………………………………………第4页
3、验房流程明细
3.1验房时间………………………………………………………………………第5页
3.2验房目的………………………………………………………………………第5页
3.3验房项目各项标准……………………………………………………………第5页
PS:
提示………………………………………………………………………第5页
详细检测项目…………………………………………………………………第5-6页
验房时应注意哪些事项……………………………………………………第6-7页
验房标准项目各项标准………………………………………………………第7-9页
4、验房案例…………………………………………………………………………第9页
5、温馨提示验房申请………………………………………………………………第10页
1、收房时应注意
1、交房资格：
根据我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。
否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。
同时，根据《消防法》的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。
“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。
PS：
《建筑工程竣工备案表》的颁发部门是由当地的规划、公安消防、人防、环保等部门共同出具的认可文件，或准许使用文件；同时满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；
2、交房的5个证件重要程度排名：
1、《竣工验收备案表》----最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。
该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。
所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2、《住宅质量保证书》----是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。
所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。
3、《住宅使用说明书》----是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4、《建设工程质量认定证书》；
5、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；
PS:
特别提示：
1.、只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。
所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。
所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
2.、《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。
它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。
3.、对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
4.、如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5.、提醒您：
《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
6.、如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
2、收房流程：
第一步：
拿钥匙验房。
在还没有与业主交接前，开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团，对即将交付业主使用的房子进行预检，对发现的问题及时整改。
经过预检后，开发商将钥匙移交给物业公司，由物业公司安排业主验房。
第二步：
寄发通知。
业主一般会提前5-7天收到物业《入伙通知书》业主最好要按约前往。
因为合同中一般约定，如果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接。
如果无故不交接，有的开发商还将从合同约定的交接日起，按日收取万分之一至万分之三的保管费。
业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往，最好书面通知发展商，并说明原因。
第三步：
确认身份。
业主应该根据入住通知书的要求，携带相关资料到售楼部确认身份，并联系验收交接事宜。
这些资料一般包括：
入住通知书、买卖合同或预售合同、身份证的原件和复印件，家庭成员照片（物业建档客户资料用）。
如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时，还需出具业主的《授权委托书》。
第四步：
验房移交。
物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格，业主须在《楼房验收交接表》上签字认可，领取房屋钥匙和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住户手册》等资料，同时须按规定缴纳有关费用。
若验收不合格，业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过３０天。
验房表格（相关证件需要业主自己提前跟物业了解清楚）
第一步：
查证、办理验楼手续
房屋权属文件
《国有土地使用权证》上是否有抵押记载？
是□否□
房屋质量文件（原件）
《住宅使用说明书》--带走——开发商提供
有□否□
《住宅质量保证书》--带走——开发商提供
有□否□
《竣工验收备案表》--带走
——建设主管部门出具
有□否□
《建筑工程质量认定书》
有□否□
《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
有□否□
各种相关验收表格
《住户验房交接表》
有□否□
《楼宇验收记录表》
有□否□
《商品房面积测绘技术报告书》
——房产管理局或区局直属测绘队
有□否□
《房屋质量合格证明》
——区级以上质检站核发
有□否□
《用水合格证》
——卫生防疫部门核发
有□否□
《建筑工程消防验收意见书》
——公安消防部门出具
有□否□
《×××市电梯（扶梯）验收结果通知单》
——质量技术监督部门出具
有□否□
《×××市建设工程环保验收合格证》
——环保部门出具
有□否□
《×××市燃气工程验收证书》
——燃气主管部门出具
有□否□
《×××市工程验收档案认可书》
——城建档案部门出具
是□否□
管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）带走
是□否□
《实测面积测绘报告》——开发商提供
是□否□
从物业处
拿钥匙
单元门钥匙
是□否□
进户门钥匙
是□否□
信箱钥匙
是□否□
提示：
1、目前有些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房，给日后的纠纷埋下隐患。
为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续。
2、如果开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的，因为产权证业主完全可以自己办，如果交给开发商，那业主还要给开发商交代办费。
3、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。
4、对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。
二、验房流程明细：
验房时长：
一般公寓套房，50分钟左右
验房项目：
水，电，墙面空鼓，开裂，平整，地面，阴阳角，阳台，卫生间，门窗等的检测；
验房目的：
通过专业第三方机构对新房进行全面检查，将交房前的问题提交开发商整改，避免后期收房后，业主承担房屋质量责任，避免不必要的经济损失。
二、详细检测项目
防盗门的检查：
外观是否有漆面的破损或剥落、划痕现象
是□否□
门及门框的密封条是否完好
是□否□
门的上、下插销是否安全、可靠、灵活
是□否□
多次开启子母门，感觉门的合叶是否灵活
是□否□
合叶、门锁的安装螺丝是否紧固，是否有缺少现象
是□否□
门的门舌、把手是否灵活，联动装置是否灵活
是□否□
钥匙是否能够安全、灵活的把门锁好
是□否□
玄关：
墙体部分：
墙体部分
屋顶上是否有裂缝？
（与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45°斜角，说明有结构问题）
是□否□
承重墙是否有裂缝？
（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患）
是□否□
是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等
（这些都是渗漏的迹象）
是□否□
墙身顶棚是否有隆起？
用木槌敲一下是否有空声？
是□否□
从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？
是□否□
墙面是否有水滴、结雾的现象？
（冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题）
是□否□
内墙墙面上有否石灰爆点
（麻点，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致，影响装修）
是□否□
墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？
是□否□
天花部分：
天花部分
是否有麻点？
（对室内装潢将带来很大的不利影响）
是□否□
是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？
是□否□
顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？
是□否□
地面部分
地面部分
现场是否清理完毕
是□否□
是否地面平坦，无裂纹，无破损，无空鼓等现象
是□否□
是否有裂痕、脱皮、麻面、起砂等缺陷
是□否□
墙体部分
墙体部分
屋顶上是否有裂缝？
（与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45°斜角，说明有结构问题）
是□否□
承重墙是否有裂缝？
（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患）
是□否□
房间与阳台的连接处是否有裂缝？
（如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆）
是□否□
是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等
（这些都是渗漏的迹象）
是□否□
墙身顶棚是否有隆起？
用木槌敲一下是否有空声？
是□否□
从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？
是□否□
墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？
是□否□
窗户部分
窗户部分
安装是否牢固，与混凝土接口是否有缝隙
是□否□
窗框无损伤，密封条缝平整，无卷边脱槽，
是□否□
玻璃牢固，无裂纹、损伤和松动，封胶修口妥当平滑
是□否□
窗把手，窗锁完好及操作正常
是□否□
窗与窗框各边之间是否平行？
是□否□
窗框四周无渗漏异况，窗台下面有无水渍
是□否□
双层玻璃内部是否整洁？
无灰尘和水蒸气
是□否□
供电及设施部分
供电
开关箱内开关应安装是否牢固
是□否□
所有灯是否能亮？
所有插座是否有电？
（使用试电笔或小型即插型电器）
是□否□
各个开关、插座是否牢固？
（别忘打开电话、电视的线路接口，用里拉一拉，看是否虚设）
是□否□
厨房
电、水、煤气表具是否齐全？
是□否□
煤气是否开通？
是□否□
是否有地漏
是□否□
房间上面的邻居家是否漏水？
是□否□
水口内是否留有较多的建筑垃圾？
是□否□
用手使劲晃动上水管，看是否固定牢固，如果松动，应重新固定
是□否□
检查厨房烟道：
用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走
是□否□
观察水表是否空转，如有则通知房管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏
是□否□
阀门关闭正常
是□否□
一、验房时应注意哪些事项
1.楼地面是否平整
想查看楼地面是否平整，只需要要用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：
生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。
）
2.墙面是否有裂痕
检查墙面是否平整的同时，还需要看墙面是否有裂痕（常见的四大裂痕：
强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝）、是否有外漏的铁丝网、钢筋。
如果在验房时发现以上的墙面问题，可以终究开发商帮忙修补后在签字。
3.室内楼梯是否有缺损
主要看楼梯的平整性，是否有缺损。
4.门窗安装轨道是否顺畅
在门窗检查方面，最主要的就是检查门窗的轨道是否顺畅。
特别是平开窗的亲们，一定要注意能否关严实。
否则会有风进入房内，特别是在寒冷的北方，那么在冬天你们就惨了。
如果再验房时发现的这些问题，直接通知开发商，他们会很快就修理好了，如果你已经签字后，再找开发商处理这些问题。
那么他们的办事效率就是龟速了。
第二个方面，就是在检查新房的门窗玻璃是否有破损。
窗框是否有变形。
如有发现异常，抓紧找开发商解决，这个是非常需要你们注意的事项，特别是各个房间的门窗都要仔细检查好，避免不必要的破财。
5.进户门是否有磕碰和刷漆
需要仔细检查进户门是否有磕碰和刷漆，从严格意义上讲，门身内、外、顶面是必须要刷油漆。
门的间隙不要太大，门的开合无特别的声音，门的四边要紧贴门框，门锁的一边间隙不能太大，同时也不要忘记了试锁，主要是看钥匙是否好用，以及门锁是否安装的坚固。
其他很重要的一点是，门的隔音效果要好，以及密封程度。
进户门磕碰痕迹
6.阳台设备无破损
验收阳台的时候，主要是看阳台的地面是否平整有无破损，其次就是阳台的窗户设备是否完好。
7.层高不能低于2.8米
作为楼房的建筑高度规定一般在2.8米，实际高度不能低于2.6米，层高3米的实际高度不能低于2.75米，但是住宅层高不能低于2.8米。
8.给水是否配套齐全
在检查给那方面的注意事项，主要是看房间的各个水管的龙头是否有水的供给，是否配套齐全，（包括楼道里的管道井中的水龙头）。
9.排水是否正常
有了给水后，剩下的一大问题就是排水问题的解决。
验收排水的位置主要是在台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等（应听到咕噜噜的声音和表面无积水）。
合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。
排水验收一定要实践操作
10.电气是否与买的数量一致
电气方面的检查首先是要检查电卡、水卡中的水量、电量是否与买的数量一致；
11.预留洞是否合理
.首先要查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。
特别是在检查空调孔时，一定要看是否里高外低。
如果是外面高里面低，下雨的时候雨水就会灌进来，这可是比较麻烦的事，尤其是空调孔开在北面的，灌水非常严重。
如果发现这个问题，坚决要求kfs把原来的口子堵上，并重新打孔。
12.强电、弱电
在检查强电弱电的时候，主要是看电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，检查开关、插座的牢固程度。
检查强电弱电垂直距离是否超过一米，否则日后会影响电视的收看效果。
（这个很重要哦），用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。
通过拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。
就可以知道电闸及电表其是否能完全控制室内电源，对于插座，一定要是保险插座（距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置），卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。
13.检查室内的平整度
如何检查室内的平整度的三大方法：
（1）在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
（2）目测大致地平。
（3）检查墙体平整度。
墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪。
检查室内平整度
14.检查门窗垂直度
（1）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧。
（2）门插是否插入得太少？
门间隙是否太大（特别是门锁的一边）。
（3）门四边是否紧贴门框门开关时有无特别声音。
（4）窗台下面有无水渍？
如有则可能是窗户漏水。
（5）窗边与混凝土接口有无缝隙。
（6）开关窗户是否太紧？
可否妥当关上。
（7）窗户玻璃是否完好。
15.公共配套
（1）打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
（2）电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。
（3）CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统。
（4）周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。
以上十五条验房知识对每一个业主在收房时都会有所帮助，对于业主而言，验房都应该是很重大的事情，因为只有在签字前发现的房子问题，才能去追究真正的责任人，最大化的保证自身的利益。
验房标准：
1、电路检测：
电路检测会用到专业的检测仪，针对室内的每一个插座进行检测，看看室内是否火零线有相交，或相邻，是否会缺地线等等。
2、测试阴阳角与水平：
利用带有远红外线的水平仪，以90°的垂直原理即可测试阴阳角和地面水平，一般误差在0.3公分之内属于国家规定范围之内的，有偏差后期在装修的时候可以进行在一起的整改修补，误差过大是建议业主找开发商整改，不然后期装修出来会影响装修效果的。
3、地漏检测：
检测地漏主要往室内的每一个下水管道倒水进行测试，看看下水是否正常，如果地漏受堵，室内的水无法正常排出，容易造成室内蓄水，影响正常生活，所以在前期检测出来，看看地漏是否下水正常，地漏管道有无破裂漏水现象，及时发现及时更换。
4、门窗检验：
属于验房中细节检验的一部分，主要是看门窗是否有损坏，门窗是否开关自如，螺丝是否紧扣。
如有发现损坏，及时更换。
检测墙面平整度：
利用2米长的平整尺测试墙面的平整度，墙面过于不平整，会影响后期装修出来的效果，如果偏差过大，后期整改的费用是要自己承担的，所以在前期检验出来可找开发商协商整改。
5、墙面空鼓：
利用检测一次在室内的整个墙面进行敲打，检测是否有空鼓，墙面空鼓过多主要会影响后期墙面不管是帖瓷砖还是刷油漆，时间长了会脱落，所以当即检测出来面积过多，是需要从新凿开墙面利用水泥从新进行回填修补，地面空鼓也是一样。
验房项目各项标准：
裂缝：
距检查面1M处正视无裂缝和爆灰
空鼓：
楼墙地面单块空鼓面积不查过400c㎡
门窗：
门窗外形尺寸符合设计要求，安装正规，无异样不良质量缺陷，门窗试用功效应开启闭合自如：
窗框有无预留池水槽及排水孔。
水压：
水管承载正常工作水压1.5倍，一般为0.6-0.8Mpa（各出水口出水量正常）
外漏、渗水：
通过闭水试验、或下雨后的阳台等自己观察墙面、楼下邻居是否有渗漏的迹象。
水平阴阳角：
阴阳角落的垂直度以及光顺度应符合室内装修阴阳角落垂直度的相关要求，目测毛坯层阴阳角度整体垂直度，光顺度线型良好，不得出现弯曲，波浪形的现象。
提示：
验房检测出来的问题，业主及时提交物业转交开放商处理整改。
后期施工前，可以让装修公司再进行一次装修前的质量检查。
避免施工后发现隐蔽工程。
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